Cómo obtener un préstamo hipotecario si trabaja por cuenta propia con ingresos fluctuantes

Incluso con regulaciones más estrictas sobre la financiación de la propiedad, las personas con ingresos "normales" de un empleador pueden ser aprobadas para un préstamo hipotecario con bastante facilidad. Simplemente tiene que demostrar que tiene cheques de pago constantes, un puntaje crediticio de 640 o superior, y suficiente dinero en el banco para cubrir su pago inicial.

Sin embargo, si usted es propietario de un negocio o trabaja por cuenta propia, calificar para la financiación de la propiedad no es tan simple. Independientemente de sus ingresos, las nuevas reglamentaciones federales exigen que las personas que trabajan por cuenta propia pasen por varios aros para obtener préstamos hipotecarios, lo que significa que es posible que deba pensar de manera innovadora para encontrar la financiación que necesita.

Nuevas Regulaciones para Financiamiento Calificado

Después de que estalló la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos en 2008, desencadenando una crisis crediticia y una recesión devastadora, el gobierno federal echó un vistazo a las prácticas de préstamos hipotecarios y determinó que algo tenía que cambiar. Como resultado de esos cambios, los consumidores inmediatamente encontraron que era cada vez más difícil obtener financiamiento para el hogar.

Las regulaciones aún se están implementando. En 2014, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor estableció estándares para "hipotecas calificadas" como parte de las reformas de préstamos Dodd-Frank. Según el New York Times, estos préstamos a menudo son difíciles de obtener aprobación si no trabajas en un trabajo convencional.

Sin embargo, el mercado está dominado por ellos. El gobierno los considera sólidos y justos tanto para los consumidores como para los prestamistas. Y, además, las compañías hipotecarias están muy motivadas para ofrecerlas, ya que al hacerlo las protege de los recursos legales en caso de que un préstamo se arruine.

Para obtener una hipoteca calificada, se requiere que tenga lo siguiente:

• Verificación de ingresos . No es suficiente tener una cuenta bancaria completa, necesita demostrar que tiene un flujo constante de ingresos. Si recibe un pago esporádico pero en trozos grandes, estos cheques de pago generalmente se promedian en el transcurso de dos años para brindarles a los prestamistas una buena idea de su bolsillo mensual.
• Ratio de deuda a ingresos . Su proporción de deuda a ingresos no puede exceder el 43%. A los efectos de la calificación de la hipoteca, esta cifra se calcula dividiendo su deuda mensual recurrente por su ingreso mensual promedio recurrente. Por supuesto, esto es problemático si ha tomado préstamos para comenzar o respaldar su negocio.
• Dos años de declaraciones de impuestos personales y comerciales para autónomos . Desafortunadamente, las cancelaciones de impuestos pueden volver a tomar un pedazo gigante de su ingreso calificado cuando todo está dicho y hecho, por lo que los prestamistas quieren revisar sus declaraciones completas. Por ejemplo, digamos que su ingreso de trabajo por cuenta propia fue de $ 75, 000 por año durante los últimos dos años, pero las cancelaciones de su negocio fueron de $ 50, 000 cada año. Los prestamistas ven esto como un ingreso anual de $ 25, 000, lo que dificultaría la posibilidad de calificar para cualquier cosa.
• Análisis de tendencias de ingresos . Esté preparado para explicar caídas en los ingresos. Incluso si sus ingresos se ven bien cuando se promedian durante dos años, debe explicar cualquier tendencia a la baja antes de la calificación.
• Patrimonio e historia financiera adicional . Las compañías hipotecarias a menudo quieren que tenga un puntaje crediticio de al menos 640 para calificar para un préstamo FHA (un préstamo asegurado por la Autoridad Federal de Vivienda), pero su puntaje debe ser más cercano a 700 para un préstamo convencional. El pago inicial total requerido oscila entre aproximadamente el 3% y el 20% del precio del hogar, dependiendo del producto de la hipoteca (los préstamos de la FHA generalmente requieren un pago inicial más pequeño que los préstamos convencionales). Los pagos iniciales altos pueden ser muy difíciles de conseguir si ha invertido sus activos líquidos en su negocio.

Todos estos requisitos pueden hacer que sea mucho más difícil encontrar financiamiento si usted trabaja por su cuenta o es dueño de un negocio, incluso si tiene mucho dinero y tiene ahorros significativos.

Alternativas al financiamiento de propiedades tradicionales

Incluso si parece que nunca podrá ser dueño de su propiedad debido a las nuevas regulaciones para préstamos calificados, no todo está perdido. Otras opciones pueden permitirle encontrar financiamiento para el hogar.

1. Asistencia de miembros de la familia

Aunque ciertamente no es una opción para todos, algunos individuos que trabajan por cuenta propia dependen de los miembros de la familia para obtener préstamos para la vivienda. Supongamos que ha trabajado por cuenta propia durante un año y obtiene un buen ingreso, pero no puede asegurar un producto hipotecario calificado porque no tiene dos años de ingresos estables. En esta situación, los miembros de la familia con un ingreso sólido (y una gran racha de generosidad) pueden estar dispuestos a firmar conjuntamente su préstamo. La propiedad le pertenece y usted realiza los pagos de la hipoteca, pero los miembros de su familia garantizan el préstamo.

Algunas compañías hipotecarias incluso le permiten refinanciar la propiedad a su nombre una vez que tenga los dos años de prueba requeridos. Por supuesto, esta opción puede resultar problemática para la dinámica familiar si su empresa va hacia el sur o no cumple con el préstamo, por lo que debe abordarlo con cautela.

2. Financiamiento del vendedor

Los vendedores que son dueños de sus propiedades pueden optar por ofrecer financiamiento por sí mismos ya sea porque el mercado es débil (no pueden encontrar un comprador), o porque están interesados ​​en generar un flujo de ingresos a partir de su inversión. Los términos de un préstamo están escritos en un pagaré, y sus pagos mensuales van directamente al vendedor.

Estos arreglos usualmente tienen una tasa de interés más alta que los préstamos bancarios, pero pueden reducir los costos generales al eliminar las tarifas de originación de hipotecas y otras tarifas de préstamos. Debe estar preparado para explicarle al vendedor por qué es un candidato confiable cuando no era un candidato lo suficientemente fuerte para un préstamo bancario tradicional. En estos casos, un pago inicial considerable, una cuenta bancaria grande y fuertes flujos de ingresos pueden hablar por usted.

3. Rent-to-Own

Una propiedad de alquiler con opción a compra puede ser una buena opción si está esperando los dos años de prueba de ingresos antes de obtener un producto hipotecario calificado. En estos acuerdos, usted entra en un contrato de arrendamiento y paga el alquiler tal como lo haría con cualquier propiedad de alquiler. Sin embargo, el alquiler suele ser un poco más alto que el valor de mercado, y este "extra" se destina a la construcción de un pago inicial que puede utilizar al final del plazo del arrendamiento para comprar la propiedad. Si opta por no comprar la casa al final de su contrato de arrendamiento, este excedente generalmente se queda con el propietario.

El beneficio de esta opción es ahorrar su anticipo por un período de uno o dos años, desarrollar su negocio, aumentar sus ingresos y enfrentar cualquier otro problema que pueda impedirle obtener un producto hipotecario calificado, como un mal crédito. .

4. Cuentas de inversión o pólizas de seguro

Si tiene cuentas de jubilación o pólizas de seguro, es posible que pueda pedir prestado contra ellas. Sin embargo, todas las siguientes opciones requieren que usted construya su cuenta de jubilación o su póliza de seguro de valor en efectivo de nuevo a su tamaño anterior si no desea renunciar a los beneficios que deben ofrecer. Además, recuerde que pierde ganancias cuando el dinero de su jubilación se utiliza para una vivienda en lugar de permitir que crezca en sus cuentas.

Seguro de vida
Si posee una póliza de seguro de vida con valor en efectivo, como una póliza de vida entera o vida universal, es posible pedir prestado contra su valor en efectivo. A medida que paga la póliza a lo largo del tiempo, el valor en efectivo aumenta a medida que genera dividendos e intereses. Probablemente ni siquiera tendrá que responder preguntas sobre cómo solicitar un préstamo, pero sí necesita un plan para devolverlo (como lo haría con cualquier préstamo).

Además, debe pensar detenidamente sobre los riesgos asociados con los préstamos de una póliza de seguro de vida, particularmente si sucede lo impensable y su familia se queda con un pago menor porque el valor en efectivo está atado en un préstamo. Las reglas varían según la póliza que posee, así que hable con su compañía de seguros antes de tomar cualquier decisión.

IRA
En cualquier momento, puede retirar sus contribuciones de una cuenta Roth IRA sin impuestos ni penalización. (Si tiene más de 59 años y medio de edad, puede retirar fondos libres de impuestos y multas por cualquier motivo). Sin embargo, incluso si es menor de 59 1/2 y contribuyó con menos de $ 10, 000 a su Roth, puede retirar hasta $ 10, 000 sin impuestos ni multas para usar en la compra, reparación o remodelación de una primera casa.

Para ser considerado un comprador de vivienda por primera vez, no debe haber sido dueño de una casa durante los últimos dos años. Las ganancias retiradas deben utilizarse dentro de los 120 días, y esas ganancias deben haber estado en la cuenta durante al menos cinco años para evitar tanto una penalización por retiro anticipado del 10% como impuestos a la renta por el retiro. Si las ganancias han estado en la cuenta por menos de cinco años, no se le aplicará la multa del 10%, pero sí deberá pagar el impuesto a las ganancias ordinario.

También puede retirar hasta $ 10, 000 de una IRA tradicional, incluidas las SEP-IRA, y evitar la multa del 10% si el dinero se utiliza con el mismo propósito y se gasta dentro de los 120 días. (Si tiene más de 59 años y medio, puede retirar los fondos de IRA por cualquier motivo sin penalización). Sin embargo, debe pagar el impuesto sobre la renta por el retiro.

Además, la asignación por retiro anticipado de $ 10, 000 es un límite de por vida para los retiros de cualquier IRA, incluida la IRA Roth, para comprar (y reparar o remodelar) una primera casa. En otras palabras, la suma de los retiros de cualquier combinación de cuentas IRA no puede exceder $ 10, 000.

401k
Si bien puedes tomar prestado contra tu 401k, es una opción arriesgada. A diferencia de retirar fondos de su 401k, lo cual es una mala idea, a menos que lo haga con total desesperación, un préstamo contra su 401k puede hacerle ganar efectivo hasta la mitad del valor de su cuenta, con un máximo de $ 50, 000.

Por ejemplo, si el valor de su cuenta es de $ 50, 000, solo puede pedir prestado $ 25, 000 para un pago inicial. Usted paga intereses, pero se le devuelve a usted mismo. Sin embargo, la tasa de interés es variable, en función de la tasa de interés preferencial, lo que podría ser un problema si el principal aumenta por encima de su nivel actual de 3.25%. Dado que un plazo de 401k préstamos es típicamente de cinco años (pero algunos son de hasta 15 años), debe asegurarse de que puede pagar los pagos mensuales durante el tiempo. Además, si pierde su trabajo, tiene tan solo 60 días para pagar el préstamo; de lo contrario, el monto no pagado puede gravarse como ingreso ordinario y se le aplica una penalización por retiro anticipado del 10% si tiene menos de 59 1/2 años. .

5. Compare precios de productos hipotecarios no calificados

Es posible encontrar prestamistas dispuestos a pensar fuera del cuadro de "hipoteca calificada" si usted demuestra que es un candidato de bajo riesgo. Los productos hipotecarios no calificados incluyen préstamos sin documentación, préstamos de solo interés y préstamos con opción de pago.

Por ejemplo, diga que sus préstamos comerciales lo han empujado sobre la proporción de deuda a ingresos para una hipoteca calificada. Si tiene un anticipo del 40%, un puntaje crediticio excelente y varios años de ingresos sólidos, es probable que encuentre un prestamista. Sin embargo, debido a los riesgos legales y financieros del prestamista asociados con productos no calificados, generalmente paga una tasa de interés más alta para este tipo de producto.

Palabra final

El hecho de que haya seguido su sueño de poseer un negocio no significa que deba abandonar su sueño de ser propietario de una casa. Incluso si tiene que esperar dos años para probar adecuadamente sus ingresos, el tiempo que invierta en convertirse en un buen candidato para un préstamo podría terminar generando dividendos significativos. Use su tiempo para reservar dinero para un pago inicial más grande y aumente su puntaje de crédito para que pueda calificar para el mejor producto cuando llegue el momento de comprar.

¿Qué opciones adicionales puede sugerir para encontrar financiamiento para un hogar mientras mantiene un estado de cuenta propia?

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