Implicaciones fiscales y consecuencias de una venta corta o ejecución hipotecaria

En los últimos años, millones de estadounidenses han enfrentado el dolor de la ejecución hipotecaria, y muchos todavía están navegando el frustrante proceso de ventas cortas para vender sus casas. Cada prueba viene con una larga lista de dificultades, pero la mayoría de la gente ignora las implicaciones fiscales, hasta el final de la temporada de impuestos. Las reglas del IRS son demasiado complicadas para apresurarse en abril antes de la fecha límite de presentación de impuestos, pero la ayuda está aquí (y tal vez también una buena noticia).

Normalmente, si incumple con un préstamo o llega a un acuerdo por un monto inferior al monto total adeudado, su prestamista emitirá un formulario de impuesto 1099 para el año en que ocurrió el incumplimiento, lo que lo obligará a incluir la parte no pagada o "perdonada" de la deuda como ingreso en sus declaraciones de impuestos. Si eso sucede, tendría que pagar impuestos sobre "ingresos" que nunca pasaron realmente por sus manos. Esto puede ser extremadamente frustrante, sin mencionar que es difícil para su presupuesto. Dependiendo del tamaño de la deuda perdonada, el ingreso adicional, y el impuesto resultante sobre él, puede ser sustancial.

Afortunadamente, los impuestos no necesariamente anularán los efectos curativos de su préstamo condonado. A fines de 2007, el Congreso aprobó la Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario, que proporciona una desgravación fiscal a los millones que se han visto obligados a liquidar sus préstamos hipotecarios por un monto inferior al que debían. De acuerdo con el IRS:

La Ley de Alivio de la Deuda de Condonación Hipotecaria de 2007 generalmente permite a los contribuyentes excluir los ingresos del pago de la deuda en su residencia principal. La deuda reducida a través de la reestructuración de hipotecas, así como la deuda hipotecaria condonada en conexión con una ejecución hipotecaria, califican para este alivio. Esta disposición se aplica a la deuda perdonada en los años calendario de 2007 a 2012. Hasta $ 2 millones de deuda perdonada es elegible para esta exclusión ($ 1 millón si es casado que presenta la declaración por separado). [énfasis añadido]

La ley cubre no solo las ejecuciones hipotecarias, sino también las ventas en corto o cualquier liquidación de deudas en su residencia principal por menos del monto total adeudado.

Cómo funciona la Ley de alivio de la deuda de condonación hipotecaria

Si bien la ley ayudará a reducir su obligación tributaria, no reducirá la cantidad de papeleos con los que se enfrentará. Para obtener la desgravación fiscal, aún necesita registrar e informar los posibles ingresos. Cuando salda una deuda por menos de lo que vale, su prestamista debe emitir un Formulario 1099-C (Cancelación de Deuda). Este formulario informa el valor justo de mercado de su casa justo antes de la ejecución hipotecaria y la cantidad de deuda perdonada. Las consecuencias impositivas de la condonación de la deuda se informan y calculan en su declaración de impuestos en el Formulario 982.

Deberá informar dos posibles consecuencias fiscales:

1. Ingresos por cancelación o condonación de la deuda
2. Posible ganancia de la disposición del hogar

Para calcular la cancelación de la deuda en un Formulario 982, reste el valor justo de mercado de la vivienda (según lo informado en el 1099-C, casilla 7) del monto total de la deuda justo antes de la ejecución hipotecaria. Un número mayor que cero representará un ingreso por condonación de deuda y debe ser llevado a la línea 21 (otros ingresos) de la página 1 de su formulario de impuestos 1040. Al igual que con la mayoría de los elementos del código tributario, existen exclusiones y excepciones, de las que hablaremos.

Para calcular la ganancia de la disposición del hogar, reste su base ajustada en el hogar (lo que pagó por el hogar más mejoras importantes del hogar que aumentan el valor) del valor justo de mercado del hogar en ejecución hipotecaria (nuevamente, desde 1099-C, línea 7). Si el valor de la casa en ejecución hipotecaria es más alto que su base ajustada, tendrá una ganancia reportable en el Formulario 1040, Anexo D (Ganancias y pérdidas de capital).

Lo que no está cubierto

Tenga en cuenta el uso de la palabra "en general" en la explicación del IRS. Es posiblemente la palabra más cargada que aparece en las regulaciones del IRS. Y esta ambigua cláusula de escape de una palabra aparece en sus regulaciones con bastante frecuencia. En este caso, significa que no todas las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto están cubiertas, por lo que debe saber si el acto realmente puede ayudarlo o no.

Hay dos excepciones notables y significativas al acto:

1. Las segundas viviendas y las propiedades de inversión no están cubiertas por la ley. Si un prestamista perdona su deuda en cualquiera de estos tipos de propiedad, debe declararlo como ingreso. Las disposiciones de la ley se aplican solo a su residencia principal .
2. Tal vez de manera más significativa, la ley sostiene que solo puede excluir el despido del endeudamiento de la residencia principal . Es la deuda utilizada para comprar, construir o mejorar sustancialmente su residencia principal, o para refinanciar la deuda incurrida para esos fines. En pocas palabras, si refinancia la hipoteca de su casa (una o varias veces) y saca efectivo en exceso de su deuda original, no puede excluir ninguna deuda condonada de la parte de retiro de efectivo de su refi. Debe informarlo como ingreso imponible.

Por ejemplo, si el año pasado puso una hipoteca de $ 180, 000 en una casa de $ 200, 000 y luego el valor aumentó a $ 250, 000, es posible que haya refinanciado para obtener algo de efectivo adicional para pagar las tarjetas de crédito. La diferencia entre la hipoteca original y el nuevo valor, en este caso $ 70, 000, se considera ingreso tributable después de una ejecución hipotecaria o una venta corta.

Si el mercado inmobiliario se bloquea y el banco ejecuta la hipoteca de la casa por un valor de $ 190, 000, los $ 60, 000 restantes que el prestamista perdonó están sujetos a impuestos. Si la casa ejecuta por debajo de su valor original, digamos a $ 160, 000, entonces mientras los $ 70, 000 todavía están sujetos a impuestos, $ 20, 000 de la deuda perdonada (la cantidad por debajo del valor de su hipoteca original) aún cae bajo la protección del acto.

De manera similar, también se excluirán las líneas de crédito con garantía hipotecaria y las segundas hipotecas que pueda adquirir después de comprar su vivienda. Pero si usa los ingresos para realizar importantes mejoras en su hogar, entonces ese dinero estará protegido.

Algunas buenas noticias: incluso si se encuentra en una de las excepciones al acto, puede excluir hasta $ 250, 000 ($ 500, 000 si es casado que presenta una declaración conjunta) bajo la exclusión única de una ganancia en una residencia principal.

Si no califica

Si cae en una de estas excepciones, o si el IRS encuentra otra razón por la cual su cláusula "general" lo bloquea, aún puede encontrar alivio en otras partes del código tributario.

1. Quiebra . Si su casa e hipoteca se incluyen y se dan de baja por bancarrota, la deuda perdonada generalmente no está sujeta a impuestos.
2. Préstamos sin recurso . En varios estados, los préstamos hipotecarios son "sin recurso", lo que significa que el remedio de su prestamista por incumplimiento está limitado al valor de la propiedad asegurada por su préstamo. El prestamista no puede buscar sus otros activos en un esfuerzo por satisfacer la deuda. El perdón de un préstamo sin recurso no representa un ingreso imponible para el prestatario. Las hipotecas no tienen recurso en 12 estados (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), pero consulte con su abogado para ver si hay otras disposiciones en su comunidad .
3. Insolvencia Si sus pasivos totales exceden sus pasivos totales, entonces técnicamente es "insolvente", y la deuda condonada puede calificar bajo la exclusión de insolvencia. Si es insolvente, normalmente el IRS no le exigirá que incluya deudas perdonadas en sus ingresos. Si cree que pertenece a esta categoría, hable con su abogado de impuestos. Los requisitos de comprobación para esta exclusión son considerables y necesitará un profesional que lo ayude a preparar la documentación.

Palabra final

Afortunadamente, una ejecución hipotecaria o una venta en descubierto es una situación única en la vida, pero si enfrenta el desafío de perder su hogar, necesita saber cuáles son las consecuencias y las consecuencias fiscales antes de que se acerquen sigilosamente a usted y causen más daño a su presupuesto. Comprender la Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario podría ayudar a aliviar parte de la carga, o al menos evitar que te sorprenda tu contador o el IRS.

Definitivamente no quiere manejar la documentación, los cálculos o las decisiones legales por su cuenta. No intente manejar estos problemas en una declaración de impuestos preparada por su cuenta o utilizando el software gratuito de preparación de impuestos en línea. Si está tratando con la condonación de la deuda inmobiliaria, sin duda debe buscar la guía de un CPA, especialmente si necesita utilizar uno de los métodos no cubiertos por la ley.

La información completa sobre la cancelación de la deuda hipotecaria está disponible en la Publicación 4681 del IRS, que actualmente no está disponible en el sitio web del IRS. Para solicitar una copia, comuníquese con el IRS directamente al (800) 829-3676 o visite una oficina de campo del IRS.

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