Comprar una propiedad y alquilarla a los inquilinos puede proporcionar un flujo de ingresos saludable a los inversores dispuestos durante mucho tiempo. Pero no importa qué tipo de propiedad compre, ya sea comercial o residencial, unifamiliar o multi unidad, las molestias y los dolores de cabeza son inevitables. Se necesita mucha paciencia y mucho trabajo para encontrar a los inquilinos adecuados, mantener la propiedad y actuar responsablemente como propietario.
A menos que poseer y administrar propiedades de alquiler sea un trabajo de tiempo completo para usted, o si lo desea, considere una firma de administración de propiedades para agilizar los deberes de su arrendador. Pero antes de firmar con una, asegúrese de considerar los pros y los contras de administrar su propiedad en lugar de delegar tareas en una empresa de administración dedicada.
Las responsabilidades que acompañan a la gestión de propiedades incluyen la revisión de los historiales crediticios y antecedentes de los solicitantes, la redacción de contratos de arrendamiento y procesamiento de alquileres, el mantenimiento de registros impositivos y legales y el tratamiento de problemas de mantenimiento y reclamos que surgen. Según el tamaño de su propiedad, estas tareas por sà solas pueden constituir más que un trabajo de tiempo completo.
Cada propietario tiene que decidir si las tareas requeridas para la administración de la propiedad se adaptan mejor a una empresa dedicada o se manejan de primera mano. Lo primero a considerar es si tiene el tiempo y la experiencia para administrar su propia propiedad. ¿Te sientes cómodo haciendo tareas básicas de mantenimiento (o conoces a alguien confiable que es)? ¿Conoces a un electricista y fontanero confiable que ofrezca servicio el mismo dÃa? ¿Te importa estar disponible 24 horas al dÃa, 7 dÃas a la semana para manejar problemas que inevitablemente surgen? ¿Se siente cómodo confrontando inquilinos por quejas o pagos atrasados? ¿O prefieres gastar el dinero para liberar tu tiempo delegando estas y otras responsabilidades?
Si bien la contratación de una empresa de administración de propiedades puede eliminar las llamadas telefónicas fuera del horario de atención y mitigar las molestias cotidianas, nada lo eximirá por completo de las responsabilidades de gestión siempre que sea propietario de la propiedad. Algunos problemas de mantenimiento (como determinar si reparar un lavaplatos viejo o reemplazarlo con uno nuevo) seguramente le requerirán evaluar la situación y determinar cómo proceder. Además, ciertos problemas del inquilino (como el desalojo) necesitarán su atención.
Si está buscando una empresa que le quite todas las preocupaciones, se sentirá decepcionado, pero si desea ayuda para aligerar la carga, una buena firma de administración de propiedades ofrece una variedad de servicios valiosos.
Una gran parte de lo que hace cualquier empresa de administración de propiedades (o propietario práctico) es lidiar con los inquilinos en el dÃa a dÃa. Las responsabilidades incluyen anunciar unidades abiertas, entrevistar y seleccionar posibles inquilinos, redactar contratos de arrendamiento, manejar mudanzas y mudanzas, tratar reclamos, cobrar alquileres, manejar pagos atrasados ​​y, en los peores escenarios, gestionar desalojos. Las firmas de administración de propiedades deben estar familiarizadas con los aspectos legales de la relación propietario / inquilino, y eso incluye comprender los derechos de cada parte y cómo proceder legalmente en caso de un problema.
Para algunos, uno de los mejores aspectos de contratar una firma de administración de propiedades es que maneja una buena cantidad de la documentación necesaria. Una empresa puede relevarlo de encontrar y seleccionar a los inquilinos, verificar los informes de crédito, realizar verificaciones de antecedentes, elaborar contratos de arrendamiento y facturar y contabilizar el alquiler mensual. Además, si ofrece viviendas subsidiadas, sabrá que se debe mantener una buena cantidad de trámites adicionales.
Si solo tiene una o dos propiedades de alquiler con inquilinos a largo plazo, el manejo de la documentación no deberÃa tomar más de unas pocas horas cada mes, ni deberÃa ocupar más de un cajón de un archivador. Sin embargo, si posee un edificio completo con una alta tasa de rotación, ese compromiso de volumen y tiempo puede sumarse rápidamente.
Por supuesto, incluso con la ayuda de una empresa de administración, usted sigue siendo responsable de mantener un registro de los documentos relacionados con los impuestos, el seguro y las facturas de la hipoteca, sin mencionar los recibos de la propia empresa de administración de propiedades. Sin embargo, la reducción de papeleo puede valer las tarifas cobradas.
Si su edificio tiene un techo nuevo y un calentador de agua nuevo, es razonable suponer que no se le solicitarán reparaciones tan frecuentemente como lo harÃa con una propiedad anterior con caracterÃsticas anteriores. Si el techo y la tuberÃa son viejos, los zócalos se están pelando y la estructura fÃsica de la unidad ha visto dÃas mejores, podrÃa enfrentar llamadas frecuentes y costosas facturas de reparación.
Como propietario, no solo es dueño de una casa o edificio, también es probable que tenga la propiedad de la tierra en la que está sentado. Además de la reparación y el mantenimiento de edificios y unidades individuales, debe dedicar algunos recursos para asegurarse de que el terreno sea atractivo y esté bien mantenido. Eso puede significar plantar y mantener macizos de flores, reparar caminos, cortar césped e instalar sistemas de riego de césped, entre otras funciones.
Puede autorizar a la empresa de gestión a encargarse de las reparaciones por un determinado monto en dólares según su criterio, pero aún necesitará reparaciones autorizadas más grandes y costosas. Su decisión de contratar una empresa de administración dependerá de qué tan involucrado esté, y de la disponibilidad inmediata que desea tener para sus inquilinos.
Si bien el costo es una preocupación principal en la contratación de una empresa para administrar su propiedad, no es lo único a considerar.
Aunque los precios varÃan de una empresa a otra y dependen en gran medida del área del paÃs en el que se encuentre, puede esperar pagarle a una empresa de administración de propiedades residenciales entre 8% y 12% de la tarifa de alquiler mensual, según All Property Management. Sin embargo, ManageMyProperty.com pone esa cifra en 4% a 12% "en función del número de propiedades que necesita administrar, el número de unidades en cada propiedad, la ubicación y el estado de la propiedad, y lo más importante, qué servicios se incluyen para esa tarifa. "También cita el tipo de propiedad como un gran factor determinante. Además, se le puede cobrar una tarifa del 80% al 100% del alquiler de un mes por "adquisición de inquilinos", según el agente de bienes raÃces Eric Lansing, al comentar sobre Zillow.
No todas las estructuras de precios son iguales. Algunas empresas pueden cobrar una tarifa plana por mes, que también varÃa según el área, las tareas realizadas y el valor total del alquiler, mientras que otras cobran una tasa porcentual, como se indicó anteriormente. El precio también puede fluctuar según el tamaño y la cantidad de propiedades que posea. Por ejemplo, si posee varios edificios de apartamentos, puede obtener un descuento "a granel" que una persona con una sola casa o apartamento podrÃa no recibir.
TÃpicamente, un propietario firma un acuerdo con una empresa de administración de propiedades por un perÃodo de tiempo determinado, por ejemplo, 12 o 24 meses, con la opción de renovar. Los contratos se pueden redactar para que se renueven automáticamente si ninguna de las partes toma medidas para oponerse. Las cláusulas de rescisión permiten la terminación anticipada si la empresa de administración de propiedades incumple el contrato de alguna manera.
Asegúrese de establecer exactamente qué servicios de mantenimiento se incluyen con sus tarifas. Es posible que cuando algo necesite reparación, se incluyan ciertos costos de mano de obra con su tarifa plana mensual o porcentaje de carga (por ejemplo, cambiando las placas del interruptor de iluminación y reemplazando las manijas del grifo) mientras que otros se facturan individualmente (como reemplazar ventanas rotas e instalar nuevas sumideros).
De todos modos, todo debe estar claramente establecido en su contrato. Tenga en cuenta que estas tarifas pueden requerir que aumente su tarifa de alquiler, lo que podrÃa dificultar la búsqueda y el mantenimiento de los inquilinos.
Y recuerde, las tarifas de administración de propiedades pueden ser negociables. Dependiendo de cuánto esté dispuesto a pagar, es posible que pueda obtener un precio menor al sacrificar ciertos servicios y manejarlos por su cuenta.
Si está convirtiendo una residencia principal en una propiedad de alquiler, asegúrese de consultar con su proveedor de seguros para asegurarse de que su póliza sea adecuada. Necesita un seguro de propietario que lo cubra adecuadamente en caso de incendio, vandalismo, inundación o cualquier otro accidente. Y recuerde que a pesar de que está delegando tareas a una empresa externa, la responsabilidad como propietario en última instancia le pertenece. De hecho, los contratos con firmas de administración de propiedades generalmente estipulan que si se presentan demandas basadas en el trabajo del gerente, el propietario paga todos los honorarios legales y cualquier daño relacionado. Por lo tanto, elija con quién haga negocios sabiamente y siempre vigile las cosas, sin importar qué tan alejado esté de ellas.
¿Has considerado contratar una empresa de administración de propiedades?
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