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Cómo elegir un término de préstamo hipotecario para el hogar


Ya sea que esté comprando una casa o refinanciando su hogar actual, puede asumir que sus opciones de financiamiento con un préstamo hipotecario de tasa fija están limitadas a un plazo de 30 o 15 años. Si bien estas son las opciones de préstamos más populares de acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), muchos prestamistas ofrecen préstamos hipotecarios para casi cualquier plazo de préstamo que elija.

El MBA dice que el 15% de todas las hipotecas para el refinanciamiento de los propietarios fueron para términos no tradicionales en junio de 2012, mientras que solo el 2% de las hipotecas para la compra de una vivienda se destinaron a condiciones de préstamo no tradicionales. De hecho, el 85% de los préstamos de compra fueron préstamos a tasa fija a 30 años.

Si está considerando refinanciar, un plazo hipotecario no tradicional de 20, 10, o incluso un término extraño de 17 o 23 años podría ser atractivo porque puede ajustar el pago de su préstamo a una fecha determinada, como su jubilación o lo que sería ha sido la fecha de pago de su préstamo original a 30 años.

Opciones de plazo del préstamo

Los términos de préstamo personalizados han estado disponibles durante el tiempo que han existido los préstamos hipotecarios, particularmente de los bancos comunitarios pequeños y las cooperativas de crédito. En estos días, algunos de los prestamistas hipotecarios más grandes han saltado a ofrecer préstamos hipotecarios individualizados. Por ejemplo, Quicken Loans anuncia en gran medida su programa "YOURgage", que permite a los prestatarios elegir un plazo de préstamo de 8 a 30 años con una tasa fija. Estos préstamos están disponibles por $ 25, 000 a $ 417, 000. Si usted es propietario de una vivienda, puede refinanciar hasta el 95% del valor de su vivienda, y si es un comprador, puede comprar una casa con un pago inicial tan bajo como del 5%.

Si bien los términos personalizados de, por ejemplo, 7 o 17 años no siempre están disponibles en las instituciones financieras más grandes, algunos prestamistas como Chase Mortgage ofrecen préstamos a tasa fija por 10, 15, 20, 25, 30 y Términos de 40 años.

Los términos de préstamos más cortos y los términos de préstamos alternativos se han vuelto más populares en los últimos años por dos razones: Primero, las tasas de interés extremadamente bajas hacen que los pagos mensuales de hipotecas más cortas sean más asequibles para los prestatarios. En segundo lugar, la recesión y los niveles alarmantes de desempleo han llevado a muchos consumidores a adoptar el concepto de eliminar todas las deudas, incluidas las hipotecas.

¿Por qué elegir un término de préstamo alternativo?

Hay varias razones por las que es posible que desee elegir un término de préstamo alternativo:

  • Menos interés . Los términos de préstamo más cortos tienden a ser más populares con la refinanciación de propietarios que de compradores. Esto se debe a que estos propietarios han estado cancelando el saldo de su préstamo durante varios años y desean mantenerse en buen camino para pagar su vivienda dentro del plazo original de su primer préstamo, generalmente 30 años. Si tiene una hipoteca a 30 años y ha estado haciendo pagos durante 11 años, es posible que no desee refinanciar en otro préstamo a 30 años porque esto significa que pagará intereses y realizará pagos de la hipoteca durante mucho más tiempo. Puede ahorrar miles de dólares en pagos de intereses con un plazo de préstamo más corto y usar ese dinero para otras inversiones.
  • Conveniente fecha de pago . Además de querer cumplir con el cronograma de su hipoteca, es posible que desee considerar un plazo de préstamo diferente para que la fecha de pago de su hipoteca coincida con su fecha de jubilación o cuando su hijo comience la universidad. Algunos propietarios de refinanciación quieren que su nuevo préstamo termine cuando finalice su préstamo original y, por lo tanto, cambien a una hipoteca a 20 años si han tenido su préstamo actual por 10 años.
  • Restricciones de presupuesto . Tanto los compradores como los propietarios de viviendas tal vez deseen elegir un término de préstamo personalizado para encontrar la mejor opción entre su presupuesto de vivienda y el plazo de su hipoteca. Por ejemplo, si los pagos son demasiado altos en un préstamo a 15 años, podrían ser asequibles con un préstamo a 20 años, incluso si la tasa de interés es ligeramente más alta.

Cómo elegir un término de préstamo

Si usted es un comprador o un propietario de una refinanciación, la decisión de su plazo de préstamo debe tomarse en el contexto de un plan financiero. Decida cuánto puede gastar en el pago mensual de su hipoteca antes de comenzar a analizar las opciones de préstamo con un prestamista. Incluso si un prestamista dice que puede calificar para una hipoteca más grande o para un préstamo a más corto plazo, es posible que tenga otras formas en que preferiría gastar su dinero.

Luego, piense cuánto tiempo piensa quedarse en su casa y cuáles serán sus necesidades de gastos futuros para los niños, la universidad o la jubilación. Incluso si planea vender su casa en un plazo de cinco a siete años y desea mantener sus pagos mensuales bajos, recuerde que con un préstamo a más corto plazo podrá acumular capital con mayor rapidez y, por lo tanto, generará mayores ganancias cuando venda.

Comparando las características del préstamo

Debe comparar sus opciones de préstamo de varias maneras:

  • Tasas de interés y tarifas Algunos prestamistas ofrecen términos de préstamo alternativos a un precio más alto que los términos de préstamo estándar, así que asegúrese de saber cuánto debe pagar antes de optar por un plazo de préstamo especializado. Las tasas de interés son más bajas en los préstamos a corto plazo, pero el diferencial entre ellos cambia con la frecuencia con la que cambian las tasas hipotecarias. Por lo general, la diferencia entre un préstamo a 30 años y a 15 años es más amplia que la diferencia entre un préstamo a 20 y 15 años. Su prestamista puede cobrar la misma tasa de interés por un préstamo a 20 años y un préstamo a 23 años, así que asegúrese de comparar todos los posibles términos del préstamo antes de decidir cuál le conviene.
  • Amortización Su prestamista puede preparar tablas de amortización para una variedad de términos y tasas de préstamo para mostrarle el capital y el interés en varios puntos de su préstamo. Con un plazo de préstamo más corto, comienza a pagar su capital más rápido; sin embargo, durante los primeros años de una hipoteca con tasa fija a 30 años, sus pagos son casi en su totalidad intereses. Una tabla de amortización puede mostrar cuánto menos pagaría en intereses si opta por un plazo de préstamo más corto.
  • Pagos mensuales . Sus pagos mensuales varían ampliamente según el plazo de su préstamo. Normalmente, el principal de la hipoteca y el pago de intereses son más altos con un préstamo a más corto plazo, pero debido a que las tasas de interés son más bajas en esas hipotecas, el pago puede no ser tan alto como usted piensa.

Considere una hipoteca de $ 200, 000 mediante la comparación de los términos de los préstamos a 30 y 10 años. En una hipoteca con tasa fija a 30 años al 3.37%, su capital e intereses mensuales serían de $ 884, mientras que en un préstamo a tasa fija a 10 años en 2.75%, su capital e intereses mensuales serían de $ 1, 908.

Después de cinco años, el saldo del préstamo en un préstamo a 30 años a esa tasa sería de $ 178, 610 en comparación con $ 105, 193 para el préstamo a 10 años. Ahorraría $ 89, 280 en pagos de intereses eligiendo la hipoteca a 10 años debido a las tasas de interés más bajas en el plazo más corto de la hipoteca.

Recuerde, aunque pagar menos en intereses es algo bueno, y acortar el plazo de su préstamo le permite pagar su hipoteca más rápido, la deducción de su interés hipotecario se reducirá y eventualmente desaparecerá. Asegúrese de planificar impuestos potencialmente más altos si elige un plazo de préstamo más corto.

Palabra final

Al seleccionar un término de préstamo, no olvide considerar la importancia de otros objetivos financieros, como pagar la deuda de la tarjeta de crédito o préstamo estudiantil y ahorrar para la universidad o la jubilación. Además, tenga en cuenta que necesita los ingresos para calificar para los pagos de préstamos más altos asociados con un préstamo a más corto plazo, por lo que puede no ser aprobado para un plazo corto de préstamo si su proporción de deuda a ingresos no encaja dentro de la las pautas del prestamista Siempre puede lograr el objetivo de pagar su hipoteca antes pagando voluntariamente el capital.

¿Cuánto dura el plazo de su préstamo hipotecario? ¿Desearías haber elegido un término diferente?


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