¿Cuánto casa puedo pagar? - Calculadora de asequibilidad del hogar

La caza de casas es un poco como salir. A veces, te enamoras de la persona equivocada, o de la casa equivocada. No es inusual enamorarse perdidamente de una casa que está fuera de su presupuesto. Siente que solo tiene que tenerlo, por lo que tira de cada cuerda que pueda para obtener la aprobación para una hipoteca más grande.

Pero una vez que te instalas en tu nueva y hermosa casa, descubres que no puedes relajarte y disfrutarla. Estás demasiado ocupado luchando para hacer esos altos pagos mensuales de la hipoteca. No tiene dinero para divertirse, y está constantemente estresado por pagar todas sus cuentas. Ahí es cuando el romance se vuelve agrio.

Para evitar quedar atrapado en este tipo de malas relaciones, debes planificar el futuro. Antes de comenzar a comprar, averigua cuánta casa puedes pagar. Luego, asegúrese de mantenerse dentro del presupuesto de compra de su casa negándose a mirar nada que esté fuera de su rango de precio. De esta forma, no correrás el riesgo de que te dejen arrastrar por una casa que solo rompa tu corazón.

Los peligros de comprar demasiada casa

Cuando compra más casa de la que puede pagar, no solo está arriesgando su futuro financiero. También estás sacrificando tu felicidad en el aquí y ahora. Éstos son algunos de los problemas que vienen con una casa demasiado cara:

• Siendo Casa Pobre . Ser pobre en una casa significa que dedicas gran parte de tus ingresos al pago mensual de tu casa para que no quede nada de sobra. Estás rodeado de hermosa madera dura y mármol, pero estás en bancarrota. La alegría de vivir en un exquisito Colonial de cuatro habitaciones se desvanece rápidamente cuando no puedes permitirte abandonarlo, porque incluso una película o una cena son demasiado para tu presupuesto.
• Viviendo en el borde . Cuando se extiende para hacer el pago de su hipoteca cada mes, no hay margen de maniobra en su presupuesto. Si sufre una caída repentina de los ingresos, por ejemplo, porque sus horas de trabajo se reducen, no podrá pagar los pagos. Lo mismo podría suceder si sus gastos aumentan debido a problemas de salud o simple inflación anterior. Eso significa que solo un pequeño revés le puede costar su casa.
• Riesgo de aumentar los pagos . El riesgo de que no pueda cumplir con el pago de su hipoteca es aún mayor si tiene una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Los ARM ofrecen una tasa inicial baja, lo que hace que parezca que su pago mensual debería ser fácil de administrar. Sin embargo, esa baja tasa solo es buena por algunos años. Después de eso, su pago salta a un nivel basado en las tasas de interés actuales. Si no puede pagar el nuevo pago más alto, debe refinanciar o perder la casa. Esto es lo que le sucedió a muchos compradores en la crisis hipotecaria de 2008.
• Estrés de dinero . Si tienes suerte, problemas como estos no aparecerán. Pero incluso si no lo hacen, el simple hecho de saber que podrían ser una fuente constante de estrés. Vivir con este tipo de estrés todos los días puede dañar su salud y sus relaciones. Puede provocar la pérdida de sueño, aumento de la presión arterial e incluso enfermedades cardíacas y derrames cerebrales. También puede deprimirte e irritarte con amigos y familiares.
• Ahorro Sacrificio Cuando cada centavo de repuesto va hacia su hipoteca, no le deja nada para el ahorro. Ya no puede permitirse ahorrar dinero para la jubilación o ahorrar para la educación universitaria de su hijo. Por el bien de tener un hogar cómodo en este momento, está arriesgando todo su futuro financiero, y el de sus hijos.

Determinando lo que puede permitirse

Es tentador suponer que la forma más fácil de calcular la cantidad de casa que puede pagar es preguntarle a su prestamista hipotecario. Después de todo, imagina, son los expertos. Si dicen que califica para un préstamo de $ 300, 000, eso debe significar que puede pagar una hipoteca de $ 300, 000.

Desafortunadamente, los prestamistas hipotecarios no son las mejores personas para preguntar. Ganan dinero haciendo préstamos, por lo que les interesa obtener un préstamo tan grande como sea posible. Para hacer esto, pueden hacer malabarismos con todo tipo de figuras: intereses, puntos, ingresos, para llegar a un pago mensual que se ajuste a su presupuesto. Si tiene que estirar todos los meses para hacer el pago de su casa, bueno, ese no es su problema, siempre y cuando siga haciéndolo.

Esto no quiere decir que todos los prestamistas hipotecarios sean deshonestos. La mayoría de ellos no se disponen a engañarte para obtener un préstamo que no puedes pagar, al menos no a propósito. Pero todavía tienen todas las razones para animarlo a pedir prestado todo lo que pueda. Además, simplemente no saben tanto sobre su situación financiera como usted.

Es por eso que vale la pena verificar las cifras del banco haciendo las matemáticas usted mismo. Mire sus finanzas, reduzca los números, y proponga un pago que se ajuste fácilmente a su presupuesto, no uno con el que tenga dificultades para cumplir.

Relación deuda / ingreso

Todos los prestamistas usan la misma fórmula básica para calcular la cantidad de vivienda que puede pagar. Se llama una relación deuda / ingreso o DTI. Este es el porcentaje de sus ingresos mensuales que se destina al pago de todas sus deudas, incluida su hipoteca.

Aquí hay un ejemplo. Lou y Christy tienen un ingreso mensual combinado de $ 7, 400. Fuera de esto, pagan:

• Préstamo estudiantil para Lou: $ 600 por mes
• Préstamo estudiantil para Christy: $ 600 por mes
• Préstamo para automóvil: $ 300 por mes
• Pagos mínimos en la tarjeta de crédito de Lou: $ 200 por mes
• Pagos mínimos en la tarjeta de crédito Christy's: $ 150 por mes
• Pagos totales de la deuda : $ 1, 850 por mes

Sin embargo, si agregan un pago hipotecario mensual de $ 1, 500, el pago total de la deuda asciende a $ 3, 350. Eso aumentaría su DTI hasta más del 45%. En otras palabras, casi la mitad de sus ingresos cada mes iría hacia sus deudas. La mayoría de los bancos estarían de acuerdo en que eso es demasiado, por lo que Lou y Christy probablemente no calificarían para este préstamo hipotecario. Dividiendo su deuda total por su ingreso de $ 7, 400, su DTI en este momento es del 25%.

Sin embargo, si pagan algunas de sus otras deudas, las cosas se ven más brillantes. Por ejemplo, si pueden pagar uno de sus préstamos estudiantiles, eso reduciría su deuda total a $ 2, 750 por mes, para un DTI del 37%. Pagar los dos préstamos estudiantiles reduciría su deuda a $ 2, 150 por mes y su DTI al 29%. Esa es una cantidad que la mayoría de los bancos aprobarían.

Encuentre un pago asequible

Para calcular la cantidad de casa que puede pagar, los bancos calculan su DTI de dos maneras diferentes. En primer lugar, miran lo que llaman la "relación de la parte delantera". Esta es la cantidad de sus ingresos que su pago mensual de la vivienda (principal, intereses, impuestos y seguro) tomaría por sí solo.

La regla habitual es que su pago no debe superar el 28% de su ingreso total. Por ejemplo, mira a Lou y Christy. Su ingreso mensual es de $ 7, 400, y el 28% de eso es $ 2, 072. Ese es el máximo que podrían gastar en el pago de una casa si no tuvieran otras deudas.

Sin embargo, Lou y Christy tienen otras deudas, que también afectan sus ingresos. Para contabilizarlos, los bancos usan la "relación de respaldo". Esta es la cantidad de sus ingresos que se destina a todas sus deudas combinadas.

La mayoría de los bancos dicen que este total no debería sumar más del 36% de sus ingresos totales. Para Lou y Christy, esa cantidad sería de $ 2, 664 por mes. Sin embargo, sus otras deudas ya les cuestan $ 1, 850 por mes. Eso les deja solo $ 814 por mes para que gasten en su hipoteca.

Afortunadamente para ellos, hay una escapatoria. Los bancos a menudo están dispuestos a extender la proporción de respaldo hasta un 43% para "hipotecas calificadas". Estas son hipotecas que cumplen con ciertas reglas que las hacen más fáciles de pagar. Por ejemplo, no pueden ser hipotecas o préstamos con un período de solo interés.

Usando esta regla, Lou y Christy podrían pagar hasta $ 3, 182 por mes en todas sus deudas. Menos los $ 1, 850 que pagan ahora, que les deja $ 1, 332 por mes para el pago de una casa.

Factores a considerar

Incluso si puede calificar para un préstamo que le da un 43% DTI, eso no significa que sea una buena idea. Si dedica la mayor parte de sus ingresos mensuales a la deuda, solo le quedará un 57% para cubrir todas sus otras necesidades. Debe averiguar si esto es suficiente para vivir antes de tomar una decisión.

Para determinar lo que puede pagar, considere estos factores:

1. Ingreso mensual . Lo primero que debe saber es exactamente cuánto dinero aporta cada mes. Esto incluye su salario y otras fuentes de ingresos, como inversiones. Su ingreso total es la base para calcular cuánto puede pagar la vivienda cada mes.
2. Pagos de deuda . Si tiene deudas existentes, entonces parte de su ingreso mensual ya se ha hablado. Averigüe cuánto necesita gastar por mes para pagar cualquier otra deuda que tenga, como préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles o deudas de tarjetas de crédito.
3. Otros gastos . Por supuesto, los pagos de la deuda no son su único gasto. También necesita cubrir otras necesidades como alimentos, servicios públicos, cuidado de niños y transporte. Por lo general, los prestamistas no preguntan sobre estos gastos cuando lo consideran para un préstamo. No saben si gasta mucho para enviar a sus hijos a una escuela privada, o si ahorran mucho al vivir sin un automóvil. Esto es algo que tendrás que resolver por ti mismo. Mire el presupuesto de su hogar y descubra cuánto de sus gastos mensuales se destinan a necesidades que no puede recortar. Si no tiene un presupuesto, este es un buen momento para hacer uno, ya que probablemente lo necesite como propietario.
4. Ahorro Un último gasto mensual es el dinero que desea guardar. Por ejemplo, si está reservando $ 250 por mes para ahorrar para la jubilación o para financiar un plan de ahorro para la universidad para sus hijos, ese es otro pedazo de sus ingresos que no puede destinar a la vivienda.
5. Fondos disponibles Ofrecer una casa no es solo una cuestión de cumplir con los pagos mensuales. También necesita tener suficiente dinero en efectivo para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. El monto que paga por adelantado también afectará los pagos mensuales. Si puede pagar un pago inicial grande, no necesitará pedir prestado tanto para su hipoteca, lo que reducirá sus pagos mensuales. Por otro lado, si el monto que ha ahorrado no es suficiente para un anticipo de al menos un 20%, probablemente deba pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Eso agregará entre $ 50 y $ 200 a su pago mensual. Mire todos sus fondos disponibles, como ahorros e inversiones, y descubra cuánto puede ahorrar para la compra de su casa.
6. Calificación crediticia . Finalmente, debe considerar su puntaje de crédito. Si tiene un crédito muy bueno o excelente, es decir, un puntaje FICO de al menos 750, calificará para las mejores tasas de interés de su hipoteca, lo que mantendrá sus pagos mensuales bajos. Por otro lado, si tiene un crédito entre bueno y malo, no mejor que 700, es probable que pague tasas más altas, aumentando sus pagos. Si no sabe qué tan bueno es su crédito, hay varias maneras de verificar su puntaje de crédito de forma gratuita.

Calculadoras en línea

Como puede ver, hay muchos factores que afectan su pago mensual de la vivienda. Tratar de sumarlos y descubrir lo que puede pagar puede ser increíblemente complicado. En algún momento del proceso, es tentador levantar las manos y, después de todo, decidir ir con la estimación del banco.

Afortunadamente, no tienes que hacer todas estas matemáticas tú mismo. Hay muchas calculadoras de asequibilidad en línea que pueden hacerlo por usted. Todo lo que tiene que hacer es ingresar información sobre usted, como sus ingresos, sus deudas y el pago inicial. Luego, la calculadora procesa los números y te dice la cantidad de casa que puedes pagar.

Una de mis calculadoras favoritas es de Zillow. La calculadora de asequibilidad en Zillow tiene dos versiones:

1. La versión rápida y fácil pide tres números: ingresos, deudas y anticipo, y arroja un precio máximo de la vivienda.
2. Para una estimación más precisa, puede hacer clic en "avanzado" e ingresar detalles sobre los términos del préstamo. A diferencia de las otras calculadoras, esta también le permite ajustar el DTI objetivo. En lugar de confiar en la cifra estándar del 36%, puede establecer el DTI a cualquier parte de su ingreso que le resulte cómodo gastar en vivienda. Cuanto más bajo establezca esta cifra, más seguro podrá estar de que su nueva casa se ajuste fácilmente a su presupuesto.

Preparándose para comprar

En algunos casos, ver cuánta casa puede permitirse es un rudo despertar. Incluso puede ser deprimente si el total es tan bajo que no hay nada en su área que se ajuste a su rango de precio.

Afortunadamente, hay formas de evitar ese problema. Si configura su casa financiera en orden antes de comenzar la búsqueda de vivienda, puede estirar su presupuesto para cubrir una casa mucho más. Aquí hay algunos pasos a seguir.

1. Construya un Fondo de Emergencia

Primero, asegúrese de construir un fondo de emergencia. Tener una casa es caro e impredecible. Nunca se sabe cuándo empezará a gotear el techo o si el calentador de agua va a ceder el fantasma. Sin un colchón de efectivo, tendrá que depender del crédito para pagar grandes reparaciones como esta, lo que pondrá más presión sobre su presupuesto.

Un fondo de emergencia también puede ser de gran ayuda si de repente pierde su trabajo o le cortan las horas. Con un montón de dinero en efectivo, aún podrá hacer sus pagos, para que no pierda la casa que trabajó tanto para comprar.

Los expertos dicen que debe tener suficiente dinero en su fondo de emergencia para cubrir al menos seis meses de gastos de manutención. Si no tienes mucho, aún no estás listo para comprar una casa. Comience a ahorrar un poco cada mes para acumular sus ahorros, y espere hasta que alcance su tamaño completo para comenzar a comprar una casa.

2. Hacer un anticipo

Junto con sus ahorros de emergencia, necesita ahorrar para un pago inicial: cuanto más grande, mejor. Mientras más dinero pueda depositar en el frente, menos tendrá que gastar en sus pagos mensuales.

Idealmente, desea sacrificar al menos el 20% del costo de la casa para que no tenga que pagar el PMI. Entonces, si quieres comprar una casa que vale $ 200, 000, debes apuntar a tener $ 40, 000 para tu pago inicial.

Si todavía no estás cerca de esa cantidad, debes comenzar a canalizar todo el dinero sobrante que puedas en el fondo de tu casa. Comience por quitarle parte de su cheque de sueldo cada mes, incluso antes de cobrarlo, y póngalo en el fondo. Además de eso, ahorre todas las ganancias extraordinarias en efectivo que se le presenten: un reembolso de impuestos, un bono de rendimiento, incluso los ahorros en efectivo de su tarjeta de crédito. Con el tiempo, todo se suma.

3. Limpie su crédito

Cuanto mayor sea su puntaje de crédito, mejores serán los términos que puede obtener en su hipoteca. Si su crédito es regular, aumentarlo al rango bueno o muy bueno puede ayudarlo a obtener un préstamo que pueda pagar.

Hay varias maneras de mejorar su puntaje de crédito:

• Pague sus facturas a tiempo . El factor más importante en su puntaje de crédito es si paga sus cuentas a tiempo. Tener unos pocos pagos atrasados ​​puede ensuciar seriamente su puntaje. Para asegurarse de que esto no le suceda, configure recordatorios de pago en su cuenta bancaria en línea. El banco le enviará un aviso cada vez que tenga una factura vencida en unos días. O, lo que es más fácil, use un plan de pago de facturas automático para pagar su factura tan pronto como la reciba.
• Pague la deuda . Tener una alta carga de deuda perjudica su puntaje de crédito. Esto se debe a que cuanta más deudas ya tienes, más probabilidades tienes de tener problemas para pagar nuevas deudas. Pagar antiguas deudas o pagar sus saldos mejorará su puntaje crediticio. Como beneficio adicional, también liberará dinero extra para el pago de su casa.
• Aumente sus límites de crédito . Aunque pedir prestado más dinero perjudica su puntaje de crédito, poder pedir prestado más dinero lo ayuda. Supongamos que tiene una tarjeta de crédito agotada con un límite de $ 1, 000. Si aumenta el límite a $ 3, 000, su deuda total no ha cambiado, pero ahora solo usa el 33% de su crédito disponible. Esto significa que ya no está cerca del borde financiero, por lo que su puntaje mejora.
• Pagar facturas más a menudo . Incluso si paga sus cuentas en su totalidad cada mes, su informe de crédito no muestra un saldo de $ 0. En cambio, dice que usted debe el monto en su última factura mensual. Entonces, si cobra $ 1, 000 al mes y lo paga todo, todavía parece que tiene $ 1, 000 de deuda. Sin embargo, si paga la mitad de su factura anticipadamente, el monto en la factura cuando la obtenga solo será de $ 500. Parece que ha reducido su deuda a la mitad, y no le cuesta un centavo adicional.

4. Pagar otras deudas

Como puede ver en Lou y Christy, cuantas más deudas tiene, más difícil es pagar una hipoteca. Pagar antiguas deudas, como un préstamo estudiantil o un préstamo de automóvil, deja más dinero gratis para el pago mensual de la casa. También mejora sus posibilidades de calificar para un préstamo con buenos términos.

Hay varios métodos diferentes para pagar deudas antiguas:

• Debt Snowball . Con este método, aparta una determinada suma cada mes y la coloca en su saldo más bajo. Enfocarse en su deuda más pequeña primero le ayuda a pagarla rápidamente, aumentando su moral. Una vez que se ha ido, puede tomar todo el dinero que utilizó para pagar esa deuda cada mes y arrojarlo a la deuda más pequeña siguiente. Con el tiempo, la cantidad que invierta en su deuda crecerá y crecerá, y sus deudas desaparecerán una por una.
• Avalancha de deuda Este método funciona de manera similar a la bola de nieve de la deuda, pero primero se enfoca en su préstamo de mayor interés. La deuda de alto interés le cuesta la mayor cantidad de dinero cada mes, por lo que pagarla primero le ayuda a reducir su deuda total más rápido.
• Deuda Snowflaking . Si no tiene suficiente espacio en su presupuesto para poner una suma fija para pagar la deuda cada mes, aún puede reducir sus deudas a través del cobro de deudas. Esto significa tomar todas las sumas pequeñas que puede reservar cada mes, desde un reembolso de impuestos hasta un cupón de ahorro de $ 10, y colocándolos para su deuda. Con el tiempo, incluso pequeños pagos como estos se suman. También puede combinar el copo de nieve con la bola de nieve o el método de avalancha, agregando estas pequeñas sumas además de su pago mensual regular.
• Refinanciamiento Si tiene una deuda con un alto interés, puede amortizarla más rápidamente refinanciandola a una tasa más baja. Por ejemplo, puede usar una transferencia de saldo para la deuda de tarjeta de crédito de alto interés o solicitar un préstamo de consolidación de deudas. Gastar menos en intereses significa que una mayor parte de su pago mensual va al principal, por lo que su deuda se reduce más rápidamente. Sin embargo, hay una tarifa para refinanciar deudas, por lo que probablemente no valga la pena si el ahorro mensual es pequeño.

Si logra pagar todas sus deudas anteriores, puede convertir su bola de nieve de la deuda en una bola de nieve de ahorro. Simplemente tome la suma mensual que utilizó para pagar su deuda y comience a ahorrarla para su pago inicial. Puede pasar de ver reducir su deuda a ver su pago inicial crecer mes a mes.

5. Busque ofertas especiales

Si tiene un presupuesto ajustado, tenga en cuenta los programas que pueden ayudarle a obtener un buen trato con una hipoteca. Muchos gobiernos estatales ofrecen descuentos especiales para compradores de vivienda por primera vez. También puede obtener ofertas según sus ingresos, su trabajo o el lugar donde vive. Visite HSH.com para encontrar programas en su estado.

También hay programas que pueden ayudarlo a pagar un enganche. Por ejemplo, el National Homebuyers Fund otorga subvenciones a compradores de bajos y medianos ingresos a través de su Programa de Asistencia para el Pago Inicial. Los estados específicos también ofrecen programas para ayudar a los compradores con sus pagos iniciales. Para encontrar uno, busque "asistencia con el pago inicial" con el nombre de su estado.

Palabra final

La conclusión para los compradores de viviendas es que no se estire demasiado. Tal vez podría comprar esa "casa de sus sueños" si agotó su cuenta de ahorros y exprimió hasta el último centavo de su presupuesto mensual. Pero si sus finanzas cambian, ese sueño podría convertirse en una pesadilla.

Tiene más sentido dejar un poco de espacio para respirar en su presupuesto. De esta forma, si suben los precios de los alimentos o el combustible, no se ampliará su presupuesto hasta el punto de ruptura. Si se encuentra con un gasto importante, como reemplazar su horno, tendrá el dinero para pagarlo. Y si pierde su trabajo o parte de sus ingresos, no necesariamente perderá su casa también.

Encontrar la casa adecuada, como encontrar al cónyuge correcto, lleva tiempo. Es fácil dejarse seducir por la buena apariencia e ignorar todos los inconvenientes que los acompañan. Pero vale la pena esperar un hogar que se ajuste tanto a usted como a su presupuesto. Una casa que puedes pagar es una casa en la que puedes vivir feliz para siempre.

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