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Flipping Houses for Profit - Consejos para cómo voltear una casa


Hace varios años, me hice amigo de una mujer joven que recién comenzaba en el sector inmobiliario. Se convirtió en agente de bienes raíces, se enteró de la renovación y ganó un montón de dinero cambiando su primera casa. Gracias a un poco de suerte y una gran persistencia de su parte, terminó en un programa de HGTV sobre cambio de casas, donde apareció en varios episodios como parte de un equipo de inversionistas de Atlanta.

El espectáculo lo hizo parecer simple: encontrar una casa barata en venta, poner algo de dinero y sudar equidad para arreglarlo, y luego revenderlo para obtener una gran ganancia. Entonces le pregunté si cambiar de casa era tan fácil como parecía en la televisión.

Ella rió y negó con la cabeza. "Hacemos que parezca fácil", dijo. "Pero es un trabajo arriesgado y agotador". Puede ser divertido, pero si no sabes lo que estás haciendo, estás hundido ".

Entonces, ¿cómo sabes si estás preparado para el desafío?

¿Qué está volteando la casa?

El cambio de casa es cuando los inversores inmobiliarios compran casas, generalmente en una subasta, y luego las revenden en un beneficio de meses en el futuro. ¿Puedes ganar dinero haciendo esto? Sí. ¿Puedes ganar mucho dinero haciendo esto? Sí. Pero también puedes perder todo lo que tienes si tomas una mala decisión.

Riesgo vs. Recompensa

Imagine comprar una casa por $ 150, 000, invertir otros $ 25, 000 en renovaciones, y luego ... nada. Nadie quiere comprarlo. Ahora tiene que pagar su propio alquiler o hipoteca, además de la hipoteca de su propiedad flip, así como los servicios públicos, el seguro del hogar y los impuestos a la propiedad. También es posible que tenga que pagar por la estadía en el hogar y los honorarios del agente inmobiliario cuando la casa finalmente se venda. Todo esto reduce sus ganancias potenciales.

Según CNBC, el intercambio de casas es el más popular en una década, sin embargo, el rendimiento promedio de las aletas es menor que en años anteriores. Gracias a un mercado inmobiliario caliente que está aumentando los precios, el inventario es bajo y las rentas se disparan (lo que lleva a más personas a comprar casas), cada vez es más difícil obtener grandes ganancias.

El beneficio bruto promedio en un cambio de casa durante el tercer trimestre de 2017 fue de $ 66, 448, según ATTOM Data Solutions. Eso es más de lo que ganan muchas personas en un año, y atrae a muchos recién llegados que sueñan con dejar sus trabajos diarios y convertirse en inversores a tiempo completo. Sin embargo, los inversores que hacen tanto dinero realmente saben lo que están haciendo, e incluso a veces fracasan.

RealtyTrac descubrió que, en 2016, el 12% de las casas volteadas se vendieron para el punto de equilibrio o con pérdidas antes de todos los gastos. En el 28% de los lanzamientos, el beneficio bruto fue inferior al 20% del precio de compra. Según el vicepresidente senior de RealtyTrac, Daren Blomquist, el 20% es la ganancia mínima que necesita para, al menos, tener en cuenta la remodelación y otros costos de mantenimiento.

Requisitos para voltear la casa

Si todavía estás leyendo, significa que estás relativamente tranquilo por los altos riesgos de cambiar de casa. Esto es lo que necesita para comenzar.

Gran crédito

No puedes entrar en la casa dando vueltas con un crédito pésimo, final de la historia. A menos que tenga suficiente efectivo para pagar una casa y todas las renovaciones necesarias, necesitará algún tipo de préstamo. Y los estándares de préstamos son más estrictos de lo que solían ser, especialmente si desea un préstamo para una casa de alto riesgo.

El primer paso es verificar su informe de crédito para conocer su puntaje. La ley federal le permite un informe crediticio gratuito de cada una de las tres compañías nacionales de informes de crédito cada 12 meses, por lo que no le costará nada. Puede obtener su informe de crédito gratis en AnnualCreditReport.com o llamando al 1-877-322-8228.

Si no tiene un gran crédito, es hora de comenzar a construir un buen puntaje crediticio ahora. Pague sus cuentas a tiempo, pague sus deudas y mantenga bajos los saldos de sus tarjetas de crédito. Hay muchas otras maneras de mejorar su puntaje de crédito, así que tómese el tiempo para hacer todo lo posible. Cuanto mayor sea su puntaje de crédito, mejor será la tasa de interés que obtendrá en un préstamo hipotecario. Esto puede ahorrarle miles de dólares cuando comience a cambiar de casa, liberando más dinero para invertir en la casa misma.

Por último, asegúrese de saber lo que lastima su puntaje de crédito. Por ejemplo, sacar demasiadas tarjetas de crédito a la vez disminuye su puntaje. No debe hacer nada para dañar su puntaje en los meses previos a la solicitud de un préstamo.

Mucho dinero

Si quieres cambiar una casa, necesitas efectivo. Los nuevos inversionistas se meten en problemas financieros cuando compran una casa sin un pago inicial considerable, luego usan tarjetas de crédito para pagar las mejoras y renovaciones de la vivienda. Si la casa no se vende rápidamente, o si las renovaciones cuestan más de lo esperado, de repente el inversor está por encima de sus posibilidades.

No seas ese tipo. Si desea voltear exitosamente, necesita mucho dinero en efectivo. La mayoría de los prestamistas tradicionales requieren un pago inicial del 25%, y los prestamistas tradicionales son los que obtendrán la mejor tasa. Cuando tiene efectivo para cubrir un pago inicial, no tiene que pagar un seguro hipotecario privado o PMI. La mayoría de los costos de PMI entre 0.5% y 5% del préstamo, por lo que tener que pagar esto cada mes realmente puede reducir sus ganancias.

Los préstamos para voltear también tienen tasas de interés más altas. Según TIME, la mayoría de los inversores obtienen un préstamo de solo interés, y la tasa de interés promedio para este tipo de préstamo es del 12% al 14%. En comparación, la tasa de interés para un préstamo hipotecario convencional es típicamente del 4%. Cuanto más pueda pagar en efectivo, menos intereses tendrá.

Hay varias formas de acumular efectivo en su cuenta de ahorros. Use un plan de ahorro automático para ahorrar dinero cada mes sin esfuerzo. O encuentre maneras de ganar dinero extra en el costado y luego use este dinero para construir sus reservas de efectivo para una inversión.

Si está comprando una ejecución hipotecaria de un banco o mediante una subasta de bienes raíces, otra opción es contratar una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), si reúne los requisitos. Si tiene suficientes ahorros y se las arregla para encontrar una casa a precio de ganga, puede comprar la casa y luego sacar un pequeño préstamo o línea de crédito para pagar las renovaciones y otros costos.

¿Qué hace una buena inversión inmobiliaria?

No todas las casas hacen una buena inversión. El hecho de que una casa se venda a un precio bajísimo no significa que pueda poner dinero en ella y ganar una fortuna automáticamente. Las aletas exitosas son muy exigentes con respecto a las casas en las que eligen invertir. Esto es lo que debes buscar en una potencial inversión de una casa.

Buena ubicación

Las aletas expertas de la casa no pueden enfatizar esto lo suficiente. Encuentre un hogar en un vecindario deseable o que esté en camino hacia arriba. Puedes mejorar una casa todo lo que quieras, pero es casi imposible mejorar la personalidad y la seguridad de un vecindario por tu cuenta.

Comience por investigar las ciudades y barrios locales. Busque áreas con crecientes ventas de bienes raíces, crecimiento del empleo y otras indicaciones de que la ciudad está prosperando. Evite los vecindarios con una gran cantidad de casas en venta; esto podría ser un signo de una economía local deprimida o una señal de que los vecinos se están yendo debido a crímenes o desarrollo.

Luego, investigue la seguridad de cada vecindario que está considerando. Las casas ubicadas en o cerca de áreas de alta criminalidad serán casi imposibles de vender con un beneficio. Use servicios de mapeo delictivo como Crime Report y Spot Crime para averiguar qué está sucediendo en el vecindario. También querrá consultar el sitio web público nacional de delincuentes sexuales para ver si algún delincuente sexual registrado vive cerca de la casa.

Según Fortune, en 2016, las aletas en las siguientes ciudades obtuvieron ganancias brutas de 80% o más del precio que pagaron por sus casas:

  • East Stroudsburg, Pensilvania (212.1%)
  • Reading, Pensilvania (136.4%)
  • Pittsburgh, Pensilvania (126.8%)
  • Flint, Michigan (105.8%)
  • New Haven, Connecticut (104.8%)
  • Filadelfia, Pensilvania (103.7%)
  • Nueva Orleans, Luisiana (97.6%)
  • Cincinnati, Ohio (88.5%)
  • Buffalo, Nueva York (85.1%)
  • Cleveland, Ohio (83.8%)
  • Jacksonville, Florida (81.8%)
  • Baltimore, Maryland (80.8%)

Dicho esto, también hay algunos mercados que muestran signos de exceso de inversión. Esto significa que el inventario es muy bajo y la demanda es tan alta que las flippers están pagando precios por encima del mercado para los hogares, lo que puede reducir drásticamente el beneficio neto. Según Fortune, estos mercados ultra-calientes incluyen:

  • San Antonio, Texas
  • Austin, Texas
  • Salt Lake City, Utah
  • Naples, Florida
  • Dallas, Texas
  • San Jose, California

Si ha encontrado un hogar asequible en un vecindario en crecimiento, su siguiente paso es investigar en las escuelas locales. Las casas en buenos sistemas escolares se venden más rápido y tienen precios más altos que las casas en sistemas escolares mediocres o pobres. Use sitios web como GreatSchools, SchoolDigger y Niche para ver clasificaciones y reseñas de las escuelas locales.

Al considerar la ubicación de una casa de inversión, también debe pensar en su proximidad a su residencia principal. Recuerde, trabajará en esta casa a diario en las próximas semanas y meses. No invierta en una casa demasiado lejos de donde vive o trabaja; gastará más dinero en gasolina y le llevará más tiempo arreglarlo.

Condición de sonido y las renovaciones correctas

Si alguna vez has hecho un proyecto de renovación de tu casa, sabes que algunas sorpresas desagradables pueden acechar justo debajo de la superficie. Y sorpresas desagradables como el moho negro o una base agrietada pueden arruinarte financieramente.

Busque viviendas estructuralmente sólidas, especialmente si está considerando comprar una casa más antigua. Es posible que no tenga la oportunidad de inspeccionar una casa, especialmente si la compra en una subasta de bienes raíces. Por lo tanto, debe saber qué buscar o llevar a alguien con conocimiento sobre construcción, electricidad y plomería para que vea la casa con usted y determine si es una buena compra.

Concéntrese en los hogares que solo necesitan algunas actualizaciones rápidas para revender. Renovar armarios de cocina, agregar hardware nuevo, arreglar el jardín y actualizar pintura y alfombras son proyectos relativamente baratos que pueden transformar un hogar.

¿Qué deberías evitar? Una casa que tiene moho, necesita un reemplazo de techo o necesita un nuevo cableado requerirá mucho tiempo y efectivo para actualizar y vender. Asegúrese de saber qué actualizaciones y reparaciones puede realizar, qué reparaciones no puede pagar, y qué mejoras en el hogar aumentarán el precio de venta de la casa. Tenga en cuenta que algunos proyectos de mejoras para el hogar pueden disminuir el valor de reventa.

Cuando calcule el costo de cualquier trabajo, los expertos recomiendan agregar un 20% al total final ya que siempre costará más de lo que cree que será.

Por último, al considerar un hogar, no olvide tener en cuenta el costo de los permisos de construcción. Estos pueden costar desde unos pocos cientos hasta varios miles de dólares, dependiendo del tipo de trabajo involucrado y la ciudad en la que se encuentre. No tener en cuenta los costos del permiso es un error de novato que puede arruinar rápidamente su presupuesto de renovación.

Valor de mercado

Asegúrese de que el precio de la casa esté por debajo de su valor en el mercado local. Intenta comprar la peor casa en un gran vecindario, frente a la mejor casa en un barrio pésimo. La peor casa en un gran vecindario no tiene a dónde ir, pero su valor aumenta, debido al valor de las otras casas en el área.

Aunque puede buscar en la web y ver millones de casas embargadas en venta, nunca compre una casa sin verla en persona. Este es el error más grande que hacen las nuevas aletas. Tenga en cuenta que una galería de fotos en línea solo cuenta parte de la historia. Las fotos desactualizadas, los vecindarios horribles y el moho negro son solo algunas de las historias de horror de las casas embargadas que se encuentran en línea. Siempre investigue una propiedad usted mismo antes de decidirse a comprar.

Cuando compra una casa para voltear, es importante no sobrevalorar la casa invirtiendo demasiado en la renovación. Desea mejorarlo lo suficiente como para obtener un beneficio saludable y mantenerlo a la altura de lo que se vende en el vecindario. Si ingresas demasiado en el hogar, no recuperarás tu dinero.

Cómo voltear una casa

Si voltear fuera tan fácil como encontrar una casa barata en línea, comprarla y venderla para obtener ganancias, todos seríamos multimillonarios de bienes raíces. Debe educarse antes incluso de comenzar a buscar casas. Esto es lo que necesita saber.

1. Aprende tu mercado

Primero, investigue su mercado inmobiliario local. ¿Dónde quiere la gente vivir en este momento? ¿Qué tipo de casa la gente quiere comprar en este momento? No especulen sobre vecindarios prometedores. Recuerda, quieres que esta casa se venda rápido.

2. Comprenda sus opciones financieras

Luego, conviértase en un experto en opciones de financiamiento de vivienda. ¿Comprarás una casa con efectivo? ¿Solicitará un préstamo hipotecario para vivienda o un HELOC? Asegúrese de comprender los pormenores del financiamiento de la vivienda antes de solicitar un préstamo o hacer una oferta en una casa. Esto le permitirá tomar la mejor decisión para sus circunstancias.

3. Sigue la regla del 70%

Analice la cantidad de casa que puede pagar y cuánto puede permitirse perder con cualquier oferta. Las aletas experimentadas siguen la regla del 70% al analizar cuánto están dispuestos a pagar por una casa. Esta regla establece que los inversores no deben pagar más del 70% del valor de reparación posterior (ARV) de una propiedad menos el costo de las reparaciones necesarias.

Digamos que el ARV de una casa (o el valor después de las reparaciones necesarias) es de $ 200, 000 y necesita $ 30, 000 en reparaciones. La regla del 70% establece que no debe pagar más de $ 110, 000 por este hogar:

$ 200, 000 (ARV) x 0.70 = $ 140, 000 - $ 30, 000 (reparaciones) = $ 110, 000

Esta regla es una buena guía a seguir cuando ingresas por primera vez a la casa ya que puede ayudarte a evitar pagar de más por una casa.

4. Aprende a negociar

Cuanto menos dinero inviertas en una casa, más dinero ganarás durante la inversión. Las buenas estrategias de negociación lo ayudarán efectivamente a regatear con los contratistas y otros trabajadores.

5. Aprender cuánto cuestan los proyectos promedio

¿Sabes cuánto cuesta volver a alfombrar una casa de 1, 000 pies cuadrados? Rewire una casa? Construir una cubierta? Paisaje un patio?

Cada proyecto es diferente, pero con un poco de experiencia, puede aprender a estimar los costos de muchas renovaciones de viviendas y hacerse una idea de si una casa en particular es una buena compra o no. Una de las mejores maneras de desarrollar su experiencia con esto es hacer algunas renovaciones en su propio hogar. Esto también puede darle una idea general del tipo de proyectos que le gustaría hacer y de cuáles proyectos es mejor contratarlos.

Sepa qué mejoras en el hogar aumentan el valor de una casa y concéntrese primero en estos proyectos. Estos pueden incluir la actualización de electrodomésticos de cocina, el repintado del exterior de la casa, la instalación de espacio adicional para el almacenamiento del armario, la mejora de la plataforma y la incorporación de tecnologías de energía verde.

6. Red con compradores potenciales

Haga una red extensiva y hable con compradores potenciales incluso antes de comenzar a buscar una casa para invertir. Haz lo que puedas para construir relaciones con futuros compradores. Si tiene un comprador alineado cuando compra una casa de inversión, la casa se vende tan pronto como se completen las actualizaciones.

También puede ahorrar dinero a largo plazo si se toma el tiempo para obtener su licencia de agente inmobiliario, lo que le permitirá negociar sus propias ofertas y evitar pagarle a otro agente.

7. Encuentra un mentor

Si conoces una aleta exitosa de la casa, pregunta si estarían dispuestos a guiarte. Tal vez quiera considerar ofrecerle a esta persona un incentivo para que sea su mentor.

Por ejemplo, pregunte si lo asesorarán a cambio de un pequeño porcentaje de su primer lanzamiento exitoso. De esta forma, el mentor está motivado para ser tu tutor y estarás seguro de obtener una educación de alta calidad. Ofrecer un incentivo financiero también le permite acercarse a los expertos que no conoce personalmente, ya que recibir una compensación por sus esfuerzos los hará más receptivos.

8. Listados de investigación y ejecuciones hipotecarias

Muchos sitios web ofrecen listas de ejecución hipotecaria. Algunos de los más populares incluyen:

  • RealtyTrac
  • Foreclosure.com
  • Zillow
  • Williams y Williams
  • Auction.com

También puede encontrar listados de ejecuciones hipotecarias a través de sitios web de compañías de bienes raíces como Re / Max. En los filtros de búsqueda, seleccione la opción de "ejecuciones hipotecarias".

Su periódico local es otra fuente de listados de ejecución hipotecaria. Los subastadores legítimos colocan avisos en la sección legal de los periódicos locales, y generalmente puede encontrar sus listados específicos visitando sus sitios web.

Otra forma de encontrar ejecuciones hipotecarias es a través de un banco. Busque un banco en particular junto con las letras "REO", que significa "Propiedad Real." Esto simplemente significa que el propietario ya no es dueño de la casa; el banco lo hace. Esta búsqueda lo llevará directamente a las listas de ejecución hipotecaria de cada banco.

Una vez que encuentre una casa que desea comprar, consulte su fondo con BuildFax. Por $ 39, BuildFax proporciona una verificación exhaustiva de antecedentes en un hogar. Puede revisar detalles detallados sobre el historial de la casa, incluidas reparaciones, remodelaciones y adiciones. Esto puede ayudarlo a ahorrar dinero.

Por ejemplo, supongamos que quiere comprar una casa cuya lista indica que su horno fue reemplazado hace 10 años. Cuando ejecuta un informe sobre BuildFax, descubre que el horno está más cerca de los 20 años. Ahora puede volver al vendedor y negociar un precio mucho más bajo.

9. Haz una oferta

Una vez que encuentre un hogar que le guste, es hora de hacer una oferta. Si es una gran casa que se vende a bajo precio, es posible que tenga competencia. Para muchas aletas, voltear es un trabajo de tiempo completo, y es probable que también sepan de esta casa. Puede escabullirse por la competencia al dirigirse a un vecindario y hacer ofertas puerta a puerta.

Antes de hacer una oferta, asegúrese de saber cuál es el precio más alto que puede pagar por una casa y aun obtener ganancias. Esto incluye su estimación de reparaciones, intereses e impuestos. Recuerde rellenar su presupuesto en un 20%. Si el propietario o el banco no le venderán este precio, aléjese. Es mejor seguir buscando que arriesgarse a perder una mala inversión.

10. Encuentra buenos contratistas

Si tiene habilidades sólidas de bricolaje, puede optar por hacer algunas o la mayoría de las renovaciones usted mismo. Esto puede ahorrarle una gran cantidad de dinero, si sabe lo que está haciendo.

Saber cuándo hacer bricolaje y cuándo contratar un contratista es crucial. Solo debe abordar proyectos que está seguro de que puede hacer bien y dentro del presupuesto. Para proyectos que no puede hacer por su cuenta, necesita encontrar un gran contratista.

Un contratista general, o GC, es un profesional de la construcción que administra todo el proyecto de renovación y contrata a sus propios subcontratistas para realizar el trabajo necesario. Contratar un GC puede ser costoso; agregarán del 10% al 20% a lo que cobran sus subcontratistas al calcular su factura final. Sin embargo, pueden valer su peso en oro si encuentra una gran oportunidad de inversión, no puede hacer el trabajo usted mismo y está dispuesto a incurrir en un gasto adicional.

Un buen contratista puede ayudarlo a evitar costosos errores de renovación y ahorrarle una gran cantidad de tiempo en un proyecto. Esto significa que puede poner la casa en venta más rápido y hacer menos pagos de hipoteca. Si está cambiando de casa mientras trabaja en un trabajo de tiempo completo, la contratación de un GC es probablemente una necesidad; alguien tiene que estar disponible en la casa para supervisar el trabajo al menos a tiempo parcial, o el proyecto nunca se hará.

Un contratista general también estará a cargo de obtener los permisos de construcción necesarios. Esto significa que su nombre estará en cada permiso, y son responsables de asegurarse de que el trabajo se haga bien para cada inspección. Asegúrese de solicitar permisos tan pronto como la venta sea definitiva para ahorrar tiempo y hacer que el proceso avance.

Comience a construir una red de contratistas de confianza, incluidos plomeros, electricistas y paisajistas. Servicios como Angie's List, Porch y HomeAdvisor pueden ayudarlo a encontrar profesionales confiables en su área. Cuando entreviste a un contratista, hágase las siguientes preguntas:

  • ¿Llegaron a tiempo? Los contratistas que habitualmente llegan tarde perderán su tiempo y lentificarán su proyecto de renovación.
  • ¿Tienen referencias de calidad? Pide referencias y llámalos. Si un contratista no proporciona referencias, no pierda el tiempo tratando con ellas.
  • ¿Cambiaron la fecha de su cita varias veces? Nuevamente, si tienen un problema con la administración del tiempo, esto afectará su renovación.
  • ¿Están organizados? La desorganización desperdicia tiempo.
  • ¿Pueden ofrecer una oferta profesional y precisa? Cualquier oferta que proporcionen debe detallarse y en papel. Una cita verbal y un apretón de manos no lo cortarán con una voltereta, al menos al comienzo de una relación, cuando estás aprendiendo si puedes confiar en esta persona.

Es una buena idea comenzar a construir una red de contratistas de calidad antes de hacer una oferta en una casa. Recuerde, puede llevar mucho tiempo encontrar una buena ayuda, y no desea comenzar este proceso después de invertir en un hogar y está haciendo dos pagos de hipoteca cada mes.

Tenga en cuenta que la mayoría de las aletas experimentadas intentan comprar, renovar y revender una casa en 90 días. Ese es un tiempo de respuesta rápido, y para tus primeros lanzamientos, podría estar fuera de tu alcance. Pero cuanto más tiempo esté su hogar atado en proyectos, menos ganancias tendrá que hacer; por eso es tan importante sopesar cuidadosamente si debe hacer el trabajo usted mismo o contratar ayuda. Hacerlo usted mismo puede ahorrarle dinero por adelantado, pero si le toma tres veces más tiempo que un profesional, puede que no valga la pena.

11. Resistir y vender

Muchas aletas terminan enumerando sus casas con un agente de bienes raíces. Los agentes inmobiliarios comen y duermen bienes inmuebles, tienen acceso a compradores y pueden incluir su casa en la base de datos del Servicio de listado múltiple (MLS). También conocen las fluctuaciones actuales del mercado y tienen las habilidades y la red para obtener el mejor precio rápidamente.

También puede optar por vender su casa usted mismo. Ahorrará dinero en tarifas de agente inmobiliario, pero en algunos mercados, puede terminar esperando mucho tiempo para que la casa se venda. Además, listar y mostrar una casa lleva tiempo. Si no puede estar disponible cada vez que alguien quiere ver la casa y no desea alojar casas abiertas, trabajar con un agente de bienes raíces podría ser la mejor opción para usted.

Palabra final

No hay duda de que cambiar de casa es un negocio arriesgado. Si toma decisiones inteligentes, puede ganar mucho dinero dando vueltas. Pero también puedes perder todo si haces una mala inversión.

Antes de adentrarte en el mundo de las casas volteando, investiga para asegurarte de que sea adecuado para ti. Libros como "The Flipping Blueprint: The Complete Plan for Flipping Houses y Creating Your Real Estate-Investing Business" de Luke Weber le pueden decir todo lo que necesita saber para comenzar y evitar algunos errores de novato.

¿Alguna vez has volteado una casa? ¿Cómo fue tu experiencia? ¿Qué desearías haber hecho de manera diferente?


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