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Cómo comprar un Fixer-Upper House - Ahorre dinero y evite riesgos


HGTV está lleno de espectáculos sobre personas que arreglan casas viejas y dañadas para ganarse la vida. Desde "Fixer Upper" hasta "Flip or Flop", "Good Bones" o "Rehab Addict", estas series muestran que casa tras casa se transformó de un viejo naufragio en una hermosa casa. Después de ver compulsivamente a un montón de estos, fácilmente podría encontrarse pensando, "¡Apuesto a que podría hacer eso!"

Pero antes de que te vayas corriendo a comprar una herramienta de reparación, da un paso atrás y realiza un control de la realidad. Claro, comprar una herramienta de reparación y poner algo de trabajo en ella puede ser una buena manera de obtener un excelente hogar con un presupuesto ajustado, especialmente si usted mismo realiza las reparaciones. Pero también puede ser una buena forma de ser arrastrado a un pozo de dinero que absorberá sus ahorros, así como su tiempo libre, y aún tendrá hambre de más.

Para decidir si la reparación de un fijador superior es realmente para usted, debe tener una idea realista de lo que implica el trabajo. Eso significa saber cómo estimar el costo real de las reparaciones de arriba hacia abajo. Significa averiguar si sus habilidades, su horario, su presupuesto y sus relaciones pueden manejar la tensión. Y finalmente, significa saber cómo obtener el mejor trato si decides dar el paso.

Cómo determinar el verdadero costo de un Fixer-Upper

Uno de los problemas con todos esos programas de televisión de realidad es que no entran en detalles sobre los costos. Se enfocan en el drama: descubrir un problema oculto, encontrar una solución creativa y finalmente revelar un hermoso espacio transformado.

Pero en la vida real, los números importan. Antes de comenzar a reparar paredes o pintar colores de pintura, necesita saber si realmente puede permitirse comprar esta casa y hacer las reparaciones necesarias. Calcular cuánto costarán esas reparaciones es un proceso complejo con varios pasos, y cada uno puede tener un gran impacto en la suma final.

Paso 1: identificar reparaciones futuras

Para saber cuánto costará arreglar su fijador superior, lo primero que debe saber es exactamente qué necesita solucionarse. Un buen primer paso es recorrer la casa, habitación por habitación, y anotar todos los problemas que vea. Sin embargo, eso no es suficiente en sí mismo, porque las casas antiguas pueden tener muchos problemas que no son visibles a simple vista. Por ejemplo, puede ver si los gabinetes de la cocina están desactualizados, pero no puede decir si hay yeso podrido detrás de ellos.

Para descubrir estos problemas ocultos, debe traer un inspector profesional. Este es un paso crucial en el proceso. Un inspector puede descubrir todo tipo de problemas que no son obvios, como el cableado obsoleto, el daño causado por tuberías con fugas de agua o termitas. Los inspectores también pueden hacer pruebas para ver si la casa contiene algún peligro como moho, radón o pintura con plomo.

Paso 2: Revise los problemas estructurales

A veces, una inspección revela problemas estructurales importantes con la casa. Estos son problemas que hacen que la casa sea peligrosa para vivir. Los ejemplos incluyen:

  • Daño a la fundación
  • Principales problemas de plomería o eléctricos
  • Un sistema de HVAC inadecuado
  • Daño extenso a las paredes, el techo o el revestimiento
  • Termita grave o daño al moho

Si encuentra problemas como este, dicen los expertos, probablemente sea mejor alejarse. Su superior necesita un trabajo importante y costoso para hacerlo habitable, y lo más probable es que no obtenga la mayor parte de ese dinero cuando venda. Las reparaciones mayores, como un nuevo sistema eléctrico, son "invisibles"; no aparecen en las imágenes, y no aumentan el valor de una casa lo suficiente como para pagar el trabajo. Entonces, a menos que la casa se esté vendiendo a un precio muy bajo, es poco probable que alguna vez saques provecho de tu dinero.

Si decide que todavía está interesado en la casa a pesar de sus problemas estructurales, debe tener especial cuidado para asegurarse de haberlos encontrado todos y de cuánto costará reparar. Traiga a un ingeniero estructural para que inspeccione el hogar y le proporcione un resumen completo de todos los problemas que deben solucionarse. Contratar a un ingeniero estructural cuesta alrededor de $ 500, pero es mucho más barato que descubrir a mitad de camino una remodelación que necesita para reemplazar la mitad de la base.

Paso 3: Decide qué hacer DIY

Hacer las reparaciones usted mismo es mucho más barato que contratar a un contratista para que las haga. Una vez que haya descubierto qué repara sus necesidades de reparador, lo siguiente que debe saber es qué parte del trabajo puede hacer usted mismo. Cuanto más pueda hacer por su cuenta, menos tendrá que gastar.

Al decidir qué puedes hacer tú mismo, sé realista acerca de tus habilidades. Algunos trabajos, como pintar o pelar el papel tapiz, son lo suficientemente simples como para que incluso un principiante de bricolaje pueda manejarlos. Otros, como techos o grandes trabajos eléctricos, son demasiado peligrosos para que un aficionado lo intente. Cualquier trabajo en el que un error pueda matarte o causar un daño importante a tu casa es un trabajo que es mejor dejarlo a los profesionales.

Entre estos dos niveles de habilidad, hay muchos trabajos que un experto en bricolaje puede hacer, como:

  • Armarios colgantes
  • Reparando muros
  • Cubiertas de construcción
  • Reemplazando ventanas
  • Embaldosado
  • Repintado de pisos
  • Poner en revestimiento de vinilo

No querrás enfrentarte a trabajos como este si eres completamente nuevo en bricolaje. Pero si ya tiene alguna experiencia, o si tiene un amigo o pariente experimentado que lo guíe, hacer este tipo de trabajo puede ahorrarle un paquete.

Sin embargo, incluso si puede manejar un trabajo por su cuenta, eso no significa necesariamente que deba hacerlo. Algunos trabajos requieren mucho tiempo para bricolaje. Abordarlos tú mismo podría significar tomarse un descanso del trabajo o dedicarles todos los fines de semana durante semanas, y vivir en una zona de trabajo mientras tanto. Una vez que tenga en cuenta el tiempo y las complicaciones involucradas, puede decidir que es mejor contratar un profesional y terminar con esto.

Paso 4: Estimar los costos de reparación

Hay muchas herramientas en línea que le pueden dar una estimación rápida sobre el costo de las reparaciones en el hogar. En HomeAdvisor, puede ingresar su código postal y el trabajo que desea hacer para ver un rango de precios para su área. También puede pedirle a amigos que hayan realizado reparaciones similares que paguen. Si solo está tratando de decidir si vale la pena mirar una casa, este tipo de estimación aproximada es suficiente.

Sin embargo, si realmente quiere hacer una oferta en una casa, necesita una idea más precisa de cuánto costarán las reparaciones. Encuentre un buen contratista para hacer un recorrido de la casa y darle una cotización de todas las reparaciones que no planea hacer usted mismo. Esto es especialmente importante para cualquier tipo de reparación estructural importante. Asegúrese de tener un presupuesto escrito y vinculante antes de hacer una oferta.

Luego, para los trabajos que planea hacer por su cuenta, consulte las tiendas y sitios web para averiguar qué suministros necesitará y cuánto le costarán. Sume la estimación de su contratista y sus costos de compras de bricolaje para calcular cuánto costará, en total, hacer las reparaciones en su casa de reparaciones.

Por último, toma ese total y agrega de 10% a 20% más. Ese relleno extra es para cubrir el costo de los problemas inesperados que surgen una vez que comienzas a trabajar en la casa. Sorpresas como esta casi siempre suceden, por lo que debe planificarlas en su presupuesto.

Paso 5: Calcular los costos del permiso

Junto con los materiales y el trabajo, hay otro costo que necesita para presupuestar: permisos. Un permiso es una autorización oficial del gobierno de su ciudad para realizar ciertos tipos de trabajo en su hogar. Casi cualquier adición o cambio estructural a su hogar requiere un permiso. También es probable que necesite uno para HVAC, plomería, techado, revestimiento o trabajo eléctrico.

Los permisos pueden ser caros. Algunas ciudades cobran hasta el 1% del costo total de reparación. También puede tomar hasta seis semanas completar todas las inspecciones requeridas para obtener un permiso. A veces, los inspectores te obligan a hacer un trabajo extra o cambian la forma en que llevas a cabo tu proyecto antes de que te lo den.

Es tentador dejar de lado todo este costo y molestia haciendo el trabajo sin un permiso, pero eso es un error. Cuando llega el momento de vender su fijador superior, se encontrará con problemas si no tiene los permisos adecuados en el archivo. Un banco incluso podría negarse a otorgar a los compradores un préstamo hipotecario en una casa que fue remodelada sin un permiso.

Para evitar estos problemas, verifique con los funcionarios locales para ver cuáles de los trabajos de reparación en su lista requieren un permiso, y cuánto cuesta. Agregue ese costo al total que se le ocurrió en el paso 4.

Además, pregunte cuál es el proceso para obtener un permiso. Si resulta ser una gran molestia, puede decidir que es un trabajo que preferiría dejarle a un contratista. Esto, a su vez, podría terminar eliminando algunos trabajos de la categoría de bricolaje y a un contratista, lo que aumentará aún más sus costos.

Paso 6: Verificar los costos de financiamiento

En este punto, tiene una buena idea de cuánto costarán las reparaciones de su fijador superior. Y lo más probable es que no tenga suficiente dinero ahorrado para cubrirlos todos. Por lo tanto, necesitará un préstamo para pagar las reparaciones, así como también para la casa misma. Debe saber cuánto le costarán estos préstamos por mes para decidir si su presupuesto puede manejarlo.

Si el costo de las reparaciones es menor, puede ponerlo en sus tarjetas de crédito. Esta opción es simple y no tiene costos iniciales, tales como tarifas de evaluación o de originación. En el lado negativo, las tarjetas de crédito tienden a cobrar intereses altos si necesita más de un mes para pagarlas, y no hay forma de deducir ese interés de sus impuestos. Sin embargo, si planea pagar el costo de inmediato, puede ganar valioso reembolso en efectivo o recompensas de viaje mediante el uso de una tarjeta de crédito.

Una mejor opción para la mayoría de los compradores es un préstamo de renovación. Un tipo particularmente útil es un préstamo hipotecario de sección 203k, que le permite pedir prestado el dinero para comprar y restaurar la casa, todo en un solo paquete. Esto es más simple que solicitar los dos préstamos por separado y puede permitirle pedir prestado más.

Los préstamos de la Sección 203k también están respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Debido a esto, los prestamistas generalmente están dispuestos a ofrecer tasas de interés más bajas sobre ellos. También están abiertos a los prestatarios que no tienen una buena calificación crediticia. Sin embargo, hay un límite de cuánto puede pedir prestado con ellos.

La mejor manera de averiguar cuánto le costará este tipo de préstamo es ir al banco y obtener una aprobación previa para uno. Además del costo mensual del préstamo o los préstamos, averigua cuánto dinero necesitas por adelantado para la compra. Necesitará una suma global suficientemente grande para cubrir el enganche y los costos de cierre sin agotar completamente sus ahorros. De lo contrario, todo su dinero estará atado en la casa, una casa que probablemente no podrá vender hasta que se realicen las reparaciones.

Preguntas para hacer de antemano

Obviamente, no desea asumir el trabajo de arreglar una casa a menos que sepa que puede pagarla. Pero eso no es lo único que debes saber. Reparar una casa es una gran tarea, y debes asegurarte de estar preparado para el desafío. Antes de hacer una oferta, hay varias preguntas que debe hacerse para averiguar si un reparador superior es la casa adecuada para usted.

Pregunta 1: ¿Cuán grandes son los problemas?

Los problemas con las casas vienen en dos formas: cosmética y estructural. Los problemas estructurales, como se señaló anteriormente, son los que afectan la forma en que funciona una casa. Son grandes y caros, y se necesita un contratista para solucionarlos, y no te pagan mucho cuando vendes. Es por eso que a menudo es mejor alejarse de una casa que necesita muchas reparaciones estructurales.

Los problemas cosméticos, por otro lado, son solo superficiales. Son cosas como pintura descascarada, baldosas rotas, paneles de yeso dañados, una cocina anticuada o un césped muerto. No hacen que una casa sea inhabitable, solo poco atractiva. Este es el tipo de cosas que hacen que los compradores arruguen la nariz y se alejen.

Una casa con muchos problemas cosméticos es una gran casa para arreglar. Eso es porque estos son el tipo de mejoras para el hogar que agregan valor. Por lo general, son baratos de arreglar, y hacen una gran diferencia visible a la hora de vender la casa. Entonces, si el fijador superior que usted necesita necesita alfombras nuevas, accesorios de iluminación y ventanas, pero no reparaciones estructurales importantes, es probable que haga una buena inversión.

Pregunta 2: ¿Cómo se ve el mercado de la vivienda?

En general, las correcciones cosméticas le devuelven bien cuando llega el momento de vender. Sin embargo, hay excepciones para esta regla. Por un lado, pagar la reparación de tu casa no es tan caro para el vecindario.

No es probable que los compradores busquen una casa de $ 400, 000 en una calle llena de casas de $ 300, 000. Si tienen $ 400, 000 para gastar, quieren comprar en un área llena de otras casas por valor de $ 400, 000, o incluso más. Zillow dice que una buena regla es evitar elevar el valor de su casa en más de un 10% por encima del precio promedio de su vecindario.

También vale la pena mirar la tendencia general de los precios de la vivienda en el área. Si los precios de la vivienda han aumentado marcadamente en los últimos años, parece una buena señal, pero en realidad puede ser todo lo contrario. Podría significar que los precios de la vivienda están llegando a su punto máximo, y para cuando se hayan completado todas las reparaciones, estarán bajando. Podrías poner meses de trabajo y decenas de miles de dólares en arreglar tu casa, solo para descubrir que no vale tanto como lo gastaste en ella.

Pregunta 3: ¿Tienes tiempo?

Reparar una casa es un gran compromiso de tiempo. Puede comer fácilmente todo el tiempo libre que tiene, y algo más. Si eres un fanático de los juegos extremos y no hay forma de que prefieras gastar tu tiempo en colgar paneles de yeso, no hay problema. Pero si no puede soportar la idea de pasar cada fin de semana hasta los codos en un compuesto para juntas, este no es un trabajo para usted.

Incluso si no planea hacer la mayor parte del trabajo usted mismo, rehabilitar una casa todavía lleva tiempo. Necesitas:

  • Aprenda lo que cada trabajo implica . Antes de comenzar a contratar contratistas, debe tener una idea de lo que quiere que hagan. De esta forma, podrá saber si sus ofertas cubren realmente todas las partes del trabajo.
  • Obtenga múltiples ofertas . A continuación, debe obtener ofertas de los contratistas. Los expertos recomiendan obtener al menos tres ofertas en cada trabajo. Eso le permite comparar precios y ver si son razonables.
  • Ver referencias . También quiere asegurarse de que el contratista que contrate sea confiable. Eso significa pedir y consultar referencias de otros clientes. Idealmente, también debería ir a ver ejemplos del trabajo del contratista.
  • Supervisa el trabajo . Incluso después de contratar a un contratista, su trabajo no está hecho. Debe vigilar el trabajo para asegurarse de que se está haciendo de la manera que desea. Para una gran remodelación, podría pasar meses o incluso años controlando a un contratista después de otro.

En resumidas cuentas, no importa quién haga el trabajo, tendrás que dedicarle mucho tiempo. Si no está dispuesto a renunciar a su viaje diario al gimnasio o la noche de cita semanal, probablemente no sea para usted.

Pregunta 4: ¿Puedes manejar los gastos adicionales?

Ya ha calculado el costo de comprar la casa y hacer las reparaciones. Pero trabajar en una casa trae muchos pequeños gastos también. Por ejemplo:

  • Si el reparador superior va a ser su hogar principal, tendrá que pagar el alquiler en otro lugar mientras se realiza el trabajo, o estar preparado para vivir en el medio de una zona de trabajo.
  • Tendrá que tomarse días libres del trabajo para trabajar en la casa, o para reunirse y supervisar a los contratistas.
  • Si tiene hijos o mascotas, tendrá que pagarle a otra persona para que los vea mientras trabaja en la casa.
  • Tendrá que gastar más dinero comiendo o pidiendo entradas durante el tiempo que no tenga una cocina que funcione.

Asegúrese de que su presupuesto tenga suficiente margen de maniobra para manejar estos gastos adicionales, junto con los costos de reparación. Si ya ha presupuestado cada centavo para pagar la casa y las reparaciones, se encontrará con problemas.

Pregunta 5: ¿Quién te ayudará?

Reparar una casa entera no es un trabajo para resolver por su cuenta. Si formas parte de una pareja, tiene sentido hacer el trabajo juntos. Pero primero, debe asegurarse de que su relación sea lo suficientemente fuerte como para manejarlo.

Comprar una primera casa siempre es una experiencia estresante. Haz que esa casa sea un elemento reparador, y todo ese estrés se duplica. Estás poniendo horas de trabajo duro, semana tras semana. También está forzando su presupuesto al máximo para pagarlo todo.

Una rehabilitación también significa vivir con incertidumbre. Nunca se sabe cuánto tiempo llevará un trabajo. Los nuevos problemas siguen apareciendo sin previo aviso, y hay que dejar todo y lidiar con ellos. Además, si vives en la casa durante el proceso, agregas el estrés de vivir en el caos durante meses.

Poner ese tipo de tensión en una nueva relación es probablemente un error. Aún estás aprendiendo cómo vivir el uno con el otro, pero la forma en que probablemente vivirás no es para nada normal. Es mejor esperar hasta que su relación esté establecida y estable antes de abordar un proyecto tan grande como una pareja.

Si eres soltero, todavía necesitas a otras personas para ayudarte con tu proyecto. Los ayudantes hacen más que simplemente proporcionar un par de manos adicionales. También pueden compartir sus conocimientos y brindarle nuevas ideas sobre la mejor manera de abordar un trabajo. Y, una vez que comienzas el trabajo, pueden mantenerte vigilado para asegurarte de que no te saltes pasos ni uses el material equivocado.

Sin embargo, debes elegir tus ayudantes sabiamente. Busque personas que tengan buenas habilidades de bricolaje y en las que se pueda confiar para que hagan bien el trabajo. Si le pides a un amigo que te ayude a instalar una ventana, la sueltan y la rompen, eso podría ser el final de una hermosa amistad.

Cómo obtener la mejor oferta en la casa

Supongamos que ha realizado todos los pasos anteriores y está seguro de que puede manejar este fijador superior. Usted sabe cuánto trabajo necesita, cuánto costará y de dónde obtendrá el dinero. Has despejado tu agenda y has alineado a personas para que te ayuden.

Ahora, todo lo que tienes que hacer es cerrar el trato. A continuación se detalla cómo obtener el mejor trato posible y evitar quemarse.

Encuentre el precio correcto

Si ha realizado su investigación, puede averiguar fácilmente cuál es el precio justo a pagar por su dispositivo de reparación superior. Es un proceso de cuatro pasos:

  • Comprueba los Comps . Primero, averigua qué valdría la casa si estuviera en buen estado. Para hacer eso, mira casas similares en el vecindario que se han vendido recientemente, conocidas como comparables, o "comps" para abreviar. El precio promedio que la gente ha estado pagando por estas casas es una buena medida de cuánto podría obtener por las suyas una vez que esté arreglado. Puede obtener una estimación rápida de los precios locales de la vivienda buscando sitios como Zillow. Sin embargo, obtendrá cifras más confiables si le pide a un agente de bienes raíces que verifique las compensaciones por usted.
  • Calcular los costos de reparación . Luego, calcule cuánto costaría realizar todas las reparaciones de la casa profesionalmente. Tal vez está planeando hacer muchos de ellos, pero eso es solo sustituir su propio tiempo y mano de obra por dinero en efectivo. Calcule cuánto costarían las reparaciones para un comprador que planeaba hacer todo por los profesionales. De esta manera, cualquier dinero que ahorre por DIYing puede ir en su bolsillo.
  • Calcule el factor de molestia . No siempre es posible vivir en una casa mientras se realizan las renovaciones. Incluso cuando es posible, no es muy cómodo. Es costumbre quitarle un poco de dinero de su apuesta para dar cuenta de este "factor de molestias". Para calcularlo, primero determine cuánto tiempo espera que hagan las reparaciones. Luego calcula cuánto pagarías en renta para vivir en otro lugar mientras el trabajo está en progreso.
  • Haz las Matemáticas . Tome el valor final de la casa y reste los costos de reparación y el factor de molestia. El total que se obtiene es el valor justo de mercado de la casa, tal como está.

Negociar con los vendedores

Desafortunadamente, ese precio justo no es necesariamente el precio que el vendedor está pidiendo. A veces, es difícil para los propietarios ver en qué mal estado está realmente su casa. Para ellos, no es un viejo desastre: es su hogar.

Para convencer a los vendedores de que bajen su precio, sea gentil con ellos. Comience diciendo que ama la casa, pero ha notado algunos problemas con ella. Muéstreles sus figuras para darles una idea de cuánto costará actualizar la casa. Cuantos más detalles proporcione, más sentido tendrá su oferta inferior para los vendedores.

Cathy Baumbusch, una agente de bienes raíces del área de Washington entrevistada para Realtor.com, dice que este método funciona. En muchos casos, dice ella, los reparadores se venden por tan solo entre el 60% y el 80% del precio de venta original. Los vendedores tienden a estar más dispuestos a hacer un trato si la casa ya ha estado en el mercado por un tiempo. También es más probable que se conformen con menos si les ofrece dinero en efectivo por adelantado.

Protégete a ti mismo

Incluso una vez que ha convencido a los vendedores con un precio justo, todavía hay dos formas en que el negocio podría salir mal. En primer lugar, es posible que lo rechacen por su préstamo de renovación, dejándolo enganchado a comprar una casa que ya no puede pagar. Y segundo, una vez que lo haya comprado, es posible que descubra que la casa tiene algún problema que usted desconocía, y su presupuesto de reparación no lo cubrirá.

Afortunadamente, hay formas de protegerse de estos dos problemas. Todo lo que tiene que hacer es escribir un par de cláusulas de contingencia en su contrato de compra. Una cláusula de contingencia es una condición que debe cumplirse para que el acuerdo sea vinculante.

Primero, necesitas una cláusula de financiación. Esto le da tiempo para solicitar y obtener un préstamo hipotecario. Si no puede obtener uno, puede salirse del trato y recuperar el dinero que ya pagó. Asegúrese de que su cláusula de financiación cubra todo el dinero que planea pedir prestado, tanto para la hipoteca como para las reparaciones.

Segundo, necesitas una cláusula de inspección. Esto le da derecho a una inspección completa de la casa, si aún no lo hizo antes de hacer su oferta en la casa. Si el inspector encuentra algún problema que usted desconocía, puede volver con los vendedores y pedirles que hagan las reparaciones o le den dinero extra al momento del cierre para pagarlos. Y si se niegan, tienes derecho a marcharte.

Tenga en cuenta que una cláusula de contingencia corta en ambos sentidos. Si encuentra un problema que los vendedores no están dispuestos a solucionar, pueden decidir retirarse del acuerdo, al igual que usted. En ese caso, tendrás que volver al principio y tratar de encontrar un nuevo fijador superior para convertirlo en la casa de tus sueños.

Palabra final

Comprar un fijador superior no es un proyecto para emprender a la ligera. Te consumirá mucho de tu tiempo, además de una gran cantidad de tu dinero. Y una vez que cierres la casa, no puedes retroceder si decides que es demasiado para ti. Estás en el camino a largo plazo, que podría ser meses o incluso años.

Pero si estás dispuesto a esforzarte, un reparador superior te ofrece la oportunidad de tener una casa de ensueño que de otra manera no tendrías. Y de alguna manera, es incluso mejor que simplemente comprar una casa que ya es perfecta cuando entras por primera vez en la puerta. Poner en todas esas horas de trabajo para arreglar su fijador superior lo hace exclusivamente suyo. Cuando finalmente se termine el trabajo, tendrás algo más que una hermosa casa: tendrás algo en lo que pondrás tu corazón y tu alma.

¿Alguna vez has comprado un fijador superior? Si es así, ¿qué consejo le darías a alguien sobre comprar uno?


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