En 2017, más de 676, 500 hogares estadounidenses entraron en ejecución hipotecaria, según Attom Data Solutions. Eso es aproximadamente 1 de cada 200 hogares en el paÃs. Esto es mejor que la tasa máxima en 2010, cuando más de 2 de cada 100 viviendas estaban en ejecución hipotecaria, pero aún representa a cientos de miles de personas que se vieron obligadas a abandonar sus hogares porque no pudieron cumplir con los pagos de su hipoteca.
Los propietarios pueden terminar en esta situación por muchas razones diferentes. Algunos pierden sus trabajos y ya no pueden llegar a fin de mes. Para otros, una crisis de salud los deja con grandes facturas médicas que consumen sus fondos disponibles. Y algunos simplemente cometen el error de comprar más casa de la que pueden pagar, de modo que incluso un pequeño cambio en sus finanzas es suficiente para poner los pagos fuera de su alcance.
No importa por qué sucede, la ejecución hipotecaria es una experiencia terrible. Perder su hogar siempre es aterrador y deprimente, pero cuando lo pierde porque no pudo cumplir con los pagos, puede sentir que es su culpa. Esto acumula sentimientos de vergüenza y culpabilidad además de todo su otro estrés. Y para empeorar las cosas, una ejecución hipotecaria perjudica seriamente su puntaje de crédito, lo que hace que sea mucho más difÃcil para usted comprar otra casa en el futuro.
Si enfrentas este problema, tiene sentido hacer todo lo posible para evitarlo. Existen varias maneras para que los propietarios con problemas de liquidez eviten una ejecución hipotecaria, o al menos protegerse de algunos de los peores efectos de la ejecución hipotecaria.
Si no se ha retrasado en los pagos de su hipoteca por más de un mes o dos, todavÃa tiene la oportunidad de volver a encarrilarse. Si logra recaudar suficiente efectivo adicional, puede recuperar los pagos perdidos y salvar su hogar de la ejecución hipotecaria.
Aquà hay algunas maneras de recaudar dinero a toda prisa.
Comience eliminando todos los extras de su presupuesto, si aún no lo ha hecho. Cancele su TV por cable, reduzca su escala a un plan de teléfono celular más económico, cancele su membresÃa en el gimnasio, deje de beber agua embotellada y salga a comer, incluso si solo es para tomar café por la mañana.
Si eso no es suficiente para cerrar la brecha en su presupuesto, es hora de pasar a estrategias más extremas. Busque maneras de reducir drásticamente sus facturas de comestibles, encontrar atención médica asequible y posiblemente incluso renunciar a su automóvil. Apretar el cinturón tanto es doloroso, pero es mejor que perder su casa.
Si califica para cualquier forma de ayuda gubernamental, como Medicaid, SNAP (cupones de alimentos) o asistencia de calefacción, tómela. El dinero extra que libera en su presupuesto podrÃa permitirle mantenerse al dÃa con su hipoteca. El buscador de beneficios en Benefits.gov puede ayudarlo a encontrar y solicitar programas en su estado.
Busque en su casa cualquier cosa de valor que pueda vender para recaudar dinero. Los artÃculos de alto valor incluyen joyas, artÃculos electrónicos, objetos de colección, herramientas, instrumentos musicales e incluso algunos muebles o un segundo automóvil si puede llevarse bien sin ellos. Puede vender sus pertenencias en eBay, publicarlas en Craigslist o llevarlas a una tienda de empeño.
Busque maneras de ganar un ingreso extra para llegar a fin de mes. Vea si su jefe está dispuesto a darle algunos turnos adicionales o horas extraordinarias en el trabajo. Si eso no funciona, busca conseguir un segundo trabajo o un trabajo adicional como conducir para Uber. Alquilar una habitación libre en su casa, si tiene una, es otra forma de traer algo de dinero extra.
Si tiene dinero destinado en un fondo de retiro, considere retirarlo anticipadamente. Si tiene una IRA Roth, puede retirar dinero sin tener que pagar impuestos o multas adicionales. Hacer esto todavÃa lo retrasará en sus ahorros para la jubilación, pero puede preocuparse por ponerse al dÃa más adelante, una vez que pase su crisis financiera.
Si tiene una IRA tradicional o 401k, tendrá que pagar impuestos y multas por cualquier retiro anticipado, pero el costo podrÃa valer la pena para guardar su hogar.
Algunas personas terminan en problemas debido a las hipotecas de tasa ajustable que tienen un pago bajo y manejable durante los primeros años, y de repente saltan a un nivel que está fuera del alcance. Algunos de los peores delincuentes son préstamos de solo interés, que se vuelven mucho más caros cuando tiene que comenzar a pagar el principal asà como también el interés. Otras personas tienen hipotecas de tasa fija, pero la tasa de interés es muy alta, tal vez porque tenÃan poco crédito, o quizás porque las tasas simplemente eran altas en ese momento.
Si se encuentra en alguna de estas situaciones, refinanciar su hipoteca podrÃa ser suficiente para bajar su pago mensual a un nivel que pueda manejar. Esta puede ser una opción incluso si está al revés en su préstamo. Por lo general, los bancos no quieren refinanciar una hipoteca a menos que tenga una cantidad justa de capital, pero si la alternativa es la ejecución hipotecaria del préstamo, el banco puede ganar más dinero al permitirle refinanciar que pasando por el proceso de ejecución hipotecaria.
Refinanciar su préstamo hipotecario, si puede, suele ser la mejor alternativa a la ejecución hipotecaria. Ofrece varias ventajas:
Si ha acumulado una gran cantidad de capital en su hogar, su banco deberÃa estar contento de refinanciar su hipoteca por usted. Incluso si no puede obtener una tasa de interés más baja, deberÃa poder reducir sus pagos mensuales extendiendo el plazo de su préstamo.
Por ejemplo, si tenÃa un préstamo de $ 200, 000 y ya pagó $ 50, 000, puede obtener un nuevo préstamo de 30 años por $ 150, 000. Te llevará más tiempo que pagues tu casa de esta manera, pero es mejor que perder tu casa por completo.
Si no tiene mucho capital, existe la posibilidad de que pueda refinanciar con la ayuda de algunos programas especiales. Éstas incluyen:
Si no puede refinanciar su préstamo hipotecario, puede intentar que su prestamista acepte un "entrenamiento hipotecario". Esto suena como un plan de ejercicios para su casa, pero en realidad es un plan que lo ayuda a "resolver" de una manera para hacer que su hipoteca sea más manejable. Hay varios tipos de entrenamientos de hipoteca, que incluyen modificaciones de préstamos, planes de indulgencia y planes de pago.
Con una modificación de préstamo, su prestamista acepta alterar los términos de su hipoteca para que los pagos sean más asequibles. Por ejemplo, el prestamista podrÃa reducir la tasa de interés, cambiar su préstamo de tasa ajustable a tasa fija o extender el plazo del préstamo. Una de las ventajas de las modificaciones de préstamos es que la solicitud de uno suspende temporalmente el proceso de ejecución hipotecaria, lo que le brinda más tiempo para guardar su casa.
Para ser elegible para una modificación de préstamo, debe demostrar que ha sufrido una dificultad financiera y que ya no puede cumplir con los pagos de su préstamo actual. Para probar esto, debe proporcionar documentos tales como cheques de pago, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios. También debe pasar por un perÃodo de prueba para demostrar que puede permitirse realizar los pagos nuevos y más bajos.
Hay muchos programas diferentes de modificación de préstamos. El Fondo Hardest Hit (HHF), que proporciona modificaciones de préstamos hipotecarios y otras ayudas a propietarios con dificultades, está disponible en 18 estados y el Distrito de Columbia hasta finales de 2020. Existen programas especiales de modificación de préstamos disponibles para préstamos VA y FHA, como asà como los programas administrados por los bancos.
Para solicitar una modificación de préstamo, comunÃquese con el departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista (también conocido como departamento de retención de vivienda). DeberÃa poder encontrar información de contacto para este departamento en su resumen mensual de la hipoteca o en el sitio web del prestamista. El sitio web Making Home Affordable (MHA) tiene más información sobre lo que deberá presentar.
En algunos casos, la crisis financiera que está poniendo el pago de su hipoteca fuera de su alcance es solo temporal. Por ejemplo, tal vez haya perdido su trabajo, pero sabe que comenzará uno nuevo en unos meses. O tal vez tenga problemas de salud que lo hayan dejado temporalmente incapacitado para trabajar.
En una situación como esta, un acuerdo de indulgencia puede ayudarlo hasta que se recupere. Según estos planes, el prestamista hipotecario acuerda reducir, o incluso suspender, el pago de su hipoteca por un perÃodo de tiempo determinado. También prometen no ejecutar la propiedad durante este perÃodo. A cambio, usted acepta reanudar el pago completo de su hipoteca una vez que se acabe el perÃodo, asà como el pago adicional para ponerse al dÃa con los pagos perdidos.
El proceso para buscar la indulgencia del préstamo comienza de la misma manera que obtener una modificación de préstamo: comunÃquese con su prestamista y solicite ayuda para establecer un plan. Solo recuerda que la paciencia es solo una solución temporal. No lo ayudará a quedarse en una casa que no puede pagar.
Quizás esté en riesgo de ejecución hipotecaria porque se perdió varios pagos de la hipoteca durante una crisis a corto plazo, pero ahora está de nuevo en pie y recuperando los pagos nuevamente. En este caso, un plan de pago le ofrece una forma de ponerse al dÃa y evitar la ejecución hipotecaria.
En un plan de pago, su prestamista suma todos los pagos que ha perdido, luego divide el total en pequeños trozos que se agregan a su pago hipotecario regular durante un perÃodo fijo. Por ejemplo, si tiene un retraso de $ 3, 000, podrÃa agregar $ 500 adicionales a cada pago de la hipoteca durante los próximos seis meses. La duración del perÃodo de reembolso varÃa, pero de tres a seis meses es tÃpico.
Si ya no puede pagar su casa, su mejor opción podrÃa ser venderla. El problema es que si los precios de la vivienda han disminuido, la cantidad que su casa alcanzará en el mercado podrÃa ser menor que la cantidad que debe en su hipoteca, dejándolo todavÃa en números rojos. En un caso como este, una venta corta, vender su casa por menos del monto que le dejó en la hipoteca, podrÃa ser la solución. Si su prestamista lo acepta, puede vender su casa, marcharse y comenzar de nuevo.
Por ejemplo, supongamos que actualmente debe $ 100, 000 en su hipoteca. Para pagar esta cantidad y también cubrir los costos de cierre de la venta, tendrÃa que listar la casa por $ 105, 000. Sin embargo, el mercado de la vivienda en su área es tan frÃo que no recibe ofertas a este precio.
Con una venta corta, puede reducir el precio de venta de la casa a $ 95, 000. Con $ 5, 000 para costos de cierre, eso deja solo $ 90, 000 para pagar su antigua hipoteca. Sin embargo, el prestamista acuerda aceptar este monto más pequeño como pago total de su préstamo en lugar de pasar por el costoso y largo proceso de ejecución hipotecaria en el hogar. Algunos prestamistas realmente requieren que pruebe una venta corta antes de que considere otras alternativas a la ejecución hipotecaria, como una modificación de préstamo.
Una venta corta tiene varias ventajas sobre una ejecución hipotecaria, pero también tiene algunas desventajas. Asà es como se compara:
Para obtener la aprobación de una venta corta, comunÃquese con el departamento de mitigación de pérdidas de su banco, tal como lo harÃa con una modificación de préstamo hipotecario. Tendrá que completar una solicitud y respaldarla con muchos documentos que muestran todos los detalles de sus finanzas. El banco utilizará esta información para determinar si tomar la venta en descubierto es realmente su única alternativa a la ejecución hipotecaria.
La mayorÃa de los bancos también requieren que tengas una oferta de un comprador antes de aceptar una venta corta. Por lo tanto, debe listar la casa al precio más bajo, obtener la oferta, llevarla al banco y luego esperar para saber si se aprobó la venta corta antes de decidir si acepta la oferta. Todo esto de ida y vuelta entre el vendedor, el comprador y el prestamista hace que las ventas en corto sean un proceso muy complicado que puede llevar hasta un año completo.
Es importante asegurarse de que si el prestamista aprueba la venta, también acuerda no demandarlo por el monto adicional que aún no ha pagado en la hipoteca. A veces, el prestamista acuerda liberar su gravamen o retención legal sobre la propiedad para que pueda venderla, pero no acepta aceptar el producto como pago total de su préstamo. En cambio, puede buscar un "juicio por deficiencia" contra usted para cobrar el dinero extra por medios tales como embargar su salario.
En algunos estados, a saber, Arizona, California, Nevada y Oregón, los juicios por deficiencia después de una venta corta son ilegales. A menos que viva en uno de esos cuatro estados, debe obtener un acuerdo por escrito de su prestamista que indique que no buscarán uno. De lo contrario, podrÃa vender su casa por menos de lo que vale y aún asà estar en el hoyo.
Si todo lo demás falla, todavÃa hay una última cosa que puede hacer para evitar el largo y doloroso proceso de ejecución hipotecaria. Se llama escritura en lugar de ejecución hipotecaria, y es una transacción en la que básicamente entrega su casa a su prestamista hipotecario. A cambio, el prestamista acuerda liberarlo de su deuda, incluso si era más de lo que el hogar ahora vale.
En efecto, una escritura es en realidad una ejecución hipotecaria, pero es más rápida y fácil. Tan pronto como entregue su casa, su deuda se cancela inmediatamente. También evita la vergüenza pública de someterse a un proceso de ejecución hipotecaria.
Una escritura en lugar probablemente dañará su puntaje crediticio tanto como una ejecución hipotecaria normal. Sin embargo, no tendrás que esperar tanto tiempo antes de poder volver a comprar una casa. Elegir una escritura podrÃa reducir el tiempo de espera de un mÃnimo de cinco años a cuatro, o incluso dos, si puede mostrar circunstancias atenuantes.
El proceso de escritura in situ comienza contactando al departamento de mitigación de pérdidas de su banco. Tendrá que completar el mismo tipo de documentación que para una modificación de préstamo o una venta en descubierto, lo que demuestra que ha sufrido una dificultad financiera y ya no puede cumplir con sus pagos.
Al igual que usted, lo más probable es que su banco busque una escritura como último recurso. Es menos costoso y requiere más tiempo que una ejecución hipotecaria, pero no es tan bueno como un refinanciamiento o incluso una venta corta. Algunos bancos requerirán que intente vender la propiedad antes de que acepten una escritura en su lugar, y le pedirán documentación para demostrar que la ha puesto en el mercado.
Si su banco acepta una escritura en su lugar, tendrá que firmar dos documentos. La primera entrega de su casa al prestamista, y la segunda, llamada declaración jurada de estoppel, explica si el banco acepta la escritura como pago total de su deuda hipotecaria. En la mayorÃa de los casos, el banco lo liberará de su deuda después de una escritura en su lugar, pero en casos excepcionales, podrÃa reservarse el derecho de buscar un juicio por deficiencia en su contra. Para evitar este problema, antes de firmar la documentación debe asegurarse de que declare especÃficamente que su escritura resuelve su deuda.
Tal vez se pregunte por qué este artÃculo no ha mencionado ninguno de los servicios de "ayuda con las ejecuciones hipotecarias" que se anuncian a través de periódicos locales, volantes y anuncios en lÃnea. Estos servicios afirman que, a cambio de una tarifa, pueden salvar su hogar de una ejecución hipotecaria. Pueden ofrecer a:
Desafortunadamente, estos llamados servicios son estafas financieras que se aprovechan de las personas vulnerables que están desesperadas por salvar sus hogares. En el mejor de los casos, lo conectarán con programas reales, como HARP, que puede usar de forma gratuita. En el peor, robarán los pagos de la hipoteca que deberÃan ir al banco, cavando aún más profundamente en la deuda.
En general, puede suponer con seguridad que cualquier programa que se ofrezca para ayudarlo a evitar una ejecución hipotecaria por una tarifa, en contraposición a los programas reales del gobierno, que son gratuitos, es una estafa.
A veces, no hay forma de salvar su hogar de una ejecución hipotecaria o una de sus alternativas, como una venta corta. La buena noticia es que es posible reconstruir su crédito posteriormente para que algún dÃa pueda tener una casa nuevamente. Concéntrese en pagar todas sus cuentas puntualmente y en pagar cualquier otra deuda que tenga, como saldos de tarjetas de crédito. Después de aproximadamente dos años, deberÃa ver que su puntaje de crédito comienza a recuperarse.
Cuando finalmente esté listo para comprar una casa nuevamente, aprenda de su error para no terminar con otra hipoteca que no pueda pagar. Antes de ofertar en una casa, haga los cálculos y asegúrese de que el pago mensual no consuma más del 28% de sus ingresos. Cuanto más bajo pueda obtener el pago, mayores serán sus posibilidades de poder quedarse con la casa si enfrenta otro revés financiero.
¿Qué consejo le darÃas a alguien que enfrenta la posibilidad de una ejecución hipotecaria?
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