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Cómo detener y evitar la ejecución hipotecaria en su hogar


En 2017, más de 676, 500 hogares estadounidenses entraron en ejecución hipotecaria, según Attom Data Solutions. Eso es aproximadamente 1 de cada 200 hogares en el país. Esto es mejor que la tasa máxima en 2010, cuando más de 2 de cada 100 viviendas estaban en ejecución hipotecaria, pero aún representa a cientos de miles de personas que se vieron obligadas a abandonar sus hogares porque no pudieron cumplir con los pagos de su hipoteca.

Los propietarios pueden terminar en esta situación por muchas razones diferentes. Algunos pierden sus trabajos y ya no pueden llegar a fin de mes. Para otros, una crisis de salud los deja con grandes facturas médicas que consumen sus fondos disponibles. Y algunos simplemente cometen el error de comprar más casa de la que pueden pagar, de modo que incluso un pequeño cambio en sus finanzas es suficiente para poner los pagos fuera de su alcance.

No importa por qué sucede, la ejecución hipotecaria es una experiencia terrible. Perder su hogar siempre es aterrador y deprimente, pero cuando lo pierde porque no pudo cumplir con los pagos, puede sentir que es su culpa. Esto acumula sentimientos de vergüenza y culpabilidad además de todo su otro estrés. Y para empeorar las cosas, una ejecución hipotecaria perjudica seriamente su puntaje de crédito, lo que hace que sea mucho más difícil para usted comprar otra casa en el futuro.

Si enfrentas este problema, tiene sentido hacer todo lo posible para evitarlo. Existen varias maneras para que los propietarios con problemas de liquidez eviten una ejecución hipotecaria, o al menos protegerse de algunos de los peores efectos de la ejecución hipotecaria.

Recaudando dinero extra

Si no se ha retrasado en los pagos de su hipoteca por más de un mes o dos, todavía tiene la oportunidad de volver a encarrilarse. Si logra recaudar suficiente efectivo adicional, puede recuperar los pagos perdidos y salvar su hogar de la ejecución hipotecaria.

Aquí hay algunas maneras de recaudar dinero a toda prisa.

Reduzca sus gastos

Comience eliminando todos los extras de su presupuesto, si aún no lo ha hecho. Cancele su TV por cable, reduzca su escala a un plan de teléfono celular más económico, cancele su membresía en el gimnasio, deje de beber agua embotellada y salga a comer, incluso si solo es para tomar café por la mañana.

Si eso no es suficiente para cerrar la brecha en su presupuesto, es hora de pasar a estrategias más extremas. Busque maneras de reducir drásticamente sus facturas de comestibles, encontrar atención médica asequible y posiblemente incluso renunciar a su automóvil. Apretar el cinturón tanto es doloroso, pero es mejor que perder su casa.

Usar programas de ayuda

Si califica para cualquier forma de ayuda gubernamental, como Medicaid, SNAP (cupones de alimentos) o asistencia de calefacción, tómela. El dinero extra que libera en su presupuesto podría permitirle mantenerse al día con su hipoteca. El buscador de beneficios en Benefits.gov puede ayudarlo a encontrar y solicitar programas en su estado.

Vende cosas

Busque en su casa cualquier cosa de valor que pueda vender para recaudar dinero. Los artículos de alto valor incluyen joyas, artículos electrónicos, objetos de colección, herramientas, instrumentos musicales e incluso algunos muebles o un segundo automóvil si puede llevarse bien sin ellos. Puede vender sus pertenencias en eBay, publicarlas en Craigslist o llevarlas a una tienda de empeño.

Aumente sus ingresos

Busque maneras de ganar un ingreso extra para llegar a fin de mes. Vea si su jefe está dispuesto a darle algunos turnos adicionales o horas extraordinarias en el trabajo. Si eso no funciona, busca conseguir un segundo trabajo o un trabajo adicional como conducir para Uber. Alquilar una habitación libre en su casa, si tiene una, es otra forma de traer algo de dinero extra.

Toque su fondo de jubilación

Si tiene dinero destinado en un fondo de retiro, considere retirarlo anticipadamente. Si tiene una IRA Roth, puede retirar dinero sin tener que pagar impuestos o multas adicionales. Hacer esto todavía lo retrasará en sus ahorros para la jubilación, pero puede preocuparse por ponerse al día más adelante, una vez que pase su crisis financiera.

Si tiene una IRA tradicional o 401k, tendrá que pagar impuestos y multas por cualquier retiro anticipado, pero el costo podría valer la pena para guardar su hogar.

Refinanciación

Algunas personas terminan en problemas debido a las hipotecas de tasa ajustable que tienen un pago bajo y manejable durante los primeros años, y de repente saltan a un nivel que está fuera del alcance. Algunos de los peores delincuentes son préstamos de solo interés, que se vuelven mucho más caros cuando tiene que comenzar a pagar el principal así como también el interés. Otras personas tienen hipotecas de tasa fija, pero la tasa de interés es muy alta, tal vez porque tenían poco crédito, o quizás porque las tasas simplemente eran altas en ese momento.

Si se encuentra en alguna de estas situaciones, refinanciar su hipoteca podría ser suficiente para bajar su pago mensual a un nivel que pueda manejar. Esta puede ser una opción incluso si está al revés en su préstamo. Por lo general, los bancos no quieren refinanciar una hipoteca a menos que tenga una cantidad justa de capital, pero si la alternativa es la ejecución hipotecaria del préstamo, el banco puede ganar más dinero al permitirle refinanciar que pasando por el proceso de ejecución hipotecaria.

Refinanciamiento vs. Ejecución Hipotecaria

Refinanciar su préstamo hipotecario, si puede, suele ser la mejor alternativa a la ejecución hipotecaria. Ofrece varias ventajas:

  • El menor impacto en el crédito . Solicitar un nuevo préstamo siempre afecta un poco su puntaje de crédito, pero la caída es solo temporal. En comparación con otras opciones, como una venta en descubierto, una modificación de préstamo o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, una refinanciación debería causar el menor daño posible a su calificación crediticia a largo plazo.
  • Un préstamo más asequible . La refinanciación de su hogar reemplaza un préstamo inaccesible por uno asequible. Tendrá pagos mensuales que se ajustan más cómodamente a su presupuesto, en lugar de estirarlo al límite o más allá.
  • Tú mantienes tu hogar . Lo que es más importante, la refinanciación le permite conservar su casa. Tendrás que lidiar con algunos problemas para completar la documentación, pero eso es mucho menos problema que mudarte a un nuevo hogar.

Formas de refinanciar

Si ha acumulado una gran cantidad de capital en su hogar, su banco debería estar contento de refinanciar su hipoteca por usted. Incluso si no puede obtener una tasa de interés más baja, debería poder reducir sus pagos mensuales extendiendo el plazo de su préstamo.

Por ejemplo, si tenía un préstamo de $ 200, 000 y ya pagó $ 50, 000, puede obtener un nuevo préstamo de 30 años por $ 150, 000. Te llevará más tiempo que pagues tu casa de esta manera, pero es mejor que perder tu casa por completo.

Si no tiene mucho capital, existe la posibilidad de que pueda refinanciar con la ayuda de algunos programas especiales. Éstas incluyen:

  • HARP . El Programa de refinanciación de viviendas asequibles (HARP) ayuda a los propietarios cuyas viviendas han perdido valor a refinanciar sus hipotecas, incluso si ahora están al revés. Este programa solo está disponible para hipotecas que se originaron hasta mayo de 2009 por los programas patrocinados por el gobierno Fannie Mae o Freddie Mac. El sitio web de HARP puede indicarle si reúne los requisitos y lo ayuda a inscribirse. HARP expirará a fines de 2018, por lo que deberá actuar rápidamente para utilizar este programa.
  • Programas de la FHA . Si su hipoteca está respaldada por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA), puede aprovechar algunos programas especiales de la FHA para refinanciar. Una Refinanciación simple de la FHA es una buena opción para obtener la tasa de interés más baja posible y mantener bajos los costos de su propio bolsillo, mientras que un FHA Streamline Refinance lo ayuda a refinanciar rápidamente y evitar el papeleo.
  • IRRRL . Los propietarios con una hipoteca financiada por el Departamento de Asuntos de Veteranos, o VA, pueden calificar para un Préstamo de Refinanciación por Reducción de Tasa de Interés (IRRRL). A veces conocido como préstamo VA Streamline o VA-to-VA, este préstamo lo ayuda a refinanciar a una tasa de interés más baja. Cualquier prestamista puede proporcionar este tipo de préstamo, pero no se requiere ningún prestamista, por lo que es posible que tenga que buscar un banco que le otorgue este préstamo.

Entrenamiento hipotecario

Si no puede refinanciar su préstamo hipotecario, puede intentar que su prestamista acepte un "entrenamiento hipotecario". Esto suena como un plan de ejercicios para su casa, pero en realidad es un plan que lo ayuda a "resolver" de una manera para hacer que su hipoteca sea más manejable. Hay varios tipos de entrenamientos de hipoteca, que incluyen modificaciones de préstamos, planes de indulgencia y planes de pago.

Modificación de Préstamo

Con una modificación de préstamo, su prestamista acepta alterar los términos de su hipoteca para que los pagos sean más asequibles. Por ejemplo, el prestamista podría reducir la tasa de interés, cambiar su préstamo de tasa ajustable a tasa fija o extender el plazo del préstamo. Una de las ventajas de las modificaciones de préstamos es que la solicitud de uno suspende temporalmente el proceso de ejecución hipotecaria, lo que le brinda más tiempo para guardar su casa.

Para ser elegible para una modificación de préstamo, debe demostrar que ha sufrido una dificultad financiera y que ya no puede cumplir con los pagos de su préstamo actual. Para probar esto, debe proporcionar documentos tales como cheques de pago, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios. También debe pasar por un período de prueba para demostrar que puede permitirse realizar los pagos nuevos y más bajos.

Hay muchos programas diferentes de modificación de préstamos. El Fondo Hardest Hit (HHF), que proporciona modificaciones de préstamos hipotecarios y otras ayudas a propietarios con dificultades, está disponible en 18 estados y el Distrito de Columbia hasta finales de 2020. Existen programas especiales de modificación de préstamos disponibles para préstamos VA y FHA, como así como los programas administrados por los bancos.

Para solicitar una modificación de préstamo, comuníquese con el departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista (también conocido como departamento de retención de vivienda). Debería poder encontrar información de contacto para este departamento en su resumen mensual de la hipoteca o en el sitio web del prestamista. El sitio web Making Home Affordable (MHA) tiene más información sobre lo que deberá presentar.

Paciencia

En algunos casos, la crisis financiera que está poniendo el pago de su hipoteca fuera de su alcance es solo temporal. Por ejemplo, tal vez haya perdido su trabajo, pero sabe que comenzará uno nuevo en unos meses. O tal vez tenga problemas de salud que lo hayan dejado temporalmente incapacitado para trabajar.

En una situación como esta, un acuerdo de indulgencia puede ayudarlo hasta que se recupere. Según estos planes, el prestamista hipotecario acuerda reducir, o incluso suspender, el pago de su hipoteca por un período de tiempo determinado. También prometen no ejecutar la propiedad durante este período. A cambio, usted acepta reanudar el pago completo de su hipoteca una vez que se acabe el período, así como el pago adicional para ponerse al día con los pagos perdidos.

El proceso para buscar la indulgencia del préstamo comienza de la misma manera que obtener una modificación de préstamo: comuníquese con su prestamista y solicite ayuda para establecer un plan. Solo recuerda que la paciencia es solo una solución temporal. No lo ayudará a quedarse en una casa que no puede pagar.

Plan de pago

Quizás esté en riesgo de ejecución hipotecaria porque se perdió varios pagos de la hipoteca durante una crisis a corto plazo, pero ahora está de nuevo en pie y recuperando los pagos nuevamente. En este caso, un plan de pago le ofrece una forma de ponerse al día y evitar la ejecución hipotecaria.

En un plan de pago, su prestamista suma todos los pagos que ha perdido, luego divide el total en pequeños trozos que se agregan a su pago hipotecario regular durante un período fijo. Por ejemplo, si tiene un retraso de $ 3, 000, podría agregar $ 500 adicionales a cada pago de la hipoteca durante los próximos seis meses. La duración del período de reembolso varía, pero de tres a seis meses es típico.

Venta corta

Si ya no puede pagar su casa, su mejor opción podría ser venderla. El problema es que si los precios de la vivienda han disminuido, la cantidad que su casa alcanzará en el mercado podría ser menor que la cantidad que debe en su hipoteca, dejándolo todavía en números rojos. En un caso como este, una venta corta, vender su casa por menos del monto que le dejó en la hipoteca, podría ser la solución. Si su prestamista lo acepta, puede vender su casa, marcharse y comenzar de nuevo.

Por ejemplo, supongamos que actualmente debe $ 100, 000 en su hipoteca. Para pagar esta cantidad y también cubrir los costos de cierre de la venta, tendría que listar la casa por $ 105, 000. Sin embargo, el mercado de la vivienda en su área es tan frío que no recibe ofertas a este precio.

Con una venta corta, puede reducir el precio de venta de la casa a $ 95, 000. Con $ 5, 000 para costos de cierre, eso deja solo $ 90, 000 para pagar su antigua hipoteca. Sin embargo, el prestamista acuerda aceptar este monto más pequeño como pago total de su préstamo en lugar de pasar por el costoso y largo proceso de ejecución hipotecaria en el hogar. Algunos prestamistas realmente requieren que pruebe una venta corta antes de que considere otras alternativas a la ejecución hipotecaria, como una modificación de préstamo.

Venta corta frente a ejecución hipotecaria

Una venta corta tiene varias ventajas sobre una ejecución hipotecaria, pero también tiene algunas desventajas. Así es como se compara:

  • Menos espera para comprar una casa nueva . Si su casa pasa por una ejecución hipotecaria, tendrá que esperar de cinco a siete años antes de que un banco le otorgue una hipoteca nuevamente. Este período de espera se puede reducir a tres años si puede demostrar que la ejecución hipotecaria se debió a circunstancias que escapan a su control. Sin embargo, después de una venta corta, podría calificar para un préstamo hipotecario nuevamente en tan solo dos años.
  • Control de la venta . Con una venta corta, usted controla el proceso de vender su casa. Puede decidir cuánto pedir, y sabrá quién es el comprador final. En una ejecución hipotecaria, el banco simplemente se apodera de su casa, y usted no tiene forma de saber qué pasará con ella.
  • Menos estigma social Para muchos propietarios, una venta corta es mucho menos embarazosa que una ejecución hipotecaria. Para los vecinos, se parece a cualquier otra venta de casas; solo el banco sabe que obtiene menos por la propiedad de lo que debe.
  • Pagos continuados . Mientras está vendiendo en corto su casa, todavía está en el gancho para seguir haciendo los pagos de la hipoteca hasta que se complete la venta. Si su casa está en ejecución hipotecaria, por el contrario, puede dejar de hacer pagos y continuar viviendo en la casa hasta que el banco lo expulse.
  • Mismo efecto en puntaje de crédito . Una venta corta y una ejecución hipotecaria perjudican su calificación crediticia en aproximadamente la misma cantidad. Cualquiera de las opciones puede hacer que su puntaje de crédito baje de 105 a 160 puntos. Ambos dejan una marca negativa que se mantendrá en su informe de crédito por hasta siete años, pero su puntaje puede comenzar a recuperarse después de los primeros dos años más o menos.

Cómo hacer una venta corta

Para obtener la aprobación de una venta corta, comuníquese con el departamento de mitigación de pérdidas de su banco, tal como lo haría con una modificación de préstamo hipotecario. Tendrá que completar una solicitud y respaldarla con muchos documentos que muestran todos los detalles de sus finanzas. El banco utilizará esta información para determinar si tomar la venta en descubierto es realmente su única alternativa a la ejecución hipotecaria.

La mayoría de los bancos también requieren que tengas una oferta de un comprador antes de aceptar una venta corta. Por lo tanto, debe listar la casa al precio más bajo, obtener la oferta, llevarla al banco y luego esperar para saber si se aprobó la venta corta antes de decidir si acepta la oferta. Todo esto de ida y vuelta entre el vendedor, el comprador y el prestamista hace que las ventas en corto sean un proceso muy complicado que puede llevar hasta un año completo.

Es importante asegurarse de que si el prestamista aprueba la venta, también acuerda no demandarlo por el monto adicional que aún no ha pagado en la hipoteca. A veces, el prestamista acuerda liberar su gravamen o retención legal sobre la propiedad para que pueda venderla, pero no acepta aceptar el producto como pago total de su préstamo. En cambio, puede buscar un "juicio por deficiencia" contra usted para cobrar el dinero extra por medios tales como embargar su salario.

En algunos estados, a saber, Arizona, California, Nevada y Oregón, los juicios por deficiencia después de una venta corta son ilegales. A menos que viva en uno de esos cuatro estados, debe obtener un acuerdo por escrito de su prestamista que indique que no buscarán uno. De lo contrario, podría vender su casa por menos de lo que vale y aún así estar en el hoyo.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Si todo lo demás falla, todavía hay una última cosa que puede hacer para evitar el largo y doloroso proceso de ejecución hipotecaria. Se llama escritura en lugar de ejecución hipotecaria, y es una transacción en la que básicamente entrega su casa a su prestamista hipotecario. A cambio, el prestamista acuerda liberarlo de su deuda, incluso si era más de lo que el hogar ahora vale.

Escritura en lugar vs. ejecución hipotecaria

En efecto, una escritura es en realidad una ejecución hipotecaria, pero es más rápida y fácil. Tan pronto como entregue su casa, su deuda se cancela inmediatamente. También evita la vergüenza pública de someterse a un proceso de ejecución hipotecaria.

Una escritura en lugar probablemente dañará su puntaje crediticio tanto como una ejecución hipotecaria normal. Sin embargo, no tendrás que esperar tanto tiempo antes de poder volver a comprar una casa. Elegir una escritura podría reducir el tiempo de espera de un mínimo de cinco años a cuatro, o incluso dos, si puede mostrar circunstancias atenuantes.

Cómo obtener una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria

El proceso de escritura in situ comienza contactando al departamento de mitigación de pérdidas de su banco. Tendrá que completar el mismo tipo de documentación que para una modificación de préstamo o una venta en descubierto, lo que demuestra que ha sufrido una dificultad financiera y ya no puede cumplir con sus pagos.

Al igual que usted, lo más probable es que su banco busque una escritura como último recurso. Es menos costoso y requiere más tiempo que una ejecución hipotecaria, pero no es tan bueno como un refinanciamiento o incluso una venta corta. Algunos bancos requerirán que intente vender la propiedad antes de que acepten una escritura en su lugar, y le pedirán documentación para demostrar que la ha puesto en el mercado.

Si su banco acepta una escritura en su lugar, tendrá que firmar dos documentos. La primera entrega de su casa al prestamista, y la segunda, llamada declaración jurada de estoppel, explica si el banco acepta la escritura como pago total de su deuda hipotecaria. En la mayoría de los casos, el banco lo liberará de su deuda después de una escritura en su lugar, pero en casos excepcionales, podría reservarse el derecho de buscar un juicio por deficiencia en su contra. Para evitar este problema, antes de firmar la documentación debe asegurarse de que declare específicamente que su escritura resuelve su deuda.

Lo que no funciona: estafas de ejecución hipotecaria

Tal vez se pregunte por qué este artículo no ha mencionado ninguno de los servicios de "ayuda con las ejecuciones hipotecarias" que se anuncian a través de periódicos locales, volantes y anuncios en línea. Estos servicios afirman que, a cambio de una tarifa, pueden salvar su hogar de una ejecución hipotecaria. Pueden ofrecer a:

  • Negocie con su prestamista para refinanciar su préstamo
  • Haga cargo de su préstamo para que les pague su hipoteca, no al banco
  • Lleve a cabo una auditoría de préstamo forense para ver si su prestamista infringe alguna ley
  • Ayudarlo a encontrar programas de ayuda para propietarios en dificultades
  • Ayudarlo a declararse en bancarrota

Desafortunadamente, estos llamados servicios son estafas financieras que se aprovechan de las personas vulnerables que están desesperadas por salvar sus hogares. En el mejor de los casos, lo conectarán con programas reales, como HARP, que puede usar de forma gratuita. En el peor, robarán los pagos de la hipoteca que deberían ir al banco, cavando aún más profundamente en la deuda.

En general, puede suponer con seguridad que cualquier programa que se ofrezca para ayudarlo a evitar una ejecución hipotecaria por una tarifa, en contraposición a los programas reales del gobierno, que son gratuitos, es una estafa.

Palabra final

A veces, no hay forma de salvar su hogar de una ejecución hipotecaria o una de sus alternativas, como una venta corta. La buena noticia es que es posible reconstruir su crédito posteriormente para que algún día pueda tener una casa nuevamente. Concéntrese en pagar todas sus cuentas puntualmente y en pagar cualquier otra deuda que tenga, como saldos de tarjetas de crédito. Después de aproximadamente dos años, debería ver que su puntaje de crédito comienza a recuperarse.

Cuando finalmente esté listo para comprar una casa nuevamente, aprenda de su error para no terminar con otra hipoteca que no pueda pagar. Antes de ofertar en una casa, haga los cálculos y asegúrese de que el pago mensual no consuma más del 28% de sus ingresos. Cuanto más bajo pueda obtener el pago, mayores serán sus posibilidades de poder quedarse con la casa si enfrenta otro revés financiero.

¿Qué consejo le darías a alguien que enfrenta la posibilidad de una ejecución hipotecaria?


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