Una encuesta de 2017 realizada por Experian descubrió que las personas más jóvenes (los millennials, en términos generales) están optando por abandonar la propiedad de vivienda a tasas alarmantes. Más de un tercio de los encuestados de entre 18 y 34 años indicaron que optarÃan por no ser propietarios de vivienda por el momento.
La preocupación más apremiante, según los encuestados, es el costo de ser propietario de una casa. Alrededor del 54% de todos los encuestados dijeron que las casas eran demasiado caras en este momento, mientras que el 30% desconfiaban de la carga de la deuda asociada con la propiedad de la vivienda.
Pero otras preocupaciones también pesan. Alrededor del 43% de los encuestados indicaron que habÃan sido rechazados por un préstamo hipotecario en algún momento en el pasado, más de la mitad citando crédito insuficiente o insuficiente como el posible culpable. Más de la mitad - 56% y 54%, respectivamente - dijeron que estaban trabajando activamente para mejorar su crédito o demorar la compra para resistir una mejor tasa de interés.
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Los posibles compradores que se aferran a mejores tasas de interés tienen algo. Incluso pequeños cambios en la tasa de interés pueden cambiar drásticamente el cálculo financiero de la propiedad de la vivienda.
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Una reducción de la tasa de interés aparentemente pequeña, del 4.5% APR al 3.5% APR, fue suficiente para reducir la carga de intereses de por vida de $ 200, 000 en casi $ 30, 000 y recortar el pago mensual del hipotético prestatario en aproximadamente $ 84.
Ahora, imagine lo que podrÃa ahorrar con una reducción de la tasa de interés comparable en un préstamo más grande, o una reducción de la tasa más grande en un préstamo de tamaño comparable. Ese es el poder de un puntaje de crédito principal, y un poderoso argumento a favor de esperar para comprar hasta que su casa de crédito esté en orden.
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En el resto de esta publicación, esbozo algunos consejos sencillos para los posibles compradores que buscan hacer dos cosas:
Los dos no son mutuamente excluyentes. Algunos de los mismos consejos que puede usar para aprobar su solicitud de préstamo pueden ayudarlo a reducir su tasa de interés. Aún asÃ, si hay una distinción que hacer, aclararé a qué prioridad se aplica cada sugerencia.
Lo primero es lo primero: dar lo mejor de sà mismo.
Los oficiales de préstamos son un grupo bastante agradable, pero no son tus amigos. Ellos realmente no te conocen. Sus intereses residen en sus empleadores (prestamistas) y solo coinciden indirectamente con los de su familia.
Para calificar para una hipoteca, realmente ayuda tener un trabajo W-2. No es imposible calificar para una hipoteca como un profesional independiente o propietario único, pero tendrá que pasar por más aros. Si es un profesional independiente, lo más probable es que su prestamista quiera ver sus últimos dos años de ingresos para calcular sus ingresos mensuales.
Las ganancias volátiles pueden complicar su situación financiera, haciendo que parezca más arriesgado en papel de lo que realmente es. Las parejas que han fusionado sus finanzas y tienen al menos un empleado de tiempo completo W-2 están mejor posicionadas que los trabajadores autónomos independientes sin fuentes regulares de ingresos suplementarios. Cuanto más estable sea su historial de empleo, mejor.
En cualquier caso, deberá reunir una amplia documentación financiera que muestre todas las fuentes de ingresos importantes, desde su prestamista: recibos de sueldo, 1099, declaraciones de corretaje y cuenta bancaria, asistencia pública y registros de cualquier otro ingreso. informarÃas al IRS.
Como regla general, querrás equivocarte al lado de la exhaustividad. Incluya al menos un mes de comprobantes de pago, dos años de registros de verificación de sueldo (incluidos ingresos de bonificación y comisiones), sus dos últimas declaraciones de impuestos, declaraciones de ganancias / pérdidas (si posee una empresa), dos meses de estados de cuentas bancarias y de corretaje, y dos meses de estados de cuenta de jubilación (si corresponde).
Obtenga al menos un informe de crédito antes de comenzar el proceso de solicitud. Tiene derecho a un informe de crédito gratis por año de cada una de las tres agencias principales de informes de crédito del consumidor: Experian, Equifax y TransUnion. Visite el sitio web de la FTC o visite annualcreditreport.com para obtener más detalles.
Una vez que tenga su informe de crédito, estudielo de cerca. Busque errores u omisiones que puedan afectar negativamente su crédito, como los préstamos para los cuales no presentó la solicitud (un posible signo de robo de identidad) o la morosidad informada por error. FamiliarÃcese con sus negativos también: sentencias, gravámenes, bancarrotas pasadas, morosidad informada, etc. Hay muchas posibilidades de que sea más consciente, pero siempre existe la posibilidad de que encuentre una marca negra legÃtima que no haya cruzado la pantalla de su radar.
Antes y durante los procesos de solicitud y suscripción, evite hacer movimientos financieros que podrÃan afectar su crédito. Estos incluyen la solicitud de nuevos préstamos o lÃneas de crédito (incluidas las tarjetas de crédito) o realizar grandes compras a crédito, lo que podrÃa afectar su relación deuda / ingresos (más información al respecto más adelante).
Su proporción de deuda a ingresos es un componente importante de su puntaje de crédito, y un factor importante para determinar la calificación y la tasa de su préstamo hipotecario.
Reducir su relación deuda-ingreso no es un proceso de un dÃa, por supuesto. QuÃtelo lo antes posible, incluso antes de que esté listo para comenzar a buscar activamente su próximo hogar. Con el tiempo, esto puede aumentar su puntaje de crédito, haciéndolo más atractivo para los posibles prestamistas.
Los prestamistas toman la relación deuda-ingreso en cuenta directa también. Los prestamistas más pequeños generalmente recortan a los posibles prestatarios con una deuda del 43% sobre el ingreso, incluida la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Los prestamistas más grandes pueden aceptar mayores Ãndices de deuda a ingresos, a costa de una tasa de interés más alta. Para mantener sus deudas bajo control, concéntrese primero en pagar sus deudas más grandes y luego vuelva a las cosas más pequeñas.
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¿No tiene total confianza en su capacidad para navegar por las traicioneras aguas del mercado inmobiliario? Pruebe un curso para compradores de vivienda.
Muchos gobiernos municipales, consejos vecinales y organizaciones sin fines de lucro ofrecen cursos para compradores de vivienda por primera vez y que regresan. Si no puede encontrar ninguno que se alinee con su horario o tenga lugar lo suficientemente cerca como para asistir en persona, busque cursos en lÃnea o hÃbridos. El curso patrocinado por la ciudad al que asistà en Minneapolis fue básicamente una descripción general de una colección mucho más extensa de recursos educativos disponibles en lÃnea. En total, tardó aproximadamente tres horas de mi tiempo: 90 minutos una noche y otros 90 minutos en casa.
Los cursos para compradores de vivienda no garantizan reducir los costos de propiedad de vivienda, advierte Ross, pero sin duda pueden aumentar su confianza durante el proceso de compra y ayudar a aliviar la carga financiera. Y la mayorÃa de los cursos integrales incluyen consejos para reducir sus tasas de interés y pagos mensuales. Prestar atención podrÃa dar sus frutos.
Antes de sumergirse en el proceso de compra de vivienda, use al menos un agregador en lÃnea para obtener cotizaciones de préstamos hipotecarios de múltiples prestamistas.
Google "obtenga una cotización de la hipoteca" y verá cuántos agregadores, por no mencionar los prestamistas, están disponibles. Personalmente soy fan de Realtor.com, pero no importa cuál uses. Recuerde, no tiene la obligación de tomar ninguna medida con respecto a su presupuesto. Este paso es solo para fines informativos, y las citas en sà mismas no son vinculantes. Solo después de que decida seguir adelante y comience el proceso de suscripción con un prestamista en particular, recibirá una propuesta oficial.
Obtener una cita preliminar es bastante sencillo. Tendrá que responder preguntas básicas sobre:
En algunos casos, obtendrá un presupuesto preliminar casi de inmediato. En otros, deberá proporcionar su información de contacto y esperar a que el prestamista realice un seguimiento. Repita según sea necesario, y pronto tendrá una buena idea del rango de velocidad en el que caerá. Desde allà es sencillo: elija entre los préstamos con las tasas más bajas o, si el flujo de efectivo es un problema, las estructuras más conducentes a pagos mensuales más bajos.
Obtener múltiples presupuestos preliminares es fácil. Entrar en las malezas con múltiples intermediarios es más complicado y lleva mucho tiempo. No es de extrañar, entonces, que muchos compradores de casas no lo hagan. Pero es una gran estrategia, y es probable que rinda frutos financieramente, porque básicamente estás jugando con dos (o más) agentes con hambre de comisión.
No necesita un corredor para negociar en su nombre, particularmente en el extremo inferior del mercado de la vivienda.
Si está dispuesto a hacer el trabajo por su cuenta, acérquese a los prestamistas que ofrecen las mejores tarifas y términos (obtenidos a través de Realtor.com u otro agregador) y vea si están dispuestos a ceder. Sea transparente con respecto a las ofertas de sus competidores. Si realmente quieren su negocio, negociarán, especialmente en mercados más lentos, cuando realmente puedan usar el negocio.
Un plazo de préstamo más corto puede reducir drásticamente los costos de propiedad de vivienda a largo plazo. La desventaja: los préstamos a corto plazo invariablemente exigen pagos mensuales más altos. Cambiar de una hipoteca de 30 años a una de 15 puede reducir su tasa de interés general en aproximadamente un 0.5%, ahorrando miles durante la vida del préstamo.
No hace falta decir que son noticias fantásticas para su salud financiera a largo plazo. Cada dólar que no pague con intereses es un dólar que puede ahorrar para la jubilación o volver a su casa mediante proyectos de mejoras al hogar que mejoran la equidad.
Consejo profesional : no todos los proyectos de mejoras para el hogar aumentan la equidad. Algunos son activamente perjudiciales. Nuestro post en proyectos de mejoras para el hogar que disminuyen el valor de reventa pone de relieve algunas "mejoras" costosas que probablemente no paguen por sà mismas.
Si tiene ahorros limitados y un ingreso modesto, podrÃa tomar años para ahorrar para su pago inicial. Los compradores en sus zapatos a menudo eligen préstamos de la FHA, que permiten pagos iniciales más pequeños, tan bajos como el 3.5%. Los préstamos de la FHA también tienen estándares de suscripción menos estrictos que los préstamos convencionales. Es una buena noticia si su crédito no está donde le gustarÃa que fuera, pero no está dispuesto a esperar meses o años para alcanzar el estado de prestatario principal.
Lo que es más importante, los préstamos de la FHA pueden tener tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales, aunque su tasa dependerá de su puntaje de crédito y otros factores especÃficos de su situación.
Por otro lado, los préstamos de la FHA controlan las elevadas primas del seguro hipotecario en dos fases: por adelantado y en curso durante la vigencia del préstamo. Por el contrario, las primas del seguro hipotecario de los préstamos convencionales terminan automáticamente con un 78% de LTV. En igualdad de condiciones, esta carga en curso podrÃa elevar los pagos mensuales de su préstamo de la FHA por encima de los pagos mensuales proyectados en un préstamo convencional correspondiente, dañando el fundamento del préstamo de la FHA. Antes de llegar a un préstamo de la FHA, haga un cálculo cruzado de los números o solicite orientación a su prestamista.
Cuando se trata de pagos iniciales, más grande suele ser mejor, al menos para los compradores que se centran en obtener la tasa de interés más baja posible.
No es solo porque tendrá que pedir prestado más para compensar su pago inicial más pequeño. Para los prestamistas, el tamaño del pago inicial está inversamente relacionado con el riesgo de incumplimiento: mayores pagos iniciales significan un riesgo menor. Los prestamistas compensan este riesgo con mayores tasas de interés (y seguro hipotecario). Aumentar su pago inicial del 10% al 20% podrÃa reducir su tasa entre un 1% y un 2%, lo que probablemente le permita ahorrar decenas de miles en intereses durante la vigencia de su préstamo.
Cuando el dinero es escaso, es más fácil decirlo que hacerlo aumentar su pago inicial. Los programas de asistencia para el pago inicial administrados por el gobierno y sin fines de lucro pueden ayudar, si usted califica. Es casi seguro que haya un programa operando en su área. Una búsqueda rápida en Google puede confirmar.
Muchos programas de asistencia con el pago inicial ofrecen subvenciones que no necesitan ser reembolsadas. En otras palabras, no aumentarán su tasa de interés ni sus costos totales de propiedad de vivienda. Otros ofrecen préstamos sin intereses, lo que aumenta los costos de propiedad de vivienda pero no la carga de intereses. Verifique con las autoridades de vivienda estatales y municipales primero, luego busque las organizaciones locales de vivienda sin fines de lucro.
La mayorÃa de los programas de asistencia con el pago inicial están sujetos a una comprobación de recursos, lo que significa que no calificarás si tus ingresos son demasiado altos. Otros están restringidos a grupos de compradores especÃficos, como veteranos y compradores de vivienda por primera vez.
Incluso si técnicamente puede pagar un pago inicial más alto, harÃa bien en examinar estos programas. Simplemente no es prudente gastar hasta el último centavo lÃquido en el cierre. Necesita algo para su fondo de emergencia y ahorros personales a corto plazo.
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El pago de los puntos de descuento hipotecario se conoce como "reducción de la tasa". Es una estrategia fantástica para los compradores con amplios colchones de efectivo.
Los puntos de descuento son tarifas adeudadas a su prestamista al momento del cierre. Se llaman "puntos" porque cada uno corresponde al 1%, un punto porcentual, del valor total del préstamo. En una hipoteca de $ 200, 000, un punto de descuento cuesta $ 2, 000.
En lugar de contribuir con este efectivo a su pago inicial, puede usarlo para reducir su tasa de interés. Dependiendo de la tasa, el plazo y el tamaño de su préstamo, pagar por puntos puede reducir sus costos a largo plazo mucho más que un aumento correspondiente en su pago inicial.
En general, cada punto reduce la tasa de interés del préstamo en un 0.25%, pero esta cantidad puede variar según el prestamista. Por lo general, es posible pagar la mitad y el cuarto de puntos, lo que reduce su tasa en 0.125% y 0.0625%, respectivamente.
Pagar por puntos solo tiene sentido para los compradores que planean permanecer en sus casas por varios años. Antes de optar por pagar puntos, deberá calcular su punto de equilibrio dividiendo el costo total de puntos entre los ahorros proyectados de sus pagos mensuales. El cociente de ese cálculo representa la cantidad de meses que deberá permanecer en el hogar para recuperar los costos de los puntos a través de intereses salvos. Espere que el perÃodo de equilibrio sea de al menos cinco años en el futuro.
Como hemos visto, incluso un pequeño cambio negativo en su tasa de préstamo hipotecario puede mejorar sustancialmente su situación financiera. Vale la pena seguir los consejos que se describen aquà y buscar una tarifa más baja, siempre que no tenga que hacer otros compromisos que puedan aumentar sus costos de propiedad de vivienda a largo plazo.
Pero también es importante no ver el proceso de solicitud de préstamo hipotecario en el vacÃo. Comprar una casa es una maratón, no un sprint. Tendrá que preocuparse por mucho más que solo su tasa hipotecaria de primera lÃnea: solicitar una inspección minuciosa de la vivienda, obtener un seguro de tÃtulo, calcular los costos de cierre y más.
Cuando los compradores de viviendas no pueden contabilizar por completo estos costos iniciales y continuos, es más probable que tengan problemas en el futuro, asà que asegúrese de que el apetito de compra de su casa no sea más grande que su billetera. Siempre y cuando sus recursos y capacidad de préstamo lo permitan, siempre puede realizar una conversión.
¿Está solicitando una hipoteca? ¿Qué estás haciendo para asegurarte de que tu solicitud sea aprobada y obtengas la tasa más baja posible?
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