6 opciones si necesita reubicarse y no puede vender su casa

En junio de 2010, mi esposo y yo nos mudamos de Columbus, Ohio, a Lafayette, Indiana, para poder comenzar un nuevo trabajo. Nuestra casa en Columbus estaba en un vecindario bien establecido y altamente atractivo que históricamente había sido inmune a las caídas en el mercado de la vivienda.

A pesar del hecho de que estábamos colocando nuestra casa en el mercado después de la primavera, la temporada inmobiliaria principal, y el hecho de que el crédito tributario para compradores de vivienda por primera vez había expirado dos meses antes de nuestra mudanza, estábamos seguros de que venderíamos la casa Unos pocos meses.

Chico, estábamos equivocados.

Tomó casi todo un año, hasta mayo de 2011, antes de que pudiéramos vender nuestra casa, y por un precio de casi $ 20, 000 menos de lo que esperábamos obtener.

Esta es una situación demasiado común para las familias que tienen que mudarse. Después del colapso de la vivienda, vender su casa ya no es una parte relativamente fácil de una reubicación. Afortunadamente, hay varias opciones para los propietarios que intentan vender.

Opciones para aquellos que no pueden vender su casa

1. Vender por el precio correcto

Durante los cinco años en nuestro hogar en Columbus, mi esposo y yo invertimos muchos miles de dólares en mejoras para el hogar, así como en innumerables horas de trabajo. Si bien sabíamos que las mejoras para el hogar es algo que debería emprenderse porque queríamos los resultados (y no solo el mayor valor de reventa), no pudimos evitar que aparecieran signos de dólar cuando comenzamos a planear nuestra mudanza. Originalmente enlistamos nuestra casa por aproximadamente $ 25, 000 más de lo que pagamos, un precio que habría sido apropiado para nuestra casa antes del colapso de la vivienda, pero no uno que pudiéramos obtener en 2010.

En el momento en que vendimos, nos sentimos afortunados de vender por solo $ 6, 000 más que nuestro precio de compra original. Si bien es poco probable que el hecho de haber incluido nuestra casa a ese precio originalmente haya acelerado la venta (los compradores fueron los primeros en mostrar un interés serio en la casa a cualquier precio) es importante recordar que el dinero (y el tiempo) la casa a menudo no aumenta el precio de compra, particularmente en un mercado a la baja.

Trabaje con su agente de bienes raíces para obtener un número realista que no le quite el precio del mercado y le permita vender rápidamente. Una forma de hacerlo es observar los precios en casas comparables que se vendieron recientemente. Si, por otro lado, ve los precios de lista de las viviendas similares a las suyas, es posible que no tenga una idea precisa del mercado, ya que podría tener un precio muy por encima de lo que un vendedor está dispuesto a pagar.

Lo más importante, cuando el mercado de la vivienda está experimentando un exceso, debe darse cuenta de que el punto de precio donde puede vender su casa es probable que sea menor de lo que le gustaría, y posiblemente incluso menos de lo que pagó por la casa. Pero recuerde, si no puede permitirse vender su casa por menos de lo que pagó, no le faltan opciones.

2. Espera

Planear para lo peor es lo que todos los vendedores de viviendas deben hacer, y no hacerlo fue el mayor error que mi esposo y yo cometimos. Supusimos que el colapso de la vivienda no había afectado a nuestro vecindario. Pero con dos ejecuciones hipotecarias a pocas cuadras de nosotros y algunas casas en el vecindario vendiéndose por menos de lo que valían, nosotros (y nuestro agente de bienes raíces) deberíamos haber visto la escritura en la pared. En cambio, compramos alegremente una nueva casa de inmediato en Indiana, pensando que solo tendríamos unos meses de hipotecas dobles.

Un plan mejor habría sido alquilar un apartamento por un año o dos mientras esperábamos a que nuestra primera casa se vendiera. No solo eso nos habría quitado presión financiera, sino que también nos habría dado la oportunidad de aprender más sobre los diversos vecindarios de nuestra nueva ciudad.

Otra opción durante un mercado de vivienda difícil es que parte de la familia se quede quieta, mientras que el nuevo empleado se reubica solo para tomar el nuevo trabajo. Si bien esto puede ser emocionalmente difícil, hace que sea más fácil mantener la casa en óptimas condiciones para las exhibiciones, y le permite evitar los mayores costos de asegurar un hogar vacío.

En última instancia, es mejor asumir que no venderá su casa rápidamente, y que su vivienda y sus planes de mudanza se basarán en eso.

3. Conviértase en un propietario

De alguna manera, alquilar su casa puede ser una solución feliz a sus problemas de ventas. Sin embargo, hay mucho que saber sobre ser un propietario antes de saltar.

Costos

• Seguro de propietario . El alquiler de su casa conlleva varios costos asociados que usted no puede anticipar. Por ejemplo, su seguro de vivienda debe cambiar a una póliza que cubra específicamente a los propietarios / propiedades de alquiler. De acuerdo con el Insurance Information Institute, "las pólizas de arrendadores generalmente cuestan aproximadamente un 25% más que una póliza de propietario estándar porque los propietarios necesitan más protección que un propietario de vivienda típico".
• Administración de propiedades Además, el costo de la administración de la propiedad, particularmente si usted es un propietario remoto, podría potencialmente consumir una gran parte de los ingresos del alquiler. Si se encuentra en otra parte del país, necesitará tener a alguien a mano para atender cualquier problema, desde desagües obstruidos, hasta el mantenimiento de rutina, hasta los inquilinos sin recursos. En la mayoría de los casos, debe contratar a un administrador de la propiedad, que generalmente le costará alrededor del 10% de la renta mensual.
• Ganancias de capital . Finalmente, su carga tributaria probablemente cambiará cuando se convierta en propietario. Por ejemplo, una posible preocupación fiscal es su posible pérdida de la exención del impuesto a las ganancias de capital. Mientras viva en su hogar durante dos de los cinco años anteriores a la venta de su casa, no tiene que pagar impuestos de hasta $ 250, 000 de ganancia ($ 500, 000 para parejas casadas) de la venta de su casa. Sin embargo, si termina alquilando su casa por más de tres años luego de su mudanza y luego la vende para obtener un beneficio, le debe dinero al gobierno federal por esa ganancia.

Posibles beneficios fiscales

• Reclamando una pérdida de capital . Una de las ventajas de las preocupaciones sobre la pérdida de la exención del impuesto a las ganancias de capital (especialmente en un mercado a la baja) es que rentar su casa y luego venderla a pérdida significa que puede reclamar la pérdida de capital contra su ingreso. Eso puede ser una gran reducción de impuestos, y por esta razón, a menudo es una gran idea para los vendedores en un mercado a la baja alquilar su casa antes de vender, ya que en realidad pueden recuperar parte de sus pérdidas a través de impuestos.
• Descuentos en impuestos Además de reclamar su pérdida de capital frente a sus ingresos, existen otras exenciones de impuestos disponibles para los propietarios que alquilan sus casas mientras son propietarios. Los propietarios pueden deducir virtualmente cualquier gasto relacionado con el mantenimiento y comercialización de su casa de alquiler, tales como primas de seguros, reparaciones, costos publicitarios, servicios de jardinería, servicios de administración de propiedades, intereses hipotecarios e incluso gastos de viaje relacionados con el alquiler.

Estableciendo sus tarifas
Puede ser difícil saber una cantidad apropiada para cobrar por el alquiler. La regla general para las propiedades de inversión sugiere que debe cobrar al menos el 1% del monto de la hipoteca para generar un flujo de efectivo positivo. Sin embargo, esta regla es un poco más complicada cuando alquila su casa actual.

Primero debe determinar cuánto alquiler es típico de su vecindario. Incluso si hay pocas propiedades de alquiler donde vive, aún puede determinar una tarifa razonable. Hable con las agencias de administración de propiedades para obtener más información sobre tarifas y buscar alquileres similares en línea. Craigslist, Rentometer y Rent.com también son buenos recursos para verificar.

También debe tener en cuenta sus tasas de vacantes para tener una idea de cuánto dinero puede esperar durante un año de alquiler. La mayoría de los consejos sobre propiedades de inversión sugieren que solo planifica 10 meses y medio de ocupación por año, lo que significa que puede esperar un 10% de vacantes durante un período de tiempo particular que esté alquilando.

Incluso si descubre que la cantidad de alquiler que podría cobrar (menos los costos de mantenimiento asociados y la tasa de vacantes) no sería suficiente para cubrir su factura mensual de la hipoteca, aún puede tener sentido alquilar su casa, en lugar de intentar transportarla. hipoteca por ti mismo.

Encontrar inquilinos
Uno de los aspectos más difíciles de alquilar su casa es encontrar inquilinos confiables. Debe asegurarse de anunciar en ubicaciones muy visibles: en línea, tanto en sitios de alquiler como Rent.com y Craigslist, como en sitios de redes sociales como Facebook; a través de firmas locales de reubicación y departamentos de recursos humanos; en cualquier universidad local; y con un letrero anticuado en tu jardín.

Una vez que tenga los solicitantes, es imprescindible que los someta a un proceso de selección. Puede encontrar aplicaciones repetitivas y contratos de arrendamiento en línea, pero debe asegurarse de preguntarles a sus potenciales inquilinos sobre sus ingresos, historial de empleo e historial de alquileres, y llame a todas sus referencias.

Además, recuerde que puede solicitar números de Seguro Social para obtener antecedentes y verificaciones de crédito a través de un sitio web como E-Renter. Estos antecedentes y verificaciones de crédito cuestan una tarifa nominal (alrededor de $ 25), pero podrían evitarle una serie de dolores de cabeza.

4. Convierta su casa en un alquiler de vacaciones

Incluso si convertirse en un arrendador a largo plazo no es posible o atractivo para usted, aún puede compensar algunos de los costos alquilando su casa a los viajeros. Incluir su casa como un alquiler de vacaciones en VRBO o en el sitio de alquiler de alojamientos entre pares Airbnb puede ayudarlo a salir de la depresión del mercado hasta que pueda vender.

Además, si utiliza su casa como un alquiler de vacaciones con la suficiente frecuencia como para calificar como una propiedad que genera ingresos, y termina vendiendo la propiedad antes de que el mercado se recupere, puede reclamar esa pérdida en sus impuestos.

5. Pon tu casa a punto para una venta corta

Si tiene que mudarse definitivamente y está bajo el agua en su casa, una venta corta es una opción de último momento que al menos lo sacará de la casa. En este caso, usted y su prestamista acordarían vender su casa a un precio muy reducido, solo para venderla. Su prestamista entonces perdona la deficiencia entre lo que puede pagar por la hipoteca y el monto total. Sin embargo, es importante tener en cuenta que, en algunos casos, esa deficiencia no se perdona, y el vendedor sigue siendo responsable de pagarla al prestamista.

Desafortunadamente, incluso cuando la deficiencia es perdonada, una venta corta puede tener consecuencias financieras duraderas. Puede dañar su puntaje de crédito, aunque no tanto como una ejecución hipotecaria, que a menudo es lo que una venta corta intenta evitar. Además, los prestamistas generalmente solo acuerdan una venta corta si el propietario ya está atrasado en los pagos y recibió una notificación predeterminada.

Baste decir que una venta corta es solo una solución si el problema de su hipoteca es insuperable.

6. Ir a ejecución hipotecaria

En algunos casos, puede parecer que la única opción es permitir que el banco ejecute una hipoteca en su casa. A pesar de que la ejecución hipotecaria lo saca del desorden de su vivienda, esta es una alternativa que debe esforzarse por evitar. La mayoría de las personas entiende que la ejecución hipotecaria tiene importantes consecuencias crediticias, pero no muchos se dan cuenta de que el golpe a su crédito puede costarle sus tarjetas de crédito. Después de una ejecución hipotecaria, el anterior propietario puede encontrar que se cancelen las tarjetas de crédito o se reduzcan los límites. Además, lleva años (generalmente de tres a siete) antes de que los bancos estén dispuestos a arriesgarse con una hipoteca para un propietario que ha ejecutado una hipoteca en una casa anterior.

La ejecución hipotecaria tampoco significa necesariamente que un propietario puede irse sin gastar dinero. En la mayoría de los estados, los bancos pueden recurrir legalmente a los propietarios de viviendas por la deficiencia, que es la diferencia entre lo que el banco pudo obtener para el hogar y lo que todavía debía de la hipoteca. E incluso aquellos propietarios que viven en un estado con leyes anti-carencias aún deben responder ante el banco si alguna vez han obtenido un segundo préstamo o han refinanciado su hipoteca para retirar algo de capital. Las leyes contra la deficiencia no protegen a los propietarios en esos casos.

Todo lo que un propietario puede hacer para evitar la ejecución hipotecaria es, en última instancia, la mejor decisión financiera, ya que la ejecución hipotecaria puede seguir afectando negativamente las finanzas en los próximos años.

Palabra final

Puede que no sea posible vender su casa dentro del marco de tiempo deseado o por el precio que desea, pero aceptar ese hecho y tomar sus decisiones en consecuencia puede ayudarlo a alcanzar el mejor resultado financiero para su situación. Suponer que lo peor sobre el mercado de la vivienda es probablemente el curso de acción más seguro para su balance final.

¿Has intentado recientemente vender tu casa? ¿Qué otros consejos sugiere a quienes luchan por vender?

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