Ya sea que esté comprando una casa por primera vez, buscando comprar una segunda casa, o reduciendo su tamaño después de un cambio de vida, no puede mudarse a su nueva casa hasta que cierre oficialmente la propiedad. Su dÃa de cierre, el dÃa en que se reúna con el vendedor, sus agentes inmobiliarios, agentes de tÃtulo o custodia, y posiblemente otras partes involucradas en la transacción, es el dÃa en que la propiedad se convierte oficialmente en suya.
Sin embargo, el proceso de cierre comienza justo después de que el vendedor acepta su oferta de compra. Eso es tÃpicamente de 30 a 60 dÃas antes de su fecha de cierre real, suponiendo que un inconveniente de suscripción de préstamo, baja tasación o un defecto importante descubierto durante una inspección rutinaria de la vivienda no retrase el trato. Durante este perÃodo, se dice que la venta de su casa está "pendiente". Si es habitual en su mercado hacer un depósito sustancial (hasta 10% del precio de compra acordado, en algunos casos) en una cuenta de depósito bloqueado una vez que su oferta se acepta, también puede referirse al proceso de cierre como el perÃodo de depósito en garantÃa, como en "la casa que estamos comprando está en custodia hasta el dÃa de cierre".
No importa cómo lo llames, deben pasar muchas cosas entre el dÃa en que el vendedor acepta tu oferta de compra y el dÃa en que te sientas para hacer que la transacción sea oficial. A continuación, le mostramos la secuencia general de eventos que ocurre durante el proceso de cierre de bienes raÃces residenciales, qué y cuánto puede esperar pagar antes y en su dÃa de cierre, y los documentos y divulgaciones que necesita comprender y firmar para que su real oficial de transacciones inmobiliarias.
Es importante recordar que los requisitos legales y aduaneros que rigen las transacciones inmobiliarias varÃan sustancialmente de un lugar a otro. Si bien la siguiente es una lÃnea de tiempo general y una descripción de lo que puede esperar (y cuándo) entre el dÃa en que envÃa su oferta de compra y el dÃa en que cierra la propiedad, su experiencia real puede variar. Para obtener más información sobre cómo funciona el proceso en su mercado particular, consulte a un profesional inmobiliario imparcial con experiencia en el área.
El proceso de cierre comienza oficialmente una vez que el vendedor acepta, firma y devuelve su oferta de compra (también conocido como un acuerdo de compra). En la mayorÃa de los casos, el vendedor deposita el cheque de adeudo del comprador, generalmente entre el 0, 5% y el 2% del precio de compra, en una cuenta de depósito en garantÃa.
Habitualmente, el acuerdo de compra puede modificarse para reflejar negociaciones o contingencias de último minuto, como un problema descubierto durante la inspección de la vivienda, sin sabotear el trato. Sin embargo, todas las partes involucradas en la transacción -el comprador y el vendedor, sus agentes, el prestamista, el tÃtulo o agente de custodia, y posiblemente los abogados del comprador y del vendedor- comienzan el proceso de cierre bajo el supuesto de que el acuerdo de compra es definitivo.
En algunos estados y mercados, se requiere que haga un depósito de garantÃa de 5% a 10% (hacia su pago inicial y / o costos de cierre) poco después de que el vendedor acepte su oferta. Los compradores que trabajan con representantes legales generalmente pueden esperar hasta que sus abogados revisen el acuerdo de compra para hacer sus depósitos en plica.
Si no está seguro de si se requiere un depósito de garantÃa en su mercado, pregúntele a su agente de bienes raÃces con suficiente anticipación para asegurarse de que tenga fondos lÃquidos suficientes para liquidar el depósito.
A los pocos dÃas de la aceptación del vendedor de su oferta de compra, debe programar una inspección de la vivienda con un inspector profesional. El objetivo de una inspección domiciliaria es buscar defectos menores y mayores, como problemas estructurales, aparatos que no funcionan y elementos que pueden violar los códigos de construcción locales.
Muchos prestamistas requieren esto como una condición para suscribir su préstamo hipotecario. Incluso si el tuyo no lo hace, hay poco inconveniente en echar un vistazo completo a la casa que estás a punto de comprar. Si la inspección descubre un problema importante que debe resolverse antes del cierre (o da como resultado una reducción en el precio de compra acordado), la tarifa de inspección estándar de $ 300 a $ 500 parecerá una ganga.
Una vez que el vendedor acepta su oferta, envÃela a su prestamista. En este punto, su prestamista comienza el proceso lento y costoso de originar y suscribir su préstamo.
A menos que esté comprando una casa más vieja con muchos defectos fÃsicos, esta es la parte del proceso de cierre que probablemente produzca demoras o errores fatales que arruinen por completo el trato, particularmente si tiene un perfil crediticio desigual o un flujo de ingresos volátil.
Originar y suscribir un préstamo implica mucho trabajo en nombre de su prestamista. Desde su punto de vista, sin embargo, básicamente se reduce a una pregunta: ¿Usted, según la opinión experta del prestamista, cumplirá su promesa de pagar los miles de dólares que está pidiendo que le presten?
Solicitud de hipoteca
Aunque cada prestamista es diferente, la mayorÃa de los solicitantes de hipotecas son sometidos a un intenso escrutinio. Es probable que su prestamista le envÃe una solicitud de hipoteca por un total de 30 o 40 páginas e incluya formularios como una solicitud para divulgar su informe de crédito de una o más agencias de informes de crédito, solicitudes de transcripciones de impuestos de años anteriores e información sobre sus lugares de trabajo anteriores. residencia.
Junto con la solicitud, es probable que el prestamista solicite un comprobante de ingresos y activos, como los siguientes:
Bloqueo de frecuencia
Si recibió preaprobación para su préstamo hipotecario, que generalmente requiere una verificación de crédito, es probable que su prestamista establezca (o "bloquee") la tasa de su préstamo en el momento en que envÃa los materiales de la solicitud. Si solicita una hipoteca de tasa ajustable (ARM) u otro tipo de préstamo sin una tasa fija para todo el plazo, la cerradura solo puede aplicarse a la tasa inicial.
Por lo general, las tasas se bloquean a un nivel que tenga en cuenta las tasas de interés vigentes en ese momento, más el riesgo de crédito del prestatario. Cuanto menor sea su riesgo de crédito, menor será su tasa de bloqueo.
Si no cuenta con una aprobación previa, es probable que su prestamista espere los resultados de la extracción de crédito de su solicitud para bloquear su tasa. Esto puede ocurrir en cualquier momento entre la fecha de su solicitud y una semana antes del cierre. En cualquier caso, el bloqueo de velocidad es bueno solo por un perÃodo de tiempo fijo: de 30 a 60 dÃas es tÃpico.
Estimado de Préstamo
Al usar la tasa bloqueada (o, si no está bloqueada, la mejor estimación de la tasa inicial del prestamista), el prestamista crea una estimación de préstamo para que la revise, firme y devuelva. La estimación del préstamo es un documento en lenguaje sencillo que resume lo que puede esperar pagar por su hipoteca y cierre, y cuándo.
Incluye la siguiente información:
Antes de octubre de 2015, la mayorÃa de los prestamistas utilizaban documentos de estimación de buena fe (GFE) para proporcionar estimaciones de préstamos y costos de cierre. Los GFEs y las estimaciones de préstamos contienen información similar, pero los GFEs tienen un formato diferente y tienen menos explicaciones en lenguaje sencillo. Una vez que la estimación del préstamo está en sus manos, su prestamista puede establecer una fecha de cierre preliminar, dependiendo de una suscripción suave, originación y búsqueda de tÃtulo.
Los prestamistas protegen sus inversiones, o al menos reducen la probabilidad de pérdidas, al encargar una evaluación en algún momento durante el proceso de suscripción. Los compradores generalmente pagan la tarifa de tasación, ya sea en o antes de la fecha de tasación, o en la fecha de cierre. La tarifa de tasación generalmente es aproximadamente la misma que la tarifa de inspección de la casa.
Si su tasador determina que su casa vale por lo menos tanto como acordó pagar por ella, no debe preocuparse. Sin embargo, si la evaluación es baja, por debajo del precio de compra aceptado, el prestamista solo aceptará financiar una cantidad igual al valor tasado. Una evaluación baja generalmente requiere que el comprador y el vendedor renegocien el precio de compra y modifiquen el acuerdo de compra, lo que podrÃa retrasar el trato.
La mayorÃa de los prestamistas exigen que los compradores presenten un comprobante de seguro de vivienda como condición para la aprobación del préstamo, o al menos antes del cierre. Para asegurarse de obtener una póliza a un precio razonable que satisfaga las necesidades de usted y de su prestamista, comience a buscar cobertura para propietarios de viviendas al principio del proceso de cierre. No necesariamente tiene que pagar el primer año de inmediato, aunque sin duda es una opción: la mayorÃa de las compañÃas de seguros le permiten agrupar la prima de su primer año con los costos de cierre que se pagarán en la fecha de cierre.
Incluso si su prestamista no lo requiere, también es prudente comprar una póliza de seguro de tÃtulo de comprador. El seguro de tÃtulo cubre el costo de resolver cualquier defecto con el tÃtulo de la propiedad, como gravámenes impagos o contratistas, y protege su patrimonio frente a reclamaciones que puedan surgir en el futuro.
Si está dispuesto a usar la misma compañÃa que su prestamista utiliza para su póliza de tÃtulo, simplemente informe al procesador de su préstamo que desea una póliza de comprador, y ambas polÃticas pueden incluirse en sus costos de cierre. Si desea buscar una mejor póliza de comprador, su aseguradora puede requerir que pague por la póliza por adelantado. Independientemente de si paga ambas polÃticas al cierre o paga por adelantado la polÃtica del comprador y la polÃtica del prestamista al cierre, puede esperar hacer un desembolso total combinado de $ 1, 000 (en promedio), dependiendo de su mercado y valor de la vivienda.
Dado que la suscripción puede demorar un mes o más, la aprobación de su préstamo normalmente llega hasta el final del proceso de cierre. Esta es la última pieza importante que debe establecerse para que su cierre proceda según lo programado.
Aviso de cierre
Una vez que todas las piezas están en su lugar para su cierre, su tÃtulo o agente de fideicomiso (o abogado) debe enviarle un aviso de cierre formal con la hora, fecha, agentes inmobiliarios participantes (comprador y vendedor) y la ubicación del cierre, que es tÃpicamente el tÃtulo o la oficina del agente de custodia, o la oficina de un abogado involucrado en la transacción. El aviso también explica lo que debe llevar al evento, que generalmente incluye lo siguiente:
Divulgación de cierre
También se requiere que su titular o agente de custodia envÃe una divulgación oficial de cierre al menos tres dÃas hábiles antes de la fecha de cierre. Antes de octubre de 2015, el HUD-1 o "declaración de liquidación" tenÃa el mismo propósito que la divulgación de cierre.
Al igual que la estimación del préstamo, la divulgación de cierre es un documento en lenguaje sencillo que describe todas sus obligaciones financieras reales relacionadas con la transacción: sus costos de cierre reales, obligaciones fiscales y de seguro en curso, y un desglose de su préstamo hipotecario. Sigue aproximadamente la plantilla de la estimación del préstamo, aunque generalmente es más detallada y a menudo contiene partidas contables o revelaciones y advertencias que no estaban presentes en la estimación.
Revise su divulgación de cierre con cuidado
Una vez que reciba su divulgación de cierre, revÃsela cuidadosamente para asegurarse de que las obligaciones descritas estén más o menos en lÃnea con las descritas en su estimación de préstamo. Además, asegúrese de que los términos de su préstamo hipotecario sean los esperados, por ejemplo, que su tasa o estructura de tarifas no haya cambiado desde la estimación del préstamo.
Si sus costos de cierre varÃan significativamente de los estimados o si su préstamo hipotecario es diferente al originalmente descrito, su prestamista o tÃtulo o agente de plica podrÃa estar infringiendo la ley. Es por eso que es una buena idea, y a menudo vale la pena económicamente, contratar a un abogado durante el proceso de cierre.
Aunque se espera que los compradores paguen todos los costos de cierre a falta de otros arreglos, los compradores y vendedores a menudo aceptan dividir los costos de cierre, especialmente en los mercados de compradores. Ese acuerdo se describe normalmente en el acuerdo de compra aceptado y puede modificarse en cualquier momento antes del cierre. En muchos casos, las partes no entran en detalles acerca de quién paga qué costos de cierre: simplemente acuerdan una proporción, como "el vendedor paga el 40% y el comprador paga el 60%" o acuerdan que una parte paga una cantidad fija hacia el cierre y el otro recoge el resto.
En muchos casos, los costos de cierre se pagan mediante cheque bancario o transferencia bancaria. En general, un cheque bancario es una mejor oferta, ya que rara vez cuestan más de $ 1 o $ 2, mientras que los bancos a menudo cobran $ 10 o más por una transferencia bancaria el mismo dÃa. Si su tÃtulo o agente de custodia requiere absolutamente una transferencia bancaria, asegúrese de que le envÃen instrucciones completas (incluido el número de cuenta de recepción y el número de ruta bancaria) con el aviso de cierre.
No importa cómo negocie y ejecute el pago, puede esperar pagar los siguientes costos al cierre. Algunos pueden requerir una acción de su parte, como establecer una póliza de seguro de vivienda, antes del dÃa de cierre. Otros simplemente aparecen como lÃneas de pedido en su divulgación final y no requieren acción directa.
Dependiendo de dónde se realice su transacción, sus tarifas de cierre podrÃan variar significativamente de las descritas aquÃ. Para obtener una lectura aún mejor sobre qué esperar, hable con un profesional de bienes raÃces confiable o imparcial o un abogado en su área.
El dÃa del cierre, la casa que acordó comprar se convierte en la casa que usted posee con orgullo. Sin embargo, hay mucho que hacer antes de que pueda escabullirse por la puerta principal y realmente convertirla en su hogar.
Su última visita es su última oportunidad para asegurarse de que la casa se mantenga en buen estado o, si está comprando una herramienta de reparación, en la condición en que acordó comprarla. En la mayorÃa de las transacciones, el recorrido final puede ocurrir en cualquier punto dentro de las 24 horas de la hora de cierre programada.
Durante su recorrido final, asegúrese de lo siguiente:
Si encuentra algún problema inesperado durante el recorrido, no es demasiado tarde para corregirlo. Póngase en contacto con su agente de bienes raÃces o agente de cierre para discutir sus opciones. En la mayorÃa de los casos, el vendedor aceptará pagar las reparaciones necesarias o las tareas de limpieza, incluso si eso significa demorar el cierre por unos dÃas.
A la hora de cierre designada, usted se sienta y firma numerosos documentos con su tÃtulo o agente de custodia, agente de bienes raÃces y posiblemente abogado. Los vendedores también traen sus contrapartes, aunque los vendedores no tienen tanta documentación como para firmar y, por lo tanto, a menudo no aparecen hasta que estás bien en tu odisea de firmas.
Dada la gravedad de la transacción y la cantidad de dinero involucrada, tómate todo el tiempo que necesites para leer y comprender todo lo que estás firmando. Algunos documentos de cierre están escritos en jerga legal densa, asà que pregúntale a tu abogado o agente de bienes raÃces si no tienes claro nada. No deje que el tÃtulo o el agente de custodia lo apresure; en el pasado han realizado cientos de cierres, y es probable que estén más preocupados por hacer su próxima cita o salir de la oficina a tiempo que asegurarse de estar al 100% en arriba y arriba
Lo que sigue son los documentos más importantes para leer y firmar durante el cierre:
El proceso de cierre implica leer y firmar una gran cantidad de documentos adicionales también. Una vez más, tómate todo el tiempo que necesites para leer y entender cada elemento, haciendo preguntas si es necesario. Después de todo, una cosa que el proceso de cierre no incluye es la posibilidad de una reposición.
Estos documentos son comunes al momento del cierre, pero su transacción puede involucrar una combinación algo diferente basada en las reglas en su área y el tipo de vivienda que está comprando.
Mi esposa y yo cerramos nuestra primera casa en el verano de 2015. Nuestro dÃa de cierre fue un torbellino: un paso final agitado; una unidad atascada por el tráfico a la sede distante de la compañÃa de tÃtulos; una procesión interminable de formularios y divulgaciones para ser firmados y rubricados; el confuso revoltijo de llaves, las notas de explicación escritas a mano y los consejos de última hora del vendedor; era mucho para procesar.
Y, sin embargo, el dÃa de cierre fue solo el comienzo de un largo perÃodo de movimiento y asentamiento. Todo lo que podemos esperar es que canalicemos la misma diligencia, organización y energÃa bruta que nos condujo hasta el dÃa de cierre en el trabajo duro, a menudo tedioso, requerido para convertir una casa ordinaria en una casa extraordinaria. Si está en el proceso de comprar una casa, recuerde que está perfectamente bien celebrarla el dÃa del cierre, siempre y cuando vuelva a trabajar.
¿Tiene algún consejo sobre el proceso de cierre?
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