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Cierre de una casa - Proceso, documentos y procedimientos hipotecarios


Ya sea que esté comprando una casa por primera vez, buscando comprar una segunda casa, o reduciendo su tamaño después de un cambio de vida, no puede mudarse a su nueva casa hasta que cierre oficialmente la propiedad. Su día de cierre, el día en que se reúna con el vendedor, sus agentes inmobiliarios, agentes de título o custodia, y posiblemente otras partes involucradas en la transacción, es el día en que la propiedad se convierte oficialmente en suya.

Sin embargo, el proceso de cierre comienza justo después de que el vendedor acepta su oferta de compra. Eso es típicamente de 30 a 60 días antes de su fecha de cierre real, suponiendo que un inconveniente de suscripción de préstamo, baja tasación o un defecto importante descubierto durante una inspección rutinaria de la vivienda no retrase el trato. Durante este período, se dice que la venta de su casa está "pendiente". Si es habitual en su mercado hacer un depósito sustancial (hasta 10% del precio de compra acordado, en algunos casos) en una cuenta de depósito bloqueado una vez que su oferta se acepta, también puede referirse al proceso de cierre como el período de depósito en garantía, como en "la casa que estamos comprando está en custodia hasta el día de cierre".

No importa cómo lo llames, deben pasar muchas cosas entre el día en que el vendedor acepta tu oferta de compra y el día en que te sientas para hacer que la transacción sea oficial. A continuación, le mostramos la secuencia general de eventos que ocurre durante el proceso de cierre de bienes raíces residenciales, qué y cuánto puede esperar pagar antes y en su día de cierre, y los documentos y divulgaciones que necesita comprender y firmar para que su real oficial de transacciones inmobiliarias.

Hitos clave del proceso de cierre

Es importante recordar que los requisitos legales y aduaneros que rigen las transacciones inmobiliarias varían sustancialmente de un lugar a otro. Si bien la siguiente es una línea de tiempo general y una descripción de lo que puede esperar (y cuándo) entre el día en que envía su oferta de compra y el día en que cierra la propiedad, su experiencia real puede variar. Para obtener más información sobre cómo funciona el proceso en su mercado particular, consulte a un profesional inmobiliario imparcial con experiencia en el área.

1. Oferta de compra aceptada

El proceso de cierre comienza oficialmente una vez que el vendedor acepta, firma y devuelve su oferta de compra (también conocido como un acuerdo de compra). En la mayoría de los casos, el vendedor deposita el cheque de adeudo del comprador, generalmente entre el 0, 5% y el 2% del precio de compra, en una cuenta de depósito en garantía.

Habitualmente, el acuerdo de compra puede modificarse para reflejar negociaciones o contingencias de último minuto, como un problema descubierto durante la inspección de la vivienda, sin sabotear el trato. Sin embargo, todas las partes involucradas en la transacción -el comprador y el vendedor, sus agentes, el prestamista, el título o agente de custodia, y posiblemente los abogados del comprador y del vendedor- comienzan el proceso de cierre bajo el supuesto de que el acuerdo de compra es definitivo.

En algunos estados y mercados, se requiere que haga un depósito de garantía de 5% a 10% (hacia su pago inicial y / o costos de cierre) poco después de que el vendedor acepte su oferta. Los compradores que trabajan con representantes legales generalmente pueden esperar hasta que sus abogados revisen el acuerdo de compra para hacer sus depósitos en plica.

Si no está seguro de si se requiere un depósito de garantía en su mercado, pregúntele a su agente de bienes raíces con suficiente anticipación para asegurarse de que tenga fondos líquidos suficientes para liquidar el depósito.

2. Inspección del hogar ordenada por el comprador

A los pocos días de la aceptación del vendedor de su oferta de compra, debe programar una inspección de la vivienda con un inspector profesional. El objetivo de una inspección domiciliaria es buscar defectos menores y mayores, como problemas estructurales, aparatos que no funcionan y elementos que pueden violar los códigos de construcción locales.

Muchos prestamistas requieren esto como una condición para suscribir su préstamo hipotecario. Incluso si el tuyo no lo hace, hay poco inconveniente en echar un vistazo completo a la casa que estás a punto de comprar. Si la inspección descubre un problema importante que debe resolverse antes del cierre (o da como resultado una reducción en el precio de compra acordado), la tarifa de inspección estándar de $ 300 a $ 500 parecerá una ganga.

3. Originación del préstamo y suscripción

Una vez que el vendedor acepta su oferta, envíela a su prestamista. En este punto, su prestamista comienza el proceso lento y costoso de originar y suscribir su préstamo.

A menos que esté comprando una casa más vieja con muchos defectos físicos, esta es la parte del proceso de cierre que probablemente produzca demoras o errores fatales que arruinen por completo el trato, particularmente si tiene un perfil crediticio desigual o un flujo de ingresos volátil.

Originar y suscribir un préstamo implica mucho trabajo en nombre de su prestamista. Desde su punto de vista, sin embargo, básicamente se reduce a una pregunta: ¿Usted, según la opinión experta del prestamista, cumplirá su promesa de pagar los miles de dólares que está pidiendo que le presten?

Solicitud de hipoteca
Aunque cada prestamista es diferente, la mayoría de los solicitantes de hipotecas son sometidos a un intenso escrutinio. Es probable que su prestamista le envíe una solicitud de hipoteca por un total de 30 o 40 páginas e incluya formularios como una solicitud para divulgar su informe de crédito de una o más agencias de informes de crédito, solicitudes de transcripciones de impuestos de años anteriores e información sobre sus lugares de trabajo anteriores. residencia.

Junto con la solicitud, es probable que el prestamista solicite un comprobante de ingresos y activos, como los siguientes:

  • Sus declaraciones de impuestos más recientes (uno o dos años)
  • Sus talones de pago más recientes (al menos los dos últimos)
  • Sus declaraciones W-2 más recientes (uno o dos años)
  • Sus estados de cuenta bancarios más recientes (de uno a tres meses)

Bloqueo de frecuencia
Si recibió preaprobación para su préstamo hipotecario, que generalmente requiere una verificación de crédito, es probable que su prestamista establezca (o "bloquee") la tasa de su préstamo en el momento en que envía los materiales de la solicitud. Si solicita una hipoteca de tasa ajustable (ARM) u otro tipo de préstamo sin una tasa fija para todo el plazo, la cerradura solo puede aplicarse a la tasa inicial.

Por lo general, las tasas se bloquean a un nivel que tenga en cuenta las tasas de interés vigentes en ese momento, más el riesgo de crédito del prestatario. Cuanto menor sea su riesgo de crédito, menor será su tasa de bloqueo.

Si no cuenta con una aprobación previa, es probable que su prestamista espere los resultados de la extracción de crédito de su solicitud para bloquear su tasa. Esto puede ocurrir en cualquier momento entre la fecha de su solicitud y una semana antes del cierre. En cualquier caso, el bloqueo de velocidad es bueno solo por un período de tiempo fijo: de 30 a 60 días es típico.

Estimado de Préstamo
Al usar la tasa bloqueada (o, si no está bloqueada, la mejor estimación de la tasa inicial del prestamista), el prestamista crea una estimación de préstamo para que la revise, firme y devuelva. La estimación del préstamo es un documento en lenguaje sencillo que resume lo que puede esperar pagar por su hipoteca y cierre, y cuándo.

Incluye la siguiente información:

  • Identificación del préstamo . Esto incluye el número de identificación único del préstamo, el tipo (tasa fija, tasa ajustable), la duración del período (15 años, 30 años, 5/1), el propósito (compra, refinanciamiento) y la duración del bloqueo de la tasa.
  • Términos del préstamo . Describe el principal de su préstamo, la tasa de interés o el rango de tasas, los pagos mensuales de capital e intereses, la multa por pago anticipado (si corresponde) y el pago global (si corresponde).
  • Pagos proyectados . Agrega los componentes de su pago mensual total, incluido el seguro estimado, los impuestos y los pagos de capital e intereses. También puede especificar cómo se pagarán los impuestos y el seguro, por ejemplo, de una cuenta de depósito en garantía.
  • Costos de cierre . Incluye un informe detallado de sus costos de cierre estimados y el efectivo total para cerrar (que incluye su pago inicial). También indica los costos de cierre que se le permite comprar, como el seguro de título, y que no se le permite comprar, como el tasador de su prestamista.
  • Comparaciones Contiene una instantánea de cuánto puede esperar pagar en capital e intereses durante los próximos cinco años, la tasa de porcentaje anual (APR) de su préstamo y el porcentaje total de interés: la proporción entre su pago total de intereses y el monto total de su préstamo. Esta información es útil para comparar su préstamo con los préstamos de otros prestamistas.
  • Otras consideraciones Incluye advertencias e información importantes, tales como si el préstamo puede ser asumido (transferido a un futuro comprador sin cambiar los términos), si el prestamista planea transferir su préstamo a una empresa de servicios, y multas por demora en el pago.

Antes de octubre de 2015, la mayoría de los prestamistas utilizaban documentos de estimación de buena fe (GFE) para proporcionar estimaciones de préstamos y costos de cierre. Los GFEs y las estimaciones de préstamos contienen información similar, pero los GFEs tienen un formato diferente y tienen menos explicaciones en lenguaje sencillo. Una vez que la estimación del préstamo está en sus manos, su prestamista puede establecer una fecha de cierre preliminar, dependiendo de una suscripción suave, originación y búsqueda de título.

4. Evaluación del prestamista

Los prestamistas protegen sus inversiones, o al menos reducen la probabilidad de pérdidas, al encargar una evaluación en algún momento durante el proceso de suscripción. Los compradores generalmente pagan la tarifa de tasación, ya sea en o antes de la fecha de tasación, o en la fecha de cierre. La tarifa de tasación generalmente es aproximadamente la misma que la tarifa de inspección de la casa.

Si su tasador determina que su casa vale por lo menos tanto como acordó pagar por ella, no debe preocuparse. Sin embargo, si la evaluación es baja, por debajo del precio de compra aceptado, el prestamista solo aceptará financiar una cantidad igual al valor tasado. Una evaluación baja generalmente requiere que el comprador y el vendedor renegocien el precio de compra y modifiquen el acuerdo de compra, lo que podría retrasar el trato.

5. Obtención de propietarios y seguro de título

La mayoría de los prestamistas exigen que los compradores presenten un comprobante de seguro de vivienda como condición para la aprobación del préstamo, o al menos antes del cierre. Para asegurarse de obtener una póliza a un precio razonable que satisfaga las necesidades de usted y de su prestamista, comience a buscar cobertura para propietarios de viviendas al principio del proceso de cierre. No necesariamente tiene que pagar el primer año de inmediato, aunque sin duda es una opción: la mayoría de las compañías de seguros le permiten agrupar la prima de su primer año con los costos de cierre que se pagarán en la fecha de cierre.

Incluso si su prestamista no lo requiere, también es prudente comprar una póliza de seguro de título de comprador. El seguro de título cubre el costo de resolver cualquier defecto con el título de la propiedad, como gravámenes impagos o contratistas, y protege su patrimonio frente a reclamaciones que puedan surgir en el futuro.

Si está dispuesto a usar la misma compañía que su prestamista utiliza para su póliza de título, simplemente informe al procesador de su préstamo que desea una póliza de comprador, y ambas políticas pueden incluirse en sus costos de cierre. Si desea buscar una mejor póliza de comprador, su aseguradora puede requerir que pague por la póliza por adelantado. Independientemente de si paga ambas políticas al cierre o paga por adelantado la política del comprador y la política del prestamista al cierre, puede esperar hacer un desembolso total combinado de $ 1, 000 (en promedio), dependiendo de su mercado y valor de la vivienda.

6. Aprobación del préstamo

Dado que la suscripción puede demorar un mes o más, la aprobación de su préstamo normalmente llega hasta el final del proceso de cierre. Esta es la última pieza importante que debe establecerse para que su cierre proceda según lo programado.

7. Aviso de cierre y divulgaciones

Aviso de cierre
Una vez que todas las piezas están en su lugar para su cierre, su título o agente de fideicomiso (o abogado) debe enviarle un aviso de cierre formal con la hora, fecha, agentes inmobiliarios participantes (comprador y vendedor) y la ubicación del cierre, que es típicamente el título o la oficina del agente de custodia, o la oficina de un abogado involucrado en la transacción. El aviso también explica lo que debe llevar al evento, que generalmente incluye lo siguiente:

  • Tanto los compradores (si es una pareja casada), como la documentación notarial del poder notarial que le permite al comprador presente firmar el documento no presente.
  • Identificación con foto (pasaporte o identificación emitida por el estado)
  • Lista de sus residencias en los últimos 10 años
  • Suficiente pago para cubrir los costos de cierre (generalmente un cheque bancario o transferencia bancaria)

Divulgación de cierre
También se requiere que su titular o agente de custodia envíe una divulgación oficial de cierre al menos tres días hábiles antes de la fecha de cierre. Antes de octubre de 2015, el HUD-1 o "declaración de liquidación" tenía el mismo propósito que la divulgación de cierre.

Al igual que la estimación del préstamo, la divulgación de cierre es un documento en lenguaje sencillo que describe todas sus obligaciones financieras reales relacionadas con la transacción: sus costos de cierre reales, obligaciones fiscales y de seguro en curso, y un desglose de su préstamo hipotecario. Sigue aproximadamente la plantilla de la estimación del préstamo, aunque generalmente es más detallada y a menudo contiene partidas contables o revelaciones y advertencias que no estaban presentes en la estimación.

Revise su divulgación de cierre con cuidado
Una vez que reciba su divulgación de cierre, revísela cuidadosamente para asegurarse de que las obligaciones descritas estén más o menos en línea con las descritas en su estimación de préstamo. Además, asegúrese de que los términos de su préstamo hipotecario sean los esperados, por ejemplo, que su tasa o estructura de tarifas no haya cambiado desde la estimación del préstamo.

Si sus costos de cierre varían significativamente de los estimados o si su préstamo hipotecario es diferente al originalmente descrito, su prestamista o título o agente de plica podría estar infringiendo la ley. Es por eso que es una buena idea, y a menudo vale la pena económicamente, contratar a un abogado durante el proceso de cierre.

Costos de cierre comunes

Aunque se espera que los compradores paguen todos los costos de cierre a falta de otros arreglos, los compradores y vendedores a menudo aceptan dividir los costos de cierre, especialmente en los mercados de compradores. Ese acuerdo se describe normalmente en el acuerdo de compra aceptado y puede modificarse en cualquier momento antes del cierre. En muchos casos, las partes no entran en detalles acerca de quién paga qué costos de cierre: simplemente acuerdan una proporción, como "el vendedor paga el 40% y el comprador paga el 60%" o acuerdan que una parte paga una cantidad fija hacia el cierre y el otro recoge el resto.

En muchos casos, los costos de cierre se pagan mediante cheque bancario o transferencia bancaria. En general, un cheque bancario es una mejor oferta, ya que rara vez cuestan más de $ 1 o $ 2, mientras que los bancos a menudo cobran $ 10 o más por una transferencia bancaria el mismo día. Si su título o agente de custodia requiere absolutamente una transferencia bancaria, asegúrese de que le envíen instrucciones completas (incluido el número de cuenta de recepción y el número de ruta bancaria) con el aviso de cierre.

No importa cómo negocie y ejecute el pago, puede esperar pagar los siguientes costos al cierre. Algunos pueden requerir una acción de su parte, como establecer una póliza de seguro de vivienda, antes del día de cierre. Otros simplemente aparecen como líneas de pedido en su divulgación final y no requieren acción directa.

  • Inspección y evaluación de viviendas . Si no se han pagado por adelantado, se agregan a sus costos de cierre. Entre los dos servicios, espere pagar un total de $ 600 a $ 1, 000.
  • Préstamo de originación y tarifas de suscripción . Estas tarifas cubren el costo de los servicios de originación y suscripción de préstamos hipotecarios, sin incluir los informes de crédito y otras tarifas. La mayoría de los aranceles de originación se calculan como un porcentaje del precio total de la compra, que suele oscilar entre el 0, 5% y el 1, 5%. Estos porcentajes a veces se denominan "puntos"; por ejemplo, una tarifa de originación del 1% sería un punto. Las tarifas de suscripción se pueden cobrar como un porcentaje del precio de compra o una tarifa plana. En cualquier caso, la suscripción generalmente cuesta menos del 1% del precio de compra de la vivienda. Tenga en cuenta que algunos préstamos hipotecarios, conocidos como préstamos "sin costo" o "sin costo", no tienen tarifas de originación ni de suscripción. Sin embargo, los préstamos "sin costo" generalmente tienen tasas de interés más altas que los préstamos tradicionales comparables.
  • Informe de crédito . Los compradores generalmente tienen que pagar los cheques e informes de crédito de su prestamista, en cualquier lugar entre $ 20 y $ 60, dependiendo de cuántos prestamistas ejecute y con qué agencias informantes.
  • Certificación de inundación . Esta es una tarifa pequeña, por lo general alrededor de $ 20, que cubre el costo de verificar la ubicación de su hogar en relación con los mapas locales de riesgo de inundación. La certificación de inundación es crítica si usted termina necesitando un seguro contra inundaciones. En algunas áreas, es posible que deba pagar una tarifa única de supervisión de inundaciones (a menudo entre $ 25 y $ 50) también.
  • Interés del primer mes . Muchos prestamistas requieren el pago por adelantado del interés de la hipoteca establecido para acumularse entre la fecha de cierre y la fecha del primer pago. Tenga en cuenta que si cierra a mediados de mes, es probable que no tenga que realizar un pago de capital hasta el comienzo del mes siguiente, suponiendo que los pagos vencen el primer día del mes. Por ejemplo, mi esposa y yo cerramos una casa a principios de agosto y no hicimos nuestro primer pago de principal hasta el primero de octubre, pero al cierre, tuvimos que pagar el interés acumulado para acumular en agosto.
  • Depósito inicial del fideicomiso . Los prestamistas requieren un depósito por adelantado, en una cuenta de depósito en garantía segura, para cubrir las obligaciones fiscales y de seguro que se acumularán entre el cierre y sus respectivas fechas de vencimiento. En la práctica, esto significa que debe depositar aproximadamente un año completo de las primas de seguros de propietarios, a menos que pague por adelantado, y de 1 a 12 meses de primas de impuestos sobre la propiedad. Aunque los impuestos a la propiedad generalmente se pagan cada seis meses, los prestamistas son reacios a comenzar una nueva cuenta de depósito en garantía con un saldo apenas suficiente para liquidar el primer pago de impuestos. Mi esposa y yo terminamos depositando lo suficiente para cubrir los impuestos a la propiedad de siete meses, por ejemplo.
  • Escrow Buffer . Muchos prestamistas requieren que los compradores depositen un búfer adicional para cubrir los ajustes al alza de los impuestos y las primas de seguros a corto plazo, y para reducir la probabilidad de que un pago atrasado cause un saldo negativo en custodia. El tamaño del buffer es típicamente una función de las obligaciones mensuales de impuestos y seguros: el nuestro era aproximadamente el doble del tamaño de nuestras obligaciones mensuales.
  • Cuotas de la Asociación de Propietarios . Si usted vive en una comunidad atendida por una asociación de propietarios (común con condominios), debe pagar cuotas de HOA mensualmente, anualmente o bianualmente. Algunos prestamistas agrupan sus cuotas en su cuenta de garantía bloqueada y las pagan en su nombre, al igual que con sus impuestos y primas de seguro. Si este es el caso de su HOA, es probable que tenga que pagar sus cuotas de HOA hasta el final del primer período de pago (posiblemente hasta un año después del cierre). En otros casos, ya sea debido a la política del prestamista o de la HOA, las cuotas de la Asociación de Propietarios no están incluidas en el fideicomiso y deben pagarse por separado.
  • Servicios / seguros de título / fideicomiso . El costo del seguro de título del prestamista y del comprador (si se compró) se incluye en esta categoría: un promedio de $ 1, 000 cubre ambas políticas, pero es muy variable según la ubicación y el valor de la propiedad. Esta categoría también incluye el costo de trabajo de título adicional ejecutado por su compañía de título, agente de depósito en garantía o abogado (dependiendo de su jurisdicción), otro costo altamente variable que probablemente será mayor si utiliza un abogado con licencia. Finalmente, esta categoría generalmente incluye una tarifa de liquidación, que básicamente paga el tiempo de su título o agente de plica en el día de cierre, y generalmente oscila entre $ 200 y $ 400.
  • Tarifa de grabación . La oficina de la ciudad o del condado responsable de registrar las transferencias inmobiliarias en su área cobra una tarifa por el trabajo involucrado. Los honorarios varían ampliamente de un lugar a otro y pueden depender del valor o tamaño de su propiedad.
  • Transferir impuestos . Es probable que los gobiernos locales y estatales también graven los impuestos de transferencia en las transacciones inmobiliarias, en función del valor de la propiedad y posiblemente la designación de zonificación del paquete. Los impuestos totales a las transferencias estatales y locales sobre bienes inmuebles residenciales suelen oscilar entre el rango alto de tres cifras y el de cuatro cifras.
  • Tarifa del corredor . Los agentes de compradores toman su comisión del producto del vendedor, lo que significa que los compradores no les pagan directamente. Sin embargo, los empleadores de los agentes (grupos de bienes inmuebles o corredurías) a menudo cobran tarifas de servicio o de referencia relativamente pequeñas directamente al comprador. Estos pueden variar desde sumas nominales ($ 100 o menos) hasta $ 500 o más.

Dependiendo de dónde se realice su transacción, sus tarifas de cierre podrían variar significativamente de las descritas aquí. Para obtener una lectura aún mejor sobre qué esperar, hable con un profesional de bienes raíces confiable o imparcial o un abogado en su área.

Qué esperar el día de cierre

El día del cierre, la casa que acordó comprar se convierte en la casa que usted posee con orgullo. Sin embargo, hay mucho que hacer antes de que pueda escabullirse por la puerta principal y realmente convertirla en su hogar.

Paseo final

Su última visita es su última oportunidad para asegurarse de que la casa se mantenga en buen estado o, si está comprando una herramienta de reparación, en la condición en que acordó comprarla. En la mayoría de las transacciones, el recorrido final puede ocurrir en cualquier punto dentro de las 24 horas de la hora de cierre programada.

Durante su recorrido final, asegúrese de lo siguiente:

  • Todas las reparaciones solicitadas han sido hechas
  • Todas las lámparas y enchufes funcionan
  • Los mecánicos caseros (calefacción, aire acondicionado, calentador de agua) están funcionando
  • Grifos y accesorios de plomería son funcionales
  • Los electrodomésticos de cocina y lavandería están conectados y son funcionales
  • No ha habido ningún daño o desgaste nuevo (como agujeros en la pared, paneles de piso dañados, tejas dañadas del techo, etc.) desde la inspección de su casa
  • La casa está limpia y ordenada por dentro y por fuera
  • Las posesiones personales del vendedor se han ido o se están mudando

Si encuentra algún problema inesperado durante el recorrido, no es demasiado tarde para corregirlo. Póngase en contacto con su agente de bienes raíces o agente de cierre para discutir sus opciones. En la mayoría de los casos, el vendedor aceptará pagar las reparaciones necesarias o las tareas de limpieza, incluso si eso significa demorar el cierre por unos días.

En el cierre - Firma de documentos de cierre clave

A la hora de cierre designada, usted se sienta y firma numerosos documentos con su título o agente de custodia, agente de bienes raíces y posiblemente abogado. Los vendedores también traen sus contrapartes, aunque los vendedores no tienen tanta documentación como para firmar y, por lo tanto, a menudo no aparecen hasta que estás bien en tu odisea de firmas.

Dada la gravedad de la transacción y la cantidad de dinero involucrada, tómate todo el tiempo que necesites para leer y comprender todo lo que estás firmando. Algunos documentos de cierre están escritos en jerga legal densa, así que pregúntale a tu abogado o agente de bienes raíces si no tienes claro nada. No deje que el título o el agente de custodia lo apresure; en el pasado han realizado cientos de cierres, y es probable que estén más preocupados por hacer su próxima cita o salir de la oficina a tiempo que asegurarse de estar al 100% en arriba y arriba

Lo que sigue son los documentos más importantes para leer y firmar durante el cierre:

  • Pagaré . Esto representa su compromiso vinculante para pagar su préstamo hipotecario. Incluye la cantidad total que debe en su préstamo, la tasa de interés de su préstamo, sus fechas de pago mensuales, la duración (plazo) de su préstamo y los métodos de pago aceptables (con una dirección física para enviar cheques personales). Si tiene una hipoteca ARM o de tasa variable, su pagaré también tendrá una explicación detallada de cómo, cuándo y cuánto pueden cambiar su tarifa y sus pagos.
  • Hipoteca / Escritura de fideicomiso . También conocido como el instrumento de seguridad, la hipoteca (o escritura de fideicomiso) es un contrato que otorga a su prestamista el derecho de apoderarse de su propiedad a través de una ejecución hipotecaria si no paga su hipoteca según lo acordado. La hipoteca reitera la información contenida en el pagaré, pero también profundiza sobre sus derechos y responsabilidades como propietario y prestatario, por ejemplo, describiendo cómo debe ocupar la propiedad (como residencia principal, propiedad de alquiler, y así adelante) y delineando cómo y cuándo su prestamista puede declararlo en mora.
  • Divulgación de depósito inicial . Esto describe cómo planea su prestamista distribuir el dinero en su cuenta de depósito en garantía. Incluye un desglose de sus pagos de principal más intereses y depósitos en garantía, más 12 meses de saldos de depósitos en custodia mensuales esperados. La revelación de depósito en garantía también muestra cuándo y cuánto debe pagar cada elemento de depósito en garantía (impuestos a la propiedad, seguro y, posiblemente, las cuotas de PMI y HOA).

Documentos de cierre adicionales para leer y firmar

El proceso de cierre implica leer y firmar una gran cantidad de documentos adicionales también. Una vez más, tómate todo el tiempo que necesites para leer y entender cada elemento, haciendo preguntas si es necesario. Después de todo, una cosa que el proceso de cierre no incluye es la posibilidad de una reposición.

Estos documentos son comunes al momento del cierre, pero su transacción puede involucrar una combinación algo diferente basada en las reglas en su área y el tipo de vivienda que está comprando.

  • Firma / Nombre de la declaración jurada . Esta es básicamente la prueba de firma que el prestamista, el servicio de préstamos, las entidades gubernamentales y cualquier otra parte relevante utilizan para determinar la legitimidad de su firma en todos los demás documentos de cierre. Es particularmente útil durante las investigaciones de fraude hipotecario.
  • Certificado de ocupación / declaración de ocupación . Si está comprando una nueva casa de construcción, debe firmar un certificado de ocupación que indique que la casa está lista y es segura para los ocupantes. Técnicamente, un certificado de ocupación faltante puede retrasar el proceso de cierre. Si está comprando una casa existente, debe firmar una declaración de ocupación que describa el propósito de la vivienda, cuán pronto se le requiere mudarse, y qué puede suceder si usa la casa de una manera inconsistente con el propósito declarado (para ejemplo, ejecución hipotecaria).
  • Primera notificación de pago . Esto reafirma el monto (con un depósito en garantía, capital e intereses desglosados) y la fecha del primer pago de la hipoteca. También incluye información sobre cómo realizar el pago, incluida la dirección física y web del administrador.
  • Concesiones del vendedor / prestamista . Este documento describe qué costos de cierre, si corresponde, pagan el vendedor y el prestamista.
  • Divulgación del servicio . Esto identifica al administrador de su préstamo, ya sea el prestamista originario o una compañía que posteriormente compra la hipoteca, y confirma su comprensión de que el préstamo puede transferirse en el futuro.
  • Divulgación de seguro hipotecario privado . Si su relación préstamo-valor (LTV) es mayor al 80%, es probable que su prestamista requiera un seguro hipotecario privado (PMI). Esta divulgación define PMI y describe sus derechos y responsabilidades relevantes, cómo y cuándo se paga (generalmente mensualmente, en custodia) y cuándo puede solicitar que se descarte (generalmente después de superar el umbral de 80% de LTV).
  • Declaración de peligro de inundación . Esto confirma que su hogar está o no en una zona especial de riesgo de inundación. Si su casa está en una zona de inundación, es probable que requiera un seguro contra inundaciones.
  • Acuse de recibo de la evaluación . Esto confirma que tiene derecho a recibir una copia de la tasación de su casa. A menudo se incluye en la solicitud de la hipoteca también.
  • Divulgación de la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito . Este formulario exigido por el gobierno federal reitera que su préstamo no puede denegarse con base en ningún estado protegido, como la raza o el credo. A menudo se incluye en la solicitud de la hipoteca.
  • Divulgación de la verdad en los préstamos . Este es otro documento obligatorio a nivel federal que detalla las características de su préstamo hipotecario, sus pagos mensuales y el monto total (incluido el capital y los intereses) que puede esperar pagar durante la vigencia de su préstamo.
  • Declaraciones de fraude hipotecario . Este documento define las diversas formas de fraude hipotecario, enumera posibles sanciones para los culpables de fraude hipotecario y describe los pasos dados por el gobierno de los EE. UU. Para investigar y enjuiciar a las personas sospechosas de fraude.
  • Convenios y Acuerdos de la Asociación de Propietarios . Los contratos que se aplican a su membresía en una asociación de propietarios de viviendas a veces aparecen al cierre, aunque a menudo también se tratan antes del día de cierre.
  • Divulgaciones de riesgos . Aunque el acuerdo de compra generalmente incluye todas las divulgaciones de riesgo necesarias para su hogar, no se sorprenda de ver las mismas, o adicionales, en su paquete de cierre. Las divulgaciones comunes cubren la pintura con plomo (para casas construidas antes de 1978), el radón y los pozos subterráneos.

Palabra final

Mi esposa y yo cerramos nuestra primera casa en el verano de 2015. Nuestro día de cierre fue un torbellino: un paso final agitado; una unidad atascada por el tráfico a la sede distante de la compañía de títulos; una procesión interminable de formularios y divulgaciones para ser firmados y rubricados; el confuso revoltijo de llaves, las notas de explicación escritas a mano y los consejos de última hora del vendedor; era mucho para procesar.

Y, sin embargo, el día de cierre fue solo el comienzo de un largo período de movimiento y asentamiento. Todo lo que podemos esperar es que canalicemos la misma diligencia, organización y energía bruta que nos condujo hasta el día de cierre en el trabajo duro, a menudo tedioso, requerido para convertir una casa ordinaria en una casa extraordinaria. Si está en el proceso de comprar una casa, recuerde que está perfectamente bien celebrarla el día del cierre, siempre y cuando vuelva a trabajar.

¿Tiene algún consejo sobre el proceso de cierre?


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