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Cómo comprar una casa o propiedad de una ejecución hipotecaria de un banco - 5 preguntas para hacer


Comprar una casa embargada puede ser una experiencia muy gratificante si hace su investigación diligentemente. Lo sé porque tuve la suerte de comprar uno en el verano de 2010, después de muchos meses de búsqueda de casa. Una nueva propiedad es una gran inversión para la mayoría de las personas y, como tal, debe considerarse cuidadosamente.

En este artículo, resumiré algunas de las preguntas clave para pensar antes de decidir firmar un contrato de compra para una ejecución hipotecaria. También agregaré algunas de mis anécdotas personales y compartiré partes de mi experiencia. Si está interesado en comprar una casa en ejecución hipotecaria, estos puntos son importantes a considerar y pueden ayudarlo a construir una cartera financiera más saludable.

1. ¿Cuánto tiempo ha estado en el mercado la propiedad?
No todas las propiedades ejecutadas se crean por igual. Por ejemplo, una buena propiedad en un vecindario prometedor se comprará rápidamente, generalmente por un inversor de bienes raíces o una persona ansiosa que busca una nueva casa. No espere que estas casas permanezcan en el mercado por más de 30 días.

Sin embargo, si está comprando una casa en condiciones por debajo del estándar o en un área que ha sido golpeada duramente por la crisis hipotecaria, se espera un mayor tiempo de mercado. Como comprador, esto puede llevar a una mayor flexibilidad en el precio: los bancos odian tener una propiedad embargada en sus manos por más de 90 días (un trimestre fiscal), y negociarán con un buen comprador.

Compré mi casa en Arizona después de que había estado en el mercado por cerca de tres meses. Vi que el precio de la casa se redujo casi un 7% cada mes y, por lo tanto, no esperó el próximo mes para comprar la casa. En cambio, negocié con el banco para bajar el precio otro 12% del precio más reciente. El banco contraoferta con un 9% de descuento. Mis ahorros finales representaron casi un 23% de descuento del precio de lista (es decir, 7% + 7% + 9%).

2. ¿Cuánto está pagando por pie cuadrado de residencia habitable?
El cálculo del precio por pie cuadrado es una buena forma de determinar el valor de su casa. Consulte los precios promedio por pie cuadrado de las casas vendidas en los dos meses anteriores en el mismo código postal. Multiplique eso por el área habitable de su hogar para determinar un precio "promedio" para su casa.

Por ejemplo, si una casa vale $ 75 por pie cuadrado y hay 1.500 pies cuadrados, entonces el valor total de la casa es de $ 112, 500.

Por supuesto, si quiere pagar el precio promedio, existe el riesgo de que pague de más. A menos que su casa esté en excelentes condiciones y no haya mucho trabajo que hacer en ella (en cuyo caso, ¡el promedio de pago es excelente!), Observe los últimos dos tercios de los precios. Con eso en mente, recalculemos el valor de la casa y veamos qué obtenemos.

Dado que asumimos que la casa no está en la cima del mercado en términos de valor, asumiremos que vale $ 65 por pie cuadrado. Multiplicado por los mismos 1, 500 pies cuadrados que antes, la casa ahora vale $ 97, 500. Voila! Usted acaba de ahorrar $ 15, 000. ¿Crees que puedes usar eso para un mejor uso? Seguro.

Como un negociador difícil, estaba decidido a pagar un precio muy bajo por pie cuadrado para mi hogar; Sabía que el mercado de Arizona no iba a mejorar. De hecho, pagué el segundo precio más bajo por pie cuadrado en mi código postal en el momento de la compra en el período de 90 días.

3. ¿Pagas en efectivo o hipotecas?
Si paga en efectivo, su oferta va directamente al frente de la pila de ofertas del banco. Digamos que está ofreciendo $ 85, 000 en efectivo para una casa que está en la lista de $ 100, 000. Probablemente tenga más posibilidades de obtenerlo que la persona que ofrece $ 95, 000. Efectivo significa que usted es un comprador confiable, y el banco no tiene que esperar dos semanas para que su cheque ingrese. Use esto para su beneficio.

Si está comprando su casa con un préstamo hipotecario, tiene más flexibilidad en el precio, ya que el pago inicial inicial será del 20% de la casa. Si realmente amas la casa, no te preocupes por pagar un poco más por conseguirla.

Como comprador de efectivo, sabía que tenía influencia en muchos frentes. Mi agente de bienes raíces, que hace una comisión basada en mi compra, quería que le ofreciera una cantidad muy cercana al precio solicitado para que tuviera una venta definitiva. Por supuesto, él no era el que pagaba, por lo que su opinión fue suspendida.

4. ¿Hay muchas casas ejecutadas en la misma área?
Si hay muchas casas con ejecución hipotecaria cerca de la que está comprando, es probable que venga una mayor caída en el valor. Este escenario envía muchos mensajes negativos a compradores potenciales sobre el vecindario, la ciudad y el mercado. En nuestra economía actual, esta es una escena omnipresente, pero no dejes que eso te descarrile de tomar una decisión sabia. Hasta que se vendan todas las casas en el bloque, habrá una casa ejecutada hipotecaria que reducirá el valor de su propiedad. Ejecute un escaneo rápido de código postal en un sitio web confiable como Redfin o Zillow para ver cómo está el área.

Como la casa que compré estará conmigo por lo menos durante media década, no estaba muy preocupado por ver cuatro casas más en la ejecución hipotecaria. Creo que cinco años es tiempo suficiente para que los precios bajen y vuelvan a subir, garantizando que mi inversión sea segura.

5. ¿Cuánto dinero tendrá después de la compra?
Prepárese para gastar mucho dinero después de su compra inicial para arreglar la casa y cumplir con sus estándares. Tener al menos otro 20% del valor de la casa escondido en caso de emergencia. Incluso después de una inspección de la casa, encontrará cosas que le molestan y necesitan cambiarse. No se olvide de electrodomésticos, muebles, paisajismo e impuestos a la propiedad. Si es posible, solicite al banco que cubra los honorarios de custodia (o cualquiera de los otros honorarios inmobiliarios o tasas de hipoteca) para tener más efectivo disponible. ¡Incluso los $ 1, 000 que pagan son $ 1, 000 más en su bolsillo, que es suficiente para una pantalla grande LCD o plasma TV!

Personalmente, he gastado miles en varias mejoras para el hogar. De hecho, me sorprendió lo rápido que estos costos se suman. Pequeñas compras como depósitos de seguridad para una cuenta de electricidad y nuevas puertas para la casa eran cosas en las que simplemente no había pensado antes.

Hay muchas otras preguntas para tener en cuenta antes de decidirse a establecerse, especialmente al comprar una propiedad de ejecución hipotecaria. ¿Tienes alguna experiencia con ejecuciones hipotecarias? ¿Cómo ha sido su experiencia y qué es lo que generalmente busca?


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