¿Cuánto cuesta cerrar cuando compra una casa? - Estimados

Desde el día en que empiezas a mirar inútilmente los listados de bienes inmuebles hasta el momento en que firmas la última hoja de documentación de cierre, el proceso de compra de una casa generalmente lleva meses. Mucho debe suceder durante ese tiempo: exhibiciones, hacer una oferta, completar una solicitud de préstamo, tasación e inspección. Es suficiente para abrumar incluso al comprador más organizado.

Comprar una casa no es barato, y no solo porque es probable que su casa sea la compra individual más grande que haya realizado. Cerrar una casa también es un esfuerzo costoso. Según Zillow, los costos de cierre en los Estados Unidos normalmente oscilan entre el 2% y el 5% del precio de venta. Una encuesta de Bankrate descubrió que los costos combinados de cierre, originación y terceros de hipotecas, que pueden agruparse bajo el paraguas del "costo de cierre", promedian $ 5, 078. En la encuesta, Texas reporta los mayores costos de cierre de la hipoteca, mientras que Nevada tiene los más bajos.

La buena noticia es que los costos de cierre no están determinados únicamente por la geografía, ni están completamente grabados desde el momento en que elige un prestamista. Es posible comparar los componentes individuales de su factura de cierre total, como el seguro de título, y reducir de manera significativa el costo de los artículos que no tiene permitido comprar. Al mismo tiempo, usted es responsable de pagar algunos elementos por adelantado al cierre, antes de que sean técnicamente pagaderos. Estos se conocen como "prepagos" y generalmente incluyen los gastos de depósito en garantía, como el seguro hipotecario privado, el seguro de propietarios (seguro de riesgo) y los impuestos a la propiedad. Debe traer suficientes fondos para el cierre para cubrir sus prepagos.

Definiciones y términos clave

Antes de entrar en los aspectos esenciales de los costos de cierre de bienes raíces residenciales, algunas definiciones están en orden:

• Estimado de Préstamo : Este es un documento en lenguaje sencillo que su prestamista tiene la obligación legal de proporcionarle antes del cierre. La estimación del préstamo describe todos sus elementos de cierre con estimaciones de la mejor estimación o rangos estimados para sus costos reales. También indica claramente qué artículos puede comprar.
• Declaración de liquidación : esta es la declaración resumida oficial de la transacción de bienes raíces, presentada típicamente al menos un día hábil antes del cierre. También conocida como una declaración de HUD-1, la declaración de liquidación incluye todos los costos de cierre, más el precio de compra, el monto del anticipo y las comisiones de corretaje.
• Cierre externo pagado : este término, generalmente abreviado como "POC" en la declaración de liquidación, indica que el comprador pagó el costo en algún momento antes del cierre. Ciertos costos, que incluyen las primas de seguro de vivienda del primer año y las tarifas de inspección de la vivienda, con frecuencia se pagan fuera del cierre. Existe cierta ambigüedad en cuanto a si las tarifas pagadas fuera del cierre pueden denominarse "costos de cierre", pero esta publicación no distingue entre los costos pagados fuera del cierre y los costos pagados al cierre.
• Earnest Money : cuando presenta una oferta en una casa, es costumbre incluir un cheque de "dinero en efectivo" para subrayar su intención de comprar la propiedad. El dinero de Earnest es típicamente un pequeño porcentaje (menos del 1%, a menudo el 0.5%) del precio de la lista de la casa (o su oferta). Si el vendedor acepta la oferta, el dinero en efectivo se deposita en una cuenta de depósito en garantía. Si la transacción se cierra sin incidentes, el dinero en efectivo se aplica a los costos de cierre, reduciendo los gastos de su bolsillo en el día de cierre. Si la transacción fracasa, generalmente, pero no siempre, recupera el dinero.
• Comisiones : las comisiones de los intermediarios no se consideran costos de cierre, a pesar de que representan una parte importante del valor de la transacción, generalmente 6%, dividido en partes iguales entre los agentes de compradores y vendedores. Las comisiones se sacan del precio de venta antes de que el vendedor reciba el producto, por lo que los compradores no son en última instancia responsables de pagarlas.

Existen numerosos elementos de cierre que es probable que describa la estimación de su préstamo, así como algunos consejos generales para reducir sus costos de cierre individualmente o en conjunto. Aunque se trata de una guía exhaustiva, los artículos de cierre y los rangos de costos pueden variar significativamente de lo que se describe a continuación, por lo que es mejor hablar con un agente de bienes raíces o un abogado de bienes raíces en su área antes de sumergirse en el proceso de compra.

Costos de cierre que puede comparar después de elegir un prestamista

Antes de elegir su prestamista, en teoría tiene un control total sobre sus costos de cierre. Por lo tanto, su elección de prestamista es de gran importancia. Sin embargo, como la tasa de interés y los términos de su préstamo pueden afectar el costo final de su vivienda más que sus costos de cierre, no debe elegir un prestamista que ofrezca tasas o términos menos favorables simplemente porque no cobre tanto por una tasación de la casa o renuncie felizmente a la tarifa de verificación de crédito de originación.

Estos son los costos de cierre comunes que puede comprar después de elegir su prestamista. Muchos se enumeran en la Sección C en la página dos de su estimación de préstamo:

• Inspección del hogar . Si bien muchos prestamistas no exigen a los compradores que realicen una inspección domiciliaria, se los recomienda encarecidamente. Una inspección de la vivienda es la mejor opción para detectar un defecto potencialmente costoso o un problema de seguridad que no fue aparente durante recorridos previos. Si su inspección detecta un problema grave (o problemas múltiples), puede reducir el precio de la oferta, modificar su oferta para obligar al vendedor a solucionar el problema, o alejarse por completo. La industria de inspección de viviendas es bastante competitiva, por lo que debe haber numerosos inspectores trabajando en su área. Encuentre candidatos preguntando a su agente de bienes raíces (recordando que los agentes a menudo tienen amigos en el negocio de inspección y por lo tanto no se garantiza que sean imparciales), o consultando con una asociación industrial como la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Vivienda. Mire los comentarios en línea y los testimonios de cada uno, verifique las referencias y entreviste a los finalistas si no está seguro de a quién elegir. Sea sensible al costo, pero recuerde que un precio más bajo a veces significa una calidad inferior. Tome su decisión final en función de la combinación óptima de costo y experiencia. Costo: $ 300 a $ 500 para una casa de tamaño promedio (1, 500 a 2, 500 pies cuadrados); más para casas más grandes. El pago generalmente se realiza directamente con el inspector en la fecha de inspección.
• Búsqueda de título Las búsquedas de títulos, realizadas por compañías de títulos o por abogados de bienes raíces, garantizan que los vendedores puedan legalmente vender sus propiedades. Las búsquedas de título revisan eventos a lo largo del historial de la propiedad, desde su planificación inicial o subdivisión hasta el presente, para identificar embargos, convenios, servidumbres y otros artículos que afectan el interés del vendedor en la propiedad o su uso para el comprador en el futuro. Si bien los costos de búsqueda de títulos generalmente se agrupan en costos de seguro de título, se detallan en la estimación de préstamo y el estado de cierre. La mejor manera de reducirlos es buscar compañías de seguros de título o abogados, o negociar directamente con estos proveedores de servicios. Costo: $ 150 a $ 400, pero puede ser mayor si la historia de la propiedad es más compleja.
• Seguro de título . Existen dos tipos principales de seguro de título: prestamista (préstamo) y pólizas de comprador. Los compradores habitualmente pagan por ambos. Ambos cubren el costo de corregir cualquier defecto descubierto por la búsqueda de título inicial. Ambos también protegen los intereses de los prestamistas y los compradores en la propiedad en el caso de que se descubra la existencia de defectos de título, cláusulas o reclamaciones de terceros después de que se cierre la transacción. Las pólizas del prestamista y del comprador permanecen vigentes hasta que las partes respectivas ya no tengan intereses en la propiedad, generalmente cuando se vende la casa o, para las pólizas del prestamista, la hipoteca está totalmente pagada. El seguro de título de prestamista es obligatorio, mientras que el seguro de título de comprador es muy recomendable; sin él, los compradores no tienen recursos financieros en el raro caso de que surja un reclamo legítimo contra la propiedad. Los prestamistas obtienen sus propias pólizas de las aseguradoras preferidas. Las compañías de títulos, los abogados de bienes raíces y los prestamistas recomiendan a los aseguradores de los compradores, con frecuencia la misma compañía que asegura la política del prestamista. Sin embargo, los compradores son libres de comprar sus propias pólizas, de hecho, es ilegal obligar a un comprador a usar una aseguradora en particular. La American Land Title Association es un buen recurso de comparación de compras. Costo: las primas únicas del seguro de título van desde tan solo $ 500 a más de $ 2, 000 en total para las políticas de prestamistas y compradores, dependiendo de la geografía y la complejidad de la historia de la propiedad. $ 1, 000 es una buena estimación aproximada.
• Tarifa de liquidación . La tarifa de liquidación paga los servicios de su compañía de títulos o del agente de custodia el día del cierre. La mejor manera de reducir esta tarifa es buscar compañías o agentes de títulos, aunque las tarifas de liquidación pueden no variar mucho dentro de los mercados. Costo: Típicamente $ 2 por cada $ 1, 000 en precio de venta (por ejemplo, $ 400 en una casa de $ 200, 000), pero puede ser más alto.

Costos de cierre que no se pueden comprar

Una vez que elige a su prestamista, cede cierto control sobre sus costos de cierre. Estos son los costos de cierre comunes que normalmente no puede cambiar después de elegir su prestamista. Muchos se enumeran en la Sección B en la página dos de su estimación de préstamo:

• Cuota de solicitud de préstamo . Conocida a veces como una "tarifa de procesamiento", la tarifa de solicitud cubre el costo del procesamiento inicial de la solicitud de préstamo. Pregúntele a su prestamista directamente si su tarifa de solicitud incluye el costo de una verificación de crédito. Si lo hace, asegúrese de que no le cobren por separado su informe de crédito. Además, la tarifa de solicitud a veces se incluye en la tarifa de originación y no se incluye por separado, por lo que no se sorprenda si no la ve, simplemente sepa que sus tarifas de originación probablemente serán más altas como resultado. Costo: $ 200 a $ 500.
• Cuota de originación del préstamo . La tarifa de originación del préstamo cubre los costos del prestamista (y luego algunos) durante el proceso de suscripción. A veces se indica como una sola línea de pedido y otras veces dividida en varias partes (incluidas la aplicación y el procesamiento). La mayoría de los préstamos tienen tarifas de originación, aunque algunos prestamistas ofrecen préstamos "sin costo" que compensan la falta de tarifas de originación con tasas de interés más altas. Costo: generalmente del 0.5% al ​​1.5% del precio de compra de la casa. Los honorarios se expresan típicamente como "puntos", con un punto equivalente al 1% del precio de compra.
• Cuota de descuento del préstamo . Los prestamistas a veces ofrecen reducir ligeramente las tasas de interés a cambio de un pago único considerable, conocido como la tarifa de descuento del préstamo, que también se expresa como "puntos". Si su prestamista ofrece una tarifa de descuento, calcule cuidadosamente si tiene sentido tomarla. el trato, ya que el monto del pago inicial podría ser más alto que lo que ahorrarías durante la vigencia del préstamo. Costo: por lo general, del 0, 5% al ​​4% del valor del préstamo. Al igual que con la tarifa de originación, un punto equivale al 1% del valor del préstamo. Tenga en cuenta que un punto no necesariamente reduce su tasa de interés en un 1%; la diferencia suele ser mucho más modesta.
• Informe de crédito . Los prestamistas a menudo requieren que los compradores paguen los informes de crédito solicitados durante el proceso de originación. Sin embargo, a veces están dispuestos a ceder cuando los compradores con confianza y enérgicamente les piden que suspendan sus tarifas de informe de crédito. Costo: $ 20 a $ 60, dependiendo de los recuentos y las fuentes del informe.
• Certificación y Monitoreo de Inundaciones . Las tarifas de certificación de inundación cubren el costo de retirar y revisar los mapas de riesgo de inundación de su área para determinar si su hogar se encuentra dentro de un área propensa a inundaciones. Los prestamistas a veces cobran una tarifa adicional de monitoreo de inundaciones que cubre el costo de mantener una medida precisa del riesgo de inundación con el tiempo, ya que los mapas de riesgo de inundación pueden cambiar con frecuencia. La certificación de inundación es fundamental si necesita un seguro contra inundaciones, por lo que vale la pena pagar esta tarifa. Costo: Aproximadamente $ 20 por certificación de inundación; hasta $ 50 para monitoreo de inundaciones.
• Evaluación del prestamista . Los prestamistas siempre ordenan las tasaciones en algún momento durante el proceso de suscripción, generalmente al principio. Las evaluaciones generalmente son realizadas por tasadores externos, no por empleados del banco. El objetivo principal es garantizar que los valores de las viviendas cumplan o superen los precios de oferta de los compradores. Como los prestamistas no están dispuestos a prestar más que el valor del hogar, y a veces son reacios a prestar a razones de préstamo a valor más altas de lo esperado, una evaluación baja puede ser un serio obstáculo para un acuerdo. Para el comprador, la ventaja de una evaluación baja es que puede obligar al vendedor a aceptar un precio más bajo. Sin embargo, el vendedor también puede estar en desacuerdo con una evaluación baja y amenazar con alejarse del trato. No es raro pedir una segunda opinión (de un tasador diferente) después de una evaluación baja. Costo: $ 250 a $ 500; aproximadamente el doble si se requiere una segunda evaluación.
• Tarifa del corredor . Las comisiones de los agentes de los compradores provienen de los ingresos del vendedor, por lo que no tiene que preocuparse por pagarle directamente la mayor parte de la compensación de su agente. Sin embargo, los agentes empleados por corretajes o grupos de bienes raices generalmente tienen la obligación de cobrar un servicio o una tarifa de referencia en nombre de su empleador. Si bien no puede darse una vuelta para reducir los honorarios de su corredor después de elegir un prestamista, puede controlarlo o eliminarlo trabajando con una agencia que cobra tarifas más bajas para el corredor, o ninguna en absoluto. Costo: Ampliamente variable: desde sumas simbólicas de menos de $ 100 hasta más de $ 500.
• Tarifa de grabación . Los gobiernos de la ciudad o del condado generalmente cobran por registrar las transferencias de bienes inmuebles en el registro público, un paso esencial en cualquier transacción de bienes raíces. Costo: Ampliamente variable, según las costumbres locales, los valores de las propiedades y otros factores; $ 100 es un promedio típico, pero puede ser mucho más alto.
• Transferir impuestos . Los gobiernos municipales, del condado y posiblemente estatales cobran impuestos de transferencia en transacciones de bienes raíces que ocurren dentro de sus jurisdicciones, generalmente como una función de los valores de las propiedades locales y la zonificación local. En algunos casos, se requiere que los compradores compren estampillas fiscales en una partida individual en sus declaraciones de liquidación. Al igual que los impuestos a la propiedad, los impuestos a la transferencia son muy variables. Costo: Ampliamente variable, dependiendo de las costumbres locales y los valores de las propiedades, que van desde varios cientos hasta varios miles de dólares.

Prepagos

Debe pagar estos costos por adelantado al cierre. Tenga en cuenta que también se le puede solicitar que deposite un búfer de garantía en anticipo para cubrir los ajustes inesperados al alza en impuestos, seguros y gastos de HOA. El buffer puede integrarse en su total de prepagos o desglosarse como una línea separada.

• Interés del primer mes . Por lo general, los prestamistas requieren el pago anticipado del interés hipotecario programado para acumularse entre el cierre y la primera fecha de vencimiento del pago total de la hipoteca (capital e intereses). Costo: Intereses hipotecarios de hasta un mes, dependiendo de la fecha de cierre (menos cuando el cierre sea más tarde en el mes).
• Prima de seguro de propietarios . Los prestamistas virtualmente siempre requieren una prueba de seguro de propietarios antes del cierre. Una vez que elija una póliza, puede reducir los costos eligiendo un deducible más alto. Si ya tiene una póliza de seguro, como un seguro de automóvil, considere agrupar su nueva póliza de seguro de hogar con la misma aseguradora, una medida que puede eliminar cientos de dólares de su prima anual combinada, en relación con lo que pagaría en dos pólizas separadas . En general, debe pagar la prima de su primer año al cierre o antes de este. Si su casa requiere inundación, terremoto u otro seguro especial de riesgo, es probable que también deba pagar las primas del primer año por esas pólizas. Costo: Ampliamente variable, dependiendo de factores como la geografía, la construcción del hogar y la edad, el deducible y el valor de la propiedad. De acuerdo con el Insurance Information Institute, la prima de seguro anual promedio de propietarios de viviendas en Estados Unidos en 2013 fue de $ 1, 096, que van desde un mínimo de $ 561 en Idaho a $ 2, 115 en Florida.
• Primas privadas del seguro hipotecario . Los compradores que planean tomar prestado más del 80% del valor de sus casas (más del 80% de préstamo a valor) deben pagar el seguro hipotecario privado (PMI), que protege el interés de los prestamistas en caso de incumplimiento. Las primas de PMI se pagan mensualmente fuera del depósito en garantía, pero los prestamistas exigen que los compradores realicen pagos por adelantado para cubrir los primeros pagos de uno a dos. Costo: una o dos meses de primas PMI, que son una función del valor de la vivienda y la relación LTV.
• Impuestos anticipados a la propiedad . Los impuestos prediales anticipados suelen ser suficientes para cubrir las obligaciones tributarias (ciudad y / o condado) que se acumulan entre el cierre y la primera fecha de vencimiento del impuesto a la propiedad, que pueden ser desde menos de un mes hasta seis meses desde el cierre. Sin embargo, el monto del impuesto anticipado puede ser mayor si el prestamista lo requiere. Costo: Ampliamente variable.
• Cuotas anticipadas de la Asociación de Propietarios . Los compradores en las comunidades atendidas por asociaciones de propietarios (incluidas las subdivisiones cerradas y edificios de condominios) generalmente pagan las cuotas anticipadas de la asociación de propietarios hasta el final del primer período de pago, que puede durar hasta un año. Los prestamistas que agrupan las cuotas de la HOA en cuentas de depósito en garantía de los compradores agregan estas cuotas anticipadas a los saldos de depósito en garantía de sus compradores. Es posible que se requiera que los compradores sin arreglos de HOA pagados en depósito paguen directamente a la HOA, antes del cierre. Costo: Ampliamente variable.

Aunque puede comparar precios, el seguro para propietarios (seguro de riesgo) también se considera prepago, ya que generalmente debe pagar al menos un año de prima al cierre si no lo hizo fuera del cierre.

Costos de cierre opcionales

Los costos comunes de cierre descritos anteriormente son obligatorios o muy recomendables en la mayoría de las transacciones inmobiliarias residenciales.

Por el contrario, algunos de los siguientes costos solo son requeridos por ley o por costumbre en ciertos estados. Otros se consideran opcionales en general o solo son aconsejables bajo ciertas circunstancias, como inspecciones de líneas de gas en casas antiguas con infraestructura de gas natural o inspecciones de plagas donde las termitas son comunes.

Puede darse una vuelta por muchos de estos artículos:

• Alcantarillado y línea de agua o inspección séptica . Las líneas de alcantarillado son famosas propensas a comprometerse, incluso en hogares relativamente nuevos. Los desechos sólidos no tratados y las obstrucciones de desechos inorgánicos pueden dañar seriamente las líneas de alcantarillado, a veces sin posibilidad de reparación. También lo pueden hacer las raíces profundas de los árboles, que también amenazan las líneas de agua limpia en los hogares atendidos por los sistemas de agua municipales. Ambos riesgos también pueden afectar los sistemas sépticos. Las inspecciones de alcantarillas, fosas sépticas y líneas de agua no son necesarias para propiedades y propiedades más nuevas con sistemas de drenaje y agua actualizados recientemente. Sin embargo, las propiedades con banderas rojas, como árboles maduros encaramados directamente sobre una línea saliente o entrante, son los principales candidatos para la inspección de la cámara por parte de plomeros autorizados. Las inspecciones pueden pagarse por sí mismas muchas veces, ya que los costos de reparación o reemplazo de las líneas dañadas pueden exceder los $ 5, 000 y es posible que no estén cubiertos por el seguro de propietarios. Costo: $ 100 a $ 300.
• Prueba de pozo En áreas rurales y semirrurales sin servicio de agua municipal, las pruebas de pozo confirman que los pozos de agua tienen un flujo de agua adecuado y que el agua que extraen es segura y pura. Los prestamistas con frecuencia requieren evidencia de pruebas de pozo exitosas antes del cierre. Las pruebas de pozo son obligatorias para ciertos tipos de préstamos, incluidos los préstamos VA y FHA. La mayoría de las compañías de fontanería y de servicios de pozos ofrecen pruebas de pozos, al igual que algunos inspectores de viviendas. Costo: Ampliamente variable, dependiendo de la minuciosidad; menos de $ 100 a más de $ 300.
• Inspección de la línea de gas . Las casas con servicio de gas natural son propensas a fugas de gas, particularmente en las líneas más antiguas y en las que se han realizado renovaciones o reparaciones en las cercanías. Desafortunadamente, las inspecciones estándar de viviendas no cubren las tuberías de gas, más allá de asegurarse de que los electrodomésticos servidos por las líneas (como los rangos) funcionen correctamente. En cambio, las empresas de plomería y HVAC ofrecen inspecciones especiales de fugas de línea de gas, que miden el flujo de línea y la presión dentro de las líneas e identifican las fuentes y la gravedad de las fugas. Costo: Ampliamente variable; típicamente $ 100 a $ 500, dependiendo del tamaño de la casa, el número de líneas y la presencia de fugas.
• Pruebas e inspecciones de radón . El radón, un gas radioactivo que ocurre naturalmente en ciertos tipos de roca, es la segunda causa principal de cáncer de pulmón en los EE. UU. Se recomienda a los compradores en áreas propensas al radón (gran parte del norte de EE. UU. E Intermountain West) que prueben el radón antes de cierre, ya sea con kits de prueba en el hogar oa través de un profesional certificado. Las pruebas profesionales son más confiables, pero mucho más costosas. Costo: $ 15 y más para kits de pruebas en el hogar; hasta $ 150 para pruebas profesionales.
• Inspección de Termitas y Plagas . Se recomienda encarecidamente a los compradores de las regiones propensas a termitas y hormigas que salgan a la primavera para inspecciones de termitas y plagas, que pueden descubrir infestaciones latentes o en etapas tempranas antes de que se salgan de control. Por el contrario, las inspecciones de viviendas estándar generalmente detectan el daño de las plagas solo después de que se ha convertido en un problema costoso que puede llegar a romper el trato. Muchas compañías de control de plagas ofrecen inspecciones previas a las plagas en el hogar. Costo: $ 50 a $ 150; más para casas más grandes e inspecciones que cubren una amplia gama de plagas (como roedores).
• Inspección de pintura con plomo . Los Estados Unidos prohibieron la pintura con plomo en 1978. Las casas construidas antes de ese año y que no fueron renovadas por el intestino mientras tanto podrían contener pintura con plomo. La pintura con plomo a menudo se esconde debajo de capas más frescas de pintura sin plomo, por lo que no siempre es obvio para el ojo no entrenado. Desafortunadamente, esto hace que las inspecciones de pintura con plomo sean más caras de lo que se podría pensar. La pintura con plomo no representa un riesgo grave para la salud de los adultos, pero definitivamente debe considerar una inspección si tiene niños pequeños. Costo: $ 300 a $ 500; más para casas más grandes.
• Inspección de techo . Realizada por empresas de techado o contratistas generales, esta inspección suplementaria somete a los techos a revisiones exhaustivas. Una inspección del techo es mucho más exhaustiva que las miradas educadas que reciben los techos durante las inspecciones de viviendas ordenadas por el comprador. Por lo tanto, se recomiendan las inspecciones de techos para los compradores de viviendas antiguas, especialmente cuando las inspecciones ordenadas por el comprador revelan posibles problemas en el techo. Costo: aproximadamente $ 100 para casas de tamaño medio; más para casas más grandes.
• Cuota de Inspección del Prestador . Los prestamistas rara vez realizan sus propias inspecciones de viviendas cuando suscriben préstamos en casas antiguas. La evaluación es suficiente para determinar el valor de las casas existentes, y los defectos o problemas de seguridad caen bajo la rúbrica de "tener cuidado con el comprador". Sin embargo, la financiación de viviendas de nueva construcción es una cuestión diferente. Los prestamistas suelen encargar inspecciones de casas nuevas poco antes de la fecha de cierre. Las inspecciones de los prestamistas principalmente certifican que las casas nuevas están terminadas y listas para una ocupación segura. Estas inspecciones son menos exhaustivas que las inspecciones ordenadas por el comprador y, por lo tanto, son menos costosas. Costo: $ 50 a $ 150.
• Tarifa de encuesta . Algunos prestamistas requieren inspecciones de propiedad, que determinan los límites precisos de las parcelas y su relación con las parcelas contiguas, ubican mejoras en la propiedad e identifican servidumbres que podrían afectar futuras mejoras (como caminos de acceso o piscinas). Estos deben ser completados por topógrafos profesionales, cuyo trabajo no es barato. Sin embargo, muchos prestamistas están contentos con las llamadas encuestas de ubicación de viviendas, que son menos exigentes (y menos costosas) que las encuestas de límites. Costo: $ 250 a $ 500 para las encuestas de ubicación de la casa; $ 500 a más de $ 1, 000 para encuestas de límites.
• Honorarios de abogado . En algunos estados, las transacciones de bienes raíces son supervisadas por abogados, no por compañías de títulos o agentes de depósito en garantía. Los compradores suelen ser responsables de compensar a sus propios abogados, así como a los abogados de sus prestamistas. Las tarifas de los abogados reemplazan las tarifas de la compañía de títulos o del agente de custodia, pero pueden ser más altas. Costo: $ 500 a más de $ 1, 000, dependiendo de la complejidad de la transacción y las tasas de los abogados.
• Cuota de solicitud de seguro hipotecario . Algunos prestamistas cobran tarifas separadas por el procesamiento de la solicitud del seguro hipotecario. Esta práctica es algo dudosa, y muchos prestamistas están dispuestos a reducir o eliminar estas tarifas cuando se les solicite. Otros los agrupan en tarifas de solicitud de préstamo o tarifas de originación sin detallarlos. Costo: generalmente menos de $ 100.
• Tarifa de notario . Esta tarifa, generalmente cobrada por una compañía de títulos o un agente de custodia, cubre el testimonio juramentado de un notario de que las partes de la transacción son quienes dicen ser y que la transacción ocurrió tal como se registró. A menudo es posible negociar las tarifas notariales. Costo: generalmente menos de $ 50.
• Tarifa de mensajería Si desean acelerar la entrega del documento para el día de cierre, las compañías de títulos o los agentes de depósito en garantía cobran a los compradores por los costos de mensajería necesarios. Esta es otra tarifa de basura que los agentes de liquidación a menudo están dispuestos a renunciar si se les presiona. Costo: generalmente menos de $ 30.

Consejos para reducir o eliminar los costos de cierre

¿No te conformas solo con darse una vuelta para obtener la mejor oferta en artículos de cierre individuales? Estos consejos pueden reducir su factura de cierre total o, si está cerrando en un mercado de compradores, posiblemente elimine por completo sus costos de cierre.

1. Genere "Pagos del Vendedor" en su oferta

Esta es probablemente la estrategia más eficaz y potente para reducir los costos de cierre sin aumentar el capital o la tasa de interés de su préstamo. Dependiendo de la temperatura de su mercado inmobiliario local y de la motivación de su vendedor, es posible convencer al vendedor de que pague parcial o totalmente los costos de cierre.

Incluso un pequeño gesto en nombre del vendedor puede mantener un montón de dinero en efectivo en el bolsillo. Por ejemplo, supongamos que los costos de cierre ascienden al 4% de un préstamo de $ 200, 000. Eso es $ 8, 000. Cada 10% que el vendedor acuerda cubrir reduce sus costos de cierre en $ 800. Del mismo modo, la apertura del vendedor a cubrir un solo artículo de cierre de grandes boletos, por ejemplo, una póliza de seguro de título de $ 1, 000 o impuestos a la propiedad durante sus primeros seis meses, puede reducir significativamente su desembolso de cierre.

Los costos de cierre pagados por el vendedor se proponen por primera vez en las ofertas de compra de los compradores y, a menudo, se vuelven parte de las negociaciones de la oferta. Una vez que se realiza un acuerdo de compra, el vendedor paga puede enmendarse en cualquier momento antes del cierre. Si no está seguro de si el vendedor (o su mercado local) aceptará muchas ofertas pagadas por el vendedor, considere ofrecer un precio de venta más alto para compensar los costos pagados por el vendedor. Esto crea un escenario de equilibrio para el vendedor, al mismo tiempo que le permite financiar los costos adicionales a la tasa de interés de su préstamo.

2. Compre por los prestamistas

La forma más efectiva de reducir los costos de cierre para los que no se puede comparar es simplemente comparar a los prestamistas con los costos de cierre más bajos en general. Puede (y debe) visitar varios prestamistas y solicitar estimaciones de préstamos de cada uno.

Para comprar, haga una búsqueda en Internet de tasas hipotecarias en su área, o visite un sitio de agregación como Zillow o Realtor.com. Revise las tasas y los términos de cada prestamista, y luego comuníquese con los prestamistas que despiertan su interés para obtener un estimado de préstamo. Al revisar la estimación de préstamo de cada prestamista, preste mucha atención a los costos principales, como los aranceles de origen. Mientras que los prestamistas con frecuencia reducen los aranceles más pequeños cuando se los desafía, tienden a no ceder en sus gastos comunes.

3. Desafíe a los prestamistas con tarifas individuales

Los prestamistas son sorprendentemente flexibles con los aranceles adicionales más pequeños, como los honorarios del informe de crédito, las tarifas de mensajería e incluso las tarifas de solicitud de préstamo. En algunos casos, una pregunta directa sobre una tarifa en particular - "¿qué cubre esto realmente?" - es suficiente para borrarla de la declaración de liquidación. En otros casos, los prestamistas están dispuestos a negociar ciertas comisiones a la baja, o parcialmente a cubrirlas (por ejemplo, la evaluación del prestamista).

La flexibilidad del prestamista es inversamente proporcional a la temperatura del mercado. En mercados calientes, los compradores tienen un poder de negociación limitado. En los mercados interesantes, completar la venta es más importante que exprimir hasta el último dólar de los compradores confiados.

4. Negocie la Comisión de su agente inmobiliario

Los agentes inmobiliarios son aún más sensibles a las fluctuaciones del mercado que los prestamistas. Aunque no es tan común como pedirle al vendedor que pague o negociar con los prestamistas, tampoco es extraño que los compradores pidan a sus agentes de bienes raíces que pongan una parte de sus comisiones en los costos de cierre.

Sin embargo, en un mercado realmente abismal, un agente puede estar dispuesto a apartar del 1% al 2% del precio de venta de una vivienda, reduciendo la comisión habitual del 6% al 4% o 5%. Eso es suficiente para reducir una carga de costos de cierre del 4% en un 25% a 50%.

Aunque los costos de cierre pagados por agentes nunca están asegurados, algunos jugadores inmobiliarios más nuevos son más confiables en este punto. Por ejemplo, Redfin normalmente reembolsa parte de su comisión habitual a los compradores, generalmente compensando los costos de cierre. La política de Redfin no se aplica a las ventas en corto y está sujeta a la aprobación del prestamista, pero la mayoría de sus compradores se benefician de todos modos.

5. Cierre en o cerca del final del mes

Esta es una estrategia que suena artificial y que realmente funciona. Al cerrar en la última semana del mes, los compradores pueden reducir la porción de interés hipotecario prorrateado al cierre. En un préstamo que acumula $ 20 de interés todos los días, el comprador ahorra $ 500 al presionar el cierre desde el primer día hasta el día 25 de un mes de 30 días.

6. Elija un prestamista con un programa de lealtad o tarifas exclusivas para el cliente

Los préstamos hipotecarios son lucrativos y competitivos. Muchos prestamistas, especialmente compañías más grandes como Bank of America y Wells Fargo, aceptan voluntariamente menores márgenes de ganancia para obtener más prestatarios en la puerta.

Por ejemplo, según The Wall Street Journal, el Bank of America reduce las tasas hipotecarias en un 0.125% a 0.25% cuando los prestatarios transfieren al menos $ 250, 000 en efectivo a cuentas de depósito o de corretaje de Bank of America antes del cierre. Algunos prestamistas más pequeños, especialmente las cooperativas de crédito, también se involucran en el acto: muchas cooperativas de ahorro y crédito ofrecen tasas hipotecarias solo para miembros. (Mi esposa y yo tuvimos la suerte de obtener una tasa preferencial a través de nuestra pequeña cooperativa de ahorro y crédito, y ahorraremos miles de dólares durante la vigencia de nuestra hipoteca a 30 años si llevamos el préstamo a término).

7. Pase los costos de cierre a su principal de préstamo

Algunos prestamistas ofrecen préstamos que transfieren los costos de cierre al principal, financiándolos efectivamente a su tasa hipotecaria durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, los costos de cierre progresivos en el capital de su préstamo en realidad no reducen la cantidad pagada para sus costos de cierre. De hecho, es probable que aumente el costo total de su vivienda durante la vigencia de su hipoteca, debido a un capital mayor y posiblemente a una tasa de interés más alta. Pero puede reducir drásticamente lo que debe pagar al momento del cierre.

Transferir los costos de cierre a su préstamo es una buena estrategia si el monto de su préstamo está muy por debajo del valor de tasación de la vivienda, lo que significa que el principal adicional no empujará su LTV por encima de un nivel con el que el prestamista se sienta cómodo. Sin embargo, si el principal adicional empuja su LTV por encima del 80%, estará enganchado a un pago mensual de PMI.

Los costos de cierre de cierre en el capital de su préstamo también tienen sentido si planea vender dentro de unos años. Dado que los pagos mensuales de intereses son más altos con un préstamo rodado (debido a un mayor capital o mayor tasa de interés), vender relativamente temprano en el plazo de su préstamo reduce el gasto total de intereses y mitiga el costo final de aumentar sus tarifas de cierre. Por el contrario, si espera permanecer en su nuevo hogar durante décadas, los costos de cierre de cierre en su préstamo podrían no tener sentido financiero.

8. Utilice un préstamo sin costo de cierre (crédito del prestamista)

También conocidas como hipotecas de crédito del prestamista, las hipotecas sin costo de cierre funcionan para los compradores que no quieren (o les sería difícil) poner finanzas líquidas para sus costos de cierre. En lugar de agrupar los costos de cierre en el capital de su préstamo y dejar la tasa de interés sin cambios, las hipotecas sin costo de cierre simplemente intercambian los costos de cierre por una tasa más alta. Aunque de alguna manera son comparables con los préstamos devengados, las hipotecas sin costo de cierre están más ampliamente disponibles en las transacciones de compra.

Al igual que los costos de cierre de cierre en su préstamo, optar por una hipoteca sin costo de cierre puede aumentar sus costos totales de propiedad de la vivienda, porque las hipotecas sin costo de cierre casi siempre tienen tasas de interés más altas, típicamente 0.125% más que un préstamo comparable con cierre costos.

Dependiendo del tamaño de su crédito, podría exceder el costo del interés de la tasa de interés más alta durante la vida del préstamo, más o menos compensar el costo del interés, o quedarse corto (y aumentar el costo total del préstamo). En general, cuanto más tiempo planeas permanecer en tu casa, mayor debe ser el crédito para igualar o superar tus costos de interés.

9. Aproveche los beneficios militares (Préstamos VA)

Ciertamente no deberías unirte a las fuerzas armadas solo para obtener un mejor trato en una casa. Sin embargo, si está en el ejército, no hay razón para pasar por alto las ventajas financieras del servicio.

Los préstamos VA están disponibles para miembros militares en servicio activo (después de seis meses de servicio, excepto miembros de la Guardia Nacional y la Reserva), veteranos y cónyuges de miembros del servicio que murieron en servicio activo o como resultado de una discapacidad relacionada con el servicio. Vienen con algunos beneficios financieros atractivos, como la capacidad de originar un préstamo sin pago inicial. Además, las regulaciones que rigen los préstamos VA prohíben a los prestamistas cobrar ciertos costos de cierre, incluidos los honorarios del corredor, los honorarios del abogado (excluyendo el trabajo del título) y las tarifas de inspección de plagas. Además, cuando los prestamistas cobran tarifas de originación en préstamos VA, tienen prohibido cobrar el procesamiento del préstamo o las tarifas de cierre.

10. Considere un pago inicial más bajo

Reducir su pago inicial puede liberar una gran cantidad de efectivo de cierre. Por ejemplo, eliminar un 5% del pago inicial en una casa de $ 300, 000 libera $ 15, 000, probablemente lo suficiente como para cubrir la mayor parte de los costos de cierre de la transacción.

Hay dos capturas aquí. Primero, el vendedor debe aceptar su oferta. Dado que los vendedores tienden a favorecer ofertas con mayores componentes en efectivo, su vendedor podría ver su oferta de bajo pago con escepticismo, especialmente si su mercado local está caliente y el vendedor piensa que hay una mejor oferta, o si el vendedor está pesando activamente. ofertas múltiples

La otra consideración es el seguro hipotecario privado. Cuanto mayor sea su relación LTV, más tiempo estará en el gancho para PMI, que debe pagar hasta que llegue al 80% de LTV. Dependiendo de su costo mensual de PMI, un pago inicial más bajo puede agregar cientos o miles de dólares al costo total de su préstamo.

11. Pagar con cheque bancario

Las compañías de títulos y los agentes de escrow generalmente permiten que los compradores cubran sus pagos iniciales y costos de cierre mediante cheque bancario o transferencia bancaria. Si el tuyo permite ambos, siempre opta por un cheque bancario. Los cheques bancarios normalmente cuestan solo $ 1 o $ 2, e incluso pueden ser gratuitos para clientes o miembros preferidos. (Cuando compramos nuestra casa, mi esposa y yo cortamos un cheque de nuestra cuenta conjunta en una cooperativa de ahorro y crédito que eximió a los miembros del pago de los cheques bancarios.

Por el contrario, las transferencias electrónicas salientes pueden costar entre $ 10 y $ 20. No es una diferencia que cambia la vida, sin duda, pero sin duda suficiente para comprar un café con leche o una copa de vino para celebrar su nuevo hogar.

Palabra final

Puede esperar que los costos de cierre representen hasta el 5% del precio de compra de su casa, dependiendo de cómo se definan. La proporción de sus costos pagados por adelantado, a lo largo del tiempo u otros dependerá de su capacidad para actuar según los consejos que se describen aquí. Esa capacidad, a su vez, dependerá en parte de factores que escapan a su control, como las motivaciones del vendedor y la temperatura de su mercado local.

Una vez que acepta que no siempre es posible ejercer un control total sobre el proceso de cierre, es probable que se sienta más sereno con respecto a todo el asunto, y que pueda enfocarse en recortar los gastos sobre los que tiene cierto control.

¿Estás comprando una casa? ¿Qué estás haciendo para administrar tus costos de cierre?

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