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Pros y contras de poseer y administrar propiedades de alquiler


La idea de ingresos sin complicaciones atrae a muchas personas a la propiedad y administración de propiedades de alquiler, como apartamentos, dúplex, casas de huéspedes e incluso casas grandes. Visto desde afuera, parece que los propietarios simplemente se sientan y recogen cheques de alquiler el primero de cada mes, con poco trabajo adicional. En papel, es un sueño de un trabajador perezoso (o inteligente) hecho realidad.

Desafortunadamente, los cheques de pago asociados con las propiedades de alquiler no son tan fáciles de conseguir. Aunque las propiedades de alquiler ciertamente pueden generar ingresos considerables, es importante recordar que poseer y administrar una propiedad sigue siendo un trabajo. Antes de sumergirse en el mundo de las propiedades de ingresos, tómese un tiempo para considerar seriamente los pros y los contras de tal acuerdo para asegurarse de que sus fortalezas y debilidades coincidan de manera adecuada con los beneficios y desventajas del trabajo.

Ventajas de administrar una propiedad de alquiler

1. Un cheque de sueldo mensual

Los pagos mensuales que puede ganar por poseer y administrar una propiedad de alquiler es una de las pocas ocasiones en que a veces puede obtener ingresos por no hacer casi nada. Cuando la propiedad está en buen estado y su inquilino es responsable, puede cobrar cheques de alquiler para ayudar a compensar el costo de su hipoteca y otros gastos de mantenimiento de la propiedad. Si la hipoteca es menor de lo que recauda en concepto de alquiler, puede encontrarse en la feliz situación de tener un excedente cada mes.

Sin embargo, tenga en cuenta que debe reservar dinero para mejoras y reparaciones, futuras vacantes e impuestos. El monto que aparta depende de su categoría impositiva, la condición del hogar y sus proyecciones de vacantes y rotación de inquilinos.

Pero incluso si toma una pérdida de la propiedad (los gastos son mayores que los ingresos) cada mes, puede que aún valga la pena su inversión. Eso depende de cuánto espere que la propiedad aprecie durante el tiempo que desea mantenerla, cuánto espera que mejore el mercado de alquiler durante ese tiempo y el impacto que la pérdida tendrá en sus impuestos.

2. La equidad como inversión

Al igual que cualquier inversión, poseer y administrar propiedades de alquiler conlleva riesgos. Pero para aquellos que toman el riesgo, existe la posibilidad de una recompensa significativa.

Dos cosas buenas pueden suceder: Primero, la propiedad puede apreciarse en valor a lo largo del tiempo, y segundo, su inversión de capital en la propiedad está compensada y puede estar completamente cubierta por la cantidad de dinero que gana. Además, puede obtener una reducción sustancial de impuestos sobre su inversión ya que puede cancelar los pagos de intereses de su hipoteca, además de todos sus gastos.

Si ocurren estas dos cosas, entonces usted puede cobrar un cheque sustancial cuando venda o refinancie la propiedad. Solo asegúrese de apartar una parte de su ingreso neto previsto para los impuestos a las ganancias de capital cuando venda, así como dinero para cubrir las tarifas asociadas con la refinanciación o la venta de la propiedad. A diferencia de una residencia principal, cualquier dinero que usted haga en la venta de su renta, menos los gastos, está sujeto a impuestos.

3. Una alternativa a la venta

Las propiedades de alquiler pueden proporcionar una buena alternativa a la venta si el mercado está en una depresión. Por ejemplo, cada vez es más difícil para los compradores potenciales encontrar financiamiento, por lo que es posible que no haya suficiente demanda para que su propiedad genere el valor de venta que vale. Si este es el caso de una propiedad que posee, puede ser conveniente alquilarla hasta que mejore el mercado. Al alquilar la propiedad antes de venderla, puede acumular capital mientras se maneja en un mercado malo.

Además, un gran beneficio de alquilar su propiedad en un mercado a la baja es que puede cancelar parte de la pérdida en el hogar cuando llega el momento de vender. Esto se hace mejor si anticipa que la propiedad se depreciará aún más una vez que comience a alquilarla. Este movimiento inteligente puede aliviar el dolor de vender su casa a pérdida porque, como propiedad comercial, se le permite reclamar una parte de esa pérdida como una deducción en contra de sus ingresos, lo cual es especialmente útil si se encuentra en un nivel más alto. grupo impositivo Puede deducir hasta $ 25, 000 en pérdidas.

4. Beneficios fiscales adicionales

Como propietario, puede cancelar una gran cantidad de gastos relacionados con la propiedad y la administración de su propiedad. Los propietarios pueden cancelar los intereses hipotecarios, la depreciación, las reparaciones, los viajes y los costos de seguros relacionados con la propiedad. Y como cualquier individuo que trabaja por cuenta propia, el propietario también puede cancelar los gastos de la oficina en el hogar, los servicios legales y contables, y otros gastos relacionados con la gestión de un negocio.

Estas cancelaciones pueden traducirse en dinero en su bolsillo al final del año. Y, en muchos casos, a diferencia de una persona que trabaja por cuenta propia, no reclamará sus ingresos en el Anexo C y no se le exigirá que pague impuestos sobre el trabajo por cuenta propia, además del impuesto sobre la renta.

5. Independencia

Al poseer y administrar una propiedad, puede ser su propio jefe. De acuerdo, es posible que no pueda llegar a fin de mes con los ingresos generados por una sola propiedad, pero hay muchos inversores inteligentes que convierten los ingresos de alquiler en su sustento. Estos inversores generalmente poseen y administran una cartera de propiedades, lo que es mucho trabajo. La compensación, por supuesto, es que pueden invertir, mantener y apalancar de acuerdo con sus deseos y cronograma.

Desventajas de poseer una propiedad de alquiler

Los ingresos por alquiler para propietarios y gerentes pueden ser una inversión maravillosa y una fuente de ingresos. Sin embargo, es más complicado que solo cobrar los cheques de alquiler de sus inquilinos.

1. Los inquilinos pueden ser terribles

Los inquilinos tienen pocas razones para cuidar meticulosamente una propiedad. A menudo, en el mejor de los casos, un inquilino dejará el lugar un poco sucio cuando se mude. Aún necesita volver a pintar y completar el mantenimiento básico del propietario.

Desafortunadamente, se sabe que los inquilinos que son descuidados o vengativos por los desaires percibidos saquean completamente una propiedad, sabiendo muy bien que un miserable depósito de seguridad de $ 500 vale su servilismo. En estos casos, es posible que tenga que desembolsar miles de dólares para devolver la propiedad a una condición aceptable para los sucesivos inquilinos.

Además, los inquilinos a veces simplemente dejan de pagar el alquiler, sabiendo que es probable que se salgan con la suya por un tiempo debido a sus costos de llevarlos a los tribunales para un desalojo. De cualquier manera, los inquilinos terribles pueden hacer retroceder decenas de miles de dólares y pueden causar innumerables dolores de cabeza.

2. La inversión requiere capital

Más allá del capital requerido para un pago inicial para comprar una propiedad, necesita tener capital líquido para administrar su propiedad. Por ejemplo, puede necesitar miles de dólares para reparar una propiedad que ha sido demolida por un terrible inquilino. Es posible que necesite cientos de dólares para llevar a un inquilino al tribunal de desalojo. Y para que no piense que la selección de un inquilino decente reduce la cantidad de capital necesario, las reparaciones inesperadas en el hogar a menudo son costosas, y se le exige legalmente como propietario que resuelva los problemas de propiedad de manera rápida y suficiente.

Por ejemplo, necesita cientos de dólares a mano para reemplazar un calentador de agua roto, y posiblemente miles de dólares para reemplazar un techo con fugas. También necesita una cobertura de seguro adicional si está alquilando su casa, ya que el seguro de propietario solo se aplica a las propiedades ocupadas por sus propietarios.

3. Posibles consecuencias legales

Hablando de problemas legales, la ley está de parte de su inquilino si no realiza las reparaciones necesarias debido a limitaciones de tiempo o dinero. De acuerdo con Nolo, su inquilino puede retener el alquiler o incluso abandonar un contrato de arrendamiento sin castigo si no se ocupa adecuadamente del negocio. Además, si el arrendamiento del inquilino no es hermético, entonces puede tener pocos recursos si el inquilino daña la propiedad o no paga el alquiler de manera satisfactoria.

Asegúrese de tener un abogado con experiencia en el alquiler de inmuebles revisar los detalles de su contrato de arrendamiento. Y recuerde que si no revisa sus pólizas de seguro para una cobertura de responsabilidad adecuada, entonces su inquilino puede llevarlo a la corte si él o ella o los invitados se lesionan en la propiedad.

4. Esfuerzos que consumen tiempo

Obviamente, reparaciones inesperadas pueden tomar tiempo para solucionar problemas. Sin embargo, todo el proceso de propiedad y administración de propiedades de alquiler lleva tiempo.

Debe contabilizar el tiempo y la energía necesarios para encontrar un inquilino de alta calidad a través de aplicaciones, entrevistas e informes de crédito. También debe permanecer al tanto de los depósitos del inquilino, los cheques de alquiler, las consultas y las necesidades. Su inquilino le está pagando no solo por un lugar para quedarse, sino también por el servicio en la propiedad. Todo esto lleva tiempo y conocimiento.

No puede simplemente asumir que sus ingresos se acumularán sin una cantidad sustancial de horas reservadas para la administración de propiedades. Esto es especialmente problemático si también está tratando de mantener un trabajo convencional a tiempo completo. En este caso, puede subcontratar el negocio diario de la administración de propiedades a una firma especializada en administración de propiedades, pero esto reduce aún más sus resultados en un 8% a 10% o más, dependiendo de cuánto esté ganando. Antes de comenzar, es una buena idea hablar con algunas compañías locales de administración de propiedades para tener una idea de qué servicios ofrecen y cómo cobran por ellos.

5. La línea inferior puede morder

Al igual que todas las inversiones, existe un riesgo asociado con la propiedad y administración de una propiedad de alquiler. A veces, los mercados no se comportan de la manera que le gustaría, como cuando una propiedad se deprecia en lugar de apreciar su valor. Otras veces, los problemas le ocurren a una propiedad, como una serie de malos inquilinos o costosas reparaciones (lo que es especialmente devastador si no ha reservado suficiente capital líquido para hacer frente a los problemas). Es posible que tenga dificultades para cubrir vacantes o para obtener un rendimiento que valga la pena el tiempo que le dedica. Puede protegerse contra retrocesos mediante la diversificación de su cartera de propiedades, por lo que su futuro financiero no está totalmente vinculado en una propiedad de ingresos.

Finalmente, recuerde que el gobierno vendrá llamando por su parte justa de sus ingresos. Asegúrese de documentar cuidadosamente sus ingresos y gastos para que el gobierno no pueda tomar más de lo debido. Si tiene alguna pregunta relacionada con impuestos sobre el uso de su propiedad, sus ingresos o sus gastos, consulte con su contador para asegurarse de que no se sorprenda por las reglas ocultas al final del año.

6. Convertir una residencia principal en un alquiler a tiempo parcial

Si no tiene cuidado, la letra pequeña de las ambiciones de su propiedad de alquiler puede volver a atormentarlo. Tomemos, por ejemplo, el cada vez más popular alquiler de vacaciones. Las leyes fiscales no solo permiten que usted y su familia salgan de las instalaciones durante algunas semanas al año para obtener un poco de ingresos adicionales y cancelaciones. En este escenario, puede alquilar su casa para obtener un ingreso adicional, pero probablemente no podrá tomar ninguna deducción adicional.

Cualquier propiedad que posea todavía se considera una residencia principal si usted y su familia ocupan la casa por más de 14 días o más del 10% del tiempo que los inquilinos la ocupan, lo que sea mayor. Si la propiedad todavía se cuenta como residencia principal, incluso si la ha convertido en una propiedad de vacaciones, no puede deducir sus gastos de sus ingresos de alquiler cuando llega el momento de los impuestos. (Sin embargo, debido a que es su residencia principal, puede deducir intereses hipotecarios, en muchos casos). Si su motivación es beneficiarse de las deducciones asociadas con el alquiler de su casa, hable con su contador antes de realizar cualquier movimiento audaz con la conversión de su propiedad en un alquiler para que no se sorprenda a la hora de impuestos.

Palabra final

Si el alquiler de una propiedad le parece atractivo, y la administración de la propiedad en profundidad está más allá de su conjunto de habilidades, intereses o limitaciones de programación, considere contratar una empresa de administración de propiedades. En el escenario ideal, puede generar ingresos y / o capital por el alquiler, pero otra persona permanece a cargo del mantenimiento de la propiedad cotidiana, las colecciones e incluso la búsqueda de nuevos inquilinos. Es una buena idea entrevistar a más de un administrador local de propiedades para tener una idea de los servicios que ofrece la compañía y si su gasto vale la pena.

¿Alguna vez ha experimentado un inconveniente importante asociado con las propiedades de alquiler?


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