Alquilar versus comprar es siempre una elección difÃcil. Obtener la aprobación para una hipoteca puede ser aún más difÃcil. Si eliges comprar una casa, felicidades, eso es un gran problema.
Si usted es como la mayorÃa de los estadounidenses, esta transacción representará la mayor inversión individual que realice en su vida. También es probable que esté financiando la compra con un préstamo hipotecario. Pero las hipotecas vienen en muchas variedades, la mayorÃa de las cuales no son apropiadas para su situación.
¿Cómo sabe qué tipo de préstamo es el adecuado para usted? El primer paso es aprender más acerca de los tipos de préstamos comunes.
Esta publicación mostrará todo lo que necesita saber sobre el préstamo hipotecario de la FHA, una alternativa popular a las hipotecas convencionales. Hay muchos subtipos diferentes de préstamos de la FHA, con diferentes limitaciones e idoneidad.
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¿Qué es un préstamo hipotecario FHA?
Los préstamos de la FHA son emitidos por prestamistas privados, incluidas cooperativas de crédito y bancos tradicionales. Los préstamos están asegurados por la Administración Federal de Vivienda y están destinados a residencias ocupadas por sus propietarios, no a propiedades de alquiler ni a casas de vacaciones.
Contrariamente a la creencia popular, los préstamos de la FHA no son originados directamente por el Gobierno Federal. Sin embargo, cuando un prestatario deja de pagar un préstamo de la FHA, la póliza de seguro de la Administración Federal de Vivienda protege al prestamista de pérdidas financieras.
La FHA ha asegurado más de 40 millones de préstamos inmobiliarios residenciales desde 1934. Gracias a los bajos requisitos de pago inicial (tan bajos como el 3.5% del precio de compra) y las normas de suscripción flexibles para los prestatarios con crédito imperfecto (es posible calificar con un sub- Puntaje 600 FICO), el programa es popular entre los compradores de vivienda primerizos, aquellos con ahorros personales limitados y los prestatarios con puntajes deficientes de crédito.
Los préstamos de la FHA tienen algunas desventajas notables, incluido el costoso seguro hipotecario, como el seguro hipotecario privado o los planes de protección de pagos hipotecarios. Los préstamos de la FHA también experimentan restricciones de precios de venta que pueden afectar a los compradores en mercados de alto costo.
Tipos de Préstamos FHA
Los préstamos hipotecarios de la FHA tienen distintos sabores dependiendo de su edad, activos, ingresos y patrimonio actual (si corresponde).
- Préstamo de compra a tasa fija . También conocido como préstamo hipotecario 203b, este es el tipo más popular de préstamo de compra FHA. Los términos pueden variar, pero 15 y 30 años son los más comunes. Las tasas de interés tienden a ser más bajas que las hipotecas convencionales comparables. Los préstamos hipotecarios 203b se pueden utilizar en casas de una a cuatro familias.
- Préstamo de compra de tasa ajustable (ARM) . Bajo el Programa de Hipoteca de Tasa Ajustable de la Sección 251, la FHA asegura ARM cuyas tasas de interés pueden aumentar en no más de un punto porcentual por año, y no más de cinco puntos porcentuales en el término completo. Los prestatarios reciben notificación de aumentos de tarifas pendientes al menos 25 dÃas antes del aumento.
- Préstamos de condominio . Conocidos como préstamos de la Sección 234c, los préstamos de condominio asegurados por la FHA son productos de tasa fija a 30 años que financian la compra de unidades de condominio individuales dentro de urbanizaciones de más de cuatro unidades. No existe un estricto requisito de ocupación, por lo que los prestatarios pueden usar préstamos de condominios respaldados por la FHA para obtener ingresos por alquiler. Sin embargo, en cualquier desarrollo dado, al menos el 80% de los préstamos asegurados por la FHA deben hacerse a los propietarios ocupantes.
- Préstamo de refinanciación segura . Los préstamos FHA Secure Refinance están diseñados para ayudar a los prestatarios con préstamos hipotecarios convencionales a refinanciar hipotecas de tasa fija respaldadas por la FHA. La morosidad no es necesariamente descalificante, aunque debe ser el resultado de pagos mensuales más altos en un ARM convencional. Los prestatarios no morosos pueden refinanciar cualquier tipo de préstamo convencional. Se aplican los requisitos de calificación estándar, incluidos los ingresos constantes, la calificación crediticia aceptable y las relaciones razonables de deuda a ingresos.
- Hipotecas de conversión de capital propio (HECM o hipoteca inversa) . Conocido popularmente como hipoteca inversa, un HECM permite a los propietarios ocupantes mayores de 62 años o más aprovechar el capital de su casa y pagar el resto de sus hipotecas existentes sin hacer pagos mensuales de la hipoteca o mudarse. Para las personas mayores con ahorros limitados e ingresos fijos, las HECM son excelentes fuentes de efectivo libre de impuestos, aunque tienen importantes consecuencias legales y financieras para los propietarios y sus herederos.
- Préstamo de pago gradual . Conocidos como préstamos de la Sección 245, los préstamos de pago gradual están diseñados para ocupantes-propietarios que esperan que sus ingresos crezcan sustancialmente en el mediano plazo, por ejemplo, aspirantes a profesionales o ingenieros en las etapas posteriores de la capacitación. Los pagos mensuales de los préstamos escalonados pueden aumentar a lo largo de 5 o 10 años, después de lo cual se mantienen constantes durante el resto del plazo. Los aumentos anuales van del 2.5% al ​​7.5% en los planes a 5 años, y del 2% al 3% en los planes a 10 años.
- Growing Equity Loan - Sección 245a . La intención del programa Growing Equity Loan es similar al programa Graduated Payment Loan, excepto que es más versátil: se puede aplicar a compras de viviendas de una a cuatro familias ocupadas por sus propietarios, condominios, participaciones en viviendas cooperativas y viviendas destinadas a renovación o rehabilitación. Los pagos mensuales están sujetos a aumentos anuales entre 1% y 5%, y los términos del préstamo no pueden exceder los 22 años.
Lo que necesita para calificar
Durante el proceso de solicitud de préstamo de la FHA, deberá proporcionarle a su prestamista:
- Identificación emitida por el gobierno, como una licencia de conducir, pasaporte o identificación militar
- Talones de pago (o copias) por lo menos 30 dÃas antes
- Declaraciones de ingresos, como formularios W-2 y formularios 1099, para los dos últimos ejercicios fiscales
- Estados de cuentas bancarias y de inversiones (o copias) de los últimos dos meses
Si trabajas por tu cuenta o tienes una empresa, también deberás proporcionar:
- Un estado de pérdidas y ganancias para el año fiscal actual, hasta la fecha actual
- Sus dos declaraciones de impuestos más recientes, incluidos todos los horarios
Costos de cierre
Al igual que la mayorÃa de los préstamos hipotecarios, los préstamos de la FHA vienen con una variedad de costos de cierre. Los gastos pueden variar significativamente según el prestamista, la ubicación geográfica, las condiciones del mercado y el pago inicial. Puede esperar pagar algunos o todos los siguientes costos de cierre de su préstamo FHA:
- Seguro hipotecario : los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro por adelantado igual al 1.75% del monto financiado, por ejemplo, $ 3, 500 con un préstamo de $ 200, 000. Las primas de seguro hipotecario privado (PMI) en curso, que se requieren hasta un ratio de préstamo a valor (LTV) del 78%, no se incluyen en este Ãtem.
- Impuestos pagados por adelantado sobre la propiedad: en la mayorÃa de los casos, debe prepagar los impuestos a la propiedad que acumulará entre el cierre y la próxima fecha de vencimiento de impuestos. Dependiendo del valor de su casa, las tasas de impuestos locales, la fecha de cierre, esto puede retrasar cientos o miles de dólares.
- Seguro de riesgos prepagos : cubre las primas de seguro de propietarios de su primer año, que pueden oscilar entre algunos cientos y algunos miles de dólares. Generalmente se paga fuera del cierre, pero igual tendrá que incluirlo en su presupuesto.
- Encuesta de propiedad : las encuestas de propiedad pueden variar en alcance y amplitud. Una encuesta hipotecaria simplemente compara la descripción actual de la propiedad con las descripciones registradas anteriores e identifica posibles imprecisiones. Una encuesta de ubicación implica una inspección minuciosa en el sitio que ubica con precisión edificios, servidumbres y monumentos de levantamientos anteriores. Una encuesta de lÃmites es más exhaustiva: identifican las esquinas y los lÃmites precisos de la propiedad, asà como la evidencia de intrusión o uso adverso. Los costos de la encuesta varÃan según el nivel de detalle y el tamaño de la propiedad, pero muchos cuestan menos de $ 500. Las encuestas de lÃmites detalladas pueden superar los $ 5, 000, aunque las encuestas de lÃmites no son necesarias para la mayorÃa de las transacciones.
- Valoración de la propiedad : la tasación de la propiedad encargada por el prestamista verifica que la casa vale lo que el vendedor está pidiendo. Esto reduce el riesgo del prestamista en caso de ejecución hipotecaria. Las evaluaciones son generalmente obligatorias y a menudo cuestan menos de $ 500.
- Inspección de la casa : una inspección de la casa cubre la estructura principal de la casa y las dependencias habitables. Aunque no es una garantÃa vinculante sobre la condición del hogar, la inspección puede identificar riesgos de seguridad potenciales o elementos que necesitan reparación. Las inspecciones generalmente no son requeridas por los prestamistas, pero son muy recomendables, especialmente para casas antiguas. Espere pagar $ 200 a $ 500 para su inspección.
- Búsqueda de tÃtulo : Este paso esencial verifica la cadena de propiedad y propiedad de su propiedad durante todo el tiempo de su existencia, asegurando que el vendedor tenga el derecho de venderle la propiedad. Espere pagar entre $ 100 y $ 400.
- Seguro de tÃtulo : El seguro de tÃtulo cubre el costo de solucionar problemas (como gravámenes y embargos latentes) descubiertos en la búsqueda de tÃtulos, y brinda protección continua contra los reclamos sobre la propiedad. Los costos del seguro de tÃtulo varÃan significativamente de un estado a otro, pero $ 1, 000 es una buena regla empÃrica.
- Grabación y transferencia : cada venta de vivienda debe registrarse en la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad, generalmente la ciudad o el condado. En la mayorÃa de los casos, también se requieren sellos de transferencia (tarifas). Dependiendo de la jurisdicción y el valor de la propiedad, espere pagar varios cientos de dólares por estos artÃculos.
- Determinaciones de inundaciones y evaluaciones ambientales : Para ubicar el hogar dentro de las zonas de inundación actuales y determinar si es necesario un seguro contra inundaciones, se requiere una determinación de inundación (y, en algunos casos, monitoreo continuo de inundaciones). Estos artÃculos generalmente cuestan menos de $ 100 al cierre, aunque el seguro contra inundaciones puede costar mucho más de forma continua. En ciertas regiones, se requieren otros tipos de evaluaciones ambientales, como evaluaciones de riesgo de incendio en California.
- Tarifa de originación : la tarifa de originación a menudo se usa como una combinación general para agrupar diversos costos de cierre tales como tarifas de mensajerÃa, tarifas de documentos, cargos de custodia, honorarios de abogados y más. Pueden exceder el 1% del precio de compra, agregando mucho a su efectivo requerido al cierre. Si no tiene claro qué incluye su tarifa de apertura, solicite a su prestamista que le explique cada cargo detallado. No seas tÃmido al desafiarlos en puntos individuales.
Por ley, el vendedor puede pagar hasta el 6% del precio de venta para el cierre. Eso suele ser más que suficiente para cubrir los costos de cierre. En los mercados de compradores, los vendedores motivados dispuestos a invertir miles de dólares en costos de cierre tienen más facilidad para completar sus transacciones, pero la práctica es mucho menos común en los mercados de vendedores.
Diferencias clave entre la FHA y las hipotecas convencionales
- Los requisitos de crédito están relajados . Los préstamos de la FHA están asegurados por el gobierno federal. Eso reduce en gran medida el riesgo financiero de los prestamistas y les permite suscribir libremente los préstamos de la FHA a los consumidores con créditos de bajo capital, personas que probablemente no calificarÃan para hipotecas convencionales no respaldadas por el gobierno de los EE. UU. Según The Mortgage Reports, la FHA asegura hipotecas de 96.5% (3.5% de reducción) para compradores con puntajes FICO tan bajos como 580, y 90% (10% de baja) de hipotecas para compradores con puntajes FICO tan bajos como 500. Por el contrario, es difÃcil para los prestatarios con puntajes FICO por debajo de 680 para asegurar hipotecas convencionales con términos favorables.
- El precio de compra está sujeto a restricciones . A diferencia de las hipotecas convencionales, que pueden emitirse en cualquier cantidad (aunque son conocidas como hipotecas "no conformes" o jumbo y sujetas a ciertas restricciones superiores al valor del préstamo de $ 417, 000), los préstamos asegurados por la FHA están sujetos a lÃmites de valor máximo que varÃan según la región. Los lÃmites locales se encuentran al multiplicar el precio de venta medio de la jurisdicción (generalmente del condado) por 1.15 (115%). En un área estadÃstica metropolitana definida por el censo (MSA), que a menudo incluye más de un condado, el lÃmite local de la FHA es 1.15 veces el precio de venta medio en el condado más caro. Para los préstamos de compra respaldados por la FHA en los Estados Unidos continentales, los lÃmites locales no pueden ser inferiores a $ 271, 050 o superiores a $ 625, 000. Ese lÃmite superior es una mala noticia para los compradores en condados muy caros, como San Francisco, donde el precio medio de la vivienda unifamiliar es de 1.1 millones de dólares a fines de 2016. En Alaska, Hawai y ciertas posesiones de ultramar de los EE. UU., El lÃmite superior es 150% mayor que el lÃmite continental de los EE. UU., o $ 938, 250. Para las HECM, el lÃmite superior es de $ 625, 000 en todas partes en los EE. UU. Continentales y de $ 938, 250 en las jurisdicciones de excepción no continentales. Use la calculadora de lÃmites hipotecarios FHA de HUD para encontrar sus lÃmites locales.
- El anticipo es generalmente más pequeño . Uno de los mayores puntos de venta de los préstamos de la FHA es la promesa de un pago inicial bajo: solo el 3.5% para los prestatarios con puntajes FICO de 580 o más. La mayorÃa de los préstamos hipotecarios convencionales requieren pagos iniciales de al menos 10% del precio de compra. Es posible encontrar los llamados préstamos Convencionales 97, que financian el 97% del precio de compra con solo un 3% de reducción, pero muchos prestamistas los evitan y pueden tener otras condiciones.
- El seguro hipotecario es más caro . Uno de los mayores inconvenientes de los préstamos de la FHA es el requisito de seguro hipotecario. Todos los préstamos de la FHA tienen una prima de seguro hipotecario inicial del 1.75% del monto financiado, independientemente del tamaño del préstamo, el precio de venta, el plazo del préstamo o el pago inicial. En el futuro, los prestatarios que ponen menos del 10% de anticipo deben pagar las primas del seguro hipotecario durante todo el plazo del préstamo, o hasta que esté completamente cancelado. Los prestatarios que pagan más del 10% deben pagar primas de seguro hipotecario durante al menos 11 años. Las primas oscilan entre 0, 80% y 1, 05% en los préstamos con plazos superiores a 15 años, y entre 0, 45% y 0, 90% en los préstamos con plazos inferiores o iguales a 15 años, según el monto financiado y el LTV inicial. Por el contrario, las hipotecas convencionales generalmente no requieren primas iniciales. Si se ofrecen primas por adelantado, generalmente reemplazan las primas mensuales a opción del prestatario. Además, las hipotecas convencionales con LTV iniciales superiores al 20% no requieren ningún tipo de seguro hipotecario, y las primas del seguro hipotecario cesan automáticamente una vez que los LTV alcanzan el 78%.
- La relación deuda / ingreso permitida (DTI) es más alta . Los Ãndices de deuda a ingreso miden la proporción de la deuda del prestatario (renovable y en cuotas) con respecto al ingreso del prestatario (bruto). La FHA asegura hipotecas con valores DTI más altos (hasta 43% y, a veces, más) que la mayorÃa de los prestamistas aceptará en hipotecas convencionales (por lo general, no más de 36%).
- La relación de vivienda permisible es un poco más alta . El Ãndice de vivienda es la relación entre el pago mensual total de la hipoteca del prestatario (incluido el seguro contra riesgos, los impuestos, las tarifas de la Asociación de Propietarios, etc.) con respecto al ingreso mensual bruto del prestatario. La FHA asegura préstamos con Ãndices de vivienda de hasta 31%. Los préstamos hipotecarios convencionales son arriesgados por encima del 28%.
- Sin multas por prepago o pago anticipado . La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor prohÃbe la mayorÃa de las multas por pago anticipado en hipotecas residenciales emitidas después del 10 de enero de 2014. Sin embargo, muchas hipotecas convencionales originadas antes de esa fecha tienen penalizaciones por pago anticipado. Las multas por pago anticipado pueden llegar al 3% o 4% del capital del préstamo, dependiendo de cuándo se paga el préstamo. Hace tiempo que a los prestamistas se les ha prohibido cobrar multas por pago anticipado a los préstamos de la FHA, por lo que esto no es una preocupación para los prestatarios de la FHA.
- Los vendedores pueden pagar una mayor parte de los costos de cierre . Según las reglas de la FHA, los vendedores pueden pagar los costos de cierre hasta un 6% del precio de venta, generalmente más que suficiente para cubrir los costos pagados al cierre. Las hipotecas convencionales cubren las remuneraciones del vendedor al 3% del precio de venta.
- Los préstamos pueden ser asumidos por compradores calificados . Los préstamos asegurados por la FHA son asumibles, lo que significa que pueden transferirse de vendedores a compradores con poco o ningún cambio en las tasas y términos. Sin embargo, el proceso de suposición no es tan simple como arrojar las llaves al comprador. La FHA debe dar permiso expreso para cada supuesto, y los compradores están sujetos a comprobaciones exhaustivas de crédito e ingresos. Aún asÃ, las hipotecas convencionales generalmente no son asumibles, por lo que esta es una gran ventaja para los vendedores y compradores motivados.
- Las tasas de interés tienden a ser más bajas . Aunque cada prestamista es diferente, los préstamos de la FHA tienden a tener tasas de interés más bajas que las hipotecas convencionales. Sin embargo, las primas de seguro hipotecario de mayor y mayor duración pueden compensar parcial o completamente cualquier ahorro resultante.
Palabra final
Ya sea que esté listo para ser el primer ocupante de una nueva casa de construcción, convirtiendo una casa de reparaciones desgastada en la casa para siempre de sus sueños, o engancharse en un condominio acogedor en un vecindario urbano prometedor, es probable que haya un programa de préstamo FHA diseñado para usted.
Sin embargo, no se garantiza que un préstamo asegurado por la FHA sea la mejor opción para sus necesidades.
Si puede pagar un gran anticipo o vivir en un mercado inmobiliario caro, una hipoteca convencional puede ser la mejor opción financiera. Si usted es un veterano militar, el programa de préstamos VA podrÃa reducir los costos de propiedad de vivienda mejor que cualquier préstamo de la FHA.
Comprar una casa es un gran problema. Entonces, en caso de duda, no dude en pedir consejo a un experto financiero de confianza.
¿Está considerando un préstamo hipotecario de la FHA para su próxima compra de vivienda?
