Los REIT cotizados en bolsa (fideicomisos de inversión inmobiliaria) han atraÃdo un creciente interés de los inversionistas últimamente, gracias a sus altos dividendos. Mientras que una acción de gran capitalización rara vez paga una rentabilidad por dividendo por encima del 5%, no es raro que los REIT paguen rendimientos de dividendos del 10% o más. En 2011, algunos REIT estaban pagando dividendos por encima del 15%, y para el primer semestre de 2012, muchas de las acciones de estas compañÃas también aumentaron más del 10%.
Recientemente, ha habido un interés creciente en una clase de REIT llamados mREIT, que también pagan altos dividendos pero presentan un conjunto ligeramente diferente de riesgos.
La "m" significa "hipoteca", ya que mREIT es un grupo especial de REIT que basa sus inversiones inmobiliarias en el mercado hipotecario. En su mayor parte, esto significa que los mREITs compran hipotecas en el mercado secundario de hipotecas, en otras palabras, compran deudas hipotecarias.
Después de que un banco presta dinero a alguien que compra una casa, el banco vende esa hipoteca a un comprador hipotecario (como un mREIT), y dado que las tasas hipotecarias están vinculadas al mercado de bonos del gobierno, mREIT también está estrechamente relacionado con ese mercado.
Cuando se establece un mREIT, generalmente se especializa en un tipo de deuda hipotecaria. Algunas compañÃas solo compran hipotecas respaldadas por una agencia federal como Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Eligen estas hipotecas porque están respaldadas por una garantÃa federal y, por lo tanto, hay un menor riesgo de incumplimiento, lo que significa que también son menos rentables.
Otros mREIT, a veces denominados mREIT que no son agencias, se especializan en hipotecas que no están garantizadas por una agencia federal. Estos tienden a pagar dividendos más altos, en gran parte porque existe un mayor riesgo de que las hipotecas incumplan.
Los inversores pueden comprar estos mREIT comprando acciones en las empresas, que cotizan en una bolsa de valores. Como propietario parcial de la compañÃa, los accionistas reciben dividendos de los mREIT, y es ahà donde entran en juego los atractivos altos rendimientos.
Al igual que otras empresas públicas, un mREIT sube y baja de valor a medida que el mercado reevalúa el valor de la empresa. Si los inversores creen que un mREIT se volverá menos rentable porque les resulta más costoso recaudar dinero o porque las hipotecas tendrán un rendimiento inferior, el precio de las acciones disminuirá. Dado que muchos inversores consideran los mREIT como una fuente de ingresos pasivos gracias a esos altos dividendos, las acciones de mREIT también se depreciarán si los inversores creen que los dividendos bajarán.
Aunque los altos rendimientos de dividendos pueden ser atractivos, los dividendos de mREIT no deben tomarse al valor nominal. Esto se debe a que las empresas mREIT deben pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas por ley, lo que a su vez significa que los ingresos no tributan al REIT, sino que se gravan como ingresos ordinarios para el accionista. Por lo tanto, los dividendos mREIT no se consideran dividendos calificados elegibles para el tratamiento fiscal preferencial, pero se consideran dividendos ordinarios y se gravan a la tasa impositiva marginal del accionista. Por lo tanto, cuanto mayor sea su tasa de impuestos, menos podrá obtener ganancias.
Debido a que los REIT se gravan a la tasa de ingresos ordinarios y no a la tasa de dividendos más baja, pueden ser una forma muy ineficiente de obtener ingresos pasivos desde una perspectiva impositiva. Para algunas personas, esto es irrelevante, pero si los ingresos de una inversión REIT mueven al inversionista a una categorÃa de impuesto a la renta más alta o ya están en una, probablemente serÃa más inteligente para el inversionista elegir los rendimientos más bajos de acciones que generan dividendos que están gravados a la tasa de dividendo más baja.
Hay una forma de evitar la multa fiscal de los dividendos de REIT: mantener las tenencias de REIT en una cuenta de jubilación con impuestos diferidos para evitar que esos dividendos de REIT se agreguen por completo a sus ingresos imponibles mientras usted todavÃa está trabajando.
Un factor importante que afecta la rentabilidad de mREITs y el rendimiento de dividendos es el cambio en el mercado de bonos. Los mREIT no solo compran hipotecas con ganancias reinvertidas de las actividades de la compañÃa. De hecho, dado que gran parte de los beneficios de la compañÃa se destinan a los inversores, la empresa necesita pedir dinero prestado para comprar hipotecas.
Aquà es donde el mercado de bonos se vuelve crucial para las operaciones de un mREIT. En pocas palabras, los mREITs piden prestado dinero a tasas de interés de bonos a corto plazo y lo prestan a tasas cercanas a las tasas más altas de bonos a largo plazo: cuando compran hipotecas, esencialmente están prestando ese dinero a las tasas hipotecarias actuales. Dado que las tasas hipotecarias están vinculadas a las tasas más altas de los bonos a largo plazo, las ganancias de mREIT son directamente proporcionales a la brecha (o "spread") entre las tasas de los bonos a corto y largo plazo.
Dado que las tasas hipotecarias están vinculadas a las tasas de los bonos, un inversor en mREIT necesita mirar el mercado de bonos, asà como los mercados de bienes raÃces e hipotecas para comprender ese potencial de ganancias. Cuanto mayor es la brecha entre las tasas de bonos a corto y largo plazo, más rentable se vuelve el negocio de mREIT. Si la Reserva Federal mantiene su promesa de mantener bajas las tasas de interés, los márgenes de los bonos deberÃan seguir siendo altos, y los dividendos de mREIT deberÃan mantenerse altos.
La mayor amenaza para mREIT es un aumento en el rendimiento del Tesoro a corto plazo. Esto es en parte por lo que los mREIT se han hecho populares durante 2012. En enero, el presidente Ben Bernanke anunció la intención de la Fed de mantener las tasas bajas hasta el final de 2014, garantizando esencialmente los márgenes de ganancias de mREIT durante tres años. La promesa de continuar inyectando efectivo como parte del QE3 en septiembre también hizo que los precios de las acciones de mREIT aumentaran aún más, al igual que la declaración de Bernanke de que la Reserva Federal planea mantener las tasas bajas hasta 2015.
Antes de que se agote y llene su cartera con un montón de mREIT, hay varios puntos a considerar. Aunque el potencial de ganancias puede ser alto, los inversores de mREIT corren el riesgo de perder dinero en el precio de las acciones subyacentes y también a través de dividendos reducidos.
1. Cortes de dividendos
Varios mREIT han reducido sus pagos de dividendos en los últimos años. Hay muchas razones posibles para esto: préstamos morosos, mala administración y oportunidades de reducción en el mercado hipotecario secundario. Y dado que los dividendos mREIT son muy sensibles a las fluctuaciones en las tasas de interés de los bonos y a la cantidad de efectivo en la economÃa, si la Reserva Federal decide elevar las tasas de interés, los mREIT serÃan los primeros en perder valor.
2. Incumplimiento de hipoteca y refinanciamiento
Un costo de endeudamiento más alto afectarÃa a todos los mREIT, pero los mREIT individuales también pueden verse afectados por préstamos de bajo rendimiento. Si las hipotecas en poder de un mREIT son incumplidas, el mREIT pierde dinero. Si bien los mREIT suelen estar muy diversificados entre las diferentes hipotecas, todavÃa están limitados a un solo mercado y, por lo tanto, carecen de la diversidad necesaria para resistir un colapso en el mercado hipotecario.
Si otra calamidad como la crisis de las hipotecas de alto riesgo hace que los tenedores de hipotecas dejen de pagar sus hipotecas, podrÃa devastar el mercado de mREIT. Sin embargo, hay una manera de mitigar este riesgo: algunos mREIT invierten solo en hipotecas respaldadas por agencias, como los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac. Dado que estos préstamos de agencia tienen una garantÃa del gobierno de EE. UU., Tienen un riesgo menor que los mREIT que no son de agencia y, como resultado, generalmente ofrecen un menor rendimiento de dividendos.
El otro extremo, sin embargo, es igual de malo: si una hipoteca se cancela antes, el mREIT también pierde dinero porque ya no recibirá intereses pagados de esa deuda, y tendrá que comprar nueva deuda. La alta tasa de refinanciamientos hipotecarios en 2012 ha perjudicado a algunos mREIT, y aunque todavÃa pueden pedir dinero prestado a tasas bajas y comprar hipotecas, es probable que estas hipotecas tengan tasas más bajas.
3. Pérdidas de operación
En tercer lugar y lo más preocupante, muchos de los mREIT más grandes operan con una pequeña ganancia o pérdida. Si un mREIT continúa operando con un beneficio menor al monto que debe repartir por dividendos, ese dividendo tendrá que reducirse. Cuando se anuncian estas reducciones de dividendos, el precio de las acciones de mREIT generalmente cae también. Por supuesto, si la compañÃa opera con pérdidas por el tiempo suficiente, cerrará y las acciones no tendrán valor.
En el segundo trimestre de 2012, algunos de los mREIT más grandes por capitalización de mercado informaron pérdidas de millones de dólares y márgenes de operación de -30% a -60%. Esto se debe a que las tasas de los bonos a largo plazo cayeron, reduciendo el diferencial entre las tasas de los bonos a corto y largo plazo, ya que los inversores buscaron un mercado de bonos seguro.
Dado que ninguna empresa puede operar para siempre con pérdidas, estos resultados decepcionantes plantean preguntas incómodas sobre la sostenibilidad de la apreciación de mREIT si los diferenciales de los bonos continúan reduciéndose. También plantea la cuestión de cuánta especulación y riesgo hay en el mercado mREIT, ya que estas pérdidas afectaban a las empresas justo cuando los precios de sus acciones subÃan.
4. QE3 y riesgo de prepago
La reciente decisión de la Reserva Federal de iniciar una tercera ronda de flexibilización cuantitativa (QE3) es otra preocupación para mREIT. QE3, a diferencia de sus predecesores, está siendo apuntado a valores respaldados por hipotecas - la Fed planea comprar una cantidad ilimitada de estos valores mensualmente hasta que la economÃa se vea mejor.
Estos valores son los mismos en los que invierten los mREIT, por lo que este anuncio los afecta directamente. Con la Reserva Federal como un jugador más agresivo en el mercado, puede haber más oportunidades para que los titulares de hipotecas refinanciar. Esto es malo para mREITs, porque un refinanciamiento significa que la hipoteca que tienen se cancela antes de tiempo y se detiene el ingreso que obtenÃan de los pagos de intereses.
Por otro lado, QE3 puede tener un impacto más positivo en el mercado hipotecario secundario. Al fomentar más refinanciaciones, crea una mayor actividad hipotecaria y, por lo tanto, más oportunidades de negocios para mREIT. Como también mantiene bajos los tipos de los bonos a corto plazo, debe mantenerse un amplio margen entre las tasas de los bonos a corto y largo plazo, lo que les permite a los mREIT la oportunidad de pedir dinero prestado a un precio mucho más bajo que el que prestan.
5. Capital limitado
Debido a que estas compañÃas necesitan devolver el 90% de sus ingresos a los accionistas, están severamente limitadas en cómo pueden administrar y reinvertir sus ganancias, lo que hace que sea difÃcil crecer en los buenos tiempos y mantenerse a flote en los malos tiempos. Esto hace que la estructura REIT sea un negocio intrÃnsecamente riesgoso. La compensación por este riesgo es un rendimiento de dividendo a corto plazo mucho más alto, pero esa compensación no siempre es sostenible.
Como los mREIT son volátiles y se ven fácilmente afectados por el mercado hipotecario, el mercado inmobiliario y el mercado de bonos del gobierno federal, son una apuesta arriesgada. Sin embargo, sus altos rendimientos y el pago directo de ganancias a los inversores los convierte en una gran fuente de efectivo en el corto plazo.
Además, ofrecen una forma lÃquida de inversión inmobiliaria y acceso a la gestión profesional. Al comprar acciones en un mREIT, los inversores individuales indirectamente pueden prestar dinero a personas en el mercado hipotecario. Si cree que habrá una recuperación en los mercados de bienes raÃces e hipotecas, los mREIT son una forma de hacer esa apuesta.
Los inversionistas más jóvenes y más agresivos que no poseen ningún bien en sà mismos pero que son optimistas en el sector inmobiliario tal vez quieran considerar mREIT. Sin embargo, los mREIT también pueden tener un lugar en carteras más maduras, siempre y cuando el porcentaje que componen no sea más de lo que el inversor puede permitirse asumir una pérdida.
Las trampas en mREITs no significan que siempre deben evitarse. Aprovechando los diferenciales de bonos que son bastante predecibles y que ofrecen liquidez para el mercado inmobiliario, mREITS ofrece un servicio valioso y una oportunidad para que los inversionistas entreguen sus fondos a los expertos que pueden jugar en los mercados de bonos y bienes raÃces para obtener ganancias .
Sin embargo, antes de invertir, busque más allá de los rendimientos de dividendos de dos dÃgitos, sin importar qué tan tentadores parezcan. Al observar el balance general, los estados de flujo de efectivo y el desempeño pasado de mREIT, los inversionistas pueden tener una buena idea de si vale la pena invertir en la compañÃa y si pueden soportar el riesgo.
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