Qué es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces - Invertir en REIT

Para muchos, el sector inmobiliario es el estándar de oro de todas las inversiones. Tiene un gran historial a largo plazo, puede proporcionar un ingreso estable y es una inversión que es tangible y utilizable. Hay algo satisfactorio al mirar un edificio que posee, en lugar de mirar acciones en una pantalla de computadora.

Desafortunadamente, los bienes inmuebles como inversión tienen barreras de entrada, como dinero para un pago inicial, la capacidad de obtener un préstamo considerable, el tiempo y la educación para administrar una empresa rentable y el efectivo necesario para el mantenimiento, reparaciones, impuestos a la propiedad, y seguro

Afortunadamente, hay una manera de invertir en bienes inmuebles sin poseer propiedades individuales. Es conocido como un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT).

¿Qué es un REIT?

Existe un REIT para invertir en propiedades generadoras de ingresos. Lo hace directamente a través de la compra de bienes inmuebles, o indirectamente mediante la concesión de préstamos o la compra de contratos hipotecarios preexistentes. Para calificar como un REIT (y evitar el impuesto sobre la renta corporativo), al menos el 90% de sus ganancias debe desembolsarse a los accionistas como dividendos.

Los REIT generalmente se dividen en tres categorías:

1. REITs de la equidad

El tipo más popular y conocido de REIT, equity REIT se enfoca en adquirir, administrar y desarrollar propiedades de inversión. Dado que las restricciones REIT requieren que las propiedades se mantengan y desarrollen durante un largo período de tiempo, su principal fuente de ingresos son los ingresos por alquileres de sus propiedades. Por lo general, invierten en tipos específicos de propiedad, que generalmente se clasifican en las siguientes categorías:

2. REIT hipotecarios

No tan populares como los REIT de capital, estos fondos prestan dinero a inversionistas inmobiliarios o invierten en préstamos hipotecarios existentes en propiedades (en lugar de invertir directamente en las propiedades mismas). Su principal fuente de ingresos es el interés de los préstamos que poseen.

3. REIT híbridos

Una combinación de REIT de capital e hipotecas, REIT híbridos diversifican entre poseer propiedades y hacer préstamos a inversores inmobiliarios. Sus ingresos provienen tanto del ingreso por renta como de los intereses.

Ventajas y desventajas de los REIT

Como todas las inversiones, existen ventajas y desventajas para los REIT que deben sopesarse antes de invertir:

Ventajas

• Los inversionistas pueden diversificarse dentro del mercado inmobiliario al tener un interés en múltiples propiedades con un mínimo de dólares.
• El riesgo se agrupa entre muchos inversores frente a un único propietario.
• Los REIT pagan altos dividendos en efectivo.
• Muchos REIT ofrecen alta liquidez, en relación con la propiedad inmobiliaria directa, al permitir a los inversores vender acciones rápidamente.
• Los inversores comparten la propiedad de propiedades grandes, como edificios de oficinas o hoteles, que de otro modo serían difíciles de pagar.
• Las propiedades son administradas profesionalmente.
• Las personas extranjeras, que de otra manera estarían restringidas de ser propietarias, pueden tener un interés en dichas propiedades a través de un REIT.
• Los gastos de depreciación pueden minimizar los impuestos a los accionistas sobre los dividendos.

Por lo general, los dividendos se gravan el año en que se reciben y como ingreso ordinario. Cuando el REIT transfiere los gastos de depreciación, esos gastos se consideran como una devolución de capital al accionista y compensan una parte igual de los dividendos de los accionistas. Esto retrasa el pago de impuestos sobre esa porción de dividendos hasta que se vendan acciones de REIT.

Además, cuando se venden acciones, el monto se grava como una ganancia de capital y no como un ingreso ordinario. Por ejemplo, si a un accionista se le pagó un dividendo de $ 100, pero podría reclamar $ 10 como gasto de depreciación, el accionista solo pagaría el impuesto a la renta sobre $ 90 ese año. Sin embargo, los $ 10 restados se gravarán como una ganancia de capital más adelante, cuando se venda el fondo.

Debido a que el ingreso ordinario se grava a una tasa mucho más alta que las ganancias de capital, esta es una gran ventaja sobre el tratamiento impositivo de los dividendos REIT normales.

Desventajas

• Los REIT generalmente muestran bajo crecimiento ya que deben devolver el 90% de los ingresos a los inversionistas. Por lo tanto, solo el 10% del ingreso puede reinvertirse en el negocio.
• Los dividendos de REIT no se tratan según la regla del 15% que beneficia a los impuestos y cae bajo la mayoría de los dividendos. Se gravan como ingresos regulares a una tasa mucho más alta.
• El riesgo de inversión puede ser significativo. Realice su diligencia debida antes de invertir y tenga en cuenta todos los factores del mercado inmobiliario (es decir, valores de propiedad, tasas de interés, deuda, geografía y leyes fiscales cambiantes).
• Los inversores de REIT ceden el control de todas las decisiones operativas que tomaría un propietario individual.
• Algunos REIT incurrirán en altas comisiones de administración y transacción, lo que generará menores pagos para los accionistas.

REIT negociados públicamente vs. REITs no negociados

Ahora que hemos explorado cómo funcionan los REIT y los tres tipos principales, profundicemos en la diferenciación importante entre los REIT que cotizan en bolsa y los que no se negocian:

REIT cotizados en bolsa

Los REIT cotizados en bolsa se registran en la SEC y se cotizan en una bolsa nacional.

Pros:

• Se pueden comprar y vender en una cuenta de corretaje.
• Ofrecen liquidez casi instantánea ya que el fondo se puede vender en cualquier momento.
• El mercado refleja instantáneamente un aumento en el valor de las acciones.
• Estos fondos tienden a ser muy grandes y diversificados.

Contras:

• El precio de las acciones puede verse fuertemente influenciado por las condiciones del mercado frente al valor real de las propiedades subyacentes. Como resultado, los inversores pueden experimentar volatilidad en una cartera REIT cotizada en bolsa.
• El gasto adicional para ejecutar un fondo cotizado en bolsa puede reducir los dividendos potenciales de un inversor.

REITs no negociados

Si bien un REIT no comercializado está regulado por la SEC, no figura en una bolsa. Los inversores deben cumplir con las pautas mínimas de patrimonio neto o liquidez para mantener la estabilidad del REIT y proteger los intereses de los inversores.

Actualmente, los inversionistas deben tener un patrimonio neto líquido de $ 250, 000 (excluyendo sus hogares), o un ingreso de $ 70, 000 por año y $ 70, 000 en activos. Las acciones en REIT no negociados generalmente se compran a un precio fijo de $ 10 por acción. Están diseñados para mantenerse durante un cierto período de tiempo (generalmente de cinco a siete años, según la estrategia REIT) y pagar un dividendo preestablecido.

Este tipo de REIT generalmente recaudará dinero durante los primeros años y luego cerrará sus puertas a los nuevos inversores. Hay 4 formas comunes en que se puede desenrollar el fondo, ya sea antes o después de que termine el período de tenencia:

1. El REIT podría ser adquirido por un REIT más grande que cotiza en bolsa, con los beneficios de venta pasados ​​a los accionistas.
2. El REIT podría salir a bolsa, en cuyo caso los inversores recibirían nuevas acciones que se venderían en un intercambio, teóricamente, a un precio mucho más alto.
3. El REIT podría vender propiedades individuales y pasar una porción predeterminada de las ganancias a los accionistas.
4. Si la economía dicta que ninguna de estas opciones es rentable, el REIT, por medio de la votación de los accionistas, podría extender las operaciones normales hasta que mejoren las condiciones del mercado.

Pros:

• Un precio de acción conjunto elimina las fluctuaciones diarias de los precios y la volatilidad asociada a los REIT cotizados en bolsa.
• Los dividendos tienden a ser más altos en los REIT no negociables, y pueden pagarse mensualmente o trimestralmente. Estos mayores dividendos son el resultado de menores gastos y una forma de compensar al inversionista por la baja liquidez.
• Existe potencial de apreciación significativa al final del período de tenencia.
• Los inversores pueden tener bienes inmuebles extranjeros que, de lo contrario, se les prohibiría poseer. Estas propiedades son relativamente inmunes a la volatilidad de los mercados bursátiles extranjeros.

Contras:

• El precio de las acciones y los dividendos no están garantizados, a pesar de que están "establecidos". De hecho, algunos REIT han tenido que reducir los dividendos y reducir el valor de las acciones debido a la desaceleración económica y el aumento de las vacantes en sus propiedades.
• Estos productos no son líquidos. Debido a los requisitos mínimos de tenencia, un inversor debe permanecer en la inversión durante un largo período de tiempo. A diferencia de sus contrapartes que cotizan en bolsa, los inversionistas no pueden vender acciones con grandes caídas en el valor de las acciones. Esto aumenta sustancialmente el riesgo de invertir en un REIT no negociable.
• Hay menos transparencia financiera de las operaciones de fondos. Debido a que los REIT no negociables no se cotizan en bolsa, están sujetos a menos supervisión.
• La apreciación mayor en el precio de la acción no se realiza hasta el final del período de operación (aunque se pueden aumentar los dividendos).

Consejos para invertir en REIT

Los REIT pueden brindar excelentes oportunidades de crecimiento e ingresos para el inversor adecuado. Si está considerando dar el salto, aquí hay algunos consejos que debe considerar antes de invertir:

1. Comprenda los tipos de propiedades en las que está invirtiendo . La mayoría de los REIT se especializan en un determinado sector que debería ser fácil de encontrar en el resumen del fondo. Comprenda los riesgos de cada sector. Por ejemplo, los REIT que poseen terrenos no desarrollados o centros comerciales minoristas en una mala economía tendrán más riesgos que los apartamentos de lujo en una gran metrópolis.
2. Mira los números . Es importante ver si los dividendos se pagan de las operaciones o si el fondo se ve obligado a utilizar capital adicional. Un REIT bien administrado debe confiar en sus operaciones para pagar los gastos y los dividendos. Además, desconfíe de las grandes ventas de bienes raíces que podrían afectar las finanzas.
3. Averigüe cuándo el REIT comenzó a invertir . Si las inversiones se realizaron antes de una recesión en el mercado, el REIT podría tener propiedades que tienen bajo rendimiento o necesitan refinanciarse. En tales casos, los REIT pueden necesitar reducir dividendos o vender acciones adicionales para obtener efectivo en el futuro cercano. Sin embargo, si el fondo se creó después de una recesión en el mercado de la vivienda, podría poseer y comprar propiedades valiosas a precios bajos.
4. Conozca su horizonte de tiempo . Especialmente en un REIT no negociable, los inversores podrían tener acciones durante al menos cinco años antes de ver un retorno del capital. Asegúrese de que pueda manejar esta posible falta de liquidez.

Palabra final

Hemos visto un crecimiento significativo en muchos mercados a medida que nuestra economía sale de una profunda recesión. Sin embargo, el mercado inmobiliario se ha quedado rezagado.

La buena noticia es que existen grandes oportunidades de inversión a largo plazo, especialmente en forma de bienes inmuebles. Los REIT son una forma de diversificarse en el mercado inmobiliario y pueden ser una inversión atractiva que genera ingresos en un entorno con tasas de interés bajas.

Si desea evitar la volatilidad del mercado de valores y cumple con las pautas mínimas, los REIT no negociados podrían desempeñar un papel importante en su cartera de inversión personal. Al igual que con todas las inversiones, es importante hacer su tarea y entender dónde está poniendo su dinero y por qué.

¿Cuál es su experiencia con REIT? ¿Qué porcentaje de su cartera está en REIT?

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