Qué es un refinanciamiento optimizado de la FHA - Pautas, pros y contras

Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA en su hogar, puede tener la oportunidad de refinanciar con una refinanciación optimizada de la FHA. Si bien la exageración que rodea al programa de refinanciamiento aerodinámico de la FHA lo hace sonar fabuloso, la realidad es que los prestamistas hipotecarios a menudo ponen lo que se llama "superposiciones" en las pautas de la FHA. En otras palabras, aunque la FHA dice que básicamente puede refinanciar su casa bajo el agua, incluso si tiene un mal historial de crédito y está desempleado, la mayoría de los prestamistas requieren que cumpla con un cierto nivel de estándares.

Dicho esto, si tiene un préstamo de la FHA y puede calificar para una refinanciación optimizada de la FHA, puede ser una gran oferta. Solo asegúrese de comparar sus opciones para otros tipos de refinanciamiento de hipotecas.

A diferencia de otras opciones de refinanciamiento hipotecario, el programa de refinanciamiento optimizado de la FHA ofrece a los prestatarios con una hipoteca FHA existente un nuevo préstamo hipotecario asegurado por la FHA sin requerir una tasación o cualquier documentación de ingresos o activos. Además, dependiendo de cuándo se tomó el préstamo actual, es posible que el prestatario tenga tarifas de seguro hipotecario más bajas.

FHA optimiza el proceso de refinanciamiento

Antes de tomar cualquier medida de refinanciación, asegúrese de cumplir con las pocas pautas establecidas por la FHA:

Si cumple con estas pautas, puede ponerse en contacto con su prestamista hipotecario actual para consultar sobre una refinanciación optimizada. También puede contactar a otros prestamistas hipotecarios para comparar tarifas y tarifas. Los diferentes prestamistas tienen diferentes requisitos de préstamo, por lo que incluso si un prestamista lo rechaza, otro puede estar dispuesto a trabajar con usted.

Además de varios requisitos de prestamistas hipotecarios individuales, debe cumplir con el requisito de "beneficio tangible neto" de la FHA, que dice que la refinanciación lo ayudará a evitar futuros aumentos de la tasa hipotecaria (la refinanciación de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija funciona para esto) o reducirá su pago mensual total, incluidos el capital, los intereses y el seguro hipotecario, al menos en un 5%. La tasa de interés no tiene que caer un 5%, solo su pago.

Eso puede ser una trampa para muchos propietarios, porque a pesar de que ha estado pagando primas de seguro hipotecario con un préstamo de la FHA, debe continuar pagándolas con un refinanciamiento. Dependiendo de cuándo haya sacado su hipoteca actual, esas primas de seguro hipotecario podrían ser más altas en su nuevo préstamo y borrar cualquier reducción de pago lograda con una tasa de interés más baja.

FHA Seguro hipotecario

La cantidad que pagará en un seguro hipotecario depende de cuándo cerró su hipoteca actual. A partir del 11 de junio de 2012, la FHA ofrece primas reducidas de seguro hipotecario inicial a los prestatarios que obtuvieron su hipoteca actual antes del 1 de junio de 2009. Esos prestatarios deben pagar el 0, 01% del monto del préstamo.

Si sacó su préstamo actual a partir del 1 de junio de 2009, pagará una prima de seguro hipotecario más alta de 1.75%. Esa es una enorme diferencia de $ 10 a $ 1, 750 en una hipoteca de $ 100, 000. La prima de seguro hipotecario inicial se puede agregar al saldo de su préstamo.

Como ya sabe, si tiene un préstamo de la FHA, tiene que pagar una prima de seguro hipotecario inicial y una prima de seguro hipotecario anual. Sin embargo, la prima anual del seguro hipotecario se elimina si su préstamo a valor (LTV) es del 78% o menos.

Aquí está el desglose de las primas anuales del seguro hipotecario: si está refinanciando un préstamo tomado antes del 1 de junio de 2009, su prima anual del seguro hipotecario será del 0, 55%. Si está refinanciando un préstamo de la FHA tomado más recientemente, deberá pagar el 1.25% del monto del préstamo. La prima anual del seguro hipotecario sobre una hipoteca de $ 100, 000 sería de $ 550 a la tasa más baja en comparación con $ 1, 250 a la tasa más alta. Estas primas se pagan mensualmente, por lo que con un préstamo de $ 100, 000 pagaría $ 58 más por mes a la tasa de seguro hipotecario más alta.

Pros y contras de una refinanciación optimizada

Claramente, los propietarios con un préstamo de la FHA retirado antes del 1 de junio de 2009 se benefician más del programa de refinanciamiento optimizado de la FHA, pero incluso aquellos con préstamos más recientes deben comparar sus pagos mensuales actuales con sus pagos bajo un refinanciamiento.

Ventajas

1. Fácil de calificar . El financiamiento de la FHA está diseñado para ayudar a los prestatarios con un crédito menos que perfecto. Si su puntaje de crédito es inferior a 740 y superior a 620 o 640, compare sus opciones de financiamiento convencional y de la FHA. Si su puntaje de crédito es superior a 740, es probable que el financiamiento convencional sea el mejor.
2. No se requiere una evaluación . Incluso si usted debe más por su hipoteca que lo que vale su casa, una refinanciación simplificada de la FHA es una opción siempre que encuentre un prestamista que no requiera una tasación. Sin embargo, eso puede ser un desafío, aunque la FHA dice que no se necesita una evaluación.

Desventajas

1. Seguro hipotecario . Cuando obtiene un nuevo préstamo de la FHA, debe pagar nuevamente el seguro hipotecario inicial. Y si su préstamo a valor es superior al 78%, debe pagar las primas anuales del seguro hipotecario. El seguro hipotecario aumenta el saldo de su préstamo y sus pagos mensuales. Si sacó su préstamo después del 1 de junio de 2009, las primas de su seguro hipotecario serán más altas en su nuevo préstamo.
2. Costos de cierre . La FHA dice que los prestatarios no pueden financiar sus costos de cierre en el saldo de su préstamo. Los costos de cierre varían ampliamente según la ubicación: el costo promedio de cierre es aproximadamente del 3% del monto del préstamo, o $ 3, 000 de un préstamo de $ 100, 000. La mayoría de los prestamistas le permiten ajustar los costos de cierre en el saldo de su préstamo para una refinanciación de préstamos convencionales. Sin embargo, sus opciones para una refinanciación optimizada de la FHA son pagar sus costos de cierre con efectivo o encontrar un prestamista que realice un "refinanciamiento de costo cero". Mientras que "costo cero" suena como una gran opción, lo que realmente significa es que debe pagar una tasa de interés ligeramente más alta durante la vigencia de su préstamo para reembolsar los costos de cierre pagados por el prestamista.

Si está considerando un refinanciamiento optimizado de la FHA con un costo cero, asegúrese de comparar sus opciones de refinanciación en un préstamo convencional para ver qué producto hipotecario da como resultado los pagos mensuales más bajos y los costos más bajos a largo plazo.

Palabra final

Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA aprobada antes del 1 de junio de 2009, la refinanciación a una tasa de interés más baja con una refinanciación racionalizada de la FHA probablemente te ahorrará dinero. Pero incluso si su hipoteca fue aprobada después de esa fecha, vale la pena hablar con algunos prestamistas diferentes para ver qué pueden hacer. A pesar de que es relativamente fácil de calificar, es posible que tenga que buscar una aprobación de préstamo si su capital inmobiliario es bajo o si tiene problemas de crédito. De cualquier manera, el esfuerzo vale la pena y podría generar miles de ahorros anuales.

¿Ha participado en el programa de refinanciación racionalizado de la FHA? ¿Cuál fue tu experiencia?

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