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4 buenas y malas razones para refinanciar su préstamo hipotecario


Aunque puede ser difícil de creer, hay casos en que las mejores tasas hipotecarias son lo peor para sus finanzas. Si te incitan a tomar decisiones que cuestan dinero en lugar de ahorrarlo, entonces lo que parece ser un gran negocio puede ser realmente devastador.

Puede ser tentador refinanciar la hipoteca de su casa cuando tiene dinero para hacer una gran compra. Los vehículos de lujo, los botes, las casas rodantes, los muebles nuevos y los costosos cruceros o vacaciones son compras grandes típicas que los propietarios pueden usar como excusa para aumentar una hipoteca cuando las tasas de interés son bajas. El problema al hacer esto es que estas compras se deprecian rápidamente: su deuda aumenta, pero sus activos no lo hacen. En lugar de generar riqueza, la refinanciación repetida en efectivo cuando las tasas hipotecarias son bajas tiene un efecto negativo en su valor neto personal.

Pero incluso si no retira el dinero, eso no significa que no pueda salir mal refinanciando. Los propietarios que refinancian cada pocos años rara vez pagan sus hipotecas dentro de los 30 años, aumentando el período de amortización y preparándose para pagar miles más en intereses. Esto pone a sus familias en una posición precaria en caso de que la pérdida de trabajo o la enfermedad resulten en una incapacidad para hacer los pagos de la hipoteca.

La refinanciación puede ser prudente, e incluso beneficiosa, para su futuro financiero. Desafortunadamente, hay varias ocasiones en que no lo es.

Refinanciamiento por las Razones Incorrectas

1. Refinanciamiento de efectivo

"Cobro" se refiere al préstamo de dinero contra el capital acumulado en su hogar desde la última vez que negoció su hipoteca.

Refinanciamiento de efectivo para nuevas compras
Considere una pareja que compró una casa hace cinco años por $ 150, 000 con una hipoteca de $ 112, 500 a 30 años al 6%. Hoy su hogar vale $ 160, 000, y deben $ 104, 686 en la hipoteca. La pareja se entera de que pueden refinanciar ahora a una tasa del 4%. Califican para agregar $ 15, 314 a su hipoteca, incrementándola a $ 120, 000. Como la tasa es muy baja -y realmente quieren muebles nuevos y un televisor de pantalla plana- deciden seguir adelante y recuperar su amortización hasta 30 años para mantener bajos sus pagos.

Esta pareja está retirando dinero en efectivo, o pidiendo prestado contra el capital que han acumulado en su casa. Ahora pagarán intereses por este préstamo durante los próximos 30 años.

Refinanciación en serie con fondos adicionales
Tres años después, la misma pareja recibió promociones. A través de sus pagos hipotecarios programados regularmente, el saldo de la hipoteca se ha reducido a $ 113, 398.47. Su casa ahora vale $ 165, 000 y su mayor ingreso ahora los califica para una hipoteca de $ 123, 750.

Después de considerar mudarse a una casa más grande, eligen permanecer en su hogar actual, creyendo que están haciendo una elección frugal. Luego se entregan a unas vacaciones en Europa al agregar dinero a su hipoteca y una vez más llevar la amortización hasta 30 años para aprovechar las tasas aún bajas.

El problema con este escenario es que es poco probable que esta pareja pague alguna vez su hipoteca. Ocho años después de comprar la casa, todavía tienen que pagar 30 años de hipoteca, y en lugar de utilizar tasas bajas para su beneficio, simplemente se endeudan más. El valor de su casa no se está apreciando tan rápido como su deuda, y llevar la hipoteca requiere ambos ingresos. Si tienen que vender la casa rápidamente, es posible que no ganen lo suficiente para pagar la hipoteca. Si deciden tener una familia, es posible que no puedan permitirse el lujo de que uno de los padres se quede en casa, y puede que les cueste cumplir con los pagos de la guardería y la hipoteca. Además, al aumentar y extender repetidamente el préstamo, a pesar de que están reduciendo la tasa de interés, terminarán pagando más intereses.

2. Refinanciamiento a plazo de 30 años

No todos los propietarios quieren cobrar cuando refinancien. Algunos propietarios simplemente quieren pedir prestado dinero a una tasa menor para reducir los costos de sus intereses hipotecarios y el pago mensual, pero al extenderse a otro plazo de 30 años, pueden perder importantes ahorros de intereses.

Una mejor tasa hipotecaria puede no ser la mejor oferta
Si una pareja refinancia su saldo pendiente de $ 104, 686 a un plazo de 30 años al 4% cinco años después del plazo de su hipoteca, el interés total pagado es de $ 74, 888. Sin embargo, si refinancian en los 25 años que realmente quedaron en la hipoteca original, su interés total es de solo $ 60, 736.83. Ahorran $ 14, 124 en intereses adicionales al refinanciar en un plazo de 25 años en un plazo de 30 años y aún así reducen su pago mensual.

Refinanciación por las razones correctas

Refinanciar a una tasa más baja tiene un buen sentido financiero, pero a veces obtener la mejor tasa de interés hipotecario lleva a las personas a pedir prestado más dinero por cosas que no necesitan. Es muy fácil caer en la trampa de repetir la refinanciación, lo que resulta en una hipoteca más grande, pagando más intereses en general y empujando su fecha libre de hipotecas hacia el futuro.

Antes de firmar en la línea punteada para aumentar o prolongar su hipoteca, tenga en cuenta lo siguiente:

  • ¿Por qué estás refinanciando?
  • Si agrega fondos adicionales a la hipoteca, ¿para qué se usará el dinero? ¿Tiene un efecto positivo o negativo en su valor neto?
  • ¿Qué le hará esto a sus objetivos financieros a largo plazo?
  • ¿Cuántos años agrega esto a la hipoteca?
  • ¿Tiene una hipoteca con una multa por pago anticipado? Si es así, ¿cuánto es la multa para refinanciar?
  • ¿Cuáles son los costos de cierre para refinanciar, incluyendo todas las tarifas de solicitud y establecimiento, tasación y honorarios legales?
  • ¿Cuánto tiempo demorará recuperar los costos de refinanciamiento de su hipoteca? ¿Te quedarás en la casa por al menos tanto tiempo?
  • Ejecute un cronograma de amortización para su hipoteca actual y otro para una hipoteca refinanciada. Agregue los costos de refinanciamiento de la hipoteca al interés total de este último y compare con lo que está dispuesto a pagar con intereses totales sobre su préstamo actual. ¿Cuál es más caro?

Saber cuándo, por qué y cómo refinanciar su hogar es clave para tomar una buena decisión y mejorar su situación financiera.

1. Buenas razones para una refinanciación de retiro

Algunas situaciones justifican la refinanciación con fondos adicionales, especialmente si se disminuyen los costos generales totales de los préstamos y no se amplía el período de amortización hasta el plazo original de 15 o 30 años. Algunos propietarios utilizan los fondos para renovar e incrementar el valor de la propiedad, o para mejorar su educación, obtener un mejor empleo y aumentar sus ingresos. Otros usan la refinanciación para finalmente aumentar su patrimonio neto y reducir los pagos de tarjeta de crédito debilitantes al consolidar la deuda de alta tasa de interés en una hipoteca de tasa de interés más baja. Sin embargo, esta táctica puede ser peligrosa ya que hace que la deuda no garantizada sea asegurada por su propiedad, lo que significa que la imposibilidad de pagarla podría ocasionar la pérdida de su vivienda.

2. Refinanciamiento y el término hipotecario

Obtener una tasa que reduzca su pago mensual y que sea lo suficientemente baja como para compensar los costos de refinanciamiento es una razón común para refinanciar. Ya sea que su refinanciamiento incluya o no un retiro de efectivo, es importante mantener el plazo de la hipoteca en lo que resta del plazo original, y evitar aumentarlo hasta en 30 años. Mientras más largo sea el período de amortización o el tiempo que demore el pago del préstamo, más intereses pagará, y los pagos de intereses adicionales que resulten pueden aniquilar e incluso exceder el dinero ahorrado al refinanciar a una tasa más baja.

Palabra final

Cuando se hace correctamente, un refinanciamiento puede ahorrarles a las familias dinero en intereses a largo plazo, pero la refinanciación con frecuencia sin considerar los costos a largo plazo es un error costoso. El cobro de refinanciamientos para compras de consumidores, la repetición repetida de una amortización a 30 años y el pago de cuantiosas multas por pre-pago de hipotecas para refinanciar son todos hábitos potencialmente peligrosos para los propietarios. En lugar de poner en peligro su futuro financiero refinanciando su casa para pagar juguetes caros, ahorre para tales compras creando objetivos financieros a corto plazo que le permitan obtener los fondos que necesita sin pedir prestado dinero.

Si sospecha que puede necesitar refinanciar en el futuro, evite hipotecas con multas por pago anticipado que agreguen miles al costo de un posible refinanciamiento. Y si no puede identificar al menos una de las formas en que la refinanciación lo ayudará a alcanzar sus metas financieras, no lo haga.

¿De qué manera la refinanciación ayudó o dificultó su plan financiero?


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