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8 problemas con la compra de propiedades de alquiler y convertirse en un propietario


¿Sueñas con tener una propiedad? ¿Tal vez múltiples propiedades de inversión para obtener un flujo mensual de ingresos? Ah, la vida ...

Pero antes de contactar a su agente de bienes raíces, considere lo que realmente está involucrado. Si desea crear un ingreso de inmediato, deberá alquilar su propiedad. Aunque la proposición puede sonar simple, es cualquier cosa menos. La información que sigue detalla las desventajas de la administración de propiedades.

No tiene la intención de disuadirlo de seguir adelante, sino que le muestra que hay desventajas, así como también ventajas para comprar y administrar propiedades de alquiler. No permita que el potencial para ganar dinero nuble su visión al considerar si está listo o no para eso.

Problemas con convertirse en propietario

1. Start Up Capital

Todos los propietarios potenciales consideran el costo de comprar una propiedad de inversión, pero muchos pasan por alto los costos de la remodelación. En otras palabras, no espere que los costos de puesta en marcha finalicen al cierre.

Si compra una vivienda dañada o desactualizada, podría gastar una cantidad significativa para que sea "rentable". Cualquier daño a la base, la plomería o el cableado puede costar miles de dólares en reparación. Pero incluso si compra una propiedad en buenas condiciones, puede que tenga que hacer cambios para obtener el código. Esto se debe a que muchos estados tienen requisitos estrictos para las propiedades de alquiler que deberán cumplirse antes de comenzar a alquilar.

Además de la remodelación, cumplir con estos estándares puede aumentar significativamente los costos de puesta en marcha. Por ejemplo, supongamos que compra un dúplex recientemente construido que anteriormente estaba ocupado por el propietario. Las leyes de propietarios e inquilinos de su estado requieren que agregue características de seguridad a la propiedad antes de anunciar para inquilinos. El desglose de los cambios requeridos es el siguiente:

  • Pasamanos instalados a lo largo de la entrada delantera y trasera: $ 1, 300
  • Las puertas delanteras y traseras se reemplazan por puertas de acero reforzado y seguro: $ 300
  • Mirilla instalada en la puerta principal: $ 50
  • Entrada Deadbolt instalada en las puertas delantera y trasera: $ 50
  • Muro de división estándar reemplazado por una pared de fuego: $ 1, 600
  • Inspección completa del código: $ 35

Costo Total : $ 3, 335

2. Hacer reparaciones

Cuando se trata de ser un propietario, dos cosas en la vida son inevitables: la muerte y las reparaciones. Ni siquiera considere un negocio de administración de propiedades a menos que esté seguro de que puede pagar las reparaciones. Las leyes de propietarios e inquilinos requieren que realice reparaciones serias de manera rápida. Si no lo hace, podría ser considerado responsable por daños adicionales.

Lo importante de las reparaciones es que se arrastran hacia usted de repente y a menudo cuestan mucho. Por ejemplo, si su inquilino llama a las 11:30 pm de la noche para informarle que el calentador de agua se ha roto y está inundando la casa, debe enviar de inmediato a un técnico de emergencias para que cierre el suministro de agua y seque la alfombra.

Como es fuera de horario, te cobrará $ 100 por hora por cada una de las dos horas que esté allí. Además de eso, se le informa que debe reemplazar el calentador de agua. Como esta es una reparación que debe realizarse lo antes posible, diríjase a Sears y compre el calentador de agua a un precio más razonable que vea. No solo tiene que pagar por la entrega y la instalación, sino que Sears no arrastrará su calentador de agua viejo y roto. Afortunadamente, su técnico de reparaciones ofrece eliminarlo siempre que le pague su tarifa por hora y cubra las tarifas de descarga.

Este es el costo total de esta reparación individual:

  • Reparación de emergencia ( 2 horas a $ 100 por hora ): $ 200
  • Costo de comprar un nuevo calentador de agua de 50 galones: $ 599
  • Costo de entrega e instalación: $ 329 en Sears
  • Costo de remoción y transporte del viejo calentador de agua ( 2 horas a la tarifa estándar de $ 50 ): tarifa de descarga de $ 100 + $ 50 = $ 150

Costo Total : $ 1, 278

Los principales problemas no son los únicos problemas que tendrá que tener en cuenta. Algunos inquilinos lo llamarán por todo. Esté preparado para dedicar su tiempo libre a cambiar las bombillas, reemplazar los filtros de aire, desmalezar y rociar bisagras chirriantes.

3. Recaudación de alquiler

Tendrás grandes inquilinos que pagan el alquiler a tiempo todos los meses. Tendrás buenos inquilinos que se equivocan de vez en cuando, pero siempre te avisan de antemano cuándo esperar el alquiler. Y luego tendrá a los inquilinos que no paguen y no llamen. Como propietario, tendrá que jugar al cobrador de vez en cuando.

Pregúntese si se siente cómodo confrontando a sus inquilinos antes de comenzar a alquilar. Tenga en cuenta que tendrá que hacer juicios de juicio como propietario. Por ejemplo, imagina que has tenido un inquilino por seis meses y un mes que no paga el alquiler. No escuchas de él por una semana. Finalmente, decide llamar y el inquilino le dice que no podrá pagar otros 7 días. Tendrá que elegir entre dejar que el inquilino se deslice o iniciar el proceso de desalojo. Asegúrate de que te sientas cómodo tomando este tipo de decisiones y manteniéndolo.

4. Tratar con inquilinos problemáticos

La mayoría de sus inquilinos pagará el alquiler, tratará la propiedad como si fuera suya y mantendrá contentos a los vecinos. Pero en algún momento, inevitablemente tendrás un inquilino problemático.

Como administrador de la propiedad, vi mi justa cantidad de problemas. Una vez, acepté alquilar una propiedad a tres estudiantes universitarios. Para el segundo mes, dejaron de pagar el alquiler. Mi compañero de trabajo y yo fuimos a la casa a hablar con ellos. Cuando se abrió la puerta, me recibió un gran poste que salía del suelo y se extendía hasta el techo. Los inquilinos habían instalado un poste de bombero en la casa, completo con un agujero en el techo del primer piso y una pila de concreto en el suelo. Los inquilinos prometieron pagar el alquiler y reparar el daño del poste. No es sorprendente que no lo hicieran.

El tercer mes, solicité un desalojo. Después de la audiencia, los inquilinos regresaron a la casa y quitaron sus cosas ante el sheriff y llegué allí. Cuando entré, encontré graffiti en la pared, concreto en los baños y fregadero, moho en los electrodomésticos, manchas en el piso y una brillante y brillante encuesta de bomberos.

Si va a ser un propietario, tendrá que encargarse de los inquilinos que pelean con otros inquilinos, los inquilinos que hacen daño a su inversión y los inquilinos que no pagan. Tendrá que conocer bien las leyes de desalojo en su estado y estar preparado para usarlas.

5. Sobrevivir a los desalojos

Las leyes de propietarios e inquilinos de su estado hacen que los desalojos parezcan bastante simples. Para empezar, vaya a la corte local, presente un aviso, programe una cita en la corte y presente en esa fecha. El juez le dice al inquilino que se vaya. El inquilino se dirige directamente a su propiedad, se prepara rápidamente y sale por la puerta. Sin daño, sin falta, ¿verdad?

En realidad, los desalojos a menudo son extremadamente costosos y lentos. Incluso si desaloja a su inquilino con éxito, es probable que haya incurrido en gastos importantes y haya perdido mucho tiempo en el proceso.

Ya he pasado antes. Aquí hay un ejemplo de cómo puede funcionar un desalojo:

  1. El inquilino no paga su renta el primero.
  2. La quinta gira y el inquilino aún no ha pagado, pero usted decide esperar cinco días más para tratar de evitar la presentación de un desalojo.
  3. El décimo llega y todavía no has tenido noticias del inquilino. Acude al tribunal, paga su tarifa (que oscila entre $ 35 y $ 100 o más, dependiendo de su estado), y el secretario del tribunal le informa que el juez está respaldado. No pueden programar su audiencia hasta el próximo mes.
  4. Una vez que llegue la fecha de la corte, estará fuera dos meses de alquiler. El juez decide a su favor, pero ahora tiene que programar una cita con el sheriff para completar el desalojo. Eso lleva otros cinco días.
  5. Apareces con el sheriff el día 20 y descubres que el inquilino dejó montones de cosas atrás. De acuerdo con la ley en muchos estados, ahora tiene que alquilar un casillero de almacenamiento para guardar las pertenencias del inquilino. Eso cuesta otros $ 50. Ahora, si tuvo mucha suerte, tiene un departamento vacante que necesita limpieza y re-alquiler. Incluso en su mejor momento, probablemente perderá al menos un mes de alquiler más mientras busca un inquilino. Si no tuvo tanta suerte, el inquilino causó algunos daños, que tendrá que reparar antes de poder alquilar el apartamento nuevamente.

Al final, el desglose se ve así:

  • 4 meses de renta perdida a $ 750: $ 3, 000
  • Costo de presentación en la corte: $ 35
  • Costo de alquiler de almacenamiento: $ 50
  • Costo para hacer reparaciones: $ 500

Costo total para desalojar al inquilino : $ 3, 585

6. Administrar sus finanzas

Los propietarios deben considerar la administración de la propiedad como una puerta giratoria. Los inquilinos entran, permanecen en su contrato y luego se van. Mientras que algunos inquilinos renovarán un contrato de arrendamiento, la mayoría pasará al siguiente lugar cuando el contrato se haya terminado y te dejará con un apartamento vacío.

En tiempos de inactividad, el apartamento podría estar vacío por varios meses. Para ser un propietario exitoso, deberá aprender a administrar sus finanzas en tiempos de hambre y hambruna. Algunos meses tendrá ocupación completa, renta pagada a tiempo y sin reparaciones. Tendrá que ser lo suficientemente dedicado para ahorrar y no gastar durante esos meses porque durante otros meses, experimentará vacantes, alquileres atrasados ​​y reparaciones importantes.

Las finanzas de un propietario no se mantienen constantes. Si puede aprender a seguir el ritmo y planear lo inesperado, puede que sobreviva.

7. Mantener su propiedad segura

Si un inquilino se lesiona en una propiedad que usted posee, existe una buena posibilidad de que sea demandado. Claro, usted tiene seguro de vivienda, pero siempre tiene el deber de mantener su propiedad correctamente mantenida y en buen estado de funcionamiento para evitar contribuir con posibles percances. Al mantener sus unidades seguras, no importa lo que haga falta, disminuirá en gran medida sus posibilidades de problemas en esta área.

Para evitar problemas, necesitará conocer los códigos de construcción y seguridad en su área y seguirlos asistiendo al mantenimiento regular y revisando sus propiedades periódicamente. Puede tomar mucho trabajo, pero puede ahorrarle una costosa batalla legal más adelante.

8. Pagar impuestos

Una cosa que no puedes pasar por alto son los impuestos. Alquilar una propiedad es su negocio y, por lo tanto, tendrá que declarar los ingresos que gana al declarar sus impuestos cada año. Pero un impuesto comúnmente pasado por alto es el impuesto a la propiedad. Si posee la casa en la que vive más una casa de alquiler, su factura de impuestos a la propiedad podría ser el doble de lo que estaba pagando antes de comprar el alquiler. Asegúrese de comprender el efecto que los impuestos tendrán en su cuenta de resultados y de que está dispuesto a pagarlos.

Hay algunas formas en que los impuestos pueden funcionar en beneficio del propietario, particularmente en un mercado de viviendas a la baja. Considere, por ejemplo, si necesita vender su casa, pero no puede recuperar lo que pagó por ella. Si lo vende como su hogar principal, no puede reclamar la pérdida de sus impuestos. Sin embargo, si primero lo convierte en una propiedad de alquiler, puede reclamar la pérdida como una pérdida comercial contra cualquier ingreso de alquiler recibido o su ingreso ordinario. Esto puede disminuir su factura de impuestos en miles de dólares, especialmente si reclama una pérdida grande y tiene un ingreso alto.

Palabra final

Comprar propiedades de alquiler es una excelente forma de ganar dinero. Solo recuerde que ser propietario no es solo diversión y juegos. Trabajará duro por su dinero y puede enfrentar adversidades de vez en cuando. Comprar una propiedad de alquiler no es para todos. Debería ser una opción de inversión que considere solo una vez que haya alcanzado un cierto nivel de independencia financiera.

No solo los costos iniciales y permanentes de reparación pueden ser significativos, sino que también deberá invertir un importante anticipo para obtener los mejores términos de préstamo y minimizar el pago mensual de su hipoteca. Dicho esto, tenga en cuenta que, en un mercado de viviendas a la baja, podría perder dinero con su inversión y quedarse al revés con su hipoteca. Aún así, comprar propiedades de alquiler puede ser una excelente manera de complementar sus ingresos, o incluso reemplazar su actual.

¿Eres propietario de una propiedad de alquiler? ¿Qué has aprendido de la experiencia?


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