Comprar una casa antigua? - Problemas comunes, costos ocultos y beneficios

Estados Unidos tiene muchas casas antiguas. De acuerdo con Eye on Housing, la estructura promedio ocupada por el propietario tenía alrededor de 37 años en 2015. Como referencia, esa cifra es más alta que la edad promedio de los EE. UU. Más del 38% de todos los hogares estadounidenses se construyeron antes de 1970. Solo el 19% de las viviendas ocupadas por sus propietarios se construyeron después de 2000, y solo el 3% después de 2010.

En algunas partes del país, el inventario de viviendas es mucho más antiguo. En promedio, las viviendas ocupadas por sus propietarios en Nueva York, Massachusetts y Pensilvania tienen más de 50 años. Aunque hay excepciones a la regla, los hogares tienden a ser más antiguos en todo el noreste y el medio oeste, y en núcleos urbanos en todo el país.

Por el contrario, los hogares más nuevos y las casas nuevas de buena fe son más comunes en las ciudades del sur y del oeste en general, y en las comunidades suburbanas y suburbanas de todo el país.

¿Qué es un hogar antiguo?

Como regla general, las viviendas construidas después de 1990 se consideran más nuevas, y las viviendas construidas antes de 1920 se consideran "antiguas" o "antiguas". Pero la antigüedad de la vivienda es una condición subjetiva que depende de numerosos factores.

Los más importantes incluyen:

• Estilo y calidad de la construcción . Las casas prefabricadas y móviles generalmente se construyen con estándares de calidad más bajos que los Tudors, Craftsmans o Colonials de construcción sólida. Las casas producidas en masa, que tienden a ser más nuevas, también pueden tener problemas de calidad. Sin embargo, las nuevas viviendas construidas a medida pueden construirse de manera más sólida y duradera que las casas más antiguas. En última instancia, la calidad de la construcción se reduce a la calidad de los materiales utilizados, y la habilidad y diligencia de los constructores.
• Clima y geología El clima, particularmente la humedad, las temperaturas extremas y las tormentas, aceleran el proceso de envejecimiento. Las casas en la mitad este de los EE. UU. Tienen más probabilidades de experimentar problemas atribuibles a estos problemas, como daños en el techo y el sótano o la humedad de los cimientos, que las casas en las ciudades costeras de California como San Francisco y Oakland. Los factores geológicos que pueden acelerar el proceso de envejecimiento incluyen la actividad sísmica, los sumideros y la geología de piedra caliza, y las capas freáticas altas.
• Renovaciones En algunos casos, las casas antiguas se actualizan de manera tan espectacular que es difícil definir su edad por más tiempo. Por ejemplo, los padres de mi esposa tenían una granja construida en la década de 1880. Pero los sucesivos propietarios actualizaron, modernizaron y ampliaron a fondo la casa a lo largo de los años. De hecho, los únicos componentes originales son una antigua base y un sótano de bloques de hormigón (ahora completamente cubiertos por una base y sótano más nuevos y expandidos) y unos soportes estructurales que se elevan por encima de la superficie original. La mayoría de los demás componentes datan de la década de 1970 o posterior. Entonces, ¿es realmente justo decir que la casa es una granja original de 1880?

Problemas más comunes en el hogar anterior y soluciones potenciales

1. Materiales peligrosos

Problema
El plomo y el amianto son dos materiales peligrosos que se utilizaron en aplicaciones residenciales hasta hace relativamente poco tiempo. El plomo, un metal neurotóxico que es particularmente dañino para los niños, se encuentra comúnmente en la pintura exterior e interior fabricada antes de 1978. También se encuentra en cantidades sustanciales en los sistemas de fontanería anteriores a la Segunda Guerra Mundial y en cantidades menores en las tuberías de agua instaladas antes de la mitad 1980s.

El asbesto, un material fibroso natural que causa una forma grave de cáncer de pulmón y otros problemas respiratorios, fue un material omnipresente de aislamiento y protección contra incendios hasta mediados de la década de 1970. Las sucesivas acciones de la EPA prohibieron la mayoría de las aplicaciones de asbesto a fines de la década de 1980, pero la agencia nunca requirió que los propietarios de los edificios eliminaran los productos existentes de amianto. Por consiguiente, muchos espacios de arrastre, paredes y tuberías más antiguos aún contienen aislamiento de asbesto.

Solución
Cuando compra (o alquila) una casa construida antes de 1978, generalmente se le exige que confirme que entiende que la casa puede contener pintura con plomo. Si no se siente cómodo con la idea de convivir con pintura con plomo (la literatura médica no es concluyente al respecto, aunque la eliminación se recomienda para propietarios con niños pequeños), invierta en servicios profesionales de eliminación de pintura con plomo. Según HouseLogic, la eliminación profesional cuesta entre $ 8 y $ 15 por pie cuadrado.

Si el sistema de plomería de su casa es muy antiguo, aún podría contener cantidades mensurables de plomo. La forma más rentable de lidiar con esto es un sistema de filtración de agua, ya sea para toda la casa ($ 1, 000 a $ 3, 000, dependiendo del tamaño de la casa y la calidad del sistema) o el grifo de cocina ($ 200 a $ 1, 000, dependiendo de la marca y calidad). Reemplazar todo el sistema de tuberías de la casa es la única manera de garantizar agua totalmente libre de plomo, pero hacerlo puede costar más de $ 5, 000.

Aunque la exposición directa y prolongada al asbesto es un peligro grave para la salud, es poco probable que el aislamiento escondido en paredes inaccesibles represente un riesgo directo. Sin embargo, se recomienda su eliminación si planea derrumbar paredes, ampliar la huella de su casa o intentar otros proyectos expansivos que puedan descubrir material cargado de asbesto.

Los costos de eliminación de amianto varían mucho según el tamaño del proyecto. Una sola tubería o pared funciona en el rango alto de cuatro o cuatro cifras, mientras que un proyecto de toda la casa cuesta entre $ 20, 000 y $ 30, 000.

2. Daño a la termita

Problema
Con el tiempo, las termitas pueden devastar los componentes de madera y madera de los hogares, incluidos los pisos, los soportes estructurales y los paneles de yeso. El problema es particularmente agudo en la mitad sur del país, donde las termitas están activas la mayor parte o todo el año. Es más probable que las casas más viejas tengan infestaciones de termitas activas o daños preexistentes a las termitas debido a fundaciones o paneles de yeso comprometidos.

Las señales de daño por termitas incluyen pisos pandeados o pandeados, agujeros precisos en paneles de yeso, soportes de madera huecos o pisos, y pintura burbujeante o descascarada.

Solución
La prevención es la solución de termitas más barata y menos invasiva. Elimine todos los vectores de madera suelta, incluidos los arbustos, mantillo, materiales de construcción y leña apilada, del contacto con la parte más baja de su casa. Evite que el agua se acumule cerca o contra la base de su hogar rellenando un piso bajo o instalando un sistema de drenaje superficial. Use madera tratada (tóxica para las termitas) para las cubiertas y otras estructuras de madera unidas a su casa. Retire los tocones y sistemas de raíces muertos de las áreas cercanas a la casa. Y selle las grietas de cimentación visibles, que proporcionan una entrada fácil para las termitas.

Para infestaciones en progreso, contrate a un profesional de control de plagas para reducir o eliminar la colonia. Los exterminadores suelen cobrar de $ 8 a $ 20 por pie lineal (según lo medido en el perímetro de la casa), según el tipo de fundación y la gravedad de la infestación. El perímetro del hogar promedio varía de 150 a 200 pies, por lo que se espera un tratamiento integral que cueste entre $ 1, 200 y $ 4, 000.

Dependiendo de la duración y gravedad de la infestación, las reparaciones de daños por termitas pueden variar desde soluciones cosméticas (como reemplazar tablas de piso dañadas) que cuestan unos pocos cientos de dólares a proyectos de rehabilitación estructural que pueden costar $ 10, 000 o más.

Si detecta el problema antes de comprar, tal vez durante una inspección profesional en el hogar ($ 200 a $ 500), obtenga un presupuesto de reparación de un contratista general. Luego, negocie con el vendedor para cubrir parte o la totalidad de los costos de reparación, así como también el costo de los servicios profesionales de control de plagas si la infestación está en progreso.

3. Daño del moho y el moho

Problema
Con el tiempo, las casas expuestas a una humedad excesiva a menudo desarrollan problemas de moho y hongos. Aunque es particularmente común en sótanos y baños de hogares con clima húmedo, el crecimiento de microorganismos relacionados con la humedad puede ocurrir en cualquier lugar. El problema es más probable que ocurra en casas viejas porque la humedad se filtra más fácilmente a través de cimientos agrietados y tuberías con fugas. Sin embargo, dado que las infestaciones pueden comenzar dentro de las paredes, es posible caminar a través de una casa vieja infestada de moho sin darse cuenta de que hay un problema.

Si bien se permiten e incluso se esperan pequeñas cantidades de crecimiento de moho en interiores, el crecimiento descontrolado puede agravar las alergias y los problemas respiratorios existentes (como el asma) en niños y adultos sanos. Se pueden desarrollar infecciones más graves en los muy jóvenes, los muy viejos y aquellos con sistemas inmunes comprometidos.

Además, el moho literalmente se come las superficies del huésped, particularmente madera, paneles de yeso, lechada y otras sustancias porosas o semiporosas. Las infestaciones de moho no controladas pueden causar problemas estructurales y hacer que un hogar permanezca inhabitable de forma temporal o permanente.

Solución
Al igual que con las infestaciones de termitas, la mejor solución para el moho es la prevención. Comprar un deshumidificador (desde $ 100 a $ 500 nuevos, más $ 50 a $ 100 en costos anuales de electricidad) para su sótano puede hacer maravillas. Garantizar una ventilación adecuada a través de una combinación de ventiladores de piso o techo y ventanas abiertas durante el tiempo seco y templado puede ayudar en pisos más altos.

Puede tratar pequeñas infestaciones de moho, como en un área aislada de un sótano o pared de baño, con rociadores de moho comprados en la tienda, esponjas o cepillos abrasivos, guantes de cocina y mucha grasa para el codo. Para infestaciones más grandes, esto no es práctico. Según HGTV, la remediación de moho en el hogar puede costar hasta $ 5, 000, y posiblemente más si la infestación afecta áreas difíciles de alcanzar como el ático, los espacios bajos del sótano o dentro de las paredes. Para reducir los costos de remediación, asegúrese de que su póliza de seguro de vivienda cubra la limpieza del moho antes de comprar una casa más vieja.

4. Problemas de fontanería

Problema
El mayor peligro de un sistema de plomería antiguo o deficiente es la posibilidad de una falla en la tubería que inunde la casa o causa daños importantes en el agua de las paredes y los pisos. Una falla grave puede hacer que el hogar quede inhabitable temporalmente y costar decenas de miles de dólares para limpiar, aunque el daño a menudo está cubierto por el seguro de propietarios. También puede causar problemas a más largo plazo, como infestaciones de moho.

Antes de comprar una casa antigua, pregúntele al vendedor qué antigüedad tiene el sistema de plomería y sobre el material utilizado en las tuberías de suministro y drenaje. Mientras que las tuberías de latón y cobre suelen durar 50 años o más, las tuberías de acero pueden desgastarse después de tan solo 20, según HouseLogic. Las tuberías hechas de PEX, un material plástico cada vez más común, generalmente duran 40 o 50 años.

Se debe tener especial cuidado si las tuberías están hechas de polibutileno, un material plástico flexible grisáceo utilizado desde la década de 1970 hasta la década de 1990. El cloro, que se encuentra en la lejía y otros productos de limpieza del hogar, corroe las tuberías de polibutileno con el tiempo y puede provocar una falla espontánea.

El daño a las raíces es otro problema de plomería en el hogar que es particularmente común en vecindarios con mucha vegetación. Con el tiempo, las raíces de los árboles se abren camino en tuberías de drenaje más antiguas debajo o fuera de la base de la casa, revientan a través de las juntas de las tuberías y aprovechan el suministro de agua rica en nutrientes que fluye durante todo el año.

Sin un mantenimiento adecuado, esto ocasiona obstrucciones y copias de seguridad que pueden interrumpir las rutinas de lavado y causar daños por agua en las partes bajas de la casa. Recuerde que las raíces de los árboles pueden viajar muy lejos: incluso si no hay un culpable obvio cerca de la salida de drenaje principal, ese árbol maduro al otro lado de la calle o al costado de su casa podría ser absolutamente responsable.

Solución
Si está buscando una casa con tubos de polibutileno, solicite al vendedor que instale (y pague) tuberías nuevas. De lo contrario, considere si puede soportar la inconveniencia y el costo de reemplazar las tuberías usted mismo, lo cual debe hacer tan pronto como su presupuesto permita minimizar el riesgo de fallas.

Para otros materiales de tubería comunes, simplemente necesita conocer la edad del sistema y seleccionar una fecha varios años antes del final de su vida útil. Si planea seguir siendo propietario de la casa cuando llegue esa fecha, comience a ahorrar para un reemplazo completo del sistema ahora, teniendo en cuenta los efectos de la inflación.

Los costos de reemplazo de tuberías de toda la casa van desde $ 1, 000 a más de $ 5, 000, dependiendo del material de la tubería, el tamaño y el conteo de piso de la casa, y el número de accesorios de agua.

Las reparaciones de daño de raíz pueden ser incluso más costosas. El reemplazo de un tubo de drenaje principal infestado de raíz generalmente requiere excavación, un multiplicador de costos notorio. Espere pagar entre $ 5, 000 y $ 20, 000, dependiendo de la longitud de la tubería y la profundidad requerida de la excavación. Los trabajos de raíz y línea, que eliminan las raíces existentes e instalan revestimientos impermeables que evitan más intrusiones, cuestan entre $ 5, 000 y $ 15, 000. Las extracciones periódicas de raíces, que deben repetirse cada dos años, son mucho más fáciles para la billetera: de $ 300 a $ 700, dependiendo de la gravedad del problema.

5. Cimientos o problemas estructurales

Problema
Con el tiempo, la naturaleza se pone al día incluso con las casas más sólidas. Las casas antiguas son propensas a una variedad de problemas estructurales y de cimentación, como grietas importantes o irregularidades en la losa o en la pared perimetral de la fundación; corrosión, pudrición seca o daño por humedad en pilotes o soportes de cimentación de concreto; muelles dañados (pies de apoyo); y podredumbre seca o daño por humedad en postes sobre el suelo.

Estos problemas son particularmente comunes y tienden a ocurrir antes, en regiones con abundante humedad del suelo, roca firme inestable, actividad sísmica y otros peligros. Aunque los propietarios de viviendas en estado de alerta generalmente atrapan problemas estructurales antes de que vuelvan inhabitables las viviendas, la remediación es costosa e inconveniente.

Los signos de cimientos o problemas estructurales incluyen puertas que se atascan o no se enganchan, grietas visibles en la pared que crecen con el tiempo, baldosas agrietadas o pisos de concreto, ventanas persistentemente atascadas y pisos que están claramente fuera de nivel.

Solución
Cualquier fundamento aparente o problema estructural requiere una opinión experta de un ingeniero estructural ($ 300 a $ 800). Abordar un problema de base modesto, como una grieta en el muro perimetral, puede costar unos cientos de dólares. Los problemas más graves, como el suelo irregular que requiere muelles de soporte debajo de la base, pueden costar de $ 5, 000 a $ 10, 000. Y en áreas sísmicamente activas, se requieren o se recomiendan pernos de anclaje para cimientos, a un costo de al menos $ 1, 500 cada uno. Muchas pólizas de seguro de propietarios no cubren estos costos.

Si la base requiere una reparación extensa o un reemplazo al por mayor, los costos pueden escalar rápidamente a $ 20, 000, $ 30, 000 o más, dependiendo del tamaño de la casa. Una vez más, el seguro de propietarios a menudo no cubre estos costos. Si está pensando seriamente en comprar una casa antigua con daños obvios en la cimentación, tenga en cuenta los costos de reparación en su precio de oferta o solicite al vendedor que resuelva los problemas antes del cierre.

Además, tenga en cuenta que el costo de reparar problemas secundarios relacionados con el daño de la cimentación (como pisos, paredes y puertas de nivel superior dañados) varía mucho y puede agregar un gasto sustancial a su proyecto.

6. Radón

Problema
El radón es un gas radiactivo que se produce naturalmente en ciertos tipos de roca madre. Según la EPA, el radón tiende a persistir a concentraciones más altas en el noreste, el medio oeste y el oeste de Intermountain, pero puede ocurrir en cualquier lugar.

El radón entra a las casas a través de grietas en el perímetro de la fundación y las paredes del sótano, que son más comunes en las casas más antiguas. El gas luego circula por casas poco ventiladas a lo largo del tiempo. Aunque no es tóxico cuando se encuentra de manera intermitente y en pequeñas dosis, el radón es la principal causa de cáncer de pulmón para los no fumadores, y la exposición a la concentración segura generalmente aceptada no se recomienda durante largos períodos de tiempo.

Solución
La mitigación del radón generalmente implica la captura de gas en el suelo o la roca que rodea la cimentación y su conexión a un respiradero en la azotea, y luego el sellado de las grietas de la cimentación para evitar nuevas fugas. También puede implicar la instalación de respiraderos de despresurización múltiples fuera de la casa (venting radón antes de que llegue a la base), así como ventiladores de presión negativa que esencialmente expulsan radón desde el sótano o el nivel más bajo de nuevo en el suelo.

Según la Kansas State University, el costo promedio de un sistema de mitigación del radón es de aproximadamente $ 1, 200. Esto puede variar entre unos pocos cientos de dólares hasta más de $ 3, 000, dependiendo del tamaño de la casa, el tipo de fundación y la gravedad del problema.

7. Problemas de techo

Problema
Las casas antiguas tienden a tener techos más antiguos, posiblemente deteriorados. Esto presenta numerosos problemas, como infestaciones de plagas, daños en el agua interior y aislamiento comprometido (menos efectivo). Los problemas derivados de un techo comprometido, especialmente una vez que las fugas internas comienzan a ocurrir regularmente, pueden costar decenas de miles de dólares en reparación y pueden no estar cubiertos por el seguro de propietarios.

Las señales de advertencia de posibles problemas en el techo incluyen tejas faltantes o dañadas, cemento del tejado desmoronado, canales arqueados o caídos, humedad persistente en el ático, evidencia de daño por agua en los pisos superiores y bichos en el ático o en los espacios inferiores.

Solución
Antes de comprar una casa más vieja, evalúe la edad y condición del techo lo mejor que pueda. A menos que el vendedor ponga el techo, es posible que no sepa cuándo fue instalado, así que considere contratar un inspector de techo ($ 200 a $ 500) si hay signos evidentes de desgaste.

En techos inclinados, las tejas de asfalto duran típicamente de 15 a 40 años, las tejas de madera tratadas duran alrededor de 30 años, y las tejas de fibra de vidrio suelen durar más de 50 años. Los techos de acero suelen durar de 40 a 60 años, mientras que los techos de cobre pueden durar más de 100 años. Los techos de tejas duran entre 40 y 100 años (las tejas de arcilla tienden a estar en el extremo inferior del rango, con piedra y hormigón en el extremo superior). Los techos de piedra duran 100 años o más.

En techos planos, el material de grava asfáltica (teja plana) dura de 10 a 15 años. Los techos recubiertos de goma duran hasta 50 años. La membrana de olefina termoplástica, una opción de alta tecnología similar a la goma, también dura aproximadamente 50 años.

Para todos los materiales, tenga en cuenta que la vida útil real de un techo depende de la calidad de la instalación, el registro de mantenimiento previo, la pendiente del techo y el clima local.

Si los problemas del techo se limitan a un área pequeña y el techo no está cerca del final de su vida útil prevista, puede ahorrar dinero reemplazando o reparando solo la sección dañada. Si el techo es más antiguo o está muy dañado, tiene sentido financiero a largo plazo reemplazar todo (o al menos un lado completo).

Los costos de reemplazo varían mucho según el material. El herpes zoster generalmente cuesta de $ 5 a $ 8 por pie cuadrado, incluida la mano de obra, o de $ 10, 000 a $ 16, 000 por un techo de 2, 000 pies cuadrados. Los techos de piedra pueden correr hasta 10 veces ese rango.

8. Ventanas ineficientes

Problema
Es más probable que las casas antiguas tengan ventanas viejas e ineficientes. La desventaja principal de las ventanas ineficientes es una mayor factura de electricidad, debido al hecho de que el sistema de control de clima de la casa tiene que trabajar más para compensar las fugas. Según el programa ENERGY STAR del gobierno federal, la instalación de la clase de ventanas más eficiente en toda su casa puede reducir su factura anual de electricidad en $ 126 a $ 465, dependiendo de dónde viva.

Solución
Aborde las ventanas ineficientes de manera temporal con métodos pasivos de calefacción y enfriamiento, como cerrar ventanas y persianas en los días calurosos y abrirlas por la noche, y usando película de plástico ($ 10 a $ 20 por rollo de cinco ventanas) para sellar fugas durante el invierno. Sellar grietas alrededor de sus ventanas y reforzar el aislamiento de su casa, una solución más permanente, puede costar más de $ 1, 000.

La solución definitiva de ventanas con fugas es simplemente reemplazar las ventanas viejas por otras más eficientes. Si bien el reemplazo juicioso de ventanas se cita a menudo como uno de los mejores proyectos de mejoras para el hogar para reducir los costos de propiedad de vivienda a largo plazo, las ventanas supereficientes son muy costosas. Instalarlos en toda su casa podría costarle más de $ 10, 000, lo que significa que es posible que nunca recupere su inversión.

9. Sistemas eléctricos inadecuados o inseguros

Problema
Los problemas eléctricos se dividen en dos categorías: comodidad y seguridad.

En primer lugar, conveniencia: a menos que se hayan actualizado sus sistemas eléctricos, los hogares más antiguos carecen de un número suficiente de enchufes para abordar nuestra adicción colectiva a los dispositivos electrónicos.

En segundo lugar, y más importante aún, la seguridad: la vida útil del cableado eléctrico está básicamente limitada por la vida útil del aislamiento del cable. El cableado instalado antes de 1960 dura aproximadamente 70 años, mientras que el cableado más nuevo se estima que durará al menos 100 años. Una vez que el aislamiento se deteriora hasta el punto de que el cable está expuesto, el riesgo de incendio eléctrico, descargas, cortocircuitos y fallas de energía localizadas (de una o varias habitaciones) aumenta dramáticamente.

Los paneles de servicio eléctrico y los interruptores automáticos también son propensos al deterioro. Los paneles de servicio duran 60 o 70 años, mientras que los interruptores duran 30 o 40. Los paneles y interruptores defectuosos pueden causar descargas eléctricas, fallas de energía, incendios y otros peligros.

Tenga en cuenta que el daño causado por el agua, incendios, infestación de plagas y otros eventos inusuales puede dañar algunos o todos los componentes de un sistema eléctrico, necesitando reparación o reemplazo mucho antes de que alcancen su expectativa de vida.

Solución
El trabajo eléctrico es peligroso y confuso para los principiantes, así que evite tomar la ruta de bricolaje con su proyecto eléctrico. En su lugar, contrate a un electricista con licencia (generalmente de $ 60 a $ 100 por hora).

Un electricista calificado generalmente demora de 30 a 60 minutos para instalar una única toma de corriente, con un costo total de $ 80 a $ 150. Instalar un nuevo circuito (con una conexión al interruptor de la casa) puede costar entre $ 50 y $ 100 adicionales por toma de corriente.

Un nuevo panel de servicio cuesta entre $ 200 y $ 500, dependiendo de la marca y la garantía, más varias horas de trabajo. Un nuevo interruptor cuesta entre $ 5 y $ 30, dependiendo del tipo y la marca, aunque los interruptores fuera de producción pueden costar hasta $ 100 cada uno. Un electricista competente puede instalar unos interruptores en una hora.

10. Dispositivos mecánicos y aparatos defectuosos o ineficientes

Problema
Es más probable que los hogares antiguos tengan equipos mecánicos viejos, como calentadores de agua, hornos y unidades de aire acondicionado, así como electrodomésticos viejos. La vida útil de la mecánica y del dispositivo varía según el artículo, la marca y la carga de trabajo. En promedio, los calentadores de agua duran de 10 a 15 años, los hornos duran de 15 a 30 años, las unidades centrales de aire acondicionado duran aproximadamente 20 años, los refrigeradores duran de 15 a 20 años y las lavadoras y secadoras duran de 10 a 15 años.

El equipo cerca del final de su vida útil es más propenso a fallar, lo que plantea la posibilidad de una situación incómoda o peligrosa, como el calor que sale en pleno invierno o un incendio eléctrico, que debe abordarse de inmediato. Por otra parte, los equipos más antiguos suelen ser menos eficientes en el uso de la energía, lo que se traduce en un aumento de los gastos de servicios públicos.

Solución
Las casas más antiguas con equipos mecánicos y electrodomésticos recientemente actualizados suelen tener una prima. Si está bien con la compra de aparatos mecánicos y electrodomésticos más antiguos, investigue cada unidad y determine cuánto tiempo más se puede esperar que dure. Elabore un cronograma de reemplazo acorde con su horizonte temporal (si su horno tiene 15 años y planea venderlo en cinco, no es necesario reemplazarlo) y comience a ahorrar para los proyectos más urgentes.

Los costos de reemplazo mecánico y de electrodomésticos varían según el artículo y la marca. Por ejemplo, los hornos de gas natural, ideales para climas más fríos, cuestan entre $ 2, 000 y más de $ 10, 000. Las bombas de calor, suficientes en climas más cálidos, pueden costar tan poco como $ 1, 000. Los calentadores de agua sin tanque eficientes pueden costar hasta $ 5, 000, mientras que los calentadores de tanques tradicionales normalmente tienen un rango de $ 1, 000 a $ 2, 000.

Si planea reemplazar su antiguo calentador de agua o máquina de lavar, encontrar espacio en el presupuesto de su hogar no será una tarea insuperable. Establezca una cuenta de ahorro o de mercado monetario asegurada por la FDIC que se destine específicamente al proyecto, mi esposa y yo tenemos

Sin embargo, un reemplazo inesperado realmente puede retrasarlo, especialmente si hay daños involucrados. Hace poco, un amigo de la familia tuvo que reemplazar su vieja secadora después de que un fuego eléctrico masivo fue provocado por un cableado defectuoso y agravado por una ventilación de la secadora obstruida. Incluyendo la limpieza, la factura llegó a más de $ 20, 000, aunque su póliza de seguro de vivienda cubrió la mayor parte del costo.

11. Actualizaciones inútiles, inacabadas o desactualizadas

Problema
Las casas antiguas generalmente tienen más de un residente anterior, y algunas veces mucho más. Todos los propietarios anteriores han tenido licencia para hacer lo que desean con la propiedad.

Si bien muchas casas antiguas retienen todo el encanto y la función de su construcción original, otras tienen una serie de actualizaciones inútiles o anacrónicas que restan valor a la experiencia del propietario y aumentan potencialmente el costo de propiedad. Las actualizaciones particularmente costosas que pueden necesitar ser rectificadas poco después de mudarse incluyen cocinas mal diseñadas, inadecuadas o simplemente insípidas; habitaciones ilegales en el sótano (sin ventanas de salida, por ejemplo); y proyectos incompletos, como un sótano parcialmente terminado o un patio parcialmente dispuesto.

Antes de comprar nuestra casa actual, mi esposa y yo fuimos a una casa abierta en una casa de 100 años con un sótano a medio terminar (muros cortina que delimitan dos pequeñas habitaciones laterales con alfombra recién puesta, de lo contrario totalmente estériles), mitad -Parte de pantalla terminado (la estructura fue construida, pero no había pantallas o pintura interior), y un trabajo de pintura exterior literalmente transparente.

La casa había sido comprada solo unos meses antes por mucho menos que el precio actual de venta, lo que sugiere que el propietario actual había intentado cambiar la casa y se había sentido abrumado. Nuestro agente de bienes raíces comentó: "Parece que este tipo se quedó sin dinero y se fugó".

Solución
Siempre que no sean inseguros, puede vivir con características inútiles o desactualizadas hasta que tenga espacio en su presupuesto personal para solucionarlos. El costo de dichas correcciones varía ampliamente. Una actualización completa de la cocina normalmente entra en territorio de cinco cifras, mientras que el reemplazo de molduras obsoletas o la rectificación de un trabajo de pintura interior horrible podría costar unos pocos cientos.

Complementos a medio terminar, como el porche en la tapa abandonada mencionada anteriormente, son otra cuestión. Pueden ser inseguros, especialmente para niños pequeños, y pueden proporcionar puntos de acceso para insectos y roedores. Piénselo dos veces antes de comprar una casa más vieja con demasiadas actualizaciones dudosas o toques de diseño caótico, ya que a menudo disimulan problemas más grandes.

Por ejemplo, descubrimos más tarde que el lanzamiento abandonado tenía graves problemas de cimentación que costarían decenas de miles de dólares arreglar. La escala del problema de la fundación probablemente obligó a la aleta a alejarse de la propiedad antes de completar el trabajo.

12. Características subestándares o inseguras

Problema
Las casas antiguas a veces tienen demasiado encanto. Dependiendo del estilo, la ubicación y el historial de una casa en particular, algunas características originales pueden ser obsoletas, no estar a la altura de los códigos de construcción actuales o ser realmente inseguras. Los ejemplos incluyen viejas tolvas de lavandería, escaleras de servicio, escaleras que no llevan a ninguna parte (lugares comunes en casas que alguna vez estuvieron divididas en unidades de vivienda múltiple), escaleras empinadas, techos bajos, chimeneas bloqueadas y chimeneas que no funcionan.

Nuestro hogar actual es con diferencia el mejor lugar en el que hemos vivido, pero a pesar de ello tiene una escalera empinada y sinuosa que nos haría sentir incómodos y una chimenea obsoleta que muestra signos tempranos de deterioro.

Solución
Muchas jurisdicciones son indulgentes con respecto a las características deficientes o en contra del código en las residencias ocupadas por sus propietarios, en relación con las propiedades de alquiler o comerciales. En consecuencia, es probable que no se le solicite que corrija tales problemas (a menos que amenacen otras propiedades) después de tomar posesión de su casa anterior. Sin embargo, solucionar estos problemas puede preservar o aumentar el valor de su casa, sin mencionar mejorar la seguridad y la comodidad de sus ocupantes.

Algunos problemas tienen soluciones sencillas y asequibles. Por ejemplo, la seguridad a prueba de niños de nuestra escalera empinada simplemente implica la instalación de una puerta con cerradura o una puerta para niños en la entrada. Otros, como una chimenea que se desmorona, requieren mantenimiento regular (reparación de tapajuntas y cualquier material de techo dañado) que puede costar unos cientos de dólares por año.

Beneficios potenciales de ser dueño de un hogar anterior

1. Ubicación conveniente

Debido a que la mayoría de las ciudades crecen hacia el exterior con el tiempo, las casas más antiguas tienden a estar ubicadas más cerca de los núcleos céntricos del empleador y de las áreas recreativas. Una ubicación conveniente ofrece muchos beneficios saludables y que ahorran tiempo, como viajes diarios más cortos (y la oportunidad de usar el transporte público o ir en bicicleta) y viajes de compras más fáciles.

Por el contrario, las viviendas más nuevas ocupadas por sus propietarios tienden a construirse donde la tierra es más barata, a menudo en los límites de los pueblos y ciudades existentes. Tales lugares no son siempre convenientes.

Sin embargo, estas reglas no son universales. Las grandes ciudades tienen muchos condominios recién construidos en el centro o cerca, y muchas casas rurales son bastante viejas.

2. Características originales difíciles de duplicar

Aunque algunas casas antiguas carecen de carácter, muchas exhiben características encantadoras y específicas del período que son agradables a la vista y pueden aumentar el valor de reventa. Por ejemplo, los armarios de almacenamiento y visualización incorporados en el comedor de nuestra casa antigua influyeron definitivamente en nuestra decisión de compra, tanto porque era estéticamente agradable como práctico. En nuestra región, las únicas casas nuevas que contienen tales muebles incorporados están fuera de nuestro rango de precios y vecindario preferido.

3. Barrio más establecido

En los pueblos y ciudades, los hogares más antiguos a menudo se encuentran en vecindarios establecidos con propietarios a largo plazo que se preocupan por el área y la comunidad, el paisajismo maduro y la cobertura arbórea, y un sentido general de comunidad. Esas áreas también tienen más probabilidades de estar conectadas a la infraestructura municipal, como los sistemas de alcantarillado y agua.

Por el contrario, los barrios menos establecidos tienden a tener una menor participación de la comunidad, especialmente si los hogares son muy nuevos y la mayoría de los residentes son profesionales ocupados sin el tiempo para involucrar a sus vecinos. Además, las subdivisiones más nuevas parecen sombrías hasta que los árboles y arbustos recién plantados se llenan.

4. Potencial de una mejor calidad de construcción

Dependiendo del estilo y la ubicación del edificio, una casa más antigua se puede construir de manera más sólida y duradera que las casas más nuevas. Esto es particularmente cierto para las nuevas viviendas económicas en las subdivisiones recientes, que normalmente son construidas por grandes compañías con la capacidad de producir en masa a bajo costo las estructuras.

Por otra parte, algunos de los suburbios originales de Estados Unidos fueron urbanizaciones en masa construidas poco después de la Segunda Guerra Mundial. Al considerar cualquier hogar construido según especificaciones estandarizadas, aprenda todo lo posible sobre los materiales, métodos y mano de obra utilizados por la empresa constructora.

5. Más oportunidades para construir equidad

Los propietarios de viviendas creativos, emprendedores y diligentes ven oportunidades en las deficiencias de las casas viejas. Cada cocina mal diseñada, sótano sin terminar o patio sin jardín es un proyecto en espera. Y una renovación o actualización bien elegida y bien ejecutada puede aumentar el valor de tasación de una casa y su valor de reventa eventual, por más del costo del proyecto.

Es probable que su presupuesto limite el alcance de su visión, especialmente justo después de que se mude. Pero los proyectos de construcción de equidad se vuelven más manejables cuando se planifican y se presupuestan con suficiente anticipación. Mi esposa y yo ya estamos lanzando ideas (y ahorrándolas) para un sótano terminado y un garaje separado completamente nuevo, aunque no comenzaremos en ninguno de los proyectos pronto.

Palabra final

Incluso una casa antigua con mucho encanto y bellamente decorada en un vecindario conveniente y muy unido probablemente tenga algunos de los inconvenientes mencionados anteriormente. Si elige corregir la mayoría o todos los problemas a medida que surgen, es probable que termine gastando decenas de miles de dólares durante su permanencia en el hogar. Alternativamente, si elige ignorar los problemas graves o hacer solo lo mínimo para solucionarlos, es probable que tenga que aceptar un precio de venta más bajo o cubrir el costo de las reparaciones importantes justo antes de vender. De cualquier manera, puede limitar o negar el rendimiento general de su inversión inmobiliaria mediante la compra de una vivienda más antigua.

Eso no quiere decir que las casas más nuevas no requieran grandes reparaciones e inversiones de mantenimiento a lo largo del tiempo. Y las nuevas viviendas a menudo tienen gastos adicionales que los propietarios de casas antiguas no enfrentarán, como los honorarios de la asociación de propietarios. En última instancia, es más importante elegir el hogar que se siente bien para usted y su familia que obsesionarse con lo que podría salir mal en su nueva residencia.

¿Qué edad tiene la casa en la que vive actualmente? ¿Consideraría comprar una casa más vieja en el futuro?

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