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Comprar una segunda casa de vacaciones: ventajas e inconvenientes, cosas que considerar


De acuerdo con la revista Money, ahora es el momento de comprar si está considerando un segundo hogar o una casa de vacaciones. En todo el país, los precios están cerca o por debajo de sus mínimos de cinco años. En Vail, Colorado, los precios de las casas bajaron un 30% desde sus máximos. Pebble Beach, quizás el área de golf más reconocida en los EE. UU., Ha visto una disminución de 36.3% en precios de pies cuadrados en comparación con hace cinco años. Y los precios en Orlando, Florida, sede del parque temático Walt Disney World, han bajado más del 50% desde sus máximos.

¿Los precios bajarán? Es imposible saberlo, pero Stan Humphries, economista en jefe de Zillow, dice: "Es una tontería intentar tratar el fondo tanto para los economistas como para los compradores y vendedores. Si encuentra una casa que le encanta y en la que desea estar por un largo período de tiempo, ahora es potencialmente un buen momento para introducirse en el mercado ".

Ventajas de poseer una segunda casa

Si es un esquiador que ama las laderas de las montañas de Colorado o Utah, un amante de las playas del sur de California y Florida, o un jubilado potencial que busca escapar del noreste cargado de nieve para las tierras abiertas y soleadas de Arizona o del sur Texas, hay hogares disponibles para cumplir con una amplia gama de presupuestos. Los mismos beneficios de la propiedad de la vivienda se aplican al propietario de un condominio en Boston, o una mansión en el Homestead en Hot Springs, Virginia.

1. Beneficios a largo plazo
Si bien todos los activos fluctúan en valor en el corto plazo, es más probable que las propiedades vacacionales retengan su valor y se aprecien simplemente porque están ubicadas en áreas populares con un suministro geográficamente limitado. Hay una costa o montaña finita en la que se pueden construir casas, y solo 18 hoyos en un campo de golf.

Pero los bienes inmuebles, como las acciones, los bonos y otras inversiones, siempre han fluctuado en valor y es probable que continúen haciéndolo en el futuro. Por lo tanto, tenga en cuenta que no hay garantía de que un segundo hogar se venda a un precio más alto en el futuro.

2. Deducciones fiscales
Muchas personas que poseen segundas residencias prefieren mantenerlas desocupadas cuando no se utilizan para el disfrute personal. Si permite y le carga el alquiler por la ocupación por no más de dos semanas por año, el interés sobre la hipoteca y los impuestos a la propiedad son deducibles completamente de su ingreso bruto. En otras palabras, para fines tributarios, puede tratar esta hipoteca de la misma manera que lo haría con la hipoteca de su residencia principal.

3. Renta de alquiler
Si decide alquilar su casa, pero personalmente usar la propiedad también, deberá determinar si es elegible para deducir los gastos de operación. Para determinar esto, sume los días que alquiló la propiedad. Si ocupó la propiedad menos del 10% de los días que la alquiló o menos de dos semanas, la que sea mayor, puede deducir todos los gastos operativos de la vivienda, incluidos intereses, servicios públicos, tasas de limpieza, mantenimiento del césped y administración matrícula. Si necesita ayuda para determinar lo que es elegible para deducir, comuníquese con un profesional de impuestos o consulte la Publicación 527 del IRS sobre alquileres de vacaciones.

Las tarifas de alquiler varían según las estaciones y la popularidad de la ubicación del complejo. Para la mayoría de los centros turísticos, las tarifas de alquiler semanal de temporada alta generalmente son iguales o mayores que el pago mensual de la hipoteca de la propiedad, lo que le permite igualar con una ocupación anual de alrededor del 30% desde un punto de vista de flujo de efectivo.

4. Familiaridad
Volver al mismo lugar una y otra vez puede ser reconfortante a medida que te familiarizas y te sientes cómodo con la ubicación. Le permite la libertad de ser usted mismo y la oportunidad de ampliar las amistades a largo plazo con los residentes: puede convertirse en parte del tejido social.

5. Conveniencia
La capacidad de almacenar artículos que se usan exclusivamente en el segundo hogar simplifica el viaje y el embalaje. La parafernalia de esquí de mi familia, junto con ropa extra de invierno, se almacenó en nuestra casa en Breckenridge, Colorado, lo que nos permite realizar fácilmente viajes no programados para un fin de semana de esquí sin la molestia de empacar o preocuparnos si nuestros esquís llegaran en el mismo vuelo .

6. Head Start de jubilación
Aunque podemos amar los lugares donde trabajamos y vivimos, cada lugar tiene sus inconvenientes. Si vives en Texas, por ejemplo, los veranos de temperaturas de más de 100 grados son brutales. La gente en Chicago, Filadelfia y otras ciudades del norte a menudo odian la lucha anual con la nieve.

Un objetivo común de la jubilación es tener un lugar de retiro para las épocas del año que más nos disgustan en nuestra residencia principal. Localizar y comprar una segunda casa antes de la jubilación le permite experimentar los beneficios de un refugio antes de la jubilación real, un momento para corregir y modificar sus planes si la realidad es diferente al sueño.

7. Ubicación para Reuniones
Los lugares despiertan recuerdos de personas, relaciones y buenos momentos. Como miembro de una gran familia extendida, siempre he disfrutado de la reunión anual del Día de la Independencia en la casa del lago de mi primo. Las reuniones comenzaron cuando era un niño cuando mi padre y sus dos hermanos compraron mucho en un lago grande en el oeste de Oklahoma, y ​​han continuado con el nacimiento de mis hijos y nietos. La visita anual se ha convertido en una tradición que ha mantenido a nuestra familia en constante crecimiento a medida que nos expandimos por la región y el país.

El beneficio intangible de poseer y pasar propiedad de generación en generación, especialmente un hogar que ha sido y seguirá siendo el sitio de muchas reuniones felices, es incalculable.

8. Acceso a otras casas de vacaciones
Muchas segundas residencias están ubicadas en áreas que a la gente le gusta visitar: centros turísticos, campos de golf, montañas, costas, y su atracción es universal. Como resultado, los propietarios en un lugar a menudo arreglan para intercambiar tiempo en su casa por tiempo en una casa ubicada en otra región. Esto se conoce como intercambio de casas.

Como socio en una casa ubicada en Pebble Beach, California, una vez cambié una semana a mi casa por dos semanas en una casa (con cocinera y ama de llaves) en una isla caribeña. El dueño de la casa de St. Maarten quería llevar a sus amigos a un largo viaje de golf a los famosos campos de Pebble Beach, mientras yo quería llevar a mi familia a unas largas vacaciones en la playa. El intercambio funcionó bien para ambas partes.

Desventajas de poseer una segunda casa

Ser propietario de una segunda casa, independientemente de la ubicación, no es para todos.

1. Costos iniciales de compra
La mayoría de las personas tiene mayores expectativas de una propiedad que pretenden poseer, en lugar de alquilarla. Estas expectativas se pueden traducir en precios altos.

En áreas populares donde el espacio es limitado, la casa puede tener un precio más alto que el costo de su vivienda principal. Además, los nuevos propietarios normalmente incurren en los costos de amueblar la nueva compra con todo, desde muebles hasta ropa de cama y platos, costos que pueden fácilmente exceder del 25% al ​​33% del precio de compra.

2. Hipotecas de alto costo
En el pasado reciente, los prestamistas han sufrido quemaduras severas en el mercado inmobiliario residencial y, por lo tanto, pueden ser reacios a prestar una nueva compra. El porcentaje de pago inicial y la tasa de interés de cualquier hipoteca es probable que sea mayor para una propiedad de vacaciones. Dependiendo de la ubicación, condición y valor de mercado de la propiedad (así como su propio estado financiero e historial de crédito), una hipoteca típica de 15 a 30 años para una propiedad no ocupada por el propietario generalmente requiere un 20% a 30 % de pago inicial del precio de venta (cuanto mayor sea el pago inicial, más fácil es encontrar un prestamista dispuesto).

3. Mantenimiento del hogar
Como propietario o miembro de un grupo de propietarios, usted es responsable de todo el mantenimiento del hogar. Cuando se rompe una tubería o se filtra el techo, usted es quien debe pagar el costo de la reparación. También es posible que usted identifique el problema, haga los arreglos necesarios para el plomero o el electricista y se reúna con ellos en el lugar. En algunos casos, puede pasar toda su visita trabajando en la propiedad, que seguramente no es lo que esperaba cuando soñó con la propiedad.

4. Tiempo de viaje
Con toda probabilidad, un segundo hogar estará ubicado a horas de su residencia principal, lo que requerirá largos viajes en automóvil o vuelos de aerolíneas. La oportunidad de utilizar la casa para viajes cortos de fin de semana depende completamente de la distancia que tenga que viajar. Si está pensando en comprar una casa en el otro lado del país, planee ir con menos frecuencia, pero permanezca por periodos de tiempo más largos.

5. Inflexibilidad
Si está pagando una cantidad significativa de dinero cada mes por un segundo hogar, puede sentir que necesita visitar constante y exclusivamente la propiedad para justificar su inversión. Como consecuencia, debe estar seguro de que disfrutará de sus visitas de 5 o 10 años en el futuro tanto como disfrute visitar la ubicación hoy. Las casas no son inversiones líquidas: si decide vender, puede tomar varios meses o incluso años obtener el precio que desea.

Pasos para comprar una casa de vacaciones

La compra de una casa, ya sea una residencia principal o un lugar de vacaciones, puede ser un proceso complicado y un compromiso financiero significativo. Sin embargo, siguiendo los pasos adecuados, puede hacer que la experiencia sea lo menos dolorosa posible.

1. Determine su ubicación ideal
Las áreas de resorts generalmente tienen una amplia gama de propiedades para adaptarse a una variedad de presupuestos. Cuanto mayor sea el área que esté dispuesto a considerar, más probabilidades tendrá de encontrar una propiedad que se ajuste a su presupuesto. ¿Usted, por ejemplo, tiene que vivir en el océano o en una ladera de montaña específica, o estaría dispuesto a conducir hasta la playa o el remonte?

2. Establezca un rango de precios
Ser propietario de un segundo hogar debe ser placentero, no la fuente de una tensión financiera constante. A los efectos de un rango de precios, suponga que su anticipo, costos de cierre y mobiliario serán el 33% del precio de compra. En otras palabras, si tiene $ 50, 000 en efectivo, su rango de precio inicial debe estar entre $ 130, 000 y $ 170, 000.

3. Considera la propiedad fraccional
Si bien la mayoría de las propiedades de vacaciones se transfieren en transacciones escritas (el comprador obtiene una escritura que evidencia su propiedad en bienes inmuebles identificados específicos), la propiedad fraccional de bienes raíces es una alternativa que se popularizó en los años noventa. Esto le permite al comprador unir más estrechamente su uso proyectado de la propiedad con su costo o, por el contrario, permite la compra de una propiedad más cara para la misma inversión.

Si, por ejemplo, un inversionista compró una participación fraccionaria por $ 100, 000 con el derecho de usar la propiedad por 30 días al año, el valor de la propiedad comprada podría ser tan alto como $ 1.2 millones (12 inversores * $ 100, 000 inversión = $ 1.2 millones). Generalmente hay una gran diferencia en el aspecto, el alojamiento y las citas entre las propiedades de $ 100, 000 y $ 1, 000, 000.

La propiedad fraccional difiere de un tiempo compartido. Con la propiedad fraccional, usted es dueño de una parte del bien inmueble, mientras que con un tiempo compartido, usted simplemente posee el derecho de usar el bien inmueble. Esta diferencia explica los beneficios fiscales de un interés fraccionario, así como la capacidad de beneficiarse de cualquier aumento de precio en la propiedad.

Tanto la propiedad fraccional como el tiempo compartido requieren la coordinación con otros propietarios para reservar tiempo en la propiedad. Si planea usar la propiedad más extensamente o simplemente no desea tratar con una agencia externa, puede crear una sociedad privada para comprar y poseer una propiedad.

Mi casa en Pebble Beach fue compartida con dos socios, y fue un arreglo perfecto. Negociamos con un agente de bienes raíces local para administrar el mantenimiento de la propiedad por una pequeña tarifa mensual para que no tuviéramos que lidiar con jardineros, limpiadores de casas o servicios públicos locales cuando estábamos en el lugar, haciendo de nuestra casa de vacaciones una verdadera escapada .

4. Involucrar a un agente de bienes raíces local
La asistencia de un agente de bienes raíces local es invaluable durante su búsqueda de la casa de vacaciones de sus sueños. Un buen agente puede guiarlo a través del proceso de compra, ayudarlo a encontrar financiamiento hipotecario, y puede administrar la propiedad cuando no se encuentre. Incluso si compra un interés fraccionario de un desarrollador de bienes raíces, el agente de bienes raíces puede ayudarlo a obtener un mejor trato.

Palabra final

Hace poco, un amigo compró un porcentaje de propiedad fraccional en una casa dentro de un exclusivo complejo de golf en Austin, Texas, donde su hija asistirá a la universidad. La casa de cuatro habitaciones, lujosamente amueblada y mantenida, incluye privilegios de golf y spa en un campo de golf con clasificación nacional. El vendedor, propietario de una empresa de construcción, estaba dispuesto a vender el interés por un precio inferior a su precio original ocho años anterior debido a reversiones en la industria de la construcción, y la consecuente necesidad de reducir sus gastos personales en todos los ámbitos.

Efectivamente, mi amigo pudo comprar una parte de la casa por debajo de su costo de construcción. Desde su perspectiva, ahora tiene una casa de vacaciones durante tres meses al año por un precio que es menor que el gasto y la molestia de alquilar habitaciones de hotel, pagar las tarifas del complejo o comprar comidas costosas en restaurantes. Las oportunidades están ahí; ahora es el momento de comenzar una búsqueda de la casa de vacaciones de sus sueños.

Si ya posee un segundo hogar, ¿lo haría de nuevo?

(Crédito de la foto: Bigstock)


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