¿Qué es una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)? ¿Cómo funciona, pros y contras?

Supongamos que es un propietario con un horrible baño principal. Le gustaría remodelar, pero no ve cómo puede pagarlo. Según HomeAdvisor, el costo promedio de ese trabajo es de alrededor de $ 9, 400, y no hay manera de que pueda exprimir esa cantidad de su presupuesto en este momento.

Luego, un día, recibe una carta de su banco que le ofrece la oportunidad de abrir una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Explica que esta es una forma de aprovechar el valor de su casa por dinero en efectivo. La carta dice que puedes pedir prestado hasta $ 30, 000 de esta manera, solo con un 5% de interés.

A primera vista, esto parece ser la solución a todos sus problemas. Pero vacilas, pensando que debe haber una trampa. ¿Tomar prestado contra su casa de esta manera es una buena idea? Antes de precipitarse al banco, debe comprender exactamente cómo funciona un HELOC y cuáles son los pros y los contras. Aquí encontrará todo lo que necesita saber para tomar una sabia decisión financiera.

Cómo funcionan los HELOC

Cuando saca una línea de crédito con garantía hipotecaria, está tomando prestado dinero del banco con su casa como garantía. Los HELOC son diferentes de otros tipos de préstamos hipotecarios porque no se pide prestado un monto fijo y se lo devuelve con el tiempo. En cambio, un HELOC le da acceso a un grupo de efectivo que puede incorporar según sea necesario.

Al igual que una tarjeta de crédito, HELOC es un préstamo rotativo. Puede pedir prestado cualquier cantidad hasta el límite de crédito. Luego puede devolver la totalidad o parte del saldo, como pagar su factura de tarjeta de crédito, y volver a dibujarla. En otras palabras, el tamaño del préstamo puede expandirse y contraerse para satisfacer sus necesidades.

Sin embargo, a diferencia de una tarjeta de crédito, un HELOC generalmente viene con un límite de tiempo. Solo puede extraer dinero durante un período determinado, generalmente de 5 a 10 años. Esto se conoce como el "período de sorteo". Durante el período de sorteo, sus pagos mensuales son solo por el interés del préstamo.

Con algunos HELOC, tan pronto como finaliza el período de sorteo, todo el saldo vence. Todo lo que todavía debe debe ser pagado de inmediato en una suma global. Sin embargo, la mayoría de los HELOC tienen un "período de amortización" de 10 a 20 años. Durante este tiempo, realiza pagos regulares de capital e intereses hasta que se pague el préstamo.

A HELOC a veces se le llama "segunda hipoteca" porque es un préstamo adicional que puede sacar en una casa que ya tiene una hipoteca. Sin embargo, este término es engañoso. La mayoría de los HELOC son segundas hipotecas, pero también puede obtener un HELOC en un hogar que está completamente amortizado. Y, por otro lado, es posible obtener una segunda hipoteca, que es un préstamo a plazo fijo, generalmente denominado préstamo con garantía hipotecaria, en lugar de una línea de crédito.

Razones para usar un HELOC

Los propietarios de viviendas con mayor frecuencia utilizan HELOC para pagar las renovaciones o reparaciones de la vivienda. Usar un HELOC de esta manera tiene sentido, porque muchas mejoras en el hogar agregan valor a su hogar. Si usa el dinero sabiamente, podría salir adelante cuando venda la casa.

Sin embargo, los propietarios también usan HELOC para muchas otras necesidades, algunas más sabias que otras. Por ejemplo, podrían sacar un HELOC para:

• Pague la universidad (para ellos o sus hijos)
• Comprar un carro
• Haga un pago inicial para comprar una casa de vacaciones
• Consolide otras deudas, como la deuda de la tarjeta de crédito
• Pague facturas durante una crisis financiera, como una pérdida de trabajo, si no tiene un fondo de emergencia

Una razón particularmente mala para sacar un HELOC es obtener más efectivo para sus necesidades diarias. Si tiene que pedir dinero prestado para llegar a fin de mes, eso es una señal clara de que la forma en que vive no es sostenible. A menos que haga algo para solucionar el problema, no podrá pagar el préstamo a su vencimiento. En lugar de pedir prestado, debe buscar formas de equilibrar su presupuesto, ya sea mediante el aumento de su sueldo o mediante la obtención de ingresos adicionales.

Cuánto puede pedir prestado

El monto máximo que puede pedir prestado con un HELOC depende de la cantidad de capital que tenga en su hogar. Eso, a su vez, depende de dos cosas: cuánto vale su hogar y cuánto debe todavía de la hipoteca. Por lo general, el límite de crédito en un HELOC es del 75% al ​​85% del valor de su hogar, menos el saldo de su hipoteca.

Por ejemplo, supongamos que tiene una casa que vale $ 400, 000, y le quedan $ 275, 000 en su hipoteca. Su banco le ofrece un HELOC basado en el 80% del valor de la casa, o $ 320, 000. Reste los $ 275, 000 que adeuda, y eso le da un límite máximo de $ 45, 000 en su línea de crédito.

Sin embargo, es posible que el banco no esté dispuesto a prestarte tanto. Antes de establecer su límite de crédito, querrá asegurarse de que puede pagar el préstamo. Para resolver esto, el banco analiza sus ingresos, su calificación crediticia y sus otras deudas y obligaciones financieras. Esto le da al banco una idea más clara de cuánto puede permitirse tomar prestado.

Con muchos HELOC, puede pedir prestado tanto o tan poco como quiera, hasta su límite de crédito. Sin embargo, algunos préstamos requieren que solicite un monto mínimo determinado, como $ 300, cada vez que utilice su línea de crédito. Otros requieren que realice un avance inicial tan pronto como configure el HELOC.

Algunos HELOC incluso requieren que mantenga cierta cantidad pendiente en todo momento. Esas son malas noticias para usted, porque le permite al banco cobrarle intereses todo el tiempo. Es como tener una tarjeta de crédito que no tiene permitido pagar. Se le exige que mantenga ese saldo de $ 300 y le pague intereses, mes tras mes, lo necesite o no.

Tasas de interés para HELOCs

La mayoría de los HELOC son préstamos de interés variable, también conocidos como préstamos de tasa ajustable. Eso significa que la tasa de interés está vinculada a un índice, como la Tasa Preferencial de los Estados Unidos establecida por la Reserva Federal, y sube y baja junto con ese índice. En la mayoría de los casos, el banco le cobra el monto del índice más un "margen", como dos puntos porcentuales. Para un HELOC basado en la tasa preferencial, esto le daría una tasa de interés de "Prime plus 2%".

El peligro de un préstamo de tasa ajustable es que a medida que aumentan las tasas de interés, también lo hacen sus pagos. Si la tasa preferencial actual es del 4%, una HELOC con una tasa de prima más un 2% tendría una tasa de porcentaje anual total del 6%. Si pide prestado $ 10, 000 hoy a esa tasa, pagará $ 50 por mes en intereses. Sin embargo, si la tasa preferencial aumenta hasta un 10%, su tasa de interés sube al 12% y sus pagos de intereses aumentan a $ 100 por mes.

Afortunadamente, hay un límite en cuanto a qué tan alta puede ser la tasa de interés en su HELOC. Por ley, cualquier préstamo de tasa variable que esté asegurado por un hogar debe tener un techo, o límite, sobre cuánto puede subir el interés durante la vigencia del préstamo. Por ejemplo, si su HELOC tiene un tope de 16%, entonces su tasa de interés nunca puede ir por encima de eso, incluso si la tasa de interés preferencial aumenta a 15% o más. Algunos planes también tienen límites periódicos, que limitan la cantidad que la tasa de interés puede aumentar en un determinado período de tiempo.

Algunas veces, un HELOC tiene una tarifa introductoria especial. Por ejemplo, el banco podría cobrarle una tasa de interés plana de 2.5% APR durante los primeros seis meses. Después de eso, la tasa de interés saltaría a la tasa estándar.

Otras tarifas para HELOCs

Cuando configura un HELOC, generalmente tiene que pagar muchas de las mismas tarifas que pagó cuando obtuvo su hipoteca por primera vez. Por ejemplo, se le puede cobrar por:

• Una tarifa de solicitud, que no siempre se reembolsa si se rechaza el préstamo
• Una tasación de propiedad para estimar el valor del hogar
• Cargos por adelantado, como "puntos", donde un punto equivale al 1% de su límite de crédito
• Costos de cierre, como una búsqueda de título y honorarios de abogados

En total, puede costarle cientos de dólares configurar un HELOC nuevo. Además de esto, algunos HELOC tienen tarifas continuas que duran toda la vida del préstamo. Por ejemplo, puede pagar una tarifa anual para mantener el préstamo o una tarifa de transacción cada vez que recurra a su línea de crédito.

Beneficios de un HELOC

Un HELOC tiene varias ventajas sobre otras formas de pedir dinero prestado. Éstas incluyen:

1. Flexibilidad A HELOC le permite elegir exactamente cuánto pide prestado y cuándo. Puede sacar dinero y devolverlo libremente durante el período de sorteo. Y una vez que finaliza el período de sorteo, generalmente tiene un período de amortización largo para pagar el préstamo.
2. Bajo interés . Un HELOC es menos riesgoso para el prestamista que muchos otros préstamos, porque tiene su casa como garantía. Por esta razón, los bancos tienden a ofrecer tasas de interés más bajas en los HELOC que en otros tipos de crédito. Esto hace que HELOC sea una forma útil de consolidar deudas con intereses más altos, como la deuda de tarjetas de crédito. Sin embargo, esto solo es útil si se abstiene de usar las tarjetas de crédito mientras paga la deuda. Si te das la vuelta y ejecutas el saldo nuevamente, tendrás una nueva deuda por encima de la anterior.
3. Derecho a pagar temprano . No importa cuál sea el pago mínimo en su HELOC, siempre puede optar por pagar más. De hecho, muchos consumidores eligen tratar su HELOC como cualquier otro préstamo y pagarlo en cuotas. Por ejemplo, supongamos que sacas $ 20, 000 de tu HELOC y lo usas para comprar un bote. Luego puede dividir esos $ 20, 000 en 60 pagos, agregar intereses y devolverlos durante cinco años. De esta forma, es como tener un préstamo regular de bote, pero a una mejor tasa de interés.
4. Sin pago cuando no hay saldo . Al igual que una tarjeta de crédito, un HELOC se puede pagar en su totalidad en cualquier momento. Si lo hace, no tiene que hacer ningún pago hasta que vuelva a utilizarlo. Por supuesto, esta característica no le ayuda si su HELOC requiere que tenga un saldo mínimo.
5. Deducciones fiscales . Debido a que un HELOC es un tipo de préstamo hipotecario, el interés en él generalmente es deducible de impuestos. Esa es una ventaja que la mayoría de las formas de crédito, como las tarjetas de crédito y los préstamos para automóviles, no tienen.
6. Una oportunidad para cambiar tu mente . Cuando saca un HELOC en su hogar principal, tiene el derecho legal de cancelarlo dentro de los tres días y no pagar nada. Puedes cambiar de opinión por cualquier motivo o sin ningún motivo. Todo lo que tiene que hacer es informar al prestamista por escrito, y debe cancelar el préstamo y pagar las tarifas que haya pagado. Entonces, si obtiene una mejor oferta de otro prestamista, o si decide que no necesita el dinero, tiene la oportunidad de retirarse.

Desventajas de un HELOC

Aunque un HELOC puede ser una forma práctica de pedir dinero prestado, no es la mejor opción para todos. Los HELOC tienen algunos inconvenientes serios, que incluyen:

1. Riesgo de ejecución hipotecaria . El mayor problema con un HELOC es que estás poniendo tu casa en peligro. Si alguna vez no puede realizar los pagos, ya sea porque sus ingresos disminuyen o porque los pagos aumentan, el banco podría apoderarse de su casa. Si su ingreso es inestable, un HELOC probablemente sea demasiado arriesgado para usted.
2. Riesgo de estar bajo el agua Si su casa pierde valor mientras aún le debe dinero, podría terminar debiendo más de lo que vale la casa. Esa es una situación arriesgada, porque si vende su casa, debe pagar el saldo completo de su HELOC de inmediato. Si necesita vender de forma inesperada, podría quedar atrapado sin suficiente efectivo para devolverlo.
3. Riesgo de tener su crédito congelado . Si el banco ve que su casa ha caído en valor, o sus ingresos han bajado tanto que podría tener problemas para realizar los pagos, puede decidir congelar su línea de crédito. No puede expulsarlo de su casa en esta situación, pero tampoco puede aprovechar su crédito. Este es un gran problema si se encuentra en medio de una remodelación de la cocina y el banco repentinamente le corta el acceso al dinero que está utilizando para pagar a los contratistas.
4. Tasas inciertas . Debido a que la mayoría de los HELOC son préstamos de tasa variable, el pago mensual en ellos puede aumentar, a veces bruscamente. Esto puede ser un problema si tienes un presupuesto ajustado. Antes de registrarse para un HELOC, verifique cuál es el límite de por vida, y averigüe cuál sería su pago mensual a esta tasa máxima. Si ese pago es más de lo que puede manejar, este préstamo no es una buena opción para usted.
5. Altos costos iniciales . Como se indicó anteriormente, sacar un HELOC puede costar cientos de dólares en honorarios. Esto hace que sea una mala elección si solo necesita tomar prestada una pequeña suma de dinero. Es poco probable que la cantidad que ahorre en intereses en ese caso sea suficiente para compensar los costos iniciales. Para este tipo de préstamo, es mejor tener una tarjeta de crédito a bajo interés, o mejor aún, una con un período introductorio sin intereses. Sin embargo, los bancos a veces están dispuestos a renunciar a algunos o todos los costos de cierre en un HELOC, por lo que debe consultar los términos antes de descartar este tipo de préstamo como una opción.
6. Gran pago final . Cada vez que expire su HELOC, debe pagar todo lo que todavía debe del préstamo, todo a la vez. Si no puede pagar este "pago global", puede perder su hogar.
7. Restricciones en el alquiler . Según los términos de algunos HELOC, no está permitido alquilar su casa mientras deba dinero. En este caso, si necesita mudarse, no tendrá más remedio que vender la casa y pagar el saldo total de su HELOC de inmediato. Esto hace que HELOC sea una mala elección si crees que podrías necesitar mudarte pronto.

Alternativas a HELOCs

Si mantiene gran parte de su riqueza en su hogar, un HELOC es una forma útil de convertir ese capital en efectivo. Sin embargo, no es la única forma. Existen al menos otros dos tipos de préstamos que le permiten extraer dinero en efectivo de su casa: préstamos con garantía hipotecaria y refinanciación de retiro de efectivo. Dependiendo de su situación, una de estas opciones podría ser más útil para usted que un HELOC.

Préstamos con garantía hipotecaria

Un préstamo tradicional con garantía hipotecaria es un préstamo mucho más simple que un HELOC. Pides prestada una cantidad fija de dinero por adelantado, y la pagas durante un período fijo. Además, a diferencia de los HELOC, los préstamos con garantía hipotecaria suelen tener una tasa de interés fija. Esto significa que sus pagos se mantienen iguales de mes a mes, por lo que no hay sorpresas.

Los préstamos con garantía hipotecaria también tienen otros beneficios. Por un lado, el interés que paga en un préstamo con garantía hipotecaria generalmente es deducible de impuestos, como lo es para un HELOC. Además, generalmente no tiene que pagar ningún costo de cierre en este tipo de préstamo. Sin embargo, es posible que tenga que pagar otras tarifas, como una tarifa de solicitud o tasa de evaluación.

Si compara las tasas de interés para los HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria, probablemente note que los HELOC tienden a tener un APR ligeramente más alto. Sin embargo, esto no significa necesariamente que un préstamo con garantía hipotecaria sea más barato porque la tasa de porcentaje anual en los dos tipos de préstamos se calcula de manera diferente. La APR para un HELOC se basa únicamente en la tasa de interés indexada (por ejemplo, la tasa preferencial). Con un préstamo con garantía hipotecaria, por el contrario, la APR tiene en cuenta la tasa de interés, los puntos y otros cargos financieros.

Otra diferencia entre un HELOC y un préstamo con garantía hipotecaria es que con un HELOC, a menudo puede hacer pagos solo por intereses, incluso después del período de sorteo. Con un préstamo con garantía hipotecaria, en cambio, usted paga el principal y el interés a lo largo del tiempo. Esto hace que los pagos mensuales sean algo mayores. En el lado positivo, significa que no recibirá un pago global al final del plazo del préstamo.

Debido a que un préstamo con garantía hipotecaria le da una suma global, puede ser útil para grandes proyectos de una sola vez, como la remodelación de una casa. Sin embargo, sacar una suma grande de una sola vez también aumenta el riesgo de terminar bajo el agua en su préstamo. Cuando saca pequeñas sumas de un HELOC, hay menos posibilidades de que preste más de lo que vale su casa.

Refinanciamiento de efectivo

Otra forma de aprovechar el capital en su casa es la refinanciación de retiro de efectivo. Esto significa refinanciar su casa por más de lo que debe y tomar el dinero extra en efectivo.

Normalmente, cuando refinancia la hipoteca de su casa, simplemente reemplace su préstamo anterior por un nuevo préstamo por la misma cantidad, pero a una tasa de interés más baja. Por ejemplo, supongamos que tiene una hipoteca de $ 200, 000 con una tasa de porcentaje anual del 6%, y que ya pagó $ 50, 000 de ese préstamo. Desde que obtuvo ese préstamo, las tasas de interés han bajado, y ahora las tasas hipotecarias rondan el 4.5% APR. Entonces, usted paga su antiguo préstamo y saca uno nuevo por $ 150, 000 al 4.5%, reduciendo su pago mensual.

Pero supongamos que además de reducir su tasa de interés, le gustaría tomar prestados $ 30, 000 adicionales para remodelar su cocina. En ese caso, puede hacer una refinanciación de retiro de efectivo. En lugar de sacar un nuevo préstamo por los $ 150, 000 que debe, saca uno por $ 180, 000. Esto le dará un pago mensual más alto que un refinanciamiento directo, pero aún será menor de lo que estaba pagando con su préstamo anterior.

Una refinanciación de retiro de efectivo a menudo, aunque no siempre, ofrece tasas de interés más bajas que un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Un inconveniente es que tiene que pagar los costos de cierre cuando refinancia su hipoteca. Esto puede agregar cientos o incluso miles de dólares a su préstamo.

La refinanciación de retiro es una buena opción cuando hay un problema con su antigua hipoteca, como por ejemplo:

• Tasa de interés alta . Si las tasas de interés han caído un 1% o más desde que obtuvo su hipoteca, la refinanciación suele ser un buen negocio. Con un refinanciamiento de retiro de efectivo, puede reducir sus pagos mensuales y obtener efectivo por adelantado al mismo tiempo.
• Tasa de interés incierta . Si actualmente tiene una hipoteca de tasa ajustable, corre el riesgo de ver cómo se disparan sus pagos mensuales si aumentan las tasas de interés. La refinanciación a una nueva hipoteca de tasa fija le permite mantener bajas tasas durante la vigencia del préstamo.
• Demasiado a largo plazo . La refinanciación también puede ayudarlo a cancelar su hipoteca anticipadamente. Si tiene una hipoteca a 30 años, pero ya pagó gran parte del saldo, puede refinanciar el saldo inferior en un plazo más corto, como 15 años. Cambiar a un plazo más corto por lo general puede obtener una tasa de interés aún más baja, así como ayudarle a salir de la deuda más rápido.

Obtener el mejor trato

Si decide que un HELOC es el tipo de préstamo adecuado para usted, haga algunas compras para encontrar un acuerdo que se adapte a sus necesidades. Verifique primero su banco principal, ya que algunos bancos ofrecen descuentos en HELOC para sus clientes habituales. Obtenga una cotización detallada que incluya información sobre tasas de interés, límites y tarifas. Luego consulte a otros prestamistas para ver cómo se comparan sus ofertas.

Aquí hay algunos puntos que debe tener en cuenta cuando compre:

• Verifique la tasa de interés . Comprar tasas de interés en HELOC es un poco complicado. Dado que la tasa de interés generalmente es variable, no puede mirar un número y compararlo entre los prestamistas. Debe preguntar a cada banco en qué índice se basa su tasa de interés, por ejemplo, la tasa preferencial o la tasa de letras del Tesoro de EE. UU., Y cuál es el margen. Una vez que conozca el índice, investigue un poco para averiguar cuánto ese índice tiende a cambiar con el tiempo y qué tan alto ha sido en el pasado. Eso le dará una idea más clara de cuánto interés puede pagar durante la vigencia de su préstamo.
• Compare Caps . También es importante saber cuál es el límite de su tasa de interés. Eso le indicará qué tan alto puede ser el pago mensual de su préstamo si aumentan las tasas de interés. Verifique tanto el límite de por vida del préstamo como el límite periódico, si hay uno. Asegúrese de saber y puede pagar el pago máximo posible.
• Compare los honorarios . Junto con la comparación de las tasas de porcentaje anual (APR) entre diferentes bancos, también deberá obtener detalles sobre los costos de cierre y otras tarifas. Estos cargos no se reflejan en la APR para un HELOC. Asegúrese de poder pagar los costos iniciales de cualquier HELOC que esté considerando, así como los pagos mensuales.
• Tenga cuidado con las ofertas de presentación . Algunos bancos tratan de atraerlo con una baja tasa introductoria. Sin embargo, esta tasa tentadoramente baja solo dura poco tiempo, como seis meses. Si su banco le ofrece una tarifa introductoria, averigüe cuándo caduca esa tasa y qué sucede con sus pagos cuando lo haga.
• Comprenda cómo funcionan los pagos . Averigüe si los pagos mensuales de su HELOC incluirán capital e intereses, o solo intereses. Los pagos de solo interés parecen un buen negocio, pero cuando el plan finalice, tendrá que pagar todo el capital en un gran pago global. Incluso si sus pagos incluyen capital e intereses, verifique si la porción que va hacia el capital será suficiente para pagar el saldo total en el momento en que vence el préstamo. Si no es así, igual terminará con un pago global. En algunos casos, es posible extender su préstamo o refinanciar el pago global si es necesario. Conozca estas opciones con anticipación.
• Verifique las penalidades . Pregúnteles a los prestamistas cuáles son las multas por demorar los pagos del préstamo. Además, averigüe en qué condiciones el prestamista consideraría que su préstamo está en mora. Si eso sucede alguna vez, el prestamista puede exigir el pago inmediato en su totalidad, y si no puede hacer ese pago, puede llevarse su casa.
• Lea la letra pequeña . Pregúntele a cada prestamista si el HELOC tiene reglas especiales, como un monto mínimo de retiro o restricciones en el alquiler de su casa. Averigüe si el HELOC requiere que tenga un saldo en todo momento a lo largo de la vida del préstamo. Si lo hace, probablemente puedas hacerlo mejor en otro lugar.
• Conozca sus derechos . Conforme a la Ley federal de Veracidad en los Préstamos, los prestamistas deben revelar todos los detalles importantes sobre un HELOC, incluida la APR, los honorarios y los términos de pago. El prestamista no puede cobrarle ninguna tarifa hasta que le haya proporcionado esta información. Además, si cambia alguno de estos términos antes de firmar el contrato, tiene derecho a retirarse, y el prestamista debe reembolsar cualquier tarifa que ya haya pagado. E incluso después de que lo haya firmado, aún tiene derecho a cambiar de opinión y cancelar dentro de los tres días.

Palabra final

En algunos casos, sacar un HELOC puede ser un movimiento financiero sabio. Es una forma económica de pedir dinero prestado para proyectos que aumentarán su riqueza a largo plazo, como mejorar su hogar o financiar su educación. Sin embargo, este crédito barato tiene un gran inconveniente: pone su hogar en riesgo. Eso hace que sea muy importante asegurarse de que puede afrontar los costos, tanto anticipados como a largo plazo.

Antes de sacar un HELOC, revise todas sus opciones. Haga los cálculos para averiguar si un préstamo con garantía hipotecaria o una refinanciación con retiro de efectivo podría ser una mejor opción. Compare las tasas de muchos prestamistas para asegurarse de obtener el mejor trato posible. Y si no está 100% seguro de que puede hacer los pagos, no tenga miedo de irse.

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