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¿Qué es el seguro hipotecario privado (PMI)? ¿Cómo evitar pagarlo?


Si observa su resumen mensual de la hipoteca y ve una línea para "PMI", está pagando un seguro hipotecario privado. Probablemente le cueste entre $ 50 y $ 200 por mes, dependiendo del saldo de su préstamo y su tasa de PMI.

¿Pero por qué lo estás pagando? Básicamente, su prestamista le exige que pague las primas de una póliza de seguro que las reembolse parcialmente en caso de incumplimiento de su hipoteca. Hablaremos sobre cuándo se le exige tener PMI, qué protege este seguro, quién debe llevarlo y las formas de evitar pagarlo.

Relación de préstamo a valor (LTV)

La relación préstamo a valor (LTV) es lo que el prestamista analiza para determinar si necesita o no pagar el PMI, y cuándo puede dejar de pagarlo. Para calcular esta proporción, tome el monto del préstamo y compárelo con el valor actual de su casa. Por ejemplo, si su hipoteca es de $ 150, 000 y su casa actualmente vale $ 200, 000, su proporción de préstamo a valor es del 75%.

Cuando compra una casa nueva, su prestamista observará el monto de su pago inicial en comparación con el precio de venta para determinar su relación préstamo / valor. Entonces, si compra una casa por $ 200, 000 y baja $ 20, 000, su relación de préstamo a valor es 90%. Por lo general, si su relación préstamo a valor es más del 80%, se le solicitará que pague el PMI.

¿Qué es el seguro hipotecario privado?

Cuando solicita una hipoteca, el prestamista quiere asegurarse de que su casa tenga suficiente capital para pagar el saldo del préstamo en caso de incumplimiento y de ejecución hipotecaria. Pero dado que las ejecuciones hipotecarias en los hogares a menudo se venden con un "descuento", los prestamistas quieren una reserva de al menos un 20%. En otras palabras, quieren estar razonablemente seguros de que pueden recuperar el dinero que le prestaron si la casa tiene que venderse a un precio inferior al precio de venta original.

Sin embargo, esto no significa que los prestamistas no estén dispuestos a otorgar préstamos cuando dejas de menos del 20%. Simplemente te cobran más por el privilegio a través de PMI. De esta forma, obtiene una hipoteca y minimiza el riesgo de ofrecerle un préstamo. El seguro hipotecario privado es una póliza de seguro real emitida por una compañía de seguros que beneficia a su prestamista. Si su casa entra en ejecución hipotecaria y el prestamista no puede recuperar el saldo pendiente vendiendo la casa, la compañía de seguros que emitió su PMI pagará la diferencia al prestamista.

El PMI se llama "privado" porque solo se ofrece a empresas privadas y no a agencias gubernamentales ni a prestamistas hipotecarios públicos. Los programas públicos, como los programas hipotecarios FHA y VA, tienen su propio seguro hipotecario, pero se gestiona de forma diferente y se gestiona internamente. Sin embargo, una diferencia notable entre PMI y el seguro hipotecario asociado a muchos préstamos FHA y VA es que este último nunca expira. En otras palabras, continuará pagando un seguro hipotecario para los préstamos de la FHA y la VA incluso después de que su relación préstamo a valor haya caído por debajo del 80%.

¿Quién necesita un seguro hipotecario privado?

En general, si su proporción de LTV es menor al 80%, usted está libre. Sin embargo, si tiene poco crédito o se considera que es un alto riesgo para el prestamista, es posible que deba llevar el PMI incluso si tiene una relación de préstamo a valor del 70%, 60% o incluso 50%.

Se le puede considerar de "alto riesgo" si ha vendido varias casas recientemente, se le ha ejecutado una hipoteca o si tiene un ingreso inestable o indocumentado. Sin embargo, esto debe estar claramente establecido en los documentos de su préstamo, y si no está seguro de cómo funciona, obtenga una respuesta clara de su agente de préstamos antes de firmar.

Cómo evitar el pago de un seguro hipotecario privado

La mejor manera de evitar el pago de PMI es no tenerlo en el préstamo, para empezar. Si está comprando una casa nueva, pero no tendrá un pago inicial significativo, solicite al oficial de préstamos sugerencias para evitar el PMI.

En el pasado, una opción popular era la hipoteca 80-10-10 o piggyback, que usaba una combinación de una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria y su pago inicial para reducir la relación préstamo / valor de la hipoteca principal. Esto todavía puede estar disponible a través de algunos prestamistas hoy.

Pero si ya tiene una hipoteca que tiene PMI, tiene dos opciones para eliminarla:

1. Cumplir con la relación de préstamo a valor

Si su préstamo está cerca del umbral del 80% o del umbral que el prestamista estipuló en la documentación inicial de la hipoteca, el prestamista automáticamente eliminará el PMI. En la práctica, la mayoría de los prestamistas esperan hasta el 78%, pero si llama y pregunta, lo eliminarán antes.

Dado que su prestamista calculará LTV fuera del precio de compra original, tendrá que realizar un seguimiento del valor de mercado actual de su casa. En otras palabras, si su casa ha aumentado en valor, puede obtener una tasación profesional y presentarla al prestamista como prueba de que el valor ha aumentado.

Mientras que las tasaciones profesionales usualmente cuestan unos cientos de dólares, esto puede ser dinero bien gastado si le impide pagar el PMI varios meses o años antes de lo que de otra manera tendría.

2. Refinanciar la hipoteca

Antes de refinanciar una hipoteca, pondere los gastos con los ahorros mensuales. También asegúrate de que estás comparando manzanas con manzanas. En otras palabras, si le quedan 25 años de su préstamo actual, solicite cotizaciones al prestamista para una hipoteca de 25 años sobre el monto actual del saldo de su préstamo y vea cómo se suman los números.

Si su préstamo actual requiere PMI y uno nuevo no, y si usted también califica para una tasa de interés más baja, un refinanciamiento probablemente tenga sentido. Por ejemplo, supongamos que su préstamo actual requiere un índice de préstamo a valor del 70% antes de que pueda dejar de pagar el PMI y su relación actual de préstamo a valor es del 75%.

Si su crédito ha mejorado desde que solicitó la hipoteca original, es posible que pueda refinanciar una nueva hipoteca donde el umbral para PMI es del 80%. Esto significa que no tendría que pagar PMI con la nueva hipoteca.

Pero para determinar si este refinanciamiento realmente le ahorra dinero, mire cuánto tarda en recuperar los costos de cierre a través de sus ahorros mensuales, y asegúrese de estar en la casa por tanto tiempo. Nuevamente, y esto no puede exagerarse, asegúrese de comparar manzanas con manzanas cuando revise las cotizaciones del prestamista: el nuevo plazo del préstamo y el saldo deben ser los mismos que los de su hipoteca actual.

Palabra final

El pago de un seguro hipotecario privado a menudo es un costo necesario si desea comprar una vivienda sin un pago inicial significativo. Sin embargo, debe comprender los términos de su contrato hipotecario actual y calcular su relación préstamo / valor para evitar pagar más de lo estrictamente necesario.

Además, saber cuándo y cómo eliminar el PMI reducirá su factura mensual de la hipoteca. Siga los consejos anteriores y la próxima vez que solicite una hipoteca, asegúrese de comprender las reglas del PMI y solicite una aclaración antes de firmar.

¿Pagas un seguro hipotecario privado? ¿Cuáles son algunos de los pasos que está tomando para eliminarlo de su préstamo hipotecario?


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