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Cómo calcular la relación entre la deuda y el ingreso de una hipoteca o préstamo


Al igual que la salud física, la salud financiera se convierte en una serie de factores diferentes, algunos más importantes que otros. Es difícil para los no expertos hacer un seguimiento de todos ellos.

Si bien no necesita el conocimiento enciclopédico de todos los componentes de un buen puntaje de crédito o las consideraciones involucradas en las decisiones de suscripción de préstamos, no está de más saber qué es lo que agrada a los prestamistas, y qué los apaga.

Además de su puntaje de crédito en sí mismo, la métrica digna de mayor investigación es su proporción de deuda a ingresos.

Es difícil exagerar la centralidad de la deuda con los ingresos en el proceso de suscripción. Si su proporción es demasiado alta, le resultará muy difícil obtener crédito a tasas razonables. Eso puede tener graves consecuencias para su estilo de vida y su salud financiera personal, algunas de las cuales analizaremos con mayor detalle a continuación.

Esto es lo que necesita saber sobre la relación deuda / ingreso: cómo se calcula, por qué es importante, sus limitaciones como indicador de salud financiera y lo que puede hacer para mejorar su relación personal o familiar.

¿Cuál es la relación deuda / ingresos?

Es un concepto bastante simple.

Su proporción de deuda a ingresos compara lo que debe con lo que gana . En términos matemáticos, es el cociente de sus obligaciones mensuales dividido por su ingreso bruto mensual: R = D / I, donde D es su deuda total, I es su ingreso total y R es su proporción de deuda a ingresos.

Cómo calcular su relación deuda / ingresos

Puede calcular su proporción de deuda a ingresos en cuatro sencillos pasos:

  1. Sume sus deudas . Primero, suma todas tus deudas. Las obligaciones comúnmente utilizadas para calcular su relación deuda / ingresos incluyen la hipoteca (incluidos los impuestos y el seguro en custodia) o pagos de alquiler, pagos de automóviles, pagos de préstamos estudiantiles, pagos de préstamos personales (y de otro tipo), pagos de préstamos sobre cualquier préstamo que haya co- firmado (una línea de pedido importante para padres con hijos adultos agobiados por la deuda), pensión alimenticia, manutención de menores, pagos de préstamos con garantía hipotecaria y pagos mínimos con tarjeta de crédito (incluso si cobra más). Esta no es una lista completa de deudas que pueden tener en cuenta su relación deuda / ingreso. Si no está seguro de lo que busca su prestamista, pregunte directamente a su agente de préstamos.
  2. Excluir gastos no considerados deudas . El numerador de su relación deuda / ingreso solo incluye los gastos que se consideran deudas. No es una contabilidad total de sus responsabilidades mensuales. Los gastos no factorizados comúnmente incluyen pagos de servicios públicos (como agua y electricidad), la mayoría de los tipos de seguros (incluidos automóviles y salud), gastos de transporte (excepto préstamos para automóviles), facturas de teléfonos celulares y otros gastos de telecomunicaciones, comestibles y alimentos, la mayoría de los impuestos (excluyendo impuestos a la propiedad en depósito) y gastos discrecionales (como entretenimiento).
  3. Sume su ingreso bruto . Sume todas las fuentes de ingresos, antes de impuestos. Si tienes un trabajo de tiempo completo W-2, esto es tan fácil como mirar tu cheque de pago más reciente. Si tiene varios trabajos a tiempo parcial, trabaja como contratista independiente para múltiples clientes o es dueño de una pequeña empresa, probablemente sea más fácil consultar la declaración de impuestos del año anterior (suponiendo que sus ingresos no hayan cambiado significativamente) o sumar recibos manualmente usando sus estados de cuenta bancarios más recientes.
  4. Divida el Paso 1 por el Paso 3 . Divida sus deudas mensuales totales como se define en el Paso 1 por su ingreso bruto como se define en el Paso 3. ¡Esa es su proporción actual de deuda a ingresos!

Aquí hay un ejemplo simple. Supongamos que su deuda agregada mensual total, excluyendo los gastos que no son de deuda, es de $ 1, 500 . Su ingreso bruto mensual, antes de impuestos y gastos del hogar, es de $ 4, 500 . Su proporción de deuda a ingresos es de $ 1, 500 / $ 4, 500, o 33.3% .

Por qué su proporción de deuda a ingreso es importante

La relación deuda a ingresos es uno de los factores más importantes que utilizan los prestamistas para evaluar a los solicitantes de préstamos.

Para los prestamistas, su proporción de deuda a ingresos es un indicador confiable de su capacidad para pagar un nuevo préstamo de manera oportuna. Estadísticamente, cuanto mayor sea su carga de deuda existente en relación con su ingreso actual, más probable es que se retrase en el servicio de la deuda.

Los prestamistas hipotecarios son particularmente conocedores de la relación deuda-ingreso de los solicitantes. Los suscriptores hipotecarios y las compañías de servicios que adquieren la mayoría de las hipotecas después de su emisión tienen pocos incentivos para emitir préstamos arriesgados a los solicitantes que podrían tener dificultades para cumplir con sus obligaciones existentes.

Los prestamistas que emiten préstamos hipotecarios de mayor riesgo, conocidos como hipotecas subprime, compensan el riesgo adicional exigiendo pagos iniciales más grandes y asignando tasas de interés más altas. Los préstamos hipotecarios subprime a menudo requieren pagos iniciales bien al norte del 20% y cobran intereses superiores al 8% APR, en comparación con el 3% al 5% de las hipotecas principales.

¿Qué es una buena relación deuda / ingresos para los prestamistas?

Cada prestamista es diferente, pero el 36% es el límite generalmente aceptado de la deuda a los ingresos para los préstamos hipotecarios de primera. Esa es la relación máxima de deuda a ingresos permitida según las reglas de Fannie Mae para los préstamos suscritos manualmente.

Fannie Mae hace excepciones a la regla del 36%. De acuerdo con la Matriz de Elegibilidad de Fannie Mae, Fannie Mae permite índices de deuda a ingresos de hasta 45% en préstamos hechos a prestatarios con puntajes de crédito y reservas de efectivo más altos.

Los préstamos otorgados a prestatarios cuyas relaciones de deuda a ingresos superan el 43% pueden carecer de protecciones importantes para los prestatarios, como los límites a los cargos iniciales por "puntos" y los períodos de solo interés. Consulte la literatura de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor sobre Hipotecas Calificadas para obtener más detalles sobre lo que está permitido y lo que no.

Los acreedores más pequeños están exentos de las normas que regulan las hipotecas calificadas y, por lo tanto, pueden emitir préstamos hipotecarios favorables a los prestatarios con una relación deuda / ingreso superior al 43%. Los acreedores pequeños se definen como prestamistas con menos de $ 2 mil millones en activos y 500 o menos hipotecas emitidas el año anterior. Tenga en cuenta que los prestamistas tienen una discreción final sobre las decisiones de suscripción, y que, sin importar cuán indulgente sea su prestamista, es probable que enfrente tasas de interés más altas y requisitos de anticipo si su proporción de deuda a ingresos supera el 36%.

¿Es la relación deuda / ingresos un buen indicador de salud financiera?

Probablemente ya esté claro que la relación entre la deuda y el ingreso no es un sustituto del flujo de efectivo de los hogares. Al excluir categorías amplias de gastos, como servicios públicos, seguros y alimentos, la relación deuda-ingresos es, en el mejor de los casos, una imagen incompleta de su salud financiera general. Aunque es más fácil gastar más de lo que gana con una billetera llena de tarjetas de crédito o una amplia cartera de préstamos personales, el apalancamiento excesivo no es el único factor que puede comprometer su capacidad de recuperación financiera.

La relación deuda a ingresos es un buen indicador de su solvencia personal, aunque solo sea por el grado en que los prestamistas dependen de ella en las decisiones de suscripción. Pero su proporción de deuda a ingreso "fuera de la caja", definida en los cuatro pasos anteriores, no es suficiente para producir una imagen integral de su bienestar financiero.

Para lograr eso, debe redefinir "deuda".

Cómo calcular una relación deuda / ingreso personalizada

Su relación personalizada de deuda-ingreso debe tener en cuenta los gastos recurrentes e inevitables personales o familiares no incluidos en la definición de "deudas" del Paso 2. Dichos gastos pueden incluir:

  • Seguro de salud
  • Seguro de auto
  • Seguro de hogar, si no se incluye en custodia
  • Costos de cuidado de niños, si tiene hijos pequeños en un hogar monoparental o de dos ingresos
  • Impuestos a la renta, si no están totalmente retenidos de su cheque de pago
  • Gastos de servicios y comunicaciones
  • Comestibles

Obviamente, mientras más gastos incluyas, más cerca estarás de repetir el presupuesto de tu hogar. (Si aún no cuenta con un presupuesto familiar, lea sobre cómo hacer un presupuesto personal por primera vez).

Puede evitar eso concentrándose en las obligaciones más grandes: en la mayoría de los casos, seguro de salud y cuidado de niños. Antes de calcular su proporción personalizada de deuda-ingreso, reste los costos de su seguro de salud y los costos de cuidado infantil (si corresponde) de su ingreso bruto.

Si califica para deducciones o créditos fiscales relacionados con cualquier gasto, agréguelos. Dependiendo de sus ingresos, puede calificar para un crédito impositivo equivalente al 20% al 35% de la guardería elegible u otros gastos de supervisión para hijos y dependientes menores de edad. 13, con un tope de $ 3, 000 en gastos para un niño y $ 6, 000 en gastos para dos o más niños. El crédito completo solo está disponible para padres de bajos ingresos. Si gana más de $ 43, 000 por año, su crédito tiene un tope del 20%. (Este límite está sujeto a cambios cada año fiscal, así que consulte su declaración de impuestos más reciente y las publicaciones actuales del IRS antes de hacer suposiciones sobre su elegibilidad).

Cálculo de su relación deuda / ingresos: un ejemplo

Veamos un ejemplo. Supongamos que su parte de su plan de seguro médico le cuesta $ 2, 500 por año, sus gastos de cuidado infantil totalizan $ 11, 000 por año para dos niños, y su ingreso bruto anual es de $ 70, 000 . Suponiendo que sus hijos califiquen para el crédito tributario por cuidado de menores y dependientes, usted podrá reclamar $ 2, 200 .

Para encontrar su base de ingresos "verdaderos" para un cálculo personalizado de deuda a ingreso, restaría $ 13, 500 de $ 70, 000, luego agregaría $ 2, 200 : $ 58, 700 de ingresos anuales, o aproximadamente $ 4, 892 por mes .

A continuación, puede utilizar su base de ingresos para determinar su carga de deuda máxima recomendada, según los umbrales de deuda a ingresos de los prestamistas. Si está solicitando una hipoteca y quiere asegurarse de que califica para obtener las mejores tarifas y condiciones para su perfil de crédito, apueste por no más del 36% de deuda a ingresos . Con una base de ingresos mensuales de $ 4, 892, sin contabilizar ningún gasto adicional, puede permitirse no gastar más de $ 1, 761 por mes en el servicio de la deuda.

Consejos para mejorar su relación deuda / ingresos

Reducir su relación deuda / ingreso puede parecer autoexplicativo, pero pagar la deuda a menudo es más fácil decirlo que hacerlo. Siga estos consejos para tener un impacto significativo y oportuno en su proporción de deuda a ingresos antes de solicitar una hipoteca u otro préstamo importante:

  1. Impuestos especiales Gastos discrecionales de su presupuesto cada mes . Podría ser un café con leche por la mañana, un paquete de teléfono por cable de Internet que apenas usa, una suscripción de entrega de comida que no tiene tiempo para cocinar. Identifique una de esas debilidades financieras por mes, haga un plan para vivir sin ella y elimínela de su presupuesto.
  2. Acelere los pagos de deuda a plazos . Los préstamos en cuotas incluyen préstamos para automóviles, hipotecas, préstamos personales y otros préstamos con pagos mensuales fijos. (Por el contrario, las tarjetas de crédito y las líneas de crédito con garantía hipotecaria se conocen como deudas "renovables", ya que puede recurrir a ellas libremente y el saldo pendiente puede aumentar o disminuir en consecuencia.) Si los pagos mensuales altos en préstamos a plazos relación entre la deuda y el ingreso, intente agregar un poco a cada pago para reducir el número de meses necesarios para pagar el saldo. Para los prestatarios principalmente preocupados por reducir la deuda a los ingresos en el corto y mediano plazo, esta estrategia funciona mejor con los préstamos que se acercan a la rentabilidad: por ejemplo, un préstamo de automóvil con 24 pagos mensuales restantes. No es tan eficaz para los préstamos a largo plazo emitidos recientemente: por ejemplo, una hipoteca a 30 años con 280 meses restantes por delante. Pagar más por los principales de préstamos a largo plazo cada mes puede reducir el costo total de intereses del préstamo. Eso es bueno para su salud financiera a largo plazo, pero no directamente relacionado con su situación de deuda a ingresos a corto plazo.
  3. Pague las tarjetas de crédito por completo cada mes . A menos que esté aprovechando una promoción de 0% APR por tiempo limitado para financiar una gran compra o pagar una deuda de tarjeta de crédito a un interés más alto mediante transferencia de saldo, no lleve saldos de tarjeta de crédito de mes a mes. Al hacerlo, aumenta su pago mensual mínimo, y con él su relación deuda / ingresos.
  4. Aproveche las ofertas de transferencia de saldo . Si su crédito está en buena forma, puede calificar para tarjetas de crédito APR bajas, como Chase Slate o Citi Simplicity. Estas tarjetas a menudo vienen con largas ofertas de transferencia de saldo de 0% APR que esencialmente congelan la acumulación de intereses en las deudas de tarjetas de crédito transferidas con intereses altos, lo que reduce el costo para pagarlas. ¡Aprovechalos!
  5. Elija algunas horas de trabajo independiente cada semana . Aumentar los ingresos es a menudo más fácil que disminuir la deuda. Si tiene habilidades comercializables o talentos que se traducen bien al mercado independiente de contratación o consultoría, disfrute de un guión digital. Busque empleos en sitios web de trabajo independiente de buena reputación.
  6. Posponer compras grandes . ¿Está planeando un gran proyecto de mejoras para el hogar? ¿Buscas un auto nuevo? Considere posponer esas compras hasta que sus deudas existentes estén bajo control. Si necesita financiar alguna parte de estas compras, aumentará su proporción de deuda a ingresos, deshaciendo parte o todo el arduo trabajo que ha realizado.
  7. Evite solicitar nuevos préstamos o tarjetas de crédito . Esas ofertas de tarjetas de crédito "aprobadas" son tentadoras, pero no son buenas para su proporción de deuda a ingresos. Evite asumir nuevas deudas, especialmente préstamos de alto interés y líneas de crédito, hasta que su proporción de deuda a ingresos esté bajo control. Evite los préstamos predatorios, como los préstamos de día de pago, por completo.

Palabra final

La relación deuda-ingreso es fácil de entender en abstracto. Donde la goma golpea la carretera, las cosas no siempre son tan claras.

Si saca una conclusión de esta publicación, espero que su proporción de deuda a ingresos no sea el árbitro total de su salud financiera. Sí, es una consideración de suscripción crítica para los prestamistas, y una alta relación deuda-ingreso probablemente aumentará los costos de endeudamiento o lo excluirá por completo de la disputa. Pero simplemente no es posible obtener una imagen completa y medida de su estado financiero de este único número.

¿Ha calculado su proporción de deuda a ingresos últimamente? ¿Está en buena forma o hay más trabajo por hacer?


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