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Cómo hacer una oferta en una casa - Consejos y estrategias para ganar


Mirar los hogares es una experiencia emocionante para muchos. Es divertido caminar por cada casa, ya sea en una casa abierta o en una exposición privada, e imaginarse a usted y su familia trabajando, jugando, relajándose y viviendo en sus habitaciones.

Pero la fase de ensueño de su nueva búsqueda de casa debe terminar con el tiempo. Una vez que encuentre una casa que se adapte a sus necesidades, es hora de abrocharse el cinturón y comprarlo antes que alguien más lo haga.

No puedes comprar una casa sin antes hacer una oferta. Una oferta de compra, también conocida como contrato de compra o carta de intención de compra, es un documento legal que describe el precio que está dispuesto a pagar por el hogar, cómo piensa pagarlo y otros términos clave de la transacción. .

Las ofertas de compra generalmente se vuelven legalmente vinculantes una vez que el vendedor acepta los términos. Sin embargo, las leyes que rigen su ejecución y anulación varían según el estado, y es muy común enmendarlas antes del cierre o condicionar su ejecución a ciertos resultados favorables, como una inspección de termitas que pasa u otras inspecciones.

Si está trabajando con un agente de bienes raíces, es probable que modifique una plantilla escrita previamente con términos específicos para su transacción. En algunos estados, como Nueva York, un abogado con licencia está obligado a redactar o firmar un contrato de compraventa formal, independientemente de si el comprador está trabajando con un agente.

Sin embargo, dado el tamaño y las implicaciones a largo plazo de cualquier transacción inmobiliaria residencial, lo mejor para usted es comprender completamente lo siguiente:

  • Los componentes de su oferta de compra
  • Contingencias comunes que podrían afectar su ejecución
  • Cómo elaborar una oferta sólida dentro de las limitaciones de su mercado inmobiliario local y su situación personal
  • Cómo responder a cualquier contraoferta del vendedor

Componentes clave de una oferta de compra

Muchas ofertas de compra de inmuebles residenciales se elaboran utilizando plantillas específicas del estado, por lo que es probable que la redacción y el orden de las cláusulas de una oferta determinada varíen según la ubicación. Pero la gran mayoría de las ofertas de compra realizadas en los EE. UU. Contienen estos componentes clave:

  • Ventana de Consideración . Esta cláusula especifica cuánto tiempo los términos de la oferta siguen siendo válidos, en otras palabras, cuánto tiempo debe considerar el vendedor. Si el vendedor no responde al final de la ventana, el comprador puede hacer otra oferta.
  • Depósito de Earnest Money . El depósito de devengo muestra que el comprador se toma en serio la compra de la casa. El monto, generalmente alrededor del 1% del precio total de la oferta, se detalla en la oferta y en un cheque personal o de caja que acompaña al documento. Si la transacción se cierra con éxito, el dinero en efectivo se acredita al cierre (lo que reduce los costos totales de cierre). Si la transacción no se lleva a cabo, el dinero puede ser o no reembolsable, dependiendo de la ley estatal y si la oferta incluye un lenguaje específico sobre cuándo se debe reembolsar el depósito.
  • Descripción legal de la propiedad . Esta es la descripción legal de la propiedad física tal como está escrita en el título original. Según la costumbre local, incluye alguna combinación del nombre de subdivisión, el bloque y los números de lote, las medidas numéricas de la propiedad y las descripciones de sus límites físicos. Para propiedades recientemente subdivididas, el vendedor debe garantizar que todos los límites sean finales y cuenten con las aprobaciones gubernamentales necesarias.
  • Descripción de accesorios y electrodomésticos incluidos . Esta sección describe todos y cada uno de los accesorios, electrodomésticos, elementos mecánicos, propiedad personal y otros "accesorios" que se incluirán en la venta de la propiedad sin costo adicional. Ejemplos comunes incluyen electrodomésticos de cocina, equipos de HVAC, dependencias, plantas de jardín, detectores de humo y tomas de cable.
  • Precio total de compra y financiamiento . Esto describe el precio total que el comprador está dispuesto a pagar por la propiedad, el monto del anticipo (efectivo al cierre), el monto a financiar y el método de financiación (como una hipoteca convencional o de la FHA).
  • Deed . Esto describe el tipo de escritura, como una escritura de garantía o una escritura fiduciaria, involucrada en la transacción. También describe las restricciones (si las hay) a las que está sujeta la escritura, como la reserva de derechos mineros y las servidumbres de servicios públicos.
  • Impuestos y servicios públicos prorrateados . Esto detalla las responsabilidades respectivas del comprador y del vendedor para el impuesto predial y los pagos de servicios públicos antes y después del cierre. Para simplificar, el vendedor a menudo paga los servicios públicos (agua, alcantarillado, basura, electricidad, etc.) hasta el final del período de facturación que incluye la fecha de cierre. Los impuestos a la propiedad generalmente se pagan antes de los períodos de evaluación de 6 o 12 meses, por lo que es habitual que el comprador reembolse al vendedor los impuestos ya pagados en el intervalo entre el cierre y el final del período de evaluación actual.
  • Evaluaciones especiales . Esta disposición asigna la responsabilidad del pago de las evaluaciones especiales. Las evaluaciones especiales son evaluaciones impositivas únicas que recaudan las unidades del gobierno local para proyectos de infraestructura pública, como nuevas líneas de agua o alumbrado público. Es más probable que ocurran en subdivisiones de nueva construcción y municipios recientemente anexados. Típicamente, el vendedor paga cualquier tasación especial recaudada antes de la fecha de cierre, mientras que el comprador paga cualquiera después del cierre, independientemente de cuándo se complete el proyecto de infraestructura real.
  • Fechas de cierre y entrega . Esta sección estipula la fecha de cierre o el día en que finaliza la transacción. También estipula cuándo el vendedor debe entregar la casa al comprador, en otras palabras, cuándo el comprador puede mudarse. En la mayoría de los casos, las fechas de cierre y entrega son idénticas, pero los vendedores a veces permiten que los compradores se muden temprano. Ambas fechas se pueden retrasar si la aprobación del préstamo, las modificaciones de la propiedad u otros componentes de la transacción demoran más de lo esperado.
  • Aguas residuales y agua Esta sección describe los servicios de agua y alcantarillado de la propiedad, indicando si está conectada a líneas municipales de agua y alcantarillado, un pozo de agua potable, un sistema de tratamiento de aguas subterráneas (como un tanque séptico) y otras mejoras relevantes. Las propiedades con pozos y el tratamiento subterráneo de aguas residuales a menudo requieren una inspección y verificación adicional antes del cierre.
  • Representación de doble agencia . En algunos estados, es legal que el mismo agente represente al comprador y al vendedor, una condición conocida como "agencia dual" o "representación de doble agencia". Si la transacción implica una agencia dual, esta sección describe los derechos respectivos del comprador y del vendedor y requiere el consentimiento afirmativo de ambas partes.

Addenda

La oferta de compra típica contiene múltiples adendas que varían según la situación y la ubicación. Algunos apéndices explican aspectos clave de la oferta de compra, tales como cómo se financiará la compra y quién paga los costos de cierre. Otros son revelaciones detalladas requeridas por la ley. Aunque cada apéndice está estructurado como un documento separado con su propia página de firma, se considera una parte exigible del acuerdo de compra.

Las adiciones comunes incluyen:

  • Costos de cierre . Este apéndice estipula quién es responsable de los costos de cierre y en qué cantidades. Por ejemplo, el comprador puede solicitar que el vendedor pague $ 3, 000 por los costos de cierre, siendo el comprador responsable del saldo. Es posible que no se requiera un anexo de costos de cierre si el comprador acepta pagar todos los costos de cierre en su totalidad.
  • Financiamiento Si el comprador está financiando parte del precio de compra con un préstamo hipotecario, este apéndice describe la estructura, el plazo y la tasa del préstamo. También detalla si el prestamista requiere que el vendedor realice reparaciones a la propiedad antes de emitir la hipoteca (y en caso afirmativo, la naturaleza de las reparaciones) y qué le sucede al dinero en efectivo si fracasa la financiación.
  • Acuerdo de Arbitraje / Divulgación . Al firmar este apéndice opcional, el comprador y el vendedor acuerdan resolver todas las disputas a través de un arbitraje vinculante y renuncian a sus derechos de juicio.
  • Pintura a base de plomo y otras divulgaciones de riesgos . Dependiendo de la jurisdicción, un acuerdo de compra a menudo incluye múltiples divulgaciones de riesgos requeridas por las leyes locales. Las divulgaciones de peligros comunes cubren el radón, los pozos y los sistemas de tratamiento de aguas subterráneas, y la pintura a base de plomo (para viviendas construidas antes de fines de la década de 1970).
  • Divulgaciones de propiedad . Las ofertas de compra generalmente incluyen la revelación de la propiedad del vendedor, en la cual el vendedor afirma que la propiedad se representa con precisión a su leal saber y entender. Las leyes locales a veces requieren una divulgación de terceros o un informe que describa, en detalle, la condición de los componentes de la casa.

Contingencias comunes y enmiendas

En la mayoría de los estados, una oferta de compra se convierte en un contrato vinculante una vez que es aceptado por el vendedor y firmado por ambas partes. Sin embargo, la ejecución del contrato casi siempre depende de ciertas cosas, conocidas colectivamente como "contingencias". Algunas contingencias son insertadas por el comprador o su agente para la protección del comprador, mientras que otras son insertadas por el vendedor o su agente para la protección del vendedor. Algunos, como la inspección y evaluación de la vivienda, son parte del lenguaje estándar de la oferta de compra en muchos estados.

En algunos casos, el resultado de una contingencia particular da como resultado una enmienda a la oferta de compra. Por ejemplo, supongamos que una inspección domiciliaria ordenada por el comprador revela un defecto previamente desconocido que el comprador desea reparar antes de cerrar. Luego, el comprador o su agente elabora una enmienda que describe el problema y especifica cuándo y cómo se debe corregir. Si el vendedor está de acuerdo, él o ella firman la enmienda y, presumiblemente, soluciona el problema. Si el vendedor se niega, el comprador puede optar por alejarse del acuerdo y solicitar la devolución de su dinero.

Las contingencias de la oferta de compra común y las enmiendas relacionadas incluyen:

  • Inspección del hogar . No todos los prestamistas requieren una inspección domiciliaria encargada por el comprador antes de decidir si emiten un préstamo, pero se recomienda encarecidamente a los compradores que salten por uno (el costo típico es de aproximadamente $ 300 a $ 500, pagaderos en la fecha de inspección y generalmente no reembolsables). Durante una inspección de la vivienda, un inspector con licencia examina minuciosamente la casa, señalando defectos menores y problemas importantes que no siempre son evidentes para los compradores no capacitados. Si la inspección descubre un problema importante que no se informó anteriormente, como daños al techo o a la fundación, la contingencia de la inspección le permite al comprador exigir que el problema se solucione o desaparecer por completo.
  • Inspecciones de peligro . Las inspecciones de peligros buscan problemas más específicos que no están cubiertos en una inspección de vivienda típica, como radón, plagas y pintura con plomo. Aunque siempre es opcional, se recomiendan las inspecciones de riesgo cuando el riesgo de un riesgo particular es alto, por ejemplo, en áreas donde las infestaciones de termitas o la contaminación por radón son comunes. Los costos varían según el tipo de inspección, pero generalmente caen en el rango bajo de tres cifras.
  • Inspección de alcantarillado y pozos Las inspecciones de alcantarillado y pozos evalúan la condición, la funcionalidad y la seguridad de los sistemas de agua y saneamiento de una propiedad. El costo es una función de la integralidad y ubicación de la inspección: un pago inicial no reembolsable de $ 200 a $ 500 es típico. Al igual que con las inspecciones de hogares y peligros, los compradores pueden exigir una solución para problemas importantes (como un pozo contaminado o una línea de alcantarillado dañada por raíces de árboles) o cancelar el acuerdo.
  • Evaluación . Ningún prestamista quiere aprobar un préstamo hipotecario que valga más que la propiedad subyacente. Por esta razón, los prestamistas casi siempre requieren una tasación (típicamente de $ 300 a $ 500, por adelantado y no reembolsables) antes de aprobar la solicitud de préstamo del comprador. Si el valor de tasación de una vivienda es inferior al precio de compra, el prestamista solo aceptará financiar una cantidad igual al valor tasado.
  • Aprobación de préstamo . Si el prestamista del comprador finalmente niega su solicitud de préstamo por cualquier razón, el vendedor no está obligado a completar la transacción. Esta contingencia especifica si el dinero devengado debe devolverse o perderse al vendedor si la transacción no se cumple.
  • Las propiedades existentes del comprador y otras ofertas de compra . Si el comprador está tratando de vender su casa actual y depende de los ingresos de esa venta para financiar una nueva compra de vivienda, es probable que haga que el cierre dependa de una venta exitosa. Si la casa no se vende al cierre, la oferta de compra especifica si se cancelará la compra de la nueva vivienda o si se extenderá la fecha de cierre. Del mismo modo, si el vendedor está considerando otras ofertas de compra en el hogar, la oferta de compra actual normalmente depende de su cancelación en una fecha específica.
  • Ocupación temprana . Si el comprador no espera tener una vivienda permanente antes del cierre (por ejemplo, la venta de su casa anterior se cierra antes de la venta actual), el vendedor puede aceptar permitir la mudanza antes de la fecha de cierre y enmendar la compra acuerdo en consecuencia.
  • Walk-Through . Se permite tradicionalmente que los compradores caminen por la casa poco antes del cierre (generalmente el mismo día) para asegurarse de que se hayan completado todas las correcciones y actualizaciones solicitadas y de que la condición de la casa no haya cambiado sustancialmente desde la inspección de la vivienda. Un problema importante, como un daño nuevo causado por el agua o el fuego, podría retrasar el cierre o eludir por completo la transacción.

Cómo crear una oferta fuerte

Mientras compila su oferta de compra, tenga en cuenta estos consejos. Simplemente no reflexiones durante demasiado tiempo, o un comprador más rápido podría darte una paliza.

1. Ordene un Análisis de Mercado Comparativo

Antes de establecer el precio de venta inicial, la mayoría de los vendedores solicitan un análisis de mercado comparativo (CMA). Un CMA estima el valor de mercado actual de la casa mediante la evaluación de al menos tres ventas recientes de propiedades similares en el vecindario circundante.

Antes de presentar una oferta, solicite a su agente de bienes raíces que realice una CMA en su nombre. Esto le da una imagen actualizada de su mercado local, que es particularmente crucial si la casa ha estado en el mercado durante unos meses. También ve una casa que obviamente es demasiado cara: si la CMA sugiere un valor de mercado en el rango de $ 250, 000 a $ 270, 000 y la casa tiene un precio de $ 300, 000, tendrá espacio para negociar. Pero incluso si la casa tiene un precio justo en el extremo superior del rango, su CMA le brinda un punto de partida razonable para una primera oferta.

2. Considere el tiempo en el mercado y otros indicadores de mercado

Más allá de los resultados de una CMA, la cantidad de tiempo que una casa ha gastado en el mercado es un buen indicador del interés del comprador. Esta información está públicamente disponible en el MLS y en sitios de búsqueda de hogar como Trulia.

En términos más generales, el tiempo promedio de una casa en el mercado en su área (código postal, ciudad o condado) ofrece información sobre el estado general del mercado inmobiliario de la zona, ya sea un mercado de compradores, vendedor o ninguno. Los hogares permanecen en el mercado por más tiempo en los mercados de compradores y se venden más rápido en los mercados de vendedores.

Su oferta debe reflejar la demanda local actual y debe estar en línea con otras ofertas que el vendedor probablemente reciba. Por ejemplo, un vendedor cuya casa ha estado en el mercado durante mucho tiempo y ha tenido problemas para atraer ofertas tiene más probabilidades de aceptar una oferta menor que un vendedor que acaba de enumerar la propiedad. En los mercados más calurosos, los hogares a menudo permanecen en el mercado por unos pocos días (o incluso horas) y atraen ofertas a un precio de lista superior o superior.

Por otra parte, cada situación es diferente. Por ejemplo, incluso en los mercados de los vendedores más demandados, los hogares más nuevos escandalosamente sobrecargados y las casas más antiguas con defectos graves luchan por atraer ofertas sustanciales. En caso de duda, solicite orientación a su agente de bienes raíces (o, si tiene una representación propia, un conocido que esté familiarizado con el mercado local).

3. Determinar las motivaciones del vendedor

Las motivaciones personales del vendedor son tan importantes como la temperatura general del mercado. Algunos vendedores deben descargar lo más rápido posible, tal vez debido a una reubicación urgente o una necesidad apremiante de reunir capital para comprar otra propiedad. Dichos vendedores son conocidos como "vendedores motivados" y con frecuencia están dispuestos a aceptar sustancialmente menos de lo que piden, especialmente en los mercados de compradores.

Otros vendedores, como los que se reducen de una vivienda familiar largamente mantenida a una casa de alquiler a más corto plazo, no tienen ninguna prisa en particular y pueden permitirse el lujo de esperar la oferta correcta. Busque pistas, como si la casa está ocupada por el propietario y las propias declaraciones del vendedor, en cuanto a la categoría en la que se ajusta su vendedor.

4. Averigua sobre otras ofertas en la propiedad

En muchas jurisdicciones, los vendedores no necesitan divulgar órdenes de compra bajo consideración. Solo después de que el vendedor acepta una oferta se convierte en una cuestión de registro público.

Sin embargo, es posible que los agentes inmobiliarios experimentados detecten ofertas competitivas. Antes de enviar su oferta, solicite a su agente que pregunte al agente del vendedor sobre actividades recientes que se muestran. El agente del vendedor probablemente no divulgará si el vendedor está en posesión de otra oferta, pero él o ella puede admitir que no hay mucho interés en la propiedad o, por el contrario, que ha habido un gran interés reciente. Si no tiene un agente, debe hacer esta investigación por su cuenta.

Si sospecha que el vendedor tiene múltiples ofertas disponibles, envíe su oferta rápidamente y hágala más amigable para el vendedor (mayor precio de oferta, menos costos pagados por el vendedor) de lo que hubiera hecho de otra manera. Si parece poco probable que haya ofertas múltiples en la casa, haga que su oferta sea más amigable para el comprador, ya que es probable que tenga la oportunidad de negociar.

5. Recuerde que ciertos costos previos al cierre no son reembolsables

Recuerde que ciertos costos previos al cierre deben pagarse por adelantado y no son reembolsables. Como mínimo, es probable que pague una inspección y tasación de la casa, que podría tener un costo combinado de $ 1, 000. También puede pagar por plagas, radón, alcantarillas, pintura con plomo y otras inspecciones de peligros, agregando $ 1, 000 o más a sus costos iniciales. Y si su dinero no es reembolsado, podría salir cientos o miles más.

Hacer cualquiera de estos pagos en una propiedad que no llega al cierre puede afectar su presupuesto, así como su moral. Antes de enviar una oferta de compra, incluso una oferta baja que de seguro no será aceptada como tal, compruebe que realmente quiere comprar esa propiedad en particular.

6. Obtenga una carta de aprobación previa para las transacciones financiadas

Antes de hacer cualquier oferta, solicite a su prestamista una carta de aprobación previa, que indique que tiene una aprobación provisional para un préstamo hipotecario de hasta un monto en dólares determinado. Para obtener una carta de aprobación previa, es probable que deba reunirse con un funcionario de préstamos, dar su consentimiento para una verificación de crédito y proporcionar verificación de ingresos y activos (generalmente talones de pago o estados de cuenta bancarios).

Aunque no es lo mismo que la aprobación final del préstamo, la aprobación previa aumenta la probabilidad de que su solicitud de préstamo sea finalmente aprobada. Debido a la menor probabilidad de aprobación final, muchos vendedores no consideran seriamente las ofertas financiadas sin documentos de preaprobación adjuntos. No se requiere aprobación previa para todas las transacciones en efectivo, ya que no hay financiación involucrada.

7. Estira tu pago inicial

Cuanto mayor sea el componente de efectivo de su oferta, más atractivo le parece al vendedor. Esto se debe a que las ofertas que requieren préstamos más pequeños tienen menos probabilidades de fracasar debido a un problema de financiación.

En igualdad de condiciones, un vendedor que presente una oferta de $ 200, 000 con un pago inicial del 3.5% y una oferta de $ 200, 000 con un pago inicial del 20% es probable que elija el último. Las ofertas totalmente en efectivo son incluso mejores, aunque son inalcanzables para la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez.

8. Haga que un abogado revise la oferta

Una oferta de compra de bienes raíces es uno de los documentos legales más importantes que probablemente firme en su vida. Incluso si las leyes de su estado no requieren que un abogado con licencia elabore ofertas de compra, casi siempre vale la pena pedirle a un abogado que revise su oferta y asegurarse de que no haya nada poco ortodoxo o potencialmente dañino para usted.

Muchos abogados de bienes raíces hacen este trabajo por una tarifa fija razonable, que podría oscilar entre $ 150 y $ 300, o más, dependiendo de la ubicación. Es una ganga en comparación con el costo potencial de una oferta mal redactada o revisada descuidadamente, por ejemplo, si firma su oferta suponiendo que su depósito de $ 2, 000 en concepto de depósito de garantía es reembolsable y luego descubra que no es así.

Respuestas del vendedor y contraofertas

Una vez que envíe su oferta de compra, el vendedor tiene hasta el final de la ventana de consideración para responder. Si el vendedor tiene ofertas múltiples en la casa y la suya no se encuentra entre las más atractivas, él o ella puede simplemente ignorar la oferta.

Más comúnmente, los vendedores responden a las ofertas de compra por:

  • Aceptando los Términos . Cuando la oferta es tan buena como el vendedor puede esperar bajo las circunstancias, la acepta como está escrita y la firma, creando un acuerdo de compra vinculante. Todavía es posible realizar enmiendas (como solicitudes para solucionar problemas descubiertos por una inspección de la vivienda) hasta la fecha de cierre, siempre que ambas partes estén de acuerdo y firmen.
  • Rechazando los Términos . Cuando el precio de la oferta es demasiado bajo o los términos de la oferta son desfavorables para el vendedor, el vendedor rechaza la oferta en su totalidad. Mientras que un rechazo siempre pica, el lado positivo es que el vendedor al menos está dispuesto a interactuar con usted. Puede seguir una oferta rechazada con una oferta nueva y más amigable para el vendedor.
  • Hacer una contraoferta . Cuando la oferta es tentadora pero no totalmente satisfactoria, el vendedor la modifica modificando las cláusulas clave (como el precio de compra y los costos pagados por el vendedor), firmándola y devolviéndola. Esto se conoce como contraoferta. Puede optar por aceptar la contraoferta tal como está escrita o modificarla más, firmarla y enviarla al vendedor para su revisión. Este proceso puede continuar por el tiempo que sea necesario hasta que el vendedor acepte una oferta o cualquiera de las partes interrumpe las negociaciones.

En algunas situaciones, los vendedores que reciben ofertas múltiples negocian a la vez con cada posible comprador individualmente en un intento de obtener el mejor trato posible. Si el vendedor desea llegar a un acuerdo vinculante más rápidamente, puede simplemente preguntarle a cada comprador interesado cuál es la mejor oferta posible y luego elegir el más favorable.

Palabra final

Compilar y ejecutar una oferta de compra no es tan atractivo como visitar casas abiertas o caminar a través de casas en venta, pero el proceso tiene sus encantos. A pesar de que mi esposa y yo teníamos un agente de bienes raíces que redactó las ofertas de compra y las contraprestaciones que hicimos en nuestra casa recientemente adquirida, aprendimos mucho durante el proceso. Además, el proceso de negociación, aunque estresante, en realidad fue divertido, y fue inmensamente satisfactorio escuchar que el vendedor había aceptado una oferta sustancialmente inferior a lo que estábamos dispuestos a pagar. No quiero volver a realizar el proceso pronto, pero definitivamente tengo más confianza en mi capacidad para navegar cuando llegue el momento.

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