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Costos reales de comprar y ser dueño de una casa: ¿puede permitirse?


En la clase media de los Estados Unidos, la propiedad de la vivienda es uno de los ritos más importantes del paso a la edad adulta. Hay muchas ventajas de poseer una casa, pero también hay una cantidad considerable de inconvenientes de miedo, especialmente si saca una hipoteca que no puede pagar cómodamente. A pesar de los desafíos, superar los obstáculos a la propiedad de una vivienda y proteger su posición financiera son objetivos realistas. Todo lo que requiere es un poco de educación y algunas decisiones sabias y prácticas.

El caso de comprar en lugar de alquilar

1. Es tuyo

Aunque no es un beneficio tangible, un sentido de propiedad es uno de los mejores aspectos de comprar una casa. A saber, usted es el jefe; no tiene que responder a un propietario que no le permitirá pintar sus paredes, instalar un refrigerador nuevo o remodelarlo. Cuando tienes una casa, es tuya para hacer con lo que quieres.

2. Beneficios fiscales

Los impuestos ciertamente no representan la parte más emocionante de la propiedad de vivienda, pero ahorrar dinero podría serlo. Cuando posee una residencia, el interés que paga en su hipoteca es deducible de impuestos. También puede tomar una deducción fiscal federal para los impuestos inmobiliarios pagados durante el año.

También es posible que pueda aprovechar una exención del impuesto a las ganancias de capital si su residencia aumenta de valor y eventualmente la vende para obtener una ganancia. Tenga en cuenta que solo puede reclamar una ganancia de hasta $ 250, 000 para un solo contribuyente, o hasta $ 500, 000 para los contribuyentes casados ​​que presenten una declaración conjunta. Y debe haber mantenido la propiedad como su residencia principal durante al menos dos años antes de la venta.

3. Posible retorno de la inversión

La propiedad de la vivienda no es la estrategia de inversión infalible que solía ser. Cualquier persona que compró una propiedad a principios de la década de 2000 y terminó vendiendo por una pérdida importante o, peor aún, fue ejecutada, puede dar fe de ello.

Sin embargo, la otra opción, gastar dinero en la renta, no tiene ningún potencial de inversión. La propiedad, a pesar de su riesgo, al menos conlleva la posibilidad de retorno de la inversión.

Un montón de cosas puede ayudar a mejorar sus posibilidades de obtener un rendimiento en la compra de su casa, lo que incluye aprovechar las tasas de interés históricamente bajas y comprar en un lugar prometedor. Por supuesto, una de las cosas más importantes para recordar es que, en primer lugar, debe comprar una casa que realmente pueda pagar.

La trampa de la "casa pobre"

¿Las visiones de las encimeras de granito y las bañeras de patas funcionan en tu cabeza? Dependiendo de dónde se encuentre en la vida, las características de la casa ideal pueden ser desde excelentes distritos escolares hasta la proximidad geográfica a un bar con especialidades de Happy Hour.

Por supuesto, los armarios grandes, los pisos de madera y el espacio de estacionamiento son geniales, pero no significan absolutamente nada si pagarlos te deja sin dinero al final de cada mes. Las personas que son "pobres de la casa" gastan un porcentaje desproporcionadamente alto de sus ingresos en la hipoteca y los costos relacionados con la vivienda, dejándolos con relativamente pocos ingresos discrecionales. Imagínese sentado en su hermosa casa de 3.000 pies cuadrados comiendo fideos ramen todas las noches y obtendrá la imagen.

Ya sea que haya visto demasiados episodios de "Amas de casa reales" o simplemente esté tratando de mantenerse al día con sus amigos, hay muchas razones por las cuales las personas se extralimitan al comprar una casa. En primer lugar, hay una tendencia común a combinar la compra de una casa con la compra de la casa de sus sueños. La verdad es que un hogar, ya sea el primero, el segundo o el tercero, no tiene que ser perfecto. Simplemente tiene que adaptarse a sus propósitos hoy.

Costos reales de comprar una casa

Muchas personas subestiman groseramente el costo real de comprar una casa. Aquí hay una lista de gastos para tener en cuenta.

1. Pago inicial

El estándar de oro para un pago inicial es el 20% del precio de compra. En una casa de $ 250, 000, eso significa bifurcar más de $ 50, 000 en efectivo.

Antes de la recesión, muchos prestamistas le permitían salirse con una cantidad mucho menor, o le permitían incluir su pago inicial en sus pagos mensuales de la hipoteca. Sin embargo, hoy en día, aunque hay excepciones, casi todos los prestamistas requieren un seguro hipotecario privado (PMI) si realiza un pago inicial de menos del 20% del precio de compra.

Lo bueno de un pago inicial más alto es que reduce la cantidad de deuda que adquiere al comprar una casa. Eso significa menos interés y una mejor relación deuda / ingreso.

2. Costos de cierre

Si borra su cuenta bancaria para un pago inicial enorme, contenga la respiración, porque hay más. También se espera que aparezca al momento del cierre con una porción adicional de efectivo para cubrir ciertos costos pagaderos al prestamista y a otras partes. Estos "costos de cierre", asociados con la logística de comprar una casa, generalmente incluyen seguro de título, tarifas para la búsqueda de títulos, avalúo, suscripción, encuesta y originación de préstamos.

Los compradores generalmente pueden esperar pagar entre 2% y 5% del precio de compra de una casa en costos de cierre. Para nuestra hipotética casa de $ 250, 000, eso se traduce entre $ 5, 000 y $ 12, 500. Algunas veces, los compradores pueden negociar que los vendedores cubran estos costos, pero no es algo con lo que deba contar.

3. Pago de la hipoteca

A menos que haya logrado comprar su casa con efectivo, debe lidiar con un pago de hipoteca todos los meses, y varios factores contribuyen al monto.

  • Director Esta es la cantidad de dinero que pidió prestado para financiar su casa. Con una casa de $ 250, 000, asumiendo que hizo un pago inicial de $ 50, 000, usted debería $ 200, 000 en capital.
  • Interés El interés es esencialmente la tarifa que los prestamistas cobran a cambio de los préstamos que otorgan a los propietarios. Las tasas de interés hipotecarias fluctúan enormemente, pero en el momento de escribir estas líneas se encontraban en torno al 3, 7% para un préstamo convencional a 30 años, asumiendo de nuevo un pago inicial del 20%.
  • Impuesto a la propiedad . El gobierno local aplica impuestos a su propiedad para cubrir el arado de nieve, el mantenimiento de calles, el mantenimiento de árboles, la administración del gobierno, la policía, el departamento de bomberos y otros servicios de la ciudad. Los impuestos a la propiedad también financian escuelas públicas, bibliotecas y parques. Actualmente, los prestamistas generalmente requieren que los prestatarios paguen sus impuestos en una cuenta de depósito en garantía. En lugar de gastar en la totalidad de su factura de impuestos sobre la propiedad a granel una vez al año, se divide en montos mensuales que se incluyen en el pago de su hipoteca y se depositan en una cuenta separada mantenida por el prestamista. Cuando vence su impuesto a la propiedad, su prestamista lo paga por usted usando esos fondos. El impuesto a la propiedad se calcula como un porcentaje del valor de su casa, y las tasas varían significativamente según la ubicación. Mientras que el 1.2% es una estimación común (al redondear para nuestra casa de muestras, equivale a $ 3, 000 por año), vale la pena señalar que podría pagar tan poco como el 0, 18% en Louisiana, pero más de 10 veces que al cruzar la frontera a vecino Texas.
  • Seguro . El pago de su hipoteca también puede incluir un seguro de propietario que, al igual que los pagos de impuestos a la propiedad, se deposita en una cuenta de depósito en garantía. Después de contratar la póliza de seguro de una vivienda, es probable que su prestamista realice los pagos en su nombre. Las políticas del prestamista varían, así que asegúrese de que esto se aplique a su situación. A diferencia del seguro hipotecario privado mencionado anteriormente, las pólizas de seguro para propietarios a menudo cubren robos, vandalismo, incendios y daños causados ​​por el clima. Las inundaciones y los terremotos tienden a ser excluidos de las políticas estándar. Para una casa de $ 250, 000, $ 1, 500 es una estimación sólida para el seguro anual de propietarios.
  • Seguro Hipotecario Privado (PMI) . Como se mencionó anteriormente, es probable que su banco requiera un seguro hipotecario privado si realiza un pago inicial de menos del 20%. En el caso de que deje de hacer pagos de la hipoteca o no cumpla con los requisitos por completo, el seguro hipotecario privado ayuda a proteger al prestamista al cubrir su obligación. El PMI a menudo también se acumula en su hipoteca mensual, aunque algunos prestamistas permiten un pago único. El PMI cuesta entre 0.5% y 1% del monto del préstamo anualmente.

En resumen, lo siguiente representa un pago hipotecario mensual en la casa de muestras de $ 250, 000:

  • Principal e Interés : $ 931.31
  • Impuesto a la propiedad : $ 250.00
  • Seguro de propiedad : $ 125.00
  • Total : $ 1, 306.91

Estas cifras asumen que ha hecho un pago inicial del 20%. Si no lo hizo, los costos de PMI deben tenerse en cuenta, que serían de $ 1, 250 a $ 2, 500 por año en este escenario.

30 años después, después de que finalmente pague su préstamo de $ 200, 000, esto es lo que habrá gastado en total:

  • Director : $ 200, 000
  • Interés : $ 135, 489.29
  • Impuestos a la propiedad : $ 90, 000
  • Seguro : $ 45, 000
  • Total : $ 470, 489.29

Agregue el pago inicial de $ 50, 000 y los costos de cierre, y habrá gastado mucho más del doble del precio de compra original de su casa, y eso solo si ha logrado mantener una buena tasa de interés.

Costos de tener una casa

Por supuesto, la compra real es solo el comienzo. Poseer y mantener un hogar trae consigo muchos gastos.

1. Utilidades

Si alguna vez alquiló, es probable que esté acostumbrado a las facturas de servicios públicos. Sin embargo, es probable que algunos de ellos se hayan incorporado a su alquiler mensual. Como propietario, debe pagar por todo lo siguiente:

  • Calor
  • Electricidad
  • Gas
  • Alcantarilla
  • Agua
  • Basura y reciclaje
  • Optativas como cable e Internet

2. Mantenimiento

Muchas cosas pueden salir mal en una casa. El horno puede explotar, el calentador de agua podría romperse, las tuberías pueden reventar, un sistema HVAC puede descontrolarse y su sistema eléctrico puede no cumplir con el código. Además, su techo podría derramarse, su chimenea podría romperse, su aislamiento podría ser insuficiente y su niño podría dibujar sobre las paredes con marcador permanente.

Como inquilino, simplemente llame a su arrendador cuando algo se descompone o sale mal. Pero cuando eres dueño, el dinero se detiene contigo.

El seguro para propietarios de viviendas es una solución a estos problemas potenciales, pero no cubre el mantenimiento de rutina, el moho, las copias de seguridad de alcantarillas o las termitas, por ejemplo. Además, incluso si tiene un seguro, terminará pagando un deducible cuando presente un reclamo, y sus tarifas pueden aumentar como resultado. Para protegerse contra cualquier dificultad, todos deben mantener una reserva de efectivo sustancial para cubrir los costos de mantenimiento adicionales, tanto de rutina como inesperados.

Cálculo de cuánto puede pagar

Estos números son desalentadores, sí, pero es importante absorber las realidades de la propiedad de la vivienda y asegurarse de comprar una casa que no estire demasiado su presupuesto. Entonces, la pregunta es, ¿cómo se asegura exactamente un precio de compra razonable para su nivel de ingresos?

Sabemos que la vivienda de $ 250, 000 de la muestra cuesta un poco más de $ 1, 300 por mes después del pago inicial inicial y los costos de cierre, sin contar los servicios públicos y el mantenimiento. La mayoría de los expertos financieros recomiendan, y muchos prestamistas lo requieren, que sus costos de vivienda no excedan el 28% de su ingreso bruto mensual. Estos costos incluyen capital e intereses de la hipoteca, más impuestos y seguro.

Para nuestra casa de muestras, necesitaría un ingreso anual de alrededor de $ 56, 000 para alcanzar ese 28%. Y, por supuesto, el 28% es un número máximo recomendado para la relación deuda-ingreso de la vivienda (HDTI). Puede estar mucho más cómodo, es decir, menos "pobre de la casa", si puede administrar de 20% a 25% HDTI. Necesitaría un ingreso anual de casi $ 63, 000 para tener un 25% HDTI para una casa de $ 250, 000. Con un 20%, y sus ingresos tendrían que ser de aproximadamente $ 79, 000 para un 20% HDTI en la misma casa.

Mirándolo desde una perspectiva diferente, la siguiente tabla muestra aproximadamente lo que un comprador puede pagar en varios niveles de ingresos anuales. Por supuesto, estas son estimaciones aproximadas: los costos varían según la ubicación y las tasas de interés cambian a diario.

Ingreso anual: $ 30, 000

  • 28% HDTI: precio de compra de $ 118, 000
  • 25% HDTI: precio de compra de $ 104, 000
  • 20% HDTI: precio de compra de $ 82, 000

Ingreso anual: $ 50, 000

  • 28% HDTI: precio de compra de $ 220, 000
  • 25% HDTI: precio de compra de $ 193, 000
  • 20% HDTI: precio de compra de $ 150, 000

Ingreso anual: $ 70, 000

  • 28% HDTI: precio de compra de $ 310, 000
  • 25% HDTI: precio de compra de $ 281, 000
  • 20% HDTI: precio de compra de $ 220, 000

Ingreso anual: $ 90, 000

  • 28% HDTI: precio de compra de $ 414, 000
  • 25% HDTI: precio de compra de $ 368, 000
  • 20% HDTI: precio de compra de $ 291, 000

Si puede salirse con un HDTI inferior al 20%, hágalo.

Para la mayoría de las personas, los costos de la vivienda no son la única deuda. Es por eso que los índices de deuda a ingresos totales (DTI) toman en cuenta todas las obligaciones de deuda mensuales recurrentes. Estos incluyen pagos de automóvil, préstamos estudiantiles, pagos de manutención de menores o pensión alimenticia y pagos mensuales mínimos de tarjeta de crédito. No desea que su obligación total de deuda exceda el 36% de su ingreso bruto.

Si actualmente no tiene deudas, puede salirse con más comodidad apretando el extremo superior del porcentaje de deuda de vivienda recomendada. Sin embargo, si está haciendo malabarismos con un préstamo de automóvil, un préstamo estudiantil y pagando con tarjetas de crédito, debe alejarse muy, muy lejos del índice de vivienda del 28%.

Palabra final

La propiedad de una vivienda es costosa, incluso en las mejores circunstancias. Es fundamental que sea realista acerca de lo que usted y su familia pueden pagar cómodamente. Asegúrese de poder realizar fácilmente sus pagos mensuales y aún tener dinero para viajes, ropa y cenas ocasionales que no salgan de un microondas. Si aborda la propiedad de una vivienda con cautela, no impulsivamente, se pone en posición de tomar una decisión acertada.

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