¿Debo ahorrar para un pago inicial en una casa o pagar deudas?

Cuando se está preparando para comprar una casa, es importante poner sus finanzas en orden. No solo tendrá que estar organizado para completar la solicitud de préstamo, sino que también quiere optimizar sus finanzas para mejorar sus posibilidades de ser aprobado para un préstamo y calificar para una tasa de interés más baja y un monto de hipoteca más grande.

De hecho, la cantidad que tiene para un pago inicial es fundamental para esta determinación, como lo es una evaluación de su deuda existente. Pero esto crea un acertijo. Si ya tiene un anticipo saludable y un poco de deuda, ¿qué hace? ¿Paga la deuda y realiza un pago inicial más pequeño, o mantiene intacta tanto la deuda como el anticipo?

La respuesta a esa pregunta no es difícil, pero requiere un examen minucioso de su situación personal, como la cantidad de anticipo que puede pagar, la cantidad de deuda que tiene, la tasa de interés y la cuantía de una hipoteca quieres calificar para

El proceso de solicitud

Cuando solicite una hipoteca, el banco o corredor tomará en consideración los ingresos que recibe de forma regular, así como los pagos de la deuda que tiene actualmente. Esto les dará una idea de cuánto dinero puede gastar cada mes para realizar un pago de la hipoteca.

Con base en esto, sus otros activos, su historial de crédito y su pago inicial, el banco o corredor determinará la cantidad de una hipoteca que le pueden ofrecer y a qué tasa.

Caso de estudio

Considera a Jim, quien se está preparando para comprar su primera casa. Él tiene muy buen crédito y se lleva a casa $ 36, 000 por año después de impuestos. Jim también tiene una deuda de tarjeta de crédito de $ 10, 000, que tiene un pago mínimo de $ 250 por mes, pero no tiene ninguna otra deuda. Jim ahorró $ 20, 000 para su pago inicial y está buscando una hipoteca de tasa fija a 30 años. Asumiremos que el seguro del hogar cuesta $ 800 por año y los impuestos a la propiedad son de $ 2, 000.

Si Jim usa $ 10, 000 de su pago inicial para pagar sus deudas, calificará para una cantidad de hipoteca diferente que si no cancela ninguna deuda y baja los $ 20, 000. Suponiendo que Jim pueda calificar para una tasa de interés del 6%, así es como funcionan las cifras. Además, la consideración del seguro hipotecario privado, o PMI, no afecta significativamente esta comparación y se excluye en aras de la simplicidad.

$ 20, 000 de pago inicial, $ 250 por mes en deuda de tarjeta de crédito

$ 10, 000 de pago inicial, sin deuda

¡Esa es una gran diferencia! Jim puede calificar para una hipoteca que es $ 30, 000 más grande si paga su deuda, a pesar de que su pago inicial es la mitad del tamaño. ¿Por qué la diferencia es tan grande?

Cómo se determina el monto del préstamo

Tiene que ver con cómo el banco calcula lo que puede pagar. En general, el banco tomará un porcentaje de su ingreso mensual total (36% es común) y supondrá que es cuánto puede pagar para pagar su deuda, incluida su hipoteca.

En otras palabras, sus pagos de deuda actuales reducirán directamente la cantidad que el banco cree que puede pagar para el pago de su hipoteca, el seguro de propietarios, los impuestos y el PMI, si es necesario. Una vez que hayan determinado la cantidad de un pago mensual que puede pagar, extrapolarán la cantidad de una hipoteca para la que califica.

Debido a la naturaleza de estos cálculos, el pago inicial solo aumenta el tamaño total de la hipoteca para la que califica en una base dólar por dólar. Es decir, si califica para una hipoteca de $ 150, 000 y tiene que depositar $ 10, 000 adicionales, puede calificar para una hipoteca de $ 160, 000. Pero dado que la deuda existente afecta la cantidad que el banco cree que puede pagar, también limita el tamaño de su hipoteca. De hecho, pagar deudas aumentará la cantidad de la hipoteca para la que califica en unas tres veces más que simplemente ahorrando dinero para un pago inicial.

Por lo tanto, en términos generales, tiene más sentido pagar la deuda existente si desea maximizar el monto de su préstamo.

consideraciones adicionales

También hay otro aspecto en esta consideración. La tasa de interés sobre la deuda de la tarjeta de crédito a menudo es mucho más alta que la tasa de interés de una hipoteca, y ciertamente es cierta en el caso de Jim. Además, puede deducir los intereses hipotecarios sobre sus impuestos y, por lo tanto, reducir aún más la tasa que efectivamente paga en su préstamo hipotecario.

Dado que casi siempre es mejor negociar deudas con intereses altos por deudas con intereses bajos, la decisión de Jim desde esta perspectiva es obvia. Sin mencionar que incluso si deposita el pago inicial de $ 20, 000 en su casa, aún debe pagar el PMI, que es un gasto mensual adicional si el enganche es inferior al 20%.

Excepciones

Pero hay algunas situaciones en las que poner una parte de su pago inicial a la deuda no es necesariamente el movimiento más inteligente:

1. Si puede disminuir sus requisitos mínimos de pago
Dado que el banco usa sus pagos mínimos requeridos para calcular la cantidad de préstamo que puede pagar, la disminución de los pagos mínimos, incluso temporalmente, puede aumentar el monto de su préstamo sin tener que pagar ninguna deuda. Además, esto se hace mejor con los préstamos que desea mantener, como aquellos con tasas de interés cercanas o incluso inferiores a la tasa de interés de su hipoteca.

Por ejemplo, muchos préstamos estudiantiles se incluyen en esta categoría y pueden permitirle modificar su plan de pago por un año o dos, lo que facilita calificar un préstamo más grande sin tener que pagar ninguna de las deudas de bajo interés de los estudiantes.

o deuda de tarjeta de crédito, además de solicitarle a su compañía una reducción en sus requisitos de pago mínimo, podría considerar una transferencia de saldo a una tarjeta de crédito con una tasa de APR más baja o un período promocional sin ningún interés. Sin embargo, no abra una nueva tarjeta demasiado cerca del momento en que solicita su hipoteca, ya que esto puede dañar su puntaje crediticio en el corto plazo.

2. Si no puede pagar mucho de un pago inicial
Si bien existen opciones hipotecarias sin pago inicial, es probable que pague tasas de interés mucho más altas. Ahorrar su dinero para que pueda proporcionar incluso un pequeño anticipo, 3.5% por ejemplo, puede ahorrarle más dinero en el largo plazo que pagar su deuda.

Sin embargo, esto depende de si puede calificar para un préstamo de bajo o ningún pago inicial, qué tasa de interés le ofrecerán y la tasa de interés actual sobre su deuda existente.

3. Si puede evitar pagar un seguro hipotecario privado
Si no paga ninguna deuda existente le permitirá proporcionar un anticipo equivalente al 20% del precio de venta de su vivienda, puede evitar pagar un seguro hipotecario privado. Esto puede ahorrarle dinero con el tiempo siempre que la tasa de interés de su deuda existente no sea muy alta.

4. Si no necesita maximizar el monto de su préstamo
Si no necesita calificar para un préstamo grande, guarde su dinero en efectivo para tenerlo a mano en el momento del cierre y cuando se mude a su nuevo hogar. Aquí es cuando es probable que surjan gastos inesperados y puede evitar contraer deudas adicionales pagándolas de su bolsillo.

Palabra final

Si está buscando una hipoteca en el mercado, intente jugar con la calculadora New House Calculator de Bankrate, que generó los números utilizados en el estudio de caso anterior. Primero, busque las casas específicas que le interesen. Luego, ingrese el precio, la información del impuesto a la propiedad y una estimación de los costos del seguro para propietarios en la calculadora. (Intente preguntar a otros propietarios o a un agente de seguros local por un estimado de seguro).

Vea cuánto califica inicialmente y si paga las deudas aumentará la cantidad. No olvide contabilizar las tasas de interés de su deuda existente tampoco. Por ejemplo, incluso si puede reducir su tasa de interés hipotecario un porcentaje completo aumentando su pago inicial, ¿a qué interés está la deuda que podría haber pagado de otra manera? Recuerde, el interés de la hipoteca de la casa es deducible en sus impuestos.

Si recién está empezando a buscar una casa, juegue con la calculadora anterior y considere las diferentes maneras de gastar su pago inicial. No deje todo en manos del banco para decidir qué puede pagar. Si el banco cree que puede manejar un pago de hipoteca de $ 2, 000 por mes, pero sabe que no puede hacerlo, no se meta en uno simplemente porque así lo indique el banco. Encuentre una casa que pueda pagar cómodamente, para que pueda estar seguro de hacer todos sus pagos mensuales y disfrutar de su nuevo hogar sin estrés.

¿Alguna vez se ha enfrentado a la decisión de ahorrar para el pago inicial de una casa o pagar la deuda? ¿Con qué fuiste y por qué?

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