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Beneficios fiscales de las propiedades de inversión inmobiliaria - Explicación de las reglas del IRS


Alquilar versus comprar puede ser una elección difícil. Aún así, según The Wall Street Journal, casi dos tercios de los hogares estadounidenses son propietarios de viviendas. Muchas más propiedades de alquiler o segundas residencias de vacaciones. Por el contrario, una encuesta de Gallup encontró que solo la mitad de los estadounidenses posee acciones.

La equidad de la vivienda es la base de la riqueza personal en los Estados Unidos, que representa aproximadamente dos tercios del patrimonio neto de la mayoría de los hogares estadounidenses, según Bloomberg. La expansión de la propiedad de la vivienda ha sido estimulada por programas gubernamentales y ventajas impositivas para incentivar la compra de viviendas. Según un estudio en Fuerzas Sociales, la propiedad de una vivienda conduce a "una economía más fuerte, mejores escuelas y una ciudadanía activa y propositiva." Los propietarios tienen tasas de votación más altas y están más involucrados en organizaciones cívicas.

Poseer bienes raíces tiene algunas ventajas financieras únicas. Por ejemplo, los propietarios pueden deducir sus ingresos hipotecarios, las primas de seguro hipotecario y los impuestos a la propiedad del ingreso ordinario. Además, los ingresos de la venta de una casa se tratan como ganancias de capital para impuestos: hasta $ 250, 000 de la ganancia pueden excluirse de los ingresos de un contribuyente individual o de $ 500, 000 para una pareja que presenta una declaración conjunta.

Poseer una casa o inversión inmobiliaria ofrece enormes ventajas tanto para la sociedad como para usted de forma individual. A continuación, le mostramos cómo sacar el máximo provecho de su inversión.

Bienes inmuebles como inversión

Poseer una propiedad de inversión es significativamente diferente a ser dueño de la propiedad en la que uno vive. Si bien los inversionistas comparten muchos riesgos comunes (falta de liquidez, falta de transparencia, incertidumbre política y económica), cada propiedad de inversión es única, variando según el uso, la ubicación, la mejora y la permanencia. Cada inversión puede estar sujeta a una desconcertante colección de reglas tributarias, todas las cuales afectan el rendimiento neto de la inversión.

Andy Heller, coautor de "Compre incluso más bajo: la guía popular para las riquezas inmobiliarias", señala que la mayoría de las personas paga demasiado por sus propiedades: "Las ganancias se cierran de inmediato una vez que el inversor compra la propiedad. Debido a errores en el análisis, el inversor paga demasiado y luego se sorprende cuando no gana dinero ".

Heller aconseja que el éxito en la inversión inmobiliaria requiere:

  1. Una planificación minuciosa Demasiadas personas se enamoran de una propiedad sin una estrategia para obtener ganancias.
  2. Expectativas realistas . Comprar, poseer y vender bienes raíces no es una forma fácil de obtener riquezas. Eric Tyson, coautor de "Real Estate Investing for Dummies", señala que debe ser inteligente, estar dispuesto a trabajar y ser consciente de su tolerancia personal al riesgo.
  3. Due Diligence detallada . En un esfuerzo por cerrar acuerdos antes que competidores, muchos compradores no controlan adecuadamente el historial, las condiciones y las limitaciones de una potencial compra de propiedad, lo que termina con costos de rehabilitación sorprendentemente caros.
  4. Asesores competentes y experimentados . Los inversores reales exitosos invariablemente tienen un equipo de consultores para ayudarlos a encontrar, analizar, comprar, financiar, administrar y vender sus propiedades.

Tipos de propiedades inmobiliarias

El término "bienes inmuebles" abarca diferentes tipos de propiedad, que incluyen:

  • Bienes inmuebles no desarrollados . Los inversionistas adquieren tierra en bruto para una variedad de propósitos, incluyendo granjas y ranchos, la explotación de recursos naturales, como la extracción de madera o la minería del carbón, la subdivisión y la venta de lotes, o el desarrollo futuro. El precio de la tierra cruda depende de su uso más alto posible, ya sea agrícola o el sitio de un edificio de oficinas. La proximidad a áreas urbanas y los propósitos de zonificación aprobados a menudo determinan el valor de la propiedad.
  • Propiedades Residenciales . Los bienes inmuebles se utilizan comúnmente para fines residenciales, ya sean casas unifamiliares o propiedades multifamiliares, incluidos apartamentos y condominios. Estas propiedades, que van desde un solo dúplex hasta desarrollos con cientos de unidades de alquiler, requieren un mantenimiento constante y una administración activa para mantener la ocupación y aumentar el valor.
  • Propiedades comerciales . Este segmento incluye edificios de oficinas, propiedades comerciales, como tiendas de abarrotes y tiendas, y propiedades industriales, incluidos almacenes y plantas de fabricación. Los bienes inmuebles comerciales requieren una gestión activa debido a la competencia, el mantenimiento físico, la rotación constante del inquilino y la variedad y complejidad de los términos del arrendamiento. Los dueños de propiedades regularmente lidian con asuntos legales, de zonificación y ambientales.

Las propiedades inmobiliarias también se clasifican como:

  • No mejorado . Las propiedades no mejoradas son tierra cruda que no ha sido modificada por la acción humana, es decir, sin ningún edificio, estructura, camino, estanque artificial o lago sobre ella. Como se considera que la tierra tiene una vida útil infinita, no se puede depreciar a efectos fiscales. Sin embargo, las deducciones por agotamiento pueden estar disponibles si se toman recursos naturales como madera, petróleo y otros minerales de la propiedad.
  • Propiedad mejorada . Las propiedades mejoradas son tierras que han sido alteradas mediante la adición de edificios y estructuras artificiales, residenciales o comerciales. Si bien no se puede depreciar la tierra, los costos de las mejoras pueden recapturarse a lo largo de su vida útil. En muchos casos, se permite la depreciación acelerada de los activos reales.

Reglas y regulaciones del impuesto sobre bienes inmuebles

Poseer una propiedad de inversión inmobiliaria puede proporcionar beneficios impositivos significativos al propietario si se organiza y gestiona adecuadamente. Las reglas generales que se aplican al tratamiento fiscal de inversiones inmobiliarias son:

  1. Los costos asociados con la adquisición de la propiedad (cargos por el título, tarifas de registro) se agregan a la base del costo de la propiedad y se deprecian
  2. Los costos relacionados con el financiamiento de una propiedad (honorarios del prestamista, tarifas de solicitud de hipoteca) se amortizan durante la vigencia del préstamo.
  3. Los costos incurridos como resultado de la operación de la propiedad (impuestos, seguros, servicios públicos) son deducibles como gastos corrientes

Sin embargo, las reglas fiscales son complejas y su aplicación depende del tipo de propiedad, así como de la clasificación fiscal de su propietario. En otras palabras, un inversor puede proteger otros ingresos de impuestos mientras que otro no puede.

Como consecuencia, los propietarios de inmuebles sofisticados frecuentemente usan una combinación de entidades legales: fideicomisos, corporaciones C, elecciones del Subcapítulo S y compañías de responsabilidad limitada (LLC) para comprar, administrar y vender sus activos inmobiliarios. Los propietarios suelen participar en transacciones complejas posteriores entre las entidades para minimizar la responsabilidad legal y financiera o maximizar sus beneficios fiscales personales.

Cada estrategia se crea para acomodar las circunstancias particulares de los propietarios, el uso previsto de la propiedad, la adición de mejoras significativas, el período de tenencia del activo y el impacto final de la estrategia sobre los ingresos no relacionados y la obligación tributaria.

Se puede requerir que el contribuyente justifique una posición fiscal al IRS. Como consecuencia, la obtención de asesoría legal y contable profesional siempre está justificada, si no es esencial, antes de proceder con la implementación de una estrategia de reducción de impuestos.

Finalmente, los posibles inversores inmobiliarios deben ser conscientes de que los beneficios de cualquier incentivo fiscal pueden estar restringidos para los contribuyentes de mayores ingresos debido a la eliminación gradual y al impuesto mínimo alternativo (AMT).

El problema de los ingresos pasivos

De acuerdo con el IRS, el ingreso pasivo es el ingreso que es el resultado de una actividad de alquiler o un negocio en el que el contribuyente no participa materialmente. Las pérdidas de los ingresos pasivos solo pueden compensarse con las ganancias pasivas; la pérdida no puede utilizarse para reducir los ingresos ordinarios del contribuyente y la carga fiscal posterior.

Dado que la mayoría de las empresas de bienes raíces mejoradas generan pérdidas tributables en los primeros años de la propiedad debido al uso de la depreciación acelerada, la incapacidad de compensar tales pérdidas con el ingreso ordinario es una desventaja para muchos propietarios.

Definiciones de inversores inmobiliarios

Si los ingresos de alquiler se tratan como ingresos pasivos o no pasivos depende de la identidad del contribuyente en una de las cuatro categorías del IRS para el inversionista de bienes raíces:

  1. Inversionista de Bienes Raíces . Un inversionista de bienes raíces es una entidad (persona u organización legal) que compra una propiedad con la intención de mantener la propiedad y producir una ganancia de capital. Los ingresos y las pérdidas de un contribuyente clasificado como inversor inmobiliario se consideran "pasivos" y no pueden utilizarse para compensar los ingresos ordinarios de otras fuentes. Hay una excepción: los inversores con un ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) de menos de $ 100, 000 y que participan activamente en actividades de alquiler de una propiedad pueden compensar el ingreso ordinario bajo una asignación especial de $ 25, 000 bajo la Sección 469 del IRC (Formulario 8582). Las pérdidas pasivas más que el ingreso pasivo y la asignación especial pueden llevarse adelante hasta extinguirse. Además, los inversores en bienes raíces tienen derecho a un tratamiento de ganancias de capital en la venta de sus propiedades.
  2. Distribuidor de bienes raíces . Un inversor inmobiliario se caracteriza como un distribuidor si su intención es comprar bienes inmuebles para la venta, en lugar de invertir, en otras palabras, comprar y vender bienes inmuebles en numerosas transacciones frecuentes o continuas (como la venta de lotes en desarrollo). La principal ventaja de ser un distribuidor es que los ingresos y las pérdidas se consideran ordinarios y pueden compensar otros ingresos. Al mismo tiempo, los bienes clasificados como de propiedad del concesionario no pueden usar el tratamiento de ganancias de capital, el tratamiento de venta a plazos (Publicación 537) ni los intercambios de tipo similar (Sección 1031 del Código IRC). Además, los ingresos recibidos como un corredor de bienes raíces están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.
  3. Profesional inmobiliario Los inversores inmobiliarios pueden calificar como un profesional de bienes raíces si pasan al menos 750 horas cada año en el negocio de bienes raíces y más de la mitad de sus horas de trabajo se dedican a actividades inmobiliarias específicas. Una actividad inmobiliaria calificada es cualquier desarrollo, reurbanización, construcción, reconstrucción, adquisición, conversión, alquiler, operación, administración, arrendamiento o venta de bienes inmuebles. Si tiene un trabajo de tiempo completo sin relación con bienes inmuebles, es poco probable que califique para la clasificación. Además, el mantenimiento adecuado de registros que incluya un registro de sus horas es crítico ya que es probable que el IRS impugne su uso de la clasificación. Los profesionales de bienes raíces son gravados de manera similar a los inversores inmobiliarios, excepto que pueden deducir el 100% de las pérdidas pasivas del ingreso ordinario. Si bien los ingresos por alquiler de un profesional inmobiliario están específicamente excluidos de los impuestos por cuenta propia pagados por un agente inmobiliario, sus ingresos están sujetos al recargo del 3, 8% sobre los ingresos netos por inversiones incluidos en la Ley de Reconciliación de Cuidado de Salud y Educación de 2010.
  4. Desarrollador inmobiliario El IRS considera a una persona o entidad que remodela o construye una propiedad como un desarrollador de bienes raíces. Un desarrollador debe capitalizar todos los costos o el desarrollo de la propiedad. Incluyendo los costos directos, como los intereses sobre préstamos, impuestos y gastos de construcción, así como los costos indirectos, como la administración, la administración y los costos continuos del funcionamiento del negocio. No hay deducciones disponibles para fines impositivos hasta que la propiedad se ponga en servicio o se venda. La principal desventaja de la clasificación de desarrollador es la incapacidad de compensar los gastos cuando se incurre bajo las Reglas Uniformes de Capitalización.

Al determinar la clasificación de un propietario de bienes raíces, el IRS observa su intención inicial al comprar la propiedad, así como la cantidad de tiempo que invierte en bienes raíces y su propósito comercial declarado. Si bien la determinación es a menudo subjetiva, una clasificación tiene un impacto impositivo significativo sobre el contribuyente.

El problema es aún más complicado ya que la designación puede variar de una propiedad a otra. En efecto, un propietario de bienes raíces puede ser considerado como un inversionista de bienes raíces para una propiedad y un corredor de bienes raíces para otra. Como consecuencia, los propietarios de bienes raíces a menudo usan una variedad de entidades legales para adquirir, desarrollar y mantener propiedades para obtener la máxima ventaja impositiva.

Consideraciones adicionales de impuestos inmobiliarios

Los inversores que poseen bienes raíces mejorados pueden utilizar una variedad de tratamientos impositivos para reducir su obligación tributaria incluyendo:

Depreciación

La depreciación es el proceso de recuperación del costo de un activo a lo largo de su vida útil. Mientras que la tierra, que tiene una vida infinita, no es depreciable, los edificios y mejoras inmobiliarios no residenciales tienen una vida útil de 39 años, y la propiedad de alquiler residencial una vida útil de 27.5 años según la Publicación 946 del IRS.

Dependiendo de la clase de propiedad, los propietarios de bienes raíces pueden usar la línea recta o un método acelerado de depreciación. El primer método proporciona una cantidad constante de deducible cada año durante la vida de la propiedad (el costo de las mejoras dividido por la vida útil en años, es decir, $ 3, 500, 000 de costo / 39 años = $ 89, 744 de depreciación cada año). La depreciación acelerada genera los mayores costos de depreciación en los primeros años y disminuye después de eso.

Los inversores a menudo separan los diversos componentes de una estructura a efectos fiscales debido a sus diferentes vidas útiles. Por ejemplo, las mejoras de propiedades arrendadas -las adaptaciones hechas para un inquilino en particular- pueden depreciarse durante un período de 15 años o menos, mientras que los muebles y accesorios de oficina tienen una vida útil de 7 años. Al segregar los activos, la depreciación se maximiza, generando una pérdida imponible o "en papel".

La Sección 179 del Código IRS permite que la compra de cierto equipo calificado (como unidades de aire acondicionado o calefacción) se cargue a gastos hasta un límite de $ 500, 000 en el año de adquisición. El equipo calificado abarca desde vehículos comerciales y muebles hasta hardware y software necesarios para llevar a cabo el negocio. Además, el Congreso prevé una depreciación adicional en algunos años por encima de los 179 límites, actualmente en $ 2 millones.

Ganancias y Pérdidas de Capital

Cuando se venden, los activos personales o de inversión están sujetos a un impuesto a las ganancias de capital. La ganancia o pérdida en un activo se determina por la diferencia entre el precio "base", el precio de compra que incluye ajustes, como la depreciación, según se define en la Publicación 551 del IRS, y el precio de venta neto. Los beneficios o pérdidas se consideran a corto plazo si se mantienen por menos de un año o a largo plazo si el período de tenencia es superior a un año.

Las propiedades que pertenecen a los desarrolladores inmobiliarios deben incluir todos los costos, directos e indirectos, en el cálculo de la base hasta que la propiedad se ponga en uso o se venda. La principal desventaja de la clasificación de desarrollador es la incapacidad de compensar los gastos cuando se incurre bajo las Reglas Uniformes de Capitalización. Los ingresos por la venta de propiedades propiedad de agentes inmobiliarios se consideran ingresos ordinarios y no son elegibles para el tratamiento de ganancias de capital.

Las ganancias de capital a corto plazo compensaron las pérdidas de capital a corto plazo, mientras que las ganancias de capital a largo plazo compensaron las pérdidas de capital a largo plazo. La pérdida o ganancia restante a corto plazo se combina con la pérdida o ganancia restante a largo plazo. Si el resultado neto es una ganancia de capital a largo plazo, la mitad de la ganancia está libre de impuestos y la mitad está sujeta a la tasa de impuesto a la renta ordinaria del contribuyente. Dado que la tasa máxima de impuestos es 39.60%, una ganancia de capital a largo plazo será gravada con un máximo de hasta 19.8%. Las ganancias a corto plazo se gravan a la tasa ordinaria del contribuyente.

Se puede deducir un máximo de $ 3, 000 de pérdidas a corto y largo plazo de los ingresos ordinarios en un solo año, con la pérdida restante transferida. Los contribuyentes utilizan el Anexo D del Formulario 1040 para informar las ganancias y pérdidas de capital.

Los impuestos sobre las ganancias de la venta de propiedades propiedad de inversionistas inmobiliarios pueden diferirse si se informa como una venta a plazos según las reglas del Tema 705 - Ventas a plazos. Este tratamiento es especialmente ventajoso para las ganancias de capital a corto plazo ya que la responsabilidad fiscal y de beneficios se extiende a lo largo de varios años. Cada pago consiste en porciones de devolución de capital libre de impuestos, intereses y una ganancia de capital.

Los inversionistas inmobiliarios también pueden usar la Sección 1031 del IRS para posponer los impuestos sobre cualquier ganancia si cambian sus propiedades por una propiedad similar en un intercambio similar. La base de la nueva propiedad sigue siendo la misma que la de la antigua propiedad, lo que mantiene intacta la posible ganancia futura. Sin embargo, la base de la propiedad anterior también se transfiere a la nueva propiedad para calcular la depreciación.

Otras Consideraciones

Los agentes de bienes raíces están sujetos a impuestos y reportes de trabajo por cuenta propia, mientras que los profesionales de bienes raíces pueden ser responsables del impuesto adicional sobre los ingresos netos de inversión. Como consecuencia, el profesional de bienes raíces y sus asesores usan una variedad de estrategias para diferir o evadir dichos impuestos. Por ejemplo, los ingresos de alquiler que fluyen a través de un inversor de una corporación S se excluyen como ingresos de autoempleo y no están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.

Los ingresos comerciales que no están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia están sujetos al impuesto sobre la renta neta de inversión con una gran excepción: el ingreso que se considera no pasivo bajo la sección de código 469 no está sujeto al impuesto a la renta neto. Según Forbes, esto significa que los ingresos por el alquiler de bienes raíces, incluida la ganancia por disposición, podrían estar exentos del impuesto del 3.8% en el caso de los profesionales de bienes raíces.

Palabra final

Andrew Carnegie, un inmigrante escocés de mediados del siglo XIX, construyó una fortuna en la industria del acero y se convirtió en uno de los filántropos más importantes del país. (Se le atribuye la apertura de 2.800 bibliotecas públicas en ciudades de América).

Incluso con su éxito como industrial, Carnegie reconoció el valor de inversión de los bienes inmuebles: "el 90% de todos los millonarios se convierten en propietarios inmobiliarios. Se ha hecho más dinero en bienes raíces que en todas las inversiones industriales combinadas. El joven sabio o asalariado de hoy invierte su dinero en bienes inmuebles ".

Desde la observación de Carnegie, el atractivo de los bienes raíces como inversión permanece intachable. Barbara Corcoran, una conocida empresaria estadounidense y participante frecuente en Shark Tank de ABC, afirma: "Algo gracioso sucede en el sector inmobiliario. Cuando vuelve [después de una recesión], vuelve a aparecer como gangbusters ".

Si bien el tratamiento impositivo de las inversiones inmobiliarias suele ser confuso, los inversores pueden usar estrategias fiscales para reducir el riesgo y mejorar los rendimientos. Retener asesores fiscales competentes y hacer un seguimiento de los cambios en las normas y reglamentos pagará dividendos que exceden sus costos.

¿Inviertes en bienes raíces? ¿Has usado las regulaciones fiscales a tu favor? ¿Desea tener una mejor comprensión de las regulaciones para poder explotarlas?


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