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¿Qué es un Piggyback 80-10-10 Hipoteca - Pros y Contras


Una hipoteca a cuestas es exactamente lo que parece: una hipoteca encima de otra. Este conjunto de dos hipotecas se usaba comúnmente antes de la crisis hipotecaria para evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI), cuando los compradores no tenían un pago inicial suficientemente grande.

Ahora, este préstamo combinado es mucho más difícil de conseguir. Sin embargo, todavía puede ser una opción para compradores de vivienda con buen historial crediticio que tengan al menos un 10% de pago inicial y prefieran no pagar el PMI.

¿Qué es el seguro hipotecario privado?

Si no tiene un pago inicial del 20% de la vivienda que le interesa, los prestamistas generalmente le exigirán que pague PMI. Este seguro ayuda a proteger al prestamista en caso de que su hogar se ejecute y su valor disminuye hasta el punto de que la venta no cubrirá la hipoteca original.

Como tener un pago inicial más grande ayuda a evitar este escenario, no es necesario que pague un seguro hipotecario privado si su hipoteca es menor o igual al 80% del valor de su vivienda. El seguro hipotecario privado apenas lo beneficia a usted, el prestatario, excepto que puede permitirle ingresar a una "más" casa con menos anticipo. De lo contrario, es simplemente un cargo adicional que se agregará a su pago hipotecario mensual.

El monto que tendrá que pagar por un seguro hipotecario privado varía según la magnitud de su préstamo, cuán bueno sea su crédito y cuán grande sea su pago inicial. Pero una estimación razonable es que costará alrededor de 0.5% del valor de su préstamo original cada año. Con un préstamo de $ 200, 000, eso equivale a $ 1, 000 por año, o $ 83 por mes.

En la mayoría de los préstamos, el PMI puede eliminarse una vez que la relación de préstamo a valor de su vivienda cae por debajo del 80%. Incluso es deducible de impuestos para algunas personas. Sin embargo, evitar este gasto adicional le ahorrará dinero, especialmente si su nivel de impuesto a la renta es demasiado alto para calificar para la deducción fiscal de PMI.

¿Qué es una hipoteca a cuestas?

Un método para evitar el PMI es una hipoteca a cuestas, o una hipoteca "80-10-10". Los números reflejan cómo se cubrirá el precio de compra. Específicamente, el propietario obtendrá una hipoteca principal y una segunda hipoteca o línea de crédito con garantía hipotecaria igual al 80% y 10% del valor de la vivienda, respectivamente.

Tenga en cuenta, sin embargo, que los números no son necesariamente correctos. Puede obtener un 80/15/5, un 75/15/10, o cualquier otra combinación que el prestamista permita. Esto también mantiene la hipoteca principal en 80% o menos.

80%

El primer número se refiere a qué porcentaje del valor de la vivienda cubrirá la hipoteca principal. Debe ser menor o igual al 80% para evitar el PMI.

10%

El número del medio se refiere al porcentaje del precio de compra que cubrirá una segunda hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria. No se requiere PMI en este tipo de préstamo, pero tendrá una tasa de interés más alta que la hipoteca principal.

10%

El número final se refiere a la cantidad que el propietario tendrá que pagar como anticipo. Una vez más, no tiene que ser exactamente el 10%, pero esa cantidad es común.

Ahora puede ver por qué esta configuración se conoce como una hipoteca "a cuestas". La segunda hipoteca se aplica a la primera, por lo que puede calificar para un préstamo más grande sin un pago inicial más grande y aún así evitar el pago de PMI.

Ventajas

Los siguientes son pros y contras generales de una hipoteca a cuestas. Tendrá que ejecutar sus propios números para determinar si es rentable contratar una hipoteca a cuestas o una hipoteca tradicional que incluya PMI.

  1. Puede comprar una casa más grande . Puede calificar para un préstamo combinado más grande con este método en comparación con el ajuste de ambos préstamos en uno.
  2. Menor pago mensual . Puede ahorrar dinero al evitar PMI.
  3. Tratamiento impositivo El interés sobre una segunda hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria es deducible de impuestos hasta $ 100, 000.
  4. Pago Inicial Pequeño . Con este método, puede evitar el PMI con un pago inicial del 10% o incluso del 5%.

Desventajas

  1. Requiere buen crédito . Debe tener un crédito sólido para obtener este tipo de préstamo o para que tenga más sentido financiero que obtener un préstamo tradicional con PMI.
  2. Tasa de interés más alta . Pagará una tasa de interés más alta en la segunda hipoteca. En algunos casos, pagar el PMI en lugar de hacer dos préstamos podría ahorrarle dinero en su pago mensual.
  3. Costos y tarifas de cierre . Un préstamo piggyback a menudo es más costoso ya que tiene que pagar costos de cierre y tarifas en dos hipotecas en lugar de una.
  4. No puede obtener el beneficio completo de impuestos . El interés en una segunda hipoteca solo es deducible para la parte del préstamo que está por debajo de los $ 100, 000. Entonces, si su segunda hipoteca es grande, es posible que no obtenga el beneficio fiscal completo.
  5. PMI es deducible de impuestos . Si se encuentra dentro de los límites de ingresos establecidos por el IRS y puede deducir los pagos de PMI de sus impuestos, es menos probable que una hipoteca a cuestas sea rentable.

Palabra final

Como prácticamente con todas las decisiones financieras, esta se reduce a su situación y la cantidad de anticipo que puede pagar. Por ejemplo, si tiene un anticipo cercano al 20%, es mejor que acepte un préstamo con PMI. Aunque pagará al PMI durante al menos unos meses, una vez que el saldo de su préstamo alcance el 80% del valor de su vivienda, puede pedirle a su prestamista que lo elimine. Este enfoque podría ser menos costoso que pagar una tasa de interés más alta en una segunda hipoteca por muchos años más costos de cierre más altos.

O si su pago inicial es inferior al 10%, la tasa de interés de su segunda hipoteca puede ser muy alta y, por lo tanto, puede evitar cualquier ahorro de costos al evitar el PMI. También querrá considerar si califica para deducir PMI en sus impuestos y si puede deducir todos los intereses de una segunda hipoteca o solo una parte de la misma.

Dicho todo esto, cuanto mejor sea su crédito, mayor será la probabilidad de que una hipoteca a cuestas le funcione. Esté preparado para hacer una investigación para encontrar un prestamista que todavía esté dispuesto a escribir este tipo de préstamo.

¿Alguna vez consideraría obtener una hipoteca a cuestas para su casa? ¿Por qué o por qué no?


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