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¿Qué es el seguro de título de la vivienda? Costos, cobertura y necesidad de la póliza


Cuando se le preguntó por nombrar el tipo más importante de seguros de bienes raíces, muchos propietarios de viviendas con confianza y sin respuesta vacilación “seguro de vivienda.” Después de todo, las políticas de seguro de vivienda protegen contra potencialmente enormes pérdidas económicas debido a los daños por fuego, agua, viento, vandalismo y una serie de otros peligros. ¿Qué podría ser más importante? Bueno, para empezar, asegúrese de que la propiedad cubierta por esa póliza de seguro de propietario en realidad pertenece a su supuesto propietario.

Para eso es el seguro de título, una forma especial de indemnización de bienes raíces. Cuando un determinado terreno residencial o comercial cambia de dueño, una póliza de título asegura que la propiedad no está gravada por gravámenes pasados ​​u otros problemas, como un título falsificado y partes inelegibles o incompetentes de una escritura anterior, que podrían afectar el la legalidad de la transferencia o resulta en costos financieros futuros.

En la mayoría de los casos, los prestamistas y los compradores compran pólizas de seguro de título separadas, cada una de las cuales protege sus intereses respectivos en la propiedad. El comprador generalmente paga el costo total de ambas pólizas, aunque a menudo es posible llegar a un acuerdo de costo compartido con el vendedor (o convencer al vendedor de asumir toda la carga financiera) en el mercado de compradores. El seguro de título generalmente se incluye como un costo de cierre en una transacción de bienes raíces.

Ya sea que esté comprando una casa antigua o una nueva casa de construcción, es probable que requiera una póliza de título. Esto es lo que necesita saber sobre esta forma de seguro inusual pero increíblemente común.

¿Qué es el seguro de título?

Aunque existe un seguro de título en la mayoría de los países industrializados, es mucho más común en los Estados Unidos que en otros. Esto se debe en gran parte al hecho de que los gobiernos locales juegan un papel más pequeño en la determinación de la legalidad de las transferencias de propiedad y la propiedad aquí que en cualquier otro lugar del mundo.

En la mayoría de los demás países, particularmente aquellos que están influenciados por la ley común británica, los nuevos propietarios registran el título transferido recientemente de sus tierras con el gobierno local aplicable, que luego actúa como el árbitro final de cualquier disputa que surja como resultado de la transacción. Por el contrario, la mayoría de las jurisdicciones de EE. UU. Simplemente registran cada transferencia de propiedad sin determinar de manera concluyente si es válida o si la propiedad está libre de gravámenes y otros gravámenes. Esa determinación recae en especialistas privados, incluidos los empleados de la compañía de seguros de título.

Por qué existe

Lo creas o no, los propietarios no tenían ningún recurso legal contra títulos de propiedad inválidos o fraudulentos antes de mediados del siglo XIX. En aquel entonces, recaía directamente en los compradores para asegurarse de que su título fuera válido. Este fue un proceso arduo y lento que era prácticamente imposible en los vastos estados fronterizos con caminos pobres y registros de tierras centralmente ubicados, ya veces mal mantenidos.

Este lamentable estado de cosas fue desafiado y confirmó en el caso hito Watson v. Muirhead, oído por el Tribunal Supremo de Pennsylvania en 1868. La corte dictaminó que Muirhead, un conveyancer Pennsylvania (profesional de transferencia de bienes raíces), no podía ser considerado responsable de confiando en la opinión errónea de un abogado de que un título en particular estaba libre de gravámenes. En realidad, el título tenía un gravamen preexistente que el abogado examinador no había podido descubrir, lo que resultaba en graves dificultades financieras para el comprador.

Indignados por la decisión, los terratenientes presionaron a la Legislatura del estado de Pensilvania para que interviniera. En 1874, el cuerpo aprobó una ley que permite el seguro de título. En 1876, se constituyó la primera compañía de seguros de título en Filadelfia. Otros estados siguieron su ejemplo, y el resto es historia.

Tipos de seguro de título

El seguro de título tiene dos formas básicas: las políticas del prestamista (también conocido como "préstamo") y las políticas del comprador. Las pólizas de prestamista protegen el interés del prestamista hipotecario en la propiedad, que generalmente disminuye con el tiempo. Las políticas del comprador protegen el interés del comprador, que generalmente aumenta con el tiempo.

Las pólizas del prestamista se mantienen vigentes durante la vigencia del préstamo hipotecario o hasta que se refinancie la hipoteca inicial, momento en el cual se emite una nueva póliza del prestamista. Las políticas del comprador permanecen vigentes mientras el comprador mantenga un interés en la propiedad.

Qué cubre el seguro de título

La mayoría de las otras formas de seguro brindan protección financiera contra pérdidas futuras debido a daños, robos y otros peligros. Por el contrario, gran parte del costo del seguro de título se reserva para problemas pasados ​​con el potencial de afectar negativamente al titular actual de la póliza, y para el trabajo profesional necesario para descubrir y rectificar dichos problemas antes de que causen pérdidas financieras.

Buscar título

Aunque las pólizas de seguro de título varían de estado a estado y de proveedor a proveedor, siempre cubren el costo de realizar una búsqueda de título. Una búsqueda de título es un examen exhaustivo de los registros públicos relevantes para determinar si existe algún problema con el título. Estos registros generalmente se llevan a cabo con la ciudad o el condado donde se encuentra la propiedad.

Idealmente, una búsqueda de título examina toda la historia de una propiedad, volviendo a su planificación o subdivisión original. Esto generalmente se hace examinando el resumen de la propiedad, un documento que contiene la cadena de propiedad completa y embargos históricos. Sin embargo, dado que los resúmenes pueden ser incompletos o contener información errónea, una búsqueda exhaustiva de títulos generalmente se basa en otras fuentes de información, como los registros de impuestos locales, los testamentos anteriores de los propietarios y las sentencias judiciales aplicables.

Curar o resolver problemas

Las pólizas de seguro de título también cubren el costo de resolver (también conocido como curado) la mayoría de los problemas de título (también conocidos como defectos) descubiertos durante la búsqueda de título. Los defectos comunes incluyen, entre otros, los siguientes:

  • Gravámenes fiscales (por impuestos no pagados)
  • Embargos de construcción, también conocidos como gravámenes de mecánica (para las facturas impagas de construcción o renovación)
  • Embargos de los acreedores (por ejemplo, un saldo no pagado en una hipoteca preexistente)
  • Sentencias judiciales (por ejemplo, una sentencia posterior al divorcio que otorga una parte de la propiedad a un ex cónyuge)

Tenga en cuenta que si la búsqueda de títulos descubre problemas graves con el título, como evidencia de que la propiedad es propiedad exclusiva de un tercero y, por lo tanto, no comercializable por el vendedor actual, se falsificó uno o más instrumentos de transferencia, que una parte incompetente (tales como menor de edad) estuvo involucrado en una transferencia anterior, o que no hay derecho de acceso a la tierra - el prestamista puede negarse a emitir una hipoteca sobre la propiedad y el comprador puede verse obligado a alejarse.

Costos legales y compensación de pérdida

Finalmente, las pólizas de seguro de título cubren los costos futuros que surjan de disputas de títulos. Por ejemplo, el titular de una póliza de seguro de título válida no tendría que pagar de su bolsillo para defenderse contra una demanda presentada por contratistas que alegaba que sus compañías tenían gravámenes sobre la propiedad derivados de la factura de renovación no pagada de un propietario anterior.

En el evento relativamente raro que un tribunal gobierna el más reciente transferencia de la propiedad no es válido - por ejemplo, si se descubre que un propietario anterior traspasó la propiedad a un tercero en un testamento hasta ahora no descubierta - la política también compensa el tomador de cualquier pérdida de capital en la propiedad. El límite de cobertura de una póliza de seguro de título generalmente es igual al valor tasado de la propiedad en el momento en que se emite la póliza, a menos que el titular de la póliza compre cobertura adicional.

Cómo se determinan los costos de la póliza de seguro de título

A diferencia de muchas otras pólizas de seguro comunes (que incluyen seguros de automóviles, seguros de vida y seguros de propietarios), las pólizas de seguro de títulos generalmente requieren un único pago único en la fecha de cierre de la transacción o antes. A menos que su aseguradora ofrezca dividir el pago único en cuotas mensuales más manejables, es muy raro que una póliza de título requiera pagos continuos.

Factores que afectan los costos de seguro de título

Los costos de seguro de título generalmente se dividen en dos grandes categorías: primas y tarifas de servicio. Dentro de cada categoría, los costos se pueden dividir en función de la cantidad y el tipo de trabajo requerido para suscribir y cumplir con la política.

Primas

La prima real pagada en una póliza de seguro de título en particular depende en cierto grado del valor de la propiedad subyacente. Sin embargo, dado que la mayor parte del costo de la póliza cubre el trabajo previo a la transferencia (búsqueda de título, examen y defectos de curado), el valor de la propiedad no es el factor más importante.

Estos son algunos otros factores que afectan las primas:

  • Cantidad de trabajo necesaria para mantener información precisa y actualizada sobre la propiedad cubierta y las propiedades adyacentes (conocida como planta de titularidad)
  • Cantidad de trabajo necesario para llevar a cabo una búsqueda y examen exhaustivo del título
  • Se requiere trabajo de fondo para curar cualquier defecto o intereses adversos
  • Costo esperado de compensación al asegurado por cualquier defecto de título

La póliza de seguro de título promedio conlleva una prima única de aproximadamente $ 1, 000, que cubre todo el trabajo inicial y la cobertura legal en curso y de pérdidas. Sin embargo, las primas varían sustancialmente, desde tan solo unos pocos cientos de dólares hasta más de $ 2, 000.

Regulación de prima

Las regulaciones de seguro de título varían sustancialmente de un estado a otro. En algunas jurisdicciones, las autoridades regulan estrictamente las primas, limitando severamente la forma en que las aseguradoras de títulos pueden estructurar sus políticas, cuánto pueden cobrar, independientemente de los factores descritos anteriormente. En otras jurisdicciones, la regulación de primas es más ligera, y las aseguradoras tienen más margen para establecer tarifas.

Las formas comunes de regulación premium incluyen lo siguiente:

  • Supervisión solamente . En este esquema, las autoridades reguladoras supervisan las primas de seguro de título de año en año, pero no toman medidas directas para establecer tarifas o rangos aceptables. Sin embargo, si las autoridades determinan que una aseguradora en particular está cobrando primas injustamente altas, socavando la competencia o ejerciendo un poder de monopolio sobre la industria local, se reservan el derecho de multar a la aseguradora infractora o instituir controles de primas. Los estados de ejemplo incluyen Georgia e Illinois.
  • Promulgación Las autoridades reguladoras se reúnen periódicamente para evaluar el estado de la industria de seguros de título local y establecer tasas o rangos de primas que lo reflejen. Los estados de ejemplo incluyen Texas y Nuevo México.
  • Aprobación previa Cada aseguradora de títulos que opera en el estado, o una organización comercial local que represente a múltiples aseguradoras, debe proponer nuevas tarifas a las autoridades reguladoras locales sobre una base anual. Estas tarifas no pueden cargarse hasta que sean aprobadas explícitamente por las autoridades. Un estándar relacionado, conocido como "archivo y uso", requiere que las aseguradoras presenten nuevos cronogramas de tarifas con las autoridades reguladoras, y luego espera para implementarlas hasta que se les notifique que no se ajustarán. Los estados de ejemplo incluyen Nueva Jersey y New Hampshire.
  • Archivo y uso . Este es un estándar más ligero y menos común que permite a las aseguradoras cambiar las tarifas como lo consideren conveniente, siempre y cuando presenten un aviso del cambio ante las autoridades reguladoras. Si las autoridades consideran que las nuevas tarifas son injustas después de la revisión, se reservan el derecho de ajustarlas. A partir de mediados de 2015, el único estado de uso y archivo es Wisconsin.

Quién ofrece seguro de título y dónde está disponible

El seguro de título es un producto especializado que parece no atraer a los proveedores diversificados de seguros para automóviles y propietarios, como Progressive y State Farm. De hecho, según la American Land Title Association (ALTA), un puñado de aseguradores suscribe la gran mayoría de las pólizas de seguro de título de los Estados Unidos. En 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company y Stewart Title Guaranty Company representaron más del 80% del mercado total de seguros de título. Las aseguradoras de títulos regionales más pequeñas compensaron la diferencia.

En la mayoría de las transacciones inmobiliarias, el prestamista hipotecario del comprador, el agente de título (compañía de título) y el agente o abogado de bienes raíces recomiendan una aseguradora de título para la póliza del comprador, si es que el comprador está obligado o decide comprar uno. Dado que los costos del seguro de título y los términos de la póliza rara vez varían mucho entre las aseguradoras que operan en la misma jurisdicción, el comprador generalmente acepta y actúa sobre la recomendación.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que la ley federal (la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, o RESPA) prohíbe a estas entidades exigir que el comprador utilice una compañía en particular. Como comprador de bienes raíces, siempre tiene la opción de buscar un seguro de título y elegir el proveedor que mejor se adapte a sus necesidades.

Disponibilidad de seguro de título

El seguro de título es legal y está disponible en 49 estados. La única excepción es Iowa, que prohibió el seguro de título en 1947, poco después de un colapso inmobiliario local que llevó a la bancarrota a varias aseguradoras con sede en Iowa y resultó en pérdidas masivas sin seguro para los propietarios del estado. En Iowa, los abogados examinan los títulos de las tierras y producen opiniones de títulos que resumen la cadena de propiedad y los defectos aparentes del título. Las pólizas de seguro por negligencia de los abogados de Iowa generalmente cubren las pérdidas financieras atribuibles a las opiniones inexactas o incompletas del título.

Título seguro vs. Título Costos de opinión

A modo de comparación, la opinión del título típica generada por un abogado cuesta entre $ 100 y $ 300 en Iowa, dependiendo del tipo de propiedad, el número de propietarios anteriores y el número y la complejidad de cualquier gravamen que pueda existir en la propiedad. Además, el costo de transferir el resumen de la propiedad generalmente oscila entre $ 100 y $ 200.

Eso se suma a un costo total de $ 200 a $ 500, pagado exclusivamente por el comprador, significativamente menor, en muchos casos, que el costo del seguro de título. Aunque ni la opinión del título ni las tarifas de resúmenes están reguladas por el gobierno del estado de Iowa, la intensa competencia entre los abogados del estado y los profesionales del título los mantiene a niveles razonables.

Tenga en cuenta, sin embargo, que las opiniones sobre el título no son habituales en la mayoría de las jurisdicciones. Incluso si puede encontrar abogados locales dispuestos a escribir una opinión sobre el título de la propiedad que está comprando, sus políticas de negligencia no pueden cubrir las pérdidas sufridas debido a una opinión errónea o incompleta. Es probable que esté a cargo de esas pérdidas y, en el peor de los casos, podría perder su propiedad como resultado.

Palabra final

Cerrar un nuevo hogar es un proceso agotador, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez. Cuando mi esposa y yo cerramos nuestra casa en 2015, nuestra lista detallada de costos de cierre tenía más de una página, en minúscula.

Es tentador ver el seguro de título como otro costo de cierre que usted o su vendedor deben pagar a regañadientes. Sin embargo, es mucho más que una línea de pedido desechable. Así como el seguro para propietarios de viviendas brinda protección financiera contra una serie de peligros físicos, el seguro de título asegura su interés contra errores pasados, omisiones y actos de fraude. Incluso si su prestamista no requiere que tenga un seguro de título, es difícil imaginar una situación en la que no sea una inversión que valga la pena.

¿Alguna vez ha comprado un seguro de título en una casa o propiedad de alquiler que posee?


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