Qué es una hipoteca inversa (HECM) - Cómo funciona, Pro y Contras

Muchas personas mayores luchan para llegar a fin de mes cada mes. Al mismo tiempo, a menudo poseen miles de dólares de bienes inmuebles en forma de capital en su hogar. Pero a menos que tomen medidas, esa equidad sigue siendo intocable, incapaz de ayudarlos con los gastos básicos de subsistencia. Lo que es peor es que los pagos de la hipoteca reducen aún más su efectivo disponible cada mes para pagar gastos cruciales.

Un informe de Henry J. Kaiser Family Foundation indica que más de tres de cada cuatro personas mayores de 65 años tienen patrimonio en sus hogares que van desde $ 67, 700 a $ 325, 200. Uno de cada 20 tiene un capital inmobiliario mayor de $ 398, 500, y el 1% tiene más de $ 799, 850.

Y, sin embargo, casi la mitad de los estadounidenses mayores dependen de la Seguridad Social para al menos la mitad o más de sus ingresos, mientras que uno de cada ocho depende únicamente de la Seguridad Social. Pero muchas de estas personas mayores tienen un capital inmobiliario que podría convertirse en un ingreso en efectivo.

Si usted o sus padres son "ricos en vivienda" pero pobres en efectivo, es hora de considerar si una hipoteca revertida en el hogar familiar es una mejor alternativa a las avenidas tradicionales de convertir el valor acumulado de la vivienda en un activo en efectivo.

Métodos tradicionales para convertir el valor acumulado de la vivienda en efectivo

Para las personas mayores que anticipan y desean vivir en su residencia actual en el futuro previsible, existen algunas formas tradicionales (sin incluir la hipoteca inversa) para convertir el valor líquido de la vivienda en efectivo:

• Préstamos con garantía hipotecaria . Un préstamo con garantía hipotecaria es esencialmente un préstamo otorgado al propietario asegurado por el prestamista que recibe un segundo gravamen hipotecario sobre el inmueble. El préstamo subyacente puede ser tan alto como el 100% del capital del propietario, dependiendo de los criterios del prestamista, la calificación crediticia del prestatario y los términos de pago negociados. Por ejemplo, un propietario con capital generalmente puede pedir prestado una suma global igual a una cantidad entre el 80% y el 100% del capital.
• Línea de crédito con garantía hipotecaria . Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) es una línea de crédito renovable en una cantidad hasta el valor del capital, generalmente con una tasa de interés ajustable, por lo que los montos de pago varían de mes a mes. Al igual que otros préstamos personales, los términos del préstamo y la cantidad de crédito que puede estar disponible están sujetos a negociación entre el prestatario y el prestamista.
• Refinanciamiento de hipoteca de efectivo . A medida que las tasas de interés bajan y / o crece su capital, muchos propietarios refinancian para poder reducir la tasa de interés del préstamo subyacente y posteriormente reducir sus pagos mensuales o convertir una porción de su capital en efectivo. Por ejemplo, supongamos que un propietario compró una casa nueva en 2000 por $ 312, 000. El préstamo a tasa fija de 30 años y 6% requiere un pago mensual de $ 1, 824.40. Hoy, la casa tiene un valor de tasación de $ 350, 000 y las tasas de interés han caído al 3.5%. Posteriormente, el propietario refinancia la vivienda a una tasa del 3, 5% durante 30 años con un pago mensual de $ 1, 582.85. Como consecuencia de la refinanciación, el propietario paga la hipoteca inicial, reduce su pago en más de $ 240 y puede retirar $ 30, 000 en efectivo del capital acumulado.

Aunque estos métodos son un medio para acceder a la equidad bloqueada, todos comparten una serie de desventajas:

• Exposición continua a disminuciones de bienes inmuebles . Dado que el prestamista tiene "recurso completo" para el propietario si el préstamo hipotecario no se devuelve, el propietario es responsable si el producto de la venta de la propiedad es menor que la hipoteca pendiente. Los bienes inmuebles con un valor inferior a la hipoteca se consideran "subacuáticos", una condición en la que muchos propietarios se encontraron a sí mismos tras la crisis de los valores hipotecarios de 2008-2009.
• Pagos requeridos por el término de la nueva hipoteca . El propietario refinanciando su casa en nuestro ejemplo había hecho casi 14 años de los 30 años de pagos. El refinanciamiento, con un nuevo préstamo, reinicia el reloj por otro plazo de 30 años, lo que básicamente agrega 14 años de pagos a la fecha de vencimiento anterior. Las personas mayores jubiladas pueden carecer de ingresos suficientes para realizar pagos cómodamente después de jubilarse.
• Los pagos hipotecarios morosos provocan la ejecución hipotecaria por parte del prestamista . La obligación legal de hacer pagos al prestamista existe para el plazo del préstamo. La falta de pago puede resultar en la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad. Si la hipoteca está bajo el agua, las personas mayores no solo pierden su casa, sino que deben compensar la diferencia entre el producto de la venta y el préstamo hipotecario pendiente.

¿Qué es un préstamo hipotecario reverso?

Un préstamo hipotecario inverso (a veces denominado HECM) está aprobado por la FHA sólo para personas mayores y es un método cada vez más popular para los propietarios mayores (mayores de 62 años) para convertir el exceso de capital en una suma global de efectivo, una línea de crédito o una serie anual de pagos mensuales regulares.

Cómo funciona

El prestamista que realiza la hipoteca inversa tiene un primer gravamen hipotecario sobre la propiedad, pero no recibe pagos del préstamo como en una hipoteca tradicional, ni el propietario es responsable de ninguna deficiencia en el valor cuando el prestamista recibe el bien inmueble al momento de la muerte. o mudanza del dueño de casa. La belleza de este tipo de préstamo es que el prestatario recibe dinero del prestamista, cuyo monto se basa en la cantidad de capital en el hogar junto con otros factores, como la edad y la tasa de interés. Sin embargo, dado que la casa se utiliza como garantía del préstamo, el prestamista recibe la propiedad al morir o mudarse del propietario. (Dicho esto, el propietario o los herederos pueden pagar el préstamo en cualquier momento y, por lo tanto, conservar la casa).

Por ejemplo, un prestamista de hipotecas inversas acuerda hacer un gravamen por primera hipoteca de $ 150, 000 en la casa del propietario que tiene un valor tasado actual de $ 300, 000. Sin embargo, el propietario tiene un préstamo hipotecario anterior en lugar de $ 100, 000. Utilizando los ingresos del nuevo préstamo ($ 150, 000), el propietario paga la hipoteca existente de $ 100, 000, dejando ingresos excesivos de $ 50, 000. (Si la casa no tenía una hipoteca existente, los ingresos del propietario equivaldrían a los $ 150, 000). El propietario puede optar por recibir el pago de una de las siguientes maneras:

1. Tome los $ 50, 000 en efectivo, lo que se denomina "pago único", inmediatamente al momento del cierre y gaste o guárdelo como lo desee. No hay consecuencias fiscales.
2. Tome los $ 50, 000 en una serie de pagos mensuales del prestamista hipotecario reverso. Los pagos pueden basarse en un número fijo de pagos o un cálculo actuarial para la esperanza de vida del propietario.
3. Tome los $ 50, 000 en forma de una línea de crédito que el propietario puede utilizar en cualquier momento. Si el propietario demora el retiro de la línea, la compañía hipotecaria reducirá el interés cobrado en la hipoteca revertida subyacente.
4. Tome los $ 50, 000 en una combinación de pagos y una línea de crédito.

El propietario nunca debe pagar el capital o los intereses de un préstamo hipotecario revertido. Estas características, el pago de dinero de un prestamista al propietario que no está sujeto a impuestos y no afecta el Seguro Social o los beneficios de Medicare, pueden beneficiar especialmente a las personas mayores que no tienen efectivo.

Elegibilidad

Existen varios requisitos claros de elegibilidad para que los prestatarios obtengan una hipoteca inversa.

• Los prestatarios deben tener 62 años o más.
• La casa comprada debe ser la residencia principal de los prestatarios.
• La propiedad debe ser de una sola familia o un condominio aprobado por la FHA.
• Los prestatarios deben completar una sesión de asesoramiento aprobada por el HUD para asegurarse de que entienden los costos financieros y los requisitos legales de HECM.
• Los prestatarios deben tener la capacidad financiera para pagar los gastos obligatorios, como los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios y el mantenimiento normal.

La tarifa y los costos

La tasa de interés de los préstamos hipotecarios, ya sean convencionales o inversos, puede ser a tasa fija o variable y se basa en las tasas de interés de mercado existentes y en las decisiones comerciales de cada compañía hipotecaria para diferenciarse de los competidores. Como consecuencia, las tasas generalmente varían de prestamista a prestamista, al igual que las tasas varían para las hipotecas convencionales.

Además de las tarifas de cierre tradicionales, se cobra una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado. La tarifa es igual a 0.5% si la relación préstamo a valor (LTV) es 60% o menos, o 2.5% si el LTV es mayor a 60%. Se cobra un MIP adicional de 1.5% cada año. Esto proporciona protección al prestamista en caso de que el valor del hogar disminuya durante el plazo de la hipoteca inversa. Vale la pena señalar que las hipotecas convencionales de bienes raíces generalmente no requieren seguro hipotecario si el pago inicial de la vivienda es del 20% o más.

Requisitos de préstamo

Al igual que en las hipotecas tradicionales, los prestamistas requieren que los propietarios compren y mantengan un seguro de propiedad, paguen los impuestos a la propiedad a su vencimiento y mantengan la propiedad en condiciones razonables. Dado que las hipotecas inversas difieren de las hipotecas tradicionales en que nunca hay un requisito para hacer pagos al prestamista hipotecario, el préstamo vence (o solo puede ser llamado por el prestamista) en condiciones específicas denominadas "eventos de vencimiento", como los siguientes :

• Todos los prestatarios han fallecido.
• Todos los prestatarios han vendido o convertido el título de la propiedad a un tercero.
• La propiedad ya no es la residencia principal de ningún prestatario debido a la muerte o una condición física o mental que dure más de 12 meses.
• Los prestatarios se niegan a pagar impuestos sobre la propiedad o mantener un seguro de propiedad y se les ha dado la oportunidad de corregir las deficiencias.
• Los prestatarios se niegan o no pueden mantener la propiedad en buen estado luego de un proceso formal de notificación y adjudicación.

En cualquiera de estos casos, el propietario (si está vivo) o el patrimonio tiene la opción de mantener el hogar pagando el préstamo hipotecario reverso. Si la casa tiene un valor inferior al préstamo hipotecario en el momento del vencimiento del préstamo, el propietario o el ejecutor del patrimonio no tomará ninguna medida excepto para facilitar la ejecución hipotecaria del hogar por parte del prestamista. El prestamista luego vende la propiedad tanto como sea posible, aplicando los ingresos al préstamo pendiente.

Es importante tener en cuenta que si queda dinero en efectivo después del reembolso del préstamo, el exceso se devuelve al patrimonio. Si el préstamo es mayor que el producto de las ventas, la pérdida correrá exclusivamente a cargo de la compañía hipotecaria inversa.

Cómo difieren las hipotecas inversas de los préstamos hipotecarios tradicionales

Hay varias características inusuales de las hipotecas inversas que difieren de las hipotecas tradicionales.

1. La seguridad exclusiva del prestamista para una hipoteca inversa es la propiedad de la vivienda . Dado que el propietario nunca tiene la obligación de realizar pagos de la hipoteca, la fuente del reembolso al prestamista hipotecario es la venta de la propiedad tras la muerte del propietario o el traslado de la propiedad. Por contrato, el propietario puede permanecer en la propiedad mientras viva y el hogar sea su residencia principal.
2. La calificación o historial crediticio del propietario es inmaterial . Dado que el propietario no está obligado a realizar pagos, su condición financiera pasada o presente no es un factor en la suscripción ni el establecimiento de la tasa de crédito extendida sobre la hipoteca.
3. Las razones de préstamo a valor (LTV) son menores que las encontradas en las hipotecas tradicionales . Los prestamistas tradicionales están garantizados por el valor de mercado de la propiedad y la responsabilidad financiera de los prestatarios. En consecuencia, algunos prestamistas prestarán hasta el 100% del valor de mercado de la propiedad. Los ratios LTV de hipoteca inversa generalmente oscilan entre 50% y 65%.
4. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayor será la relación préstamo-valor para las hipotecas inversas . La expectativa de vida actuarial del prestatario más joven es la base para calcular el plazo probable del préstamo. Sin embargo, el préstamo no madura hasta que el último propietario vivo muere o se muda de la casa. Si el propietario muere antes de lo esperado, el capital del préstamo vence en ese momento; si el propietario vive más que el proyecto de tablas actuariales, el préstamo se extiende hasta la muerte posterior. Por ejemplo, una mujer de 80 años tiene 9, 61 años de vida restante mientras que una mujer de 70 años tendría 16, 33 años. En nuestro ejemplo, el monto máximo del préstamo para el anciano de 80 años sería de $ 187, 712. El prestatario anterior en la misma propiedad de $ 300, 000 recibiría más de $ 50, 000 que el préstamo para el joven de 70 años. En otras palabras, la proporción de LTV es más alta para los súper ancianos.

Downsizing y la hipoteca inversa

Habiendo criado a sus familias para el momento en que alcanzan la edad de jubilación, muchas personas mayores buscan una menor huella de vivienda con menor mantenimiento y menos costos. Antes del desarrollo de HECM para el Préstamo de Compra, también un préstamo asegurado por la FHA, las personas mayores que estaban reduciendo su tamaño y deseaban utilizar una hipoteca inversa tuvieron que soportar dos costosos cierres: el primero en una hipoteca tradicional para comprar el hogar más pequeño, seguido por una segunda refinanciación (y cierre) utilizando la hipoteca inversa para amortizar la hipoteca tradicional.

Al darse cuenta de que HECM es un vehículo ideal para financiar una casa nueva, maximizar los ingresos en efectivo para beneficio de las personas mayores y eliminar los pagos de la casa hasta su muerte o mudanza posterior, la FHA aprobó el préstamo HECM para compras, eliminando así la molestia y el costo del cierre hipotecario tradicional. Además de los requisitos de elegibilidad estándar, presenta los siguientes mandatos:

• Cualquier diferencia entre el precio de compra de la vivienda nueva y el producto del préstamo HECM debe ser pagada en efectivo por el prestatario al momento del cierre. Por ejemplo, si el precio de compra de la vivienda es de $ 300, 000 y el monto neto del préstamo después de los costos de liquidación es de $ 140, 000, los prestatarios deben tener $ 160, 000 en efectivo para cerrar.
• Los prestatarios deben completar una sesión de asesoramiento aprobada por HUD para asegurarse de que entienden los costos financieros y los requisitos legales de HECM.

Si bien una hipoteca convencional sobre la nueva propiedad podría requerir menos efectivo en el cierre del préstamo que la HECM, también requiere hacer pagos mensuales a la compañía hipotecaria. Por ejemplo, los costos para cerrar con la compra de una vivienda de $ 300, 000 con un préstamo a valor de 80% serían de aproximadamente $ 70, 000 ($ 60, 000 de anticipo + $ 10, 000 de costos de cierre). Financiar con una hipoteca HECM costaría $ 90, 000 adicionales en ingresos ($ 160, 000 - $ 70, 000), pero eliminará cualquier pago hipotecario futuro (estimado en $ 1, 200 por mes a tasas de interés actuales) y las pérdidas si el valor de mercado futuro de la casa disminuye. Los posibles prestatarios necesitan "ejecutar los números" para determinar el mejor enfoque para su situación.

Determinar si es adecuado para usted

Las personas mayores que contemplan una hipoteca inversa deben reconocer que tiene ventajas y desventajas, dependiendo de su situación personal, condición financiera y deseos de patrimonio.

Ventajas

1. No se requieren pagos de préstamos hipotecarios alguna vez mientras un propietario está vivo y vive en la propiedad.
2. Los préstamos hipotecarios inversos no tienen un plazo fijo, pero solo se venzan cuando ocurran determinados eventos definidos, como la muerte de los prestatarios.
3. Ni el prestatario hipotecario reverso ni su patrimonio están en riesgo financiero si el valor de la vivienda cae por debajo o es inferior al saldo del préstamo hipotecario en cualquier momento.
4. El prestatario hipotecario reverso o su patrimonio tiene una opción en cualquier momento para pagar el préstamo hipotecario reverso y retener la propiedad de la vivienda, al igual que con otros préstamos hipotecarios.
5. La calificación crediticia del prestatario no se considera en los criterios para realizar un préstamo hipotecario reverso. Una bancarrota personal de un prestatario no afectará el estado de la hipoteca inversa si se cumplen otros requisitos.
6. El exceso de capital se puede tomar en forma de una suma global, mensual por un plazo o monto establecido, como una línea de crédito, o una combinación de los tres.

Desventajas

1. Para calificar para una hipoteca inversa, la propiedad debe ser la residencia principal de los prestatarios.
2. Una hipoteca revertida se limita a una relación entre el valor del préstamo y el valor de mercado (50% a 65%) más baja que las hipotecas tradicionales, que pueden llegar al 100% del valor de mercado.
3. El prestatario y el cónyuge deben tener 62 años o más. Las hipotecas inversas no están disponibles para prestatarios más jóvenes.
4. El interés en la hipoteca revertida no es deducible a los fines del impuesto a la renta hasta que se pague el préstamo.
5. Se cobra una prima de hipoteca inicial (entre 0, 5% y 2, 5%, según la relación entre el préstamo y el valor) y una prima hipotecaria anual del 1, 5%.
6. Los prestatarios requieren asesoramiento financiero previo antes de la aprobación.
7. A menos que los herederos de la hipoteca inversa elijan cancelar la hipoteca inversa, el título de la vivienda revierte al prestamista y se venderá.

Palabra final

Al igual que una acción que no paga un dividendo o un bono de cupón cero, el capital en un hogar no le proporciona efectivo a su propietario; cualquier aumento en el valor patrimonial está inactivo hasta que se venda el activo o la casa se refinancie con una mayor cantidad de préstamo. Lo peor es que las personas mayores que aún realizan pagos hipotecarios están agregando al monto inmovilizado como capital en su hogar. En muchos casos, esos fondos podrían servirles mejor en forma de efectivo disponible.

Si usted o sus padres tienen 62 años o más, la HECM puede ser una herramienta valiosa para ayudarlo a lograr seguridad financiera y tranquilidad. Recuerde que la hipoteca inversa no es para todos. Asegúrese de comprender las obligaciones y los derechos asociados con una hipoteca inversa antes de celebrar un acuerdo.

¿Usted o algún miembro de su familia ha obtenido una hipoteca inversa?

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