Cómo lidiar con malos inquilinos - 13 problemas con los propietarios

Los problemas de los inquilinos plagan a los propietarios todos los días. Sin embargo, reducir el alquiler para mantener a los buenos inquilinos y desalojar inquilinos problemáticos puede no ser el mejor curso de acción.

Si bien las rentas más bajas obviamente afectan la rentabilidad del propietario, los desalojos también son costosos y pueden costarle tiempo, dinero y recursos al propietario. Además de los gastos básicos de rotación tales como mercadotecnia, renta perdida, pintura nueva y reparaciones de electrodomésticos, los honorarios de los abogados por desalojar a un inquilino pueden ser escandalosos. Además, un inquilino puede desahogar su ira al dañar intencionalmente la propiedad.

Ya sea que haya sido arrendador durante gran parte de su vida o que se esté preparando para alquilar su primera propiedad, es importante comprender que es posible que tenga que pasar por el proceso de desalojo en algún momento de su carrera. Incluso si usted es un buen propietario y hace todo lo posible para construir relaciones positivas con sus inquilinos, en algunos casos, las relaciones simplemente son agrias. Pero en lugar de emitir inmediatamente un aviso de desalojo, es posible que desee probar alguno de los diversos consejos probados para resolver los problemas comunes de los inquilinos.

Problemas comunes que enfrentan los propietarios

1. Los inquilinos se niegan a pagar el alquiler

Los inquilinos pueden retener el alquiler a los propietarios por una serie de razones, desde la escasez de efectivo o el desempleo temporal hasta las disputas de reparación y mantenimiento. La comunicación es fundamental cuando se enfrenta este problema, y ​​es importante comprender al inquilino y la naturaleza del problema, y ​​tratar de negociar, si es posible.

Estructura Opciones de pago
Si el inquilino tiene problemas de flujo de efectivo, el método de recaudación de renta más efectivo es estructurar las opciones de pago. Como propietario, debe reconocer que las personas luchan ocasionalmente con las facturas, por lo que puede intentar implementar una política de aceptar un pago parcial de un residente una vez al año. Otra buena manera de cobrar es prorratear los cargos por pagos atrasados ​​y los alquileres morosos durante el resto del contrato de arrendamiento del inquilino.

También puede negociar pagos parciales semanales para ayudar con el flujo de efectivo del inquilino e incluso aplicar una parte del depósito de seguridad para aliviar la tensión en la billetera del inquilino. Establecer un plan de pago estricto y un seguimiento para garantizar que el inquilino siga cumpliendo con el plan de pago es la clave definitiva para el éxito. En general, los inquilinos más adecuados para los planes de pago flexible son aquellos con problemas financieros a corto plazo que tienden a pagar cada vez que tienen el dinero en lugar de los términos del contrato de arrendamiento.

Cambiar el arreglo de vida
Si un inquilino ya no puede pagar el alquiler, los propietarios pueden establecerlos con los compañeros de habitación o moverlos a unidades más pequeñas y de menor costo. Los propietarios que hacen este esfuerzo y ofrecen opciones a sus inquilinos pueden ser recompensados ​​con inquilinos de por vida.

Sin embargo, si la negociación y la comunicación no solucionan el problema, puede tratar de convencer al inquilino de que se vaya voluntariamente. Si el inquilino no puede pagar, explicar el impacto a largo plazo del desalojo en su historial de crédito y alquiler puede convencerlo de que entregue la posesión de la unidad. Dejar su propia voluntad puede ser una opción mucho mejor que enfrentar los honorarios legales y las deudas incobrables.

2. Los inquilinos malos se deslizan por su proceso de evaluación

Una verificación de crédito y una solicitud sencillas pueden no revelar suficientemente los problemas previos del inquilino, pero es un excelente lugar para comenzar. Aquí hay varias maneras en que los propietarios pueden ayudar a asegurar que el proceso de selección de inquilinos elimine a los inquilinos problemáticos:

• Llevar a cabo una investigación exhaustiva de antecedentes . Una verificación exhaustiva de antecedentes implica la detección para verificar el historial de empleo y alquiler, las verificaciones de crédito y las entrevistas para todos los posibles inquilinos. Para ejecutar una verificación de crédito, obtenga el número de seguro social, la dirección y el nombre del solicitante y asegúrese de contar con su autorización. Algunos propietarios piden el pago del costo para ejecutar el cheque de crédito, que puede costar entre $ 30 y $ 50. Si bien no puede solicitar un informe directamente de Experian, TransUnion o Equifax, puede obtener la asistencia de un servicio de selección de inquilinos o una agencia de informes crediticios.
• Solicitantes de entrevista en Mostrar . El objetivo principal de un propietario durante una visita no es vender un residente potencial en la unidad. Más bien, es para aprovechar la oportunidad de entrevistar a los solicitantes y saber por qué están dejando su residencia actual, y determinar qué esperan de su nueva propiedad o comunidad de alquiler.
• Solicitar una aplicación completa al mostrar . Solicite a los posibles inquilinos que completen la solicitud durante la primera presentación. Al permitirles que devuelvan el formulario más tarde, esencialmente les brinda a los solicitantes la oportunidad de crear historias y reclutar a familiares o amigos para que representen a empleadores y propietarios anteriores y actuales.
• Habla con los propietarios anteriores . Al investigar los antecedentes de un solicitante, hable con su propietario anterior, no actual. Si el inquilino no es deseable, el propietario actual puede dar una recomendación brillante, con la esperanza de que el inquilino sea su problema.
• Comuníquese con el Supervisor directo del solicitante . En lugar de ponerse en contacto con los departamentos de recursos humanos de los posibles empleadores de inquilinos, comuníquese con sus supervisores directos. Un empleado cooperativo, honesto y confiable es probable que muestre los mismos rasgos de personalidad que un inquilino.

El espacio para el compromiso casi siempre existe. Una persona con mal crédito no es necesariamente un mal inquilino, ya que las personas tienden a pagar sus facturas de renta primero. Proceda con precaución si solo una parte de la verificación de antecedentes de un solicitante está empañada. Dependiendo de la gravedad del problema, puede ofrecerle al solicitante un período de prueba con un depósito de seguridad más grande de lo normal o por un período de prueba de tres meses.

3. Un edificio tiene una mala reputación

Desde fiestas ruidosas hasta personas desfavorables que permanecen en las sombras, hay varias razones por las cuales los edificios de apartamentos pueden desarrollar rutinariamente reputaciones desagradables que afectan la capacidad del propietario de atraer inquilinos respetables y bien calificados. Las medidas concretas, como cambiar el nombre del edificio, arreglar el paisaje descuidado y volver a pintar deben ser rápidas, para que los residentes vean cambios inmediatos, incluso si son pequeños al principio.

Habla con la policía
Si es necesario, comuníquese con la policía para averiguar si ciertas unidades en su edificio generan un número superior a la media de llamadas a los funcionarios encargados de hacer cumplir la ley. Con la cooperación activa de la policía, no debería tener dificultades para eliminar a los malos inquilinos de la propiedad.

Otra opción es pagar una subestación de policía en una de las oficinas de arrendamiento en sus propiedades. Esto puede hacerse renovando una unidad vacía para convertirla en una oficina más pequeña con servicios limitados. Debe ponerse en contacto con el departamento del sheriff local para obtener detalles para ver si tal arreglo es posible.

Si usted y la estación no llegan a un acuerdo, ofrecer apartamentos o unidades gratuitas con alquiler reducido a los agentes de libertad condicional y policías puede hacer que los inquilinos con problemas reales desalojen las instalaciones de forma inmediata y voluntaria.

Desarrollar un sistema
Después de eliminar a los inquilinos malos, implemente un sistema en el que los inquilinos de calidad reciban créditos de renta de mes parcial, efectivo o tarjetas de regalo para referidos. Instituir un sistema de este tipo puede ayudar a repoblar su propiedad con residentes buenos y decentes.

Además, es importante anunciar sus esfuerzos. Desarrollar una buena relación y establecer contactos con otros administradores de propiedades en su área puede ayudar a difundir la positividad que intenta traer a la comunidad. Intente erigir señales de tráfico que anuncien la nueva administración y el nombre de la propiedad para generar conciencia en la comunidad.

4. Un inquilino perturba regularmente a los vecinos

Si bien la implementación de un proceso de selección exhaustivo puede eliminar a muchos inquilinos problemáticos, es posible que no evite futuras disputas entre vecinos. Las actividades de los inquilinos pueden tener un impacto rutinario, negativo y directo sobre sus vecinos.

Permitir que los inquilinos resuelvan problemas
Una solución para tales disputas es sugerir que todos los inquilinos resuelvan las disputas entre ellos. Haga una cláusula en el contrato que especifique que todos los inquilinos deben hacer todos los intentos posibles para resolver los argumentos sin su intervención. Incluya un mensaje que indique que si debe involucrarse, un inquilino puede no estar satisfecho con la resolución, y alguien tiene una buena oportunidad de abandonar la propiedad.

Si descubre que dos inquilinos están discutiendo a través de otro residente, recuérdeles amablemente los términos del contrato y las posibles consecuencias, como el desalojo, que pueden estar en su futuro. Si bien es probable que los inquilinos disputen, también pueden aprender a llevarse bien y a respetarse mutuamente.

Ingrese cuando sea necesario
Si los inquilinos simplemente no pueden actuar decentemente entre sí, la mediación podría ser la única opción. Si ninguna de las partes coopera, explique las consecuencias de una manera calmada para ayudar a la resolución. En algún punto, sus residentes con suerte entienden que el impacto neto está sobre ellos, no usted

Como protección adicional: si un inquilino intenta culpar a la gerencia, asegúrese de que cualquier contrato de arrendamiento o alquiler contenga normas y reglas de propiedad, además de cláusulas restrictivas con respecto a estos desacuerdos. Puede dar un aviso de "tres strikes y está afuera" o hablar con el administrador de su propiedad sobre su experiencia en el manejo de disputas. Siempre le conviene tener algún tipo de documentación que pueda consultar más adelante cuando se encuentre frente a un inquilino problemático.

5. Un edificio tiene una alta tasa de rotación de inquilinos

Uno de los problemas más comunes que enfrentan los inquilinos que les causa abandonar un departamento es la reparación de disputas. Por lo tanto, garantizar que todas las respuestas a las solicitudes de mantenimiento sean profesionales, de alta calidad y oportunas es una de las maneras más efectivas de mantener una relación positiva con sus inquilinos. Para facilitar las solicitudes, envíe un aviso mensual que los inquilinos pueden marcar y regresar a la oficina si necesitan reportar un problema con sus unidades.

Aquí hay varias otras cosas que puede intentar para ayudar a llenar sus vacantes actuales:

• Reparación y actualización de unidades . Asegúrese de que todos los accesorios rotos o dañados se aborden antes de que los inquilinos se quejen. Anticipar las quejas y corregir el problema transmite su respeto por sus inquilinos, así como su orgullo por el edificio. Por ejemplo, reemplace las alfombras desgastadas y gastadas e instale electrodomésticos de bajo consumo de energía, en lugar de realizar reparaciones de "Band-Aid".
• Monitorear con frecuencia las comodidades y los alquileres de las propiedades competidoras . Los inquilinos comúnmente desocupan para ahorrar dinero en un hogar diferente. Para evitar esto, fíjate en la competencia. Mire el mercado y sepa cómo encaja en él, y si ve disminuciones de alquileres que se avecinan en el horizonte, baje su renta ahora. Esto asegura una alta ocupación mientras minimiza su pérdida a la competencia.
• Negocie las renovaciones por adelantado . Es una práctica común entre los buenos propietarios negociar renovaciones con inquilinos respetuosos aproximadamente de tres a cuatro meses antes de que se termine su contrato de arrendamiento. Dependiendo de los niveles de ocupación en el momento y el mercado actual, puede ofrecer un incentivo o descuento para la renovación. Si es necesario aumentar el alquiler, envíe avisos a sus inquilinos junto con una carta de agradecimiento y una explicación. Asegúrese de que usted o un miembro del personal entreguen personalmente la carta a cada inquilino. Para los inquilinos a largo plazo, intente aumentos modestos de renta anual en su lugar. Puede llevarle algo de tiempo lograr que toda la comunidad cumpla con los estándares actuales del mercado, pero podría ahorrar dinero al no tener que buscar nuevos inquilinos si los descarta.
• Crea un fuerte sentido de comunidad . Organice fiestas de vacaciones o en la piscina o concursos de decoración y jardinería, o distribuya un boletín mensual para que los inquilinos puedan compartir información y contribuir con artículos.

Otros problemas comunes de inquilinos

6. Problemas de plagas

Nadie quiere vivir en una casa con roedores o cucarachas corriendo. Si rutinariamente evita contratar un exterminador, probablemente experimente tasas de rotación significativamente altas en sus propiedades.

Los dúplex, los apartamentos y las viviendas unifamiliares pueden presentar problemas de errores cuando el residente o su vecino traen estas criaturas, y si descubre que una unidad está contaminada con chinches, no pasará mucho tiempo antes de que todas las unidades son. En lugar de dejar que la situación se descontrole, comuníquese con un exterminador para resolver el problema tan pronto como escuche o reciba una queja.

7. Problemas de techado

Si sabe que el techo de su edificio tiene fugas, arréglelo de inmediato y nunca intente alquilar la propiedad a un inquilino desprevenido. Los inquilinos tienen todo el derecho legal a un hogar seguro, y cuanto más tiempo dejas el techo goteando, más daño y retribución enfrentas.

Incluso las fugas más pequeñas pueden provocar moho y moho, causar daños por agua o incluso hacer que se derrumbe el techo. Por ley, los inquilinos pueden depositar el dinero de la renta en una cuenta de depósito en garantía y retenerlo hasta que el techo esté correctamente reparado, por lo tanto Es mejor abordar estos problemas antes de programar una visita.

8. Dispositivos rotos

Si su contrato de arrendamiento establece que la propiedad viene con electrodomésticos, usted es legalmente responsable por el mantenimiento y la reparación de esos electrodomésticos a menos que indique lo contrario. Por ejemplo, puede incluir una cláusula que afirme que la propiedad viene con una lavadora y secadora usadas, pero el reemplazo es responsabilidad del inquilino. Sin embargo, si promete electrodomésticos y un inquilino se muda a la unidad para descubrir, por ejemplo, que la estufa está rota, debe remediar la situación lo antes posible.

Si bien comprar un nuevo electrodoméstico no es barato, hacerlo antes de que un inquilino se mude puede ahorrarle muchas dificultades y quejas. Tenga en cuenta que los inquilinos pueden presentar un reclamo en su contra o presentar sus pagos de alquiler ante el tribunal o en una cuenta de ahorros separada hasta que repare o reemplace los electrodomésticos dañados.

9. Problemas de depósito de seguridad

Si uno de sus inquilinos cree erróneamente que puede usar el depósito de seguridad para pagar el alquiler del último mes, es posible que tenga algunos problemas. La confusión ocurre cuando un inquilino cree erróneamente que no está obligado a pagar el alquiler del último mes y que el propietario puede simplemente usar el depósito de seguridad. Mientras que el código civil establece que un propietario puede retener el depósito de seguridad para cubrir el alquiler del último mes o cualquier renta no pagada durante el alquiler, si el inquilino no paga nada, el depósito de seguridad puede no ser suficiente para cubrir el último mes más los gastos.

Si ha recibido la intención de desalojar el aviso de un inquilino pero sigue siendo tímido por un mes de alquiler, puede comenzar el proceso de desalojo si considera que esta es la mejor resolución. Algunos propietarios dejan en claro en el contrato de arrendamiento que el depósito de seguridad no se utilizará como reemplazo del alquiler del mes anterior. También puede cobrar el alquiler del primer mes, el alquiler del último mes y un tercer pago para usar como depósito de seguridad. Sin embargo, si elige esta ruta, asegúrese de que esté clara en el contrato de arrendamiento y de que el inquilino comprenda completamente antes de firmar el documento.

10. Violación de las reglas

Un contrato escrito establece las condiciones de su contrato de arrendamiento, incluido si un inquilino puede subarrendar parte del espacio a otro arrendatario, o si el inquilino tiene su permiso para mantener a las mascotas en la propiedad. Si la residencia está en una asociación de propietarios, el inquilino podría ser responsable del mantenimiento del paisaje y del edificio exterior.

Ya sea que usted haya sido testigo de una violación del contrato usted mismo o se enteren por un tercero, es importante notificar al inquilino por escrito sobre la infracción y solicitar que él o ella corrija el problema o que se enfrente a un desalojo. Por ejemplo, si su contrato de alquiler establece específicamente que no se permiten mascotas y usted encuentra evidencia de un perro, envíe una carta al inquilino informándole que está incumpliendo los términos del contrato de arrendamiento y que el animal debe ser retirado de la propiedad por una cierta fecha.

Informe al inquilino que si no vuelve a casa con el animal, entonces es posible un desalojo. Alternativamente, dependiendo de la situación, puede hacer una enmienda al contrato de alquiler mediante la solicitud de un depósito adicional y una mayor renta mensual para pagar la posibilidad de daños futuros causados ​​por el animal. Si el inquilino no cumple con su solicitud antes de realizar una inspección, puede decidir si un desalojo es el curso de acción apropiado.

11. Utilidades vencidas

Muchos propietarios no supervisan el pago de los servicios públicos hasta después de que el inquilino se haya mudado de la propiedad. Si las utilidades están a su nombre o si el nombre del inquilino determina quién es responsable de las facturas vencidas. Asegúrese de que su contrato de alquiler sea claro y específico.

Por ejemplo, si acepta que las utilidades están a su nombre y el inquilino debe pagarle cada mes, esas utilidades se convierten en su responsabilidad si el inquilino se va sin previo aviso. Por otro lado, si su contrato de arrendamiento establece que los servicios públicos están a nombre del inquilino, entonces la empresa de servicios públicos intentará rastrear al residente en caso de pagos atrasados. La empresa de servicios públicos no puede obligar legalmente a un nuevo inquilino a pagar el saldo vencido de un inquilino anterior.

12. Daño útil

Es desafortunado que algunos inquilinos dejen al propietario con costos significativamente altos causando daños intencionalmente antes de irse. En cualquier caso, siempre es bueno documentar el estado del departamento: tome fotografías de la propiedad antes de alquilarla y tome fotografías después de que el inquilino se mude. Asegúrese de que las fotos tengan la marca de hora y fecha, ya que esto puede ayudar a probar su caso en la corte.

Además, siempre debe salvaguardar su inversión mediante la contratación de una póliza de seguro de propiedad diseñada específicamente para propietarios. Tenga en cuenta que una póliza de seguro de propietario tradicional puede no cubrir un apartamento o edificio de alquiler, por lo que necesita una póliza que cubra su responsabilidad cuando se alquila el edificio, así como cualquier daño a la estructura causado por sus inquilinos.

Ha habido muchos casos de inundaciones o incendios causados ​​por inquilinos problemáticos u otros ocupantes que finalmente han destruido propiedades porque el propietario no aseguró la unidad. Es por eso que es absolutamente importante protegerse con una póliza de seguro específica del propietario. Afortunadamente, la cobertura de responsabilidad casi siempre se incluye con las políticas del propietario, y la cobertura de responsabilidad civil lo protege contra una demanda en caso de que el inquilino decida emprender acciones legales.

Sin embargo, si su póliza no incluye cobertura de responsabilidad civil, o si desea aumentar su cobertura, consulte con su proveedor de seguros para ver si está disponible agregar esta cobertura a través de una póliza general. Para protegerse aún más, exija que el inquilino tenga una cantidad mínima de seguro para inquilinos.

13. Uso ilegal del hogar

Si se le informa de algún cambio en su unidad, es fundamental tomar medidas para protegerse buscando asesoría legal de un abogado experimentado e informando el incidente a las autoridades correspondientes. Sin embargo, pise con precaución para evitar cualquier reacción del inquilino.

Por otro lado, es posible que tenga un inquilino que se involucra en comportamientos ofensivos que afectan negativamente a sus vecinos, solo para descubrir que estas actividades son completamente legales. En esta situación, es mejor redactar una carta para solicitar formalmente que el inquilino cese inmediatamente la acción o se enfrente al desalojo. Por ejemplo, un inquilino puede practicar con su banda de rock desde las 10:00 hasta las 15:00 todos los lunes y miércoles. Sin embargo, la ordenanza sobre el ruido en el municipio es a las 11:00 p.m., por lo tanto, aunque a su vecino le parece desagradable e irrespetuoso, el inquilino tiene legalmente el derecho de jugar durante estas horas.

Desalojo: la solución final

Lamentablemente, en algunos casos extremos, el desalojo puede ser la única opción. A veces, un propietario encuentra que darle una oportunidad al inquilino se convierte en dos oportunidades, lo que luego resulta en una tercera oportunidad, y así sucesivamente. Esto desperdicia tiempo, provoca agravamiento y puede resultar en la pérdida de ingresos por alquiler.

Si crees que te vas a encontrar en el tribunal en el futuro cercano, o incluso si simplemente quieres protegerte, por si acaso, siempre es una buena idea mantener registros detallados de los problemas de los inquilinos, ya que debes demostrarlo causa de desalojo en la corte. Muchos propietarios subestiman la necesidad de documentos impresos cuando tratan con inquilinos problemáticos, creyendo erróneamente que los acuerdos verbales se sostienen en los tribunales. Sin embargo, este proceso puede ser mucho más fácil si documenta cada interacción que tenga con sus inquilinos problemáticos.

El proceso de desalojo común es el siguiente:

Dado que el costo de un desalojo puede ser extremadamente costoso según las circunstancias en su situación específica, la opción final absoluta es emprender acciones legales para desalojar a un inquilino. Por ejemplo, algunos propietarios han informado que han gastado miles de dólares para eliminar a inquilinos problemáticos de sus propiedades, y estos gastos pueden incluir:

• Tasas de presentación de la corte: $ 50 a $ 500
• Cargos de Process Server: $ 30 a $ 150 por demandado
• Gastos relacionados: $ 400 a $ 700, dependiendo de la dificultad de notificación de servicio a todos los inquilinos, ya que se puede requerir más de un intento
• Tarifas de la compañía de servicios de desalojo: $ 140 a $ 500 para manejar el papeleo de desalojo
• Asesor legal: $ 200 a $ 400 por hora, o $ 500 a $ 5, 000 o más en costos totales de abogados si el inquilino solicita un juicio y contrata a su propio abogado
• Costos adicionales: Depende de los daños causados ​​por el inquilino y del costo de las reparaciones, la pérdida de alquiler, las cerraduras nuevas y la limpieza.

Palabra final

Si decide que, a pesar de sus mejores esfuerzos, la relación entre usted y su inquilino simplemente no está funcionando, es mejor para todos los involucrados iniciar el proceso de desalojo. Sin embargo, consulte con su abogado para asegurarse de estar siguiendo las leyes estatales y federales para hacerlo, y no intente eliminar al inquilino usted mismo. Cerrar los servicios públicos, quitar las pertenencias del inquilino o cambiar las cerraduras de la puerta principal del complejo o la unidad del inquilino puede tener graves repercusiones legales. Un desalojo podría ser la única resolución, pero para evitar involucrar al sistema judicial y a los abogados, trate de permanecer disponible y visible para los inquilinos antes de que surjan problemas y después de que se les informe.

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