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¿Cuándo debería refinanciar mi préstamo hipotecario?


Refinanciar su hipoteca puede ser una medida para ahorrar dinero, pero no en todas las situaciones. Dado que hay costos asociados con todas las refinanciaciones, a veces obtener una tasa de interés más baja en realidad puede ser más costosa que mantener su préstamo actual. Además, analizar todas las ofertas de prestamistas puede ser abrumador e incluso engañoso.

Entonces, ¿cómo se determina si un refinanciamiento es adecuado para usted? Primero, debe comprender cómo funciona la refinanciación. Luego, considere su situación financiera y lo que quiere lograr con un refinanciamiento. Finalmente, eche un vistazo a los préstamos para los que es elegible en el contexto de sus objetivos financieros a largo plazo.

Los factores a continuación detallan este proceso y lo ayudarán a tomar una decisión informada cuando se trata de refinanciar su hipoteca actual o no.

Refinanciamiento hipotecario 101

Cómo funciona la refinanciación

Cuando refinancia una hipoteca en su casa, paga la hipoteca original y la reemplaza por una nueva. Los términos y la tasa de interés del nuevo préstamo pueden ser diferentes, pero la propiedad que asegura el préstamo sigue siendo la misma.

Como usted ya posee la propiedad, a menudo es más fácil refinanciarla que obtener el préstamo original. Además, si ha sido propietario de su propiedad durante mucho tiempo, es posible que tenga un capital significativo, lo que también puede facilitar la refinanciación.

Costos de refinanciamiento

Cuando se trata de costos, hay dos cosas importantes que entender. El primero es que la refinanciación viene con casi tantos costos como la hipoteca inicial. Tendrá que pagar los costos de cierre, seguro de título y honorarios de abogado, y también puede tener que pagar una tasación, impuestos y tarifas de transferencia.

Definitivamente no es gratis. Aunque muchos bancos anuncian hipotecas "sin costo", en realidad no existe tal cosa. Sin embargo, puede obtener una hipoteca sin costo de bolsillo donde los costos de cierre se agregan al saldo del préstamo (lo que significa que pagará intereses sobre los costos de cierre) o simplemente pagará una tasa más alta para cubrirlos.

Por lo tanto, al considerar un refinanciamiento, es vital determinar si los ahorros que obtendrá de una tasa de interés más baja compensarán los costos en los que incurrirá.

Lo segundo que debe entender es que los costos de cierre varían según su tarifa. En otras palabras, si desea la tasa más baja disponible, sus costos de cierre serán relativamente altos. Alternativamente, si acepta una tarifa ligeramente más alta, sus costos de cierre probablemente se reducirán.

Por ejemplo, una refinanciación al 6% puede costar $ 2, 000 para cerrar, mientras que una tasa más baja al 5, 75% podría costarle $ 3, 000. Pero si acepta una tasa de 6.5%, es posible que no tenga costos de bolsillo en absoluto. De hecho, el préstamo del 6.5% puede haber sido anunciado como un préstamo "sin costo". Sin embargo, puede ver que efectivamente está "pagando" los costos de cierre en la forma de una tasa de interés más alta.

Cómo la refinanciación puede ahorrarle dinero

Probablemente ya sepa que un refinanciamiento puede reducir su pago mensual. Sin embargo, una tasa de interés más baja también puede permitirle acumular capital con mayor rapidez y cancelar el saldo de su préstamo. Cuando pague su hipoteca cada mes, mire su estado de cuenta cuidadosamente. Debido a que su hipoteca se amortiza durante un largo período de tiempo, generalmente 30 años, los pagos de intereses constituyen una porción significativa del pago mensual, particularmente durante los primeros diez años de su préstamo.

Cuando refinancia su hipoteca a una tasa de interés más baja, la cantidad que paga en intereses disminuirá. Además, si el plazo de su nueva hipoteca coincide con la cantidad de años que permaneció en su hipoteca original, la cantidad que paga por el capital aumentará. Si puede pagarlo y no tiene otras deudas de alto interés, una buena estrategia es dirigir la cantidad de dinero que ahorra desde un refinanciamiento hacia pagos de principal adicionales. De esta forma, el monto mensual de su hipoteca no cambia, pero puede pagar su vivienda mucho más rápido.

En la mayoría de los casos, una refinanciación que implica la eliminación del seguro hipotecario privado (PMI) también ayudará a ahorrar dinero. Si su casa tiene más del 20% de capital, no tendrá que pagar PMI, a menos que tenga un préstamo hipotecario FHA o se lo considere un prestatario de alto riesgo. Si paga PMI y su prestamista actual no lo eliminará aunque su casa tenga al menos un 20% de capital, es posible que desee considerar un refinanciamiento solo por este motivo.

Factores a tener en cuenta antes de refinanciar

Considere lo siguiente para tener una idea de qué tan probable es que un refinanciamiento lo ayude, si es elegible para uno, y cómo estructurarlo:

1. Tasa de interés actual
En pocas palabras, si puede acceder a una hipoteca con una tasa más baja, vale la pena considerar una refinanciación. Dicho esto, considere cuánto tiempo le llevará recuperar los costos de cierre.

Por ejemplo, si pagó $ 2, 000 para refinanciar su hipoteca a una tasa más baja y su pago se redujo en $ 150 por mes, probablemente le llevará un poco más de un año alcanzar el punto de equilibrio. En general, al menos medio punto a una reducción de punto completo en la tasa de interés le ahorrará suficiente dinero para cancelar los costos de cierre en unos pocos años.

2. Préstamo Jumbo
Si su hipoteca inicial fue un "préstamo enorme", pero desde entonces ha pagado el saldo a menos de $ 417, 000, es posible que pueda obtener un refinanciamiento "regular". En otras palabras, hay buenas posibilidades de que califique para una tasa de interés más baja, incluso si las tasas en general no han disminuido significativamente.

3. Costos de cierre
Dado que cada hipoteca, incluida una refinanciación, tiene tarifas asociadas con ella, debe comprender cómo las pagará y si tiene sentido para su situación.

Por ejemplo, en una hipoteca "sin costo", usted está tachando las tarifas en el saldo del préstamo o aceptando una tasa de interés más alta para cubrir esas tarifas. Si puede pagarlo, ahorrará dinero a largo plazo pagando las tarifas de su bolsillo. Sin embargo, si no puede pagarlo y planea quedarse en su casa por un tiempo, es probable que agregar las tarifas al saldo de su préstamo funcione mejor que aceptar una tasa de interés más alta. Pero si espera mudarse en los próximos años, aceptar la tasa de interés más alta será más ventajosa.

Considere toda su situación financiera al determinar si financia o no sus costos de cierre. Por ejemplo, si tiene una deuda de tarjeta de crédito de alto interés, pero tiene efectivo disponible para pagar los costos de cierre, podría tener sentido cancelar la deuda de alto interés y financiar los costos de cierre. Luego, puede dirigir los pagos que se hubieran destinado a su tarjeta de crédito a su préstamo hipotecario. De esta forma, podría pagar los costos de cierre más rápido de lo que podría haber pagado con la misma cantidad de deuda de tarjeta de crédito.

4. Multa por prepago de hipoteca
Algunos corredores de hipotecas y bancos ofrecen préstamos que tienen una multa por prepago de hipoteca. Si bien un préstamo con una multa por pago anticipado generalmente tiene tarifas más bajas o una tasa mejor, si paga el préstamo anticipadamente, deberá una tarifa que puede ser considerable. La penalización se aplica durante un período de tiempo determinado y, a veces, puede disminuir con el tiempo. Pero si desea refinanciar su hipoteca antes de que expire la multa por pago anticipado, tendrá que pagar la multa, lo que en última instancia puede hacer que el refinanciamiento sea más caro de lo que vale.

5. Duración del tiempo que permanece en el hogar
Esto es importante en el contexto de los costos de cierre y especialmente si considera un nuevo préstamo con una multa por pago anticipado. Cuando se trata de costos de cierre, debe asegurarse de recuperar el gasto antes de mudarse.

Por ejemplo, si pagó $ 2, 000 en costos de cierre y ahora paga $ 100 menos en intereses cada mes, pasarán 20 meses antes de que realmente llegue al punto de equilibrio y empiece a ver ahorros reales. Si financió esos costos de cierre al agregarlos al saldo del préstamo, tomará incluso más tiempo.

Si no planea estar en su casa durante al menos dos años, probablemente no valga la pena refinanciarlo, a menos que, tal vez, refinanciar desde una tasa muy alta a una mucho más baja, o si realiza intercambios fuera de ella. costos de cierre de bolsillo para una tasa de interés más alta que es aún más baja que su tasa de hipoteca original.

Si está considerando la idea de aplicar una multa por pago anticipado a su nuevo préstamo para obtener una tasa más baja, debe comprometerse a permanecer en su hogar durante el período de penalización por pago anticipado, que podría ser de hasta cinco años o más.

6. Su puntaje de crédito
Si su crédito ha mejorado desde que obtuvo su hipoteca original, es posible que califique para una tasa más baja. Verifique su informe de crédito antes de comenzar el proceso para confirmar si este es el caso. A menudo, unos pocos años de pagos oportunos de la hipoteca mejorarán su puntaje de manera que califique para una tasa de interés más baja.

Además, compare su deuda y sus ingresos ahora con lo que era cuando sacó la hipoteca original, ya que los bancos generalmente requieren que su relación deuda / ingreso caiga por debajo del 36%. Si desde entonces ha acumulado una deuda importante o si sus ingresos han disminuido, es posible que no califique para una tasa más baja o una refinanciación a pesar del crédito estelar.

7. Monto de equidad en su hogar
La mayoría de los prestamistas quieren ver cierta cantidad de capital para calificar para un préstamo. En términos generales, cuanto más equidad en su hogar, más fácil será refinanciar. Un mínimo de 20% es ideal, pero aún puede ser elegible para un refinanciamiento, incluso si tiene menos, como el 10%. Sin embargo, los términos pueden no ser tan favorables.

Para refinanciar con poca o ninguna equidad, consulte la sección "Situaciones especiales" a continuación.

8. Hipoteca de tasa ajustable o de globo
La mayoría de las personas que tienen una hipoteca de tasa ajustable o una hipoteca de pago global cuentan con el refinanciamiento en algún momento si planean quedarse en su casa. Debido a que la refinanciación puede tomar un tiempo, concédase el tiempo suficiente para solicitar y obtener la aprobación antes de que su tasa se ajuste o su pago global venza. Revise los documentos de su préstamo para asegurarse de saber exactamente cuándo es esta fecha y planear con anticipación.

9. Término del préstamo
Muchas personas refinancian una nueva hipoteca de 30 años una y otra vez, y nunca se acercan al objetivo de ser propietarios de su casa. Dado que el interés constituye la gran mayoría de sus pagos en los primeros diez a quince años, pagará mucho más en intereses si continúa reiniciando el reloj.

Por lo tanto, generalmente es una buena idea solicitar un plazo de préstamo siempre que sea el número de años que le quedan en su hipoteca original, siempre que pueda pagarlo. Esto le permite pagar su hipoteca de acuerdo con el cronograma original, mientras sigue reduciendo su tasa. Incluso puede refinanciar en un plazo más corto, lo que puede elevar su pago, pero podría obtener una mejor tasa y establecerlo para pagar el préstamo antes.

Recuerde, no se concentre en el pago mensual excluyendo el plazo del préstamo, su tasa y los costos de cierre. Por ejemplo, un corredor de hipotecas inescrupuloso puede mostrarle un préstamo con un pago menor que en realidad tiene un plazo de 30 años, gastos elevados y una tasa que no es mucho más baja que la tasa de su hipoteca actual.

10. Personas enumeradas en la hipoteca refinanciada
En general, si intenta agregar o eliminar a alguien de una hipoteca, como después de un matrimonio o un divorcio, el prestamista le pedirá que refinancie. Esto se hace para determinar si la otra persona calificará o si calificará solo.

Sin embargo, es posible que pueda resolver algo con el prestamista hipotecario para lograr su objetivo sin pasar por un refinanciamiento completo. Esto es especialmente cierto si la persona que habrá estado en ambas hipotecas puede calificar para la hipoteca por sí misma.

11. Segundo préstamo hipotecario o con garantía hipotecaria
Si tiene una segunda hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés), es posible que pueda ahorrar una gran cantidad de dinero al refinanciarlo en su hipoteca principal.

Para determinar si puede, sume todos sus préstamos hipotecarios. Si el valor actual de su casa excede el valor de los préstamos, es posible que pueda refinanciar sus préstamos en uno solo. De esta forma, pagará una tasa baja sobre el monto total en lugar de una tasa baja en su hipoteca principal y una más alta en la segunda.

Situaciones especiales con respecto a la equidad de la vivienda

O una abundancia o falta de equidad puede causar problemas cuando se trata de refinanciación. A continuación, se proporcionan sugerencias sobre cómo manejar mejor ambas situaciones:

Opciones de financiamiento bajo o sin capital

Como se mencionó anteriormente, si tiene poca o ninguna equidad, la refinanciación puede ser difícil o completamente imposible. Sin embargo, para ciertos tipos de préstamos y situaciones específicas, hay opciones especiales de refinanciamiento disponibles.

Por ejemplo, si tiene al menos un 5% de equidad en su hogar, puede calificar para un refinanciamiento de la FHA. O para los propietarios que no han perdido ningún pago, el Programa de refinanciación asequible para el hogar, o HARP, puede ayudarlo a refinanciar a una tasa más baja, incluso si está al revés en su hipoteca. Este programa permite a los propietarios con hipotecas Fannie Mae o Freddie Mac refinanciar hasta el 125% del valor actual de su vivienda.

Alternativamente, si está en peligro inminente de perder su hogar, el Programa de Modificación Home Affordable, o HAMP, puede modificar su contrato de préstamo mediante refinanciamiento, un plazo extendido de préstamo y, si es necesario, la reducción del capital para reducir sus pagos a no más de 31% de su ingreso bruto. La asistencia también está disponible si tiene problemas para pagar una segunda hipoteca, si está desempleado o si ya enfrenta una ejecución hipotecaria. La mayoría de estos préstamos son proporcionados por el programa Making Home Affordable del gobierno, pero se administran a través de prestamistas regulares.

Una opción que algunos propietarios han utilizado en el pasado es un préstamo "a cuestas", en el que se solicita un préstamo con garantía hipotecaria para el 10% del saldo y una hipoteca primaria para el resto. Tal acuerdo puede significar términos más favorables. Sin embargo, con la llegada de requisitos crediticios más estrictos, puede ser difícil encontrar un banco o cooperativa de crédito que esté dispuesta a hacer este tipo de préstamo.

Refinanciaciones de retiro

Es posible que haya visto anuncios de refinanciaciones que dicen "ponga dinero en su bolsillo" u "obtenga efectivo de su casa". Estos se conocen como refinanciaciones de retiro de efectivo. Aquí el nuevo préstamo es más grande que el antiguo, y obtienes la diferencia en efectivo. Pero ese efectivo no es gratis, es un préstamo del capital de su casa. En otras palabras, tienes que devolverlo.

A pesar de que los bancos y corredores pueden recomendar esto como una excelente forma de pagar deudas, tomar unas vacaciones o conseguir dinero para la universidad, el problema es que solo es una solución temporal. De hecho, podría terminar pagando mucho más por ese "retiro de efectivo" si no tiene un plan establecido de cómo va a devolverlo.

Por ejemplo, cuando llega el momento de vender su casa, no obtendrá tanto de la venta porque tendrá un saldo de préstamo más grande para pagar. O, lo que es peor, si el mercado de bienes raíces disminuye, podría quedarse al revés en su hipoteca y, de hecho, le debe dinero al banco cuando venda.

Las refinanciaciones de retiro generalmente también tienen tasas de interés más altas, incluso si solo saca una cantidad "pequeña" de efectivo. Específicamente, muchos bancos ofrecen refinanciación para pagar sus tarjetas de crédito. Pero esta es una medida arriesgada en la que usted negocia con deudas aseguradas (las tarjetas de crédito) por deudas garantizadas (la hipoteca). Si no puede pagar la deuda de su tarjeta de crédito, lo peor que puede pasar es una sentencia judicial para adornar su salario. Pero si no puede pagar la hipoteca, perderá su casa.

Asegúrese de que realmente puede pagar un pago de hipoteca que incorpore la deuda de su tarjeta de crédito antes de asegurar esa deuda con su casa. De hecho, si tiene problemas para saldar sus deudas, comuníquese con un asesor crediticio antes de refinanciar su hipoteca.

Cómo ahorrar dinero en los costos de cierre

Aquí hay algunas maneras de minimizar los costos de cierre asociados con un refinanciamiento:

  • Si necesita una tasación y su casa ha subido significativamente en valor o hay muchas ventas comparables en su vecindario, pregúntele a su agente de bienes raíces si puede usar una tasación automática en lugar de una tasación completa. Esto ahorrará unos cientos de dólares.
  • Aunque aún necesitará un seguro de título, pregúntele si puede obtener la tasa de "reemisión" en lugar de la tarifa completa.
  • Vea si su prestamista actual puede ofrecerle un refinanciamiento con intereses más bajos antes de firmar documentos con un nuevo prestamista. Es posible que puedan obtener un trato razonable sin tantos costos.

Calcule sus ahorros

Use una calculadora de refinanciamiento para calcular cuánto puede ahorrar. Siéntese con su estado de cuenta de la hipoteca y determine cuánto paga por los impuestos a bienes raíces y el seguro de propietarios de viviendas, ya que estos importes no cambiarán cuando refinancie. Sin embargo, si su propiedad ha bajado de valor, es posible que también pueda reducir su impuesto a la propiedad.

Luego, obtenga una cifra aproximada de los costos de cierre del banco o corredor que manejó su primera hipoteca. Los costos de cierre promedio para un refinanciamiento de $ 200, 000 son $ 3, 741, pero los montos varían mucho según la región. También necesitará saber cuánto tiempo le queda de su préstamo y decidir si va a mantener el mismo plazo del préstamo, o si va a acortarlo o alargarlo.

Por ejemplo, diga que Jim ha estado en su casa y su hipoteca actual durante siete años. Inicialmente pagó $ 145, 000 por la casa y tiene un pago hipotecario mensual de $ 916 al 6.5%. Incluso después de siete años, solo está pagando $ 206 de su principal por mes, mientras que $ 710 de su pago le van a interesar. Todavía debe $ 130, 897 en su hipoteca.

Decide refinanciar y puede obtener una tasa del 5% y paga $ 2, 000 en costos de cierre. Opta por mantener el mismo plazo de préstamo y su nuevo pago es de $ 799 por mes.

Hipoteca antigua al 6.5%

  • Pago mensual: $ 916
  • Cantidad de interés: $ 710
  • Monto principal: $ 206

Nueva hipoteca al 5%

  • Pago mensual: $ 799
  • Cantidad de interés: $ 545
  • Monto principal: $ 254

Jim no solo ahorrará $ 117 en su pago cada mes, sino que pagará menos intereses, pagará más del saldo de su préstamo que antes. Sin embargo, cuando Jim hace sus impuestos, no tendrá tanto interés hipotecario para reclamar, y perderá algún beneficio allí. Pero dependiendo de la categoría del impuesto sobre la renta de Jim, esa deducción fiscal perdida puede más o menos lavarse con el ritmo acelerado al que paga el principal. En otras palabras, a Jim le tomará aproximadamente 17 meses alcanzar el punto de equilibrio, por lo que recuperará sus $ 2, 000 en costos de cierre.

En cualquier caso, ejecute los números con respecto a cuándo llegará a un punto de equilibrio en función de cuánto ahorrará mensualmente, cuánto capital acumulará y qué cantidad deducirá de impuestos con la tasa de interés más baja. Solo entonces puedes determinar cuándo es probable que salgas de tu situación particular.

Palabra final

Ya que solicitar un refinanciamiento dañará su puntaje de crédito, determine si es probable que califique antes de presentar su solicitud. Si parece poco probable, es posible que desee esperar hasta que el valor de su casa aumente, su puntaje crediticio mejore o su relación deuda / ingreso disminuya. Además, planifique con anticipación si desea solicitar otro préstamo, como un préstamo para automóvil, que afectará su capacidad para refinanciar.

Luego, una vez que haya determinado que calificará, revise su situación financiera, incluida la declaración de su hipoteca, y lo que desea lograr con un refinanciamiento. Sea claro con respecto a estos puntos cuando debata opciones con un agente hipotecario o banco y recuerde no centrarse exclusivamente en una sola cosa, como la tasa o el pago, ya que podría terminar perdiendo un componente importante del préstamo que acepta. .

Lo que es más importante, confíe en su propia evaluación de su hipoteca actual en relación con las nuevas cotizaciones que recibe, y ejecute números en cada una de ellas para determinar cuál tiene más sentido según sus objetivos.

¿Alguna vez ha refinanciado su hipoteca? ¿Cuáles fueron los factores principales que llevaron a su decisión y cuánto terminó ahorrando?


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